Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС не учитывается и не выделяется

Верховный суд подтвердил, что учет и выделение НДС в рыночной стоимости при оспаривании кадастровой стоимости неправомерны[1].

Верховный суд принял важный судебный акт, который может поставить точку в вопросе учета НДС при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. С учетом правовой позиции Верховного суда НДС при определении рыночной стоимости в таких случаях не должен ни учитываться, ни вообще выделяться в составе рыночной стоимости.

Фабула дела

Компания обратилась в Мосгорсуд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной. Решением суда первой инстанции, устоявшем в апелляции, кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной на основании заключения эксперта с учетом НДС. Кассационная инстанция отменила данные акты и направила дело на новое рассмотрение обратно в апелляцию. Последняя изменила решение суда первой инстанции, установив кадастровую стоимость в размере рыночной за вычетом НДС, при этом эксперт при проведении дополнительной экспертизы определил рыночную стоимость с выделением из неё НДС. Верховный суд не согласился с данным подходом и отправил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, указав, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом НДС или его выделением противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Значение принятого судебного акта

Вопрос о включении НДС в рыночную стоимость по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной до сих вызывает разногласия, несмотря на то, что ранее Верховным судом была сформирована позиция о том, что НДС выделяться не должен (Определения ВС РФ от 15.02.2017 по делу №5-КГ17-258, от 09.08.2018 по делу №5-КГ18-96, от 29.11.2018 № 5-КГ18-276). К сожалению, данная правовая позиция не в полной мере нашла свое отражение в решениях судов общей юрисдикции по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

Новое определение Верховного суда позволяет внести большую ясность в данный вопрос: при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной выделение НДС в используемых при оценке ценах не должно влиять на итоговую стоимость объекта. Вместе с тем, Верховный суд развил эту позицию, указав, что при оценке рыночной стоимости для данных целей НДС в принципе не должен упоминаться, то есть такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС. Таким образом, результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной должны определяться без выделения НДС и не могут уменьшаться на сумму НДС, выделенного в используемых при оценке ценах.

О чем подумать, что сделать

Рекомендуем компаниям ознакомиться с вышеуказанным судебным актом, а также удостовериться, что кадастровая стоимость принадлежащих им объектов недвижимости не превышает рыночную.

Помощь консультантов

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую поддержку компаниям по вопросам, связанным с соотношением кадастровой стоимости и НДС, а также любым иным вопросам, возникающим в связи с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, в том числе в связи с оспариванием кадастровой стоимости.

Снижаем кадастровую стоимость недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости с КГ «Ирвикон» — это проверенный способ значительно уменьшить налог на недвижимость.

Наши преимущества

Все еще переплачиваете налог?

Узнайте, сколько можно сэкономить, оспорив кадастровую стоимость Вашей недвижимости.

Алгоритм оспаривания

Узнаем кадастровую стоимость

Проводим экспресс-расчет потенциальной налоговой экономии

Готовим отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости

Представляем интересы клиента в Росеестре и/или суде

В результате экспресс-расчета Вы бесплатно получаете предварительную оценку рыночной стоимости объекта и налоговой экономии, которая может быть достигнута в результате процедуры оспаривания.

Кроме того, на начальном этапе мы проводим консультацию по всем нюансам процедуры. Вы получаете развернутую «дорожную карту» проекта, включающую все этапы работы, стоимость каждого этапа и его продолжительность.

Снижение КС по классам объектов

Торговые центры
— до 30%

Бизнес центры
— до 40%

Складские комплексы
— до 50%

Street-retail
— до 40%

Земельные участки
— до 50%

Особняки и коттеджи
— до 30%

Квартиры
— до 50%

Наши проекты / кейсы

Массив земельных участков торгово-складского комплекса «Славянский мир», г. Москва

Оценка земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, с целью уменьшения имущественного налога.

Результат: снижение на 60 %

Торговый комплекс «Водный», г. Москва

Оценка недвижимости для снижения налога на имущество.

Результат: снижение на 37,6 %

Встроенные помещения в башнях Москва-Сити «Меркурий Сити Тауэр» и «Город Столиц»

Определение рыночной стоимости недвижимости для целей снижения налога на имущество.

Результат: снижение на 35 %

Производственные здания, г. Москва, Варшавское шоссе

Снижение имущественного налога за счет изменения кадастровой стоимости.

Результат: снижение для различных зданий составило от 49% до 86%

Клиенты рекомендуют нас

Специалистами КГ «Ирвикон» выполнено более 100 проектов по оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости.

В нашей практике не было ни одного случая, когда суд оставил бы первоначальную кадастровую стоимость без изменений.

Подробнее о процедуре оспаривания

Что важно при заказе услуги «оспаривание кадастровой стоимости»:

  • полное понимание всего процесса и ожидаемого финансового результата еще до начала мероприятий;
  • гарантия, что налог на недвижимость (земельный участок и ОКС) будет снижен;
  • минимизация расходов на процедуру оспаривания.

Уважаемые клиенты! Объективно 100% гарантию успеха любого юридического действия обеспечить не может никто! Потому что могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, изменение законодательства, выйдет новый обзор судебной практики и т.д.

Несмотря на это, можно приблизиться к максимальной вероятности успешной реализации проекта. Для этого:

  1. Мы, как профессиональные консультанты-оценщики и юристы, обеспечим вам понимание всей процедуры и выбор вариантов ее реализации.
  2. Вы, обладая всей информацией, принимаете не только взвешенное решение, но и риски и расходы процесса.

В практике ГК «ИРВИКОН» не было еще ни одного судебного процесса, в котором суд оставил бы первоначальную кадастровую стоимость без изменения! Поэтому работа с нами дает Вам возможность максимизировать вероятность снижения имущественного налога.

Какие шаги нужно пройти для снижения налога на имущество:

1. «Прикидка»

На данном этапе вы предоставляете нам кадастровый номер вашего объекта. Мы, без осмотра и исследования объекта, делаем предварительный расчет на основании баз данных объектов-аналогов и нашего опыта, и даем Вам среднюю величину рыночной стоимости объекта, не учитывающую особенности и глубинные характеристики (которые будут учтены уже в процессе оценки).

Помимо этого, вы получаете расчет налоговой экономии, которая достигается в результате процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

2. «Варианты и эффект»

Если вас предварительно устраивают результаты «прикидки» — мы рассчитываем стоимость услуг на каждом этапе процесса, их продолжительность и чистый экономический эффект за минусом всех расходов.

Здесь Вы получаете развернутую «дорожную карту» процедуры оспаривания, включающие варианты:

    Досудебная стадия, с том числе:

    • оценка рыночной стоимости;
    • прохождение территориальной комиссии Росреестра по оспариванию КС.

    Судебная стадия, в том числе:

    • первая инстанция;
    • апелляция.

    Вся эта работа проводится для Вас бесплатно!

    Мы рассказываем и объясняем все особенности необходимых действий, какие риски могут возникнуть и даем им свою объективную оценку. Приняв взвешенное решение, понимая риски и расходы, вы заключаете с нами договор на оказание услуг, и мы приступаем к работе в согласованные сроки, информируя Вас о ходе проекта в виде еженедельных статусов.

    3. Оценка рыночной стоимости недвижимости

    По практике оспаривания, сложившейся с 2013 года, в Отчете обязательно применение минимум двух подходов. Мы информируем вас о применяемой методологии еще на втором этапе. Подробнее об оценке для целей оспаривания.

    4. Подача и прохождение Территориальной комиссии Росреестра

    Данный этап Вы можете проходить самостоятельно, либо доверить это нашим специалистам. На данном этапе мы готовим пакет документов, включающий отчет об оценке в бумажном и электронном виде с ЭЦП, заявление, выписки, специальным образом оформленная доверенность.

    В назначенный день заседания наши специалисты (юристы и оценщики) приходят и защищают отчет об оценке. По результатам заседания Территориальная комиссия выносит решение: снизить кадастровую стоимость, либо отказать.

    Читать еще:  Отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

    Если получен отказ, тогда Вы можете реализовать свое право обратиться в суд.

    5. Первая инстанция

    Если Вы доверяете этот этап ГК «ИРВИКОН», то мы готовим исковое заявление, направляем в суд и участвуем в судебных заседаниях. После получения Отзыва Росреестра, оценщики ГК «ИРВИКОН» готовят ответ на отзыв. При вызове в суд, выходят и дают пояснения по Отчету. Вопрос определения стоимости относится к специальным познаниям, для разрешения которых требуется судебная оценочная экспертиза. Наши юристы ходатайствуют о назначении экспертизы, предлагают варианты экспертных организаций, предварительно связавшись с ними и уточнив расходы на производство экспертизы.

    После выбора судом экспертной организации, и, в дальнейшем, завершения экспертизы, наши оценщики пишут отзыв и замечания на Заключения экспертов (если таковые имеются). Экспертов приглашают в суд, и наши юристы допрашивают их по спорным вопросам судебной экспертизы. По итогу, суд выносит решение – принять судебную экспертизу и установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо отклонить заключение экспертов, если оно содержит ошибки, и назначить повторную. В конце концов, суд выносит решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по заключению экспертизы.

    6. Апелляция

    По сложившейся практике, апелляционную жалобу Росреестр подает всегда, поэтому на данной стадии наши юристы пишут отзыв на апелляционную жалобу и участвуют в судебном заседании. Если суд Апелляционной инстанции оставляет решение первой инстанции без изменений – можно считать процедуру оспаривания КС законченной.

    Мы поздравляем Вас, мы вместе прошли этот сложный путь, завершившийся успехом!

    Напишите нам! Консультация по любым нюансам процедуры — бесплатна!

    Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости

    В процедуре оспаривания есть экономический смысл, если экономия на снижении налога на имущества после процедуры оспаривания хотя бы в два раза превышает расходы на процедуру, хотя, несомненно, Вы как клиент сами принимаете решение, инициировать ли эту процедуру.

    При этом в нашей практике были случаи, когда собственник недвижимости инициировал процедуру оспаривания кадастровой стоимости не ради существенной экономии на налоге на имущество.

    Процедура оспаривания кадастровой стоимости используется как основание для перевода земель сельхозназначения из СХ-1 в СХ-3, с возможностью дальнейшей застройки участка.

    А также для перехода в категорию другой ставки налогообложения. При этом сумма снижения непосредственно кадастровой стоимости может составить менее 10 процентов, но изменяется ставка налога, и достигается существенная экономия на налоге.

    Расходы на процедуру оспаривания включают в себя:

    1. Расходы на получение выписки из ЕГРЮЛ.
    2. Расходы на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
    3. Пошлина за подачу искового заявления в суд (Административный процесс).
    4. Нотариальные услуги по подготовке доверенности на представление интересов в суде.
    5. Юридические услуги на представление интересов в суде 1 инстанции.
    6. Расходы на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.
    7. Юридические услуги на представление интересов в суде Апелляционной инстанции.

    Стоимость услуг по подготовке отчета о оценке по видам объектов недвижимости:

    НаименованиеЦена, р.
    Жилая недвижимость
    Квартира от 100 до 250 кв.м.от 10 000
    Квартира от 250 кв.м.от 15 000
    Индивидуальный жилой дом до 250 кв.м., садовый домот 40 000
    Коттедж (домовладение от 250 кв.м.)от 60 000
    Земельный участок до 20 сотокот 50 000
    Земельный участок свыше 20 сотокот 70 000
    Земельные участки в одном коттеджном поселке, до 20 сотокот 50 000
    Коммерческая недвижимость
    Встроенные помещения до 1000 кв.м.от 40 000
    Торговые центрыот 80 000
    Офисные центрыот 60 000
    Складыот 50 000
    Производственные зданияот 50 000
    Многофункциональные центрыот 100 000

    Юридические услуги на представление интересов в суде 1 инстанции и Апелляции.

    Стоимость услуг рассчитывается исходя из среднего количества судебных заседаний для процедур оспаривания КС (1 инстанция – 4 заседания).

    • 1 инстанция – от 80 тыс. руб.
    • Апелляция – от 50 тыс. руб.

    Расходы на проведение судебной экспертизы зависят от типа объекта и составляют:

    • жилая недвижимость – от 15 до 80 тыс. руб.
    • коммерческая недвижимость – от 80 до 250 тыс. руб.

    Суд Апелляционной инстанции.

    Экспертиза назначается крайне редко, средняя стоимость – 150 000 руб.

    Уважаемые владельцы недвижимости и их законные представители, а также коллеги, конкуренты и просто интересующиеся ценами на услуги!

    Указанные цены на услуги не являются окончательными . Мы устанавливаем стоимость услуг после проведения предварительного расчета рыночной стоимости и определения потенциала налоговой экономии.

    Цены на услуги могут быть выше или ниже указанных, в зависимости от индивидуальных особенностей Вашего объекта, а также количества объектов недвижимости в одном отчете, количества исков. В любом случае, мы всегда ориентированы на то, чтобы вы получили максимальный результат от процедуры оспаривания, НО. Мы не работаем бесплатно и не работаем в убыток!

    Обзор практики по делам об оспаривании публичными органами решений комиссии о снижении кадастровой стоимости частных объектов недвижимости

    На сайте мониторинга правоприменения опубликован подготовленный мной обзор основных проблем, которые возникают при оспаривании муниципальными образованиями решений комиссии о снижении кадастровой стоимости частных объектов недвижимости. Практика подобного оспаривания возникла после принятия Постановления Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П, в котором муниципальным образованиям было дано право оспаривать решения комиссии, вынесенные по заявлениям налогоплательщиков, если кадастровая стоимость снижена этими решениями настолько существенно, что это затрагивает бюджетные интересы муниципальных образований как получателей доходов по земельному налогу.

    Выборка судебных актах проводилась случайная по различным регионам. Всего в выборку попал 51 судебный акт. Практика анализировалась по состоянию на июнь 2018 года. Из-за технической накладки мониторинг опубликован только сейчас.

    Здесь лишь тезисно воспроизведу основные выводы по мониторингу. Более подробное обоснование и ссылки на практику можно найти на сайте мониторинга правоприменения.

    1. Распространение позиции КС РФ на случаи изменения кадастровой стоимости объектов капитального строительства

    Хотя Постановление № 15-П касалось лишь случаев снижения кадастровой стоимости земельных участков, суды, не колеблясь, применяют его и при снижении кадастровой стоимости объектов капитального строительства (далее также ОКС). Обосновывают это тем, что от величины кадастровой стоимости зависит не только размер земельного налога, но может зависеть и размер налога на имущество организаций (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ), а также налога на имущество физических лиц (п. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ). Поэтому снижение кадастровой стоимости ОКС может привести к уменьшению налоговых поступлений в бюджеты субъектов РФ от налога на имущество организаций (п. 1 ст. 56 Бюджетного кодекса РФ) и в бюджеты муниципальных образований от налога на имущество физических лиц (п. 1 ст. 61 Бюджетного кодекса РФ).

    В этой связи, решение Комиссии, которым снижается кадастровая стоимость ОКС затрагивает бюджетные интересы муниципального образования (если ОКС принадлежит физическому лицу) или субъекта РФ (если ОКС принадлежит юридическому лицу). Поэтому соответствующему публично-правовому образованию должно быть предоставлено право оспорить соответствующее решение Комиссии.

    Такой подход вполне заслуживает поддержки в части ОКС, принадлежащих физическим лицам, поскольку логика Конституционного суда о влияния решения комиссии на бюджетные интересы муниципальных образований никак не зависит от того, снижается ли кадастровая стоимость ОКС или земельного участка.

    Но если говорить об ОКС, принадлежащих организациям, то нужно признать, что степень значимости изменения кадастровой стоимости качественно отличается для бюджета субъекта РФ по сравнению с бюджетом муниципального образования. Поэтому за субъектами РФ не следует признавать право на оспаривание решения комиссии о снижении кадастровой стоимости частного ОКС. Тем более, что такое признание вступает в прямое противоречие с действующим регулированием – ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 22.1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, которое пока не было признано неконституционным.

    Хотя при таком подходе возникает возражение о неравном положении налогоплательщиков-организаций и физических лиц. Физические лица, будучи более слабыми налогоплательщиками, оспаривая кадастровую стоимость через Комиссию, несут риск того, что решение Комиссии будет обжаловано муниципальным образованием. А налогоплательщики-организации такого риска не несут. Это подталкивает к необходимости выработки унифицированного подхода.

    Скорее следует признать право на оспаривание и в части ОКС, принадлежащих организациям, однако ограничить его оговорками о том, что оно может быть реализовано лишь в исключительных случаях, когда снижение кадастровой стоимости действительно оказывает ощутимое влияние на бюджет субъекта РФ.

    Читать еще:  Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность

    2. Проблема «существенности» снижения кадастровой стоимости как предпосылки для права на оспаривание решения Комиссии

    В соответствии с Постановлением № 15-П право на оспаривание решения Комиссии возникает при условии, что кадастровая стоимость была существенно снижена, чем могут быть затронуты законные интересы муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

    Анализ практики показывает, что в подавляющем большинстве случаев суды считают, что снижение существенно и потому муниципальные образование вправе оспорить решение Комиссии. Даже в тех случаях, когда кадастровая стоимость снижается на 23% в относительном выражении и 1 млн рублей в абсолютном. При этом во многих делах суды делают вывод о том, что кадастровая стоимость снижена существенно без каких бы то ни было мотивов, что, конечно, противоречит Постановлению №15-П и по существу приводит к тому, что право муниципальных образований на оспаривание решений Комиссии о снижении кадастровой стоимости становится неограниченным.

    Лишь в 4 делах из 51 суды посчитали, что кадастровая стоимость снижена недостаточно существенно.

    «Существенность» снижения кадастровой стоимости, о которой говорится в Постановлении № 15-П и ч. 28 Закона об оценочной деятельности следует понимать в том смысле, что это снижение должно существенно повлиять на финансовые условия осуществления полномочий органов местного самоуправления. При этом то, насколько снизилась кадастровая стоимость конкретного объекта (как в абсолютном, так и в относительном выражении) само по себе не имеет значения. При кадастровой стоимости участка в 100 млрд рублей снижение даже на 5% может существенно затронуть интересы муниципального образования.

    Поэтому при решении вопроса о наличии у муниципального образования права на оспаривание решения Комиссии о снижении кадастровой стоимости суду следует установить:
    1. На какую величину снизился объем налоговых поступлений в бюджет муниципального образования в связи со снижением кадастровой стоимости.
    2. Существенным ли образом это влияет на финансовые условия осуществления полномочий органов местного самоуправления. В этой части на помощь суду может прийти сравнение величины снижения с общим объемом доходов местного бюджета.

    В мониторинге также приведена таблица, где в сведенном виде представлены дела, в которых суд признал снижение кадастровой стоимости достаточным для предоставления публично-правовому образованию права на оспаривание решения Комиссии, с указанием того, насколько была снижена кадастровая стоимость.

    3. Проблема установления иной рыночной стоимости по итогам оспаривания решения Комиссии

    В нескольких делах суды столкнулись с вопросом о том, вправе ли орган местного самоуправления, оспаривая решение Комиссии, представлять доказательства и требовать установления иной рыночной стоимости земельного участка.

    Так в одном из дел кадастровая стоимость объекта недвижимости была утверждена в размере 297 млн рублей. Решением Комиссии, вынесенным по заявлению собственника объекта, кадастровая стоимость приведена в соответствие с рыночной и установлена в размере 168 млн рублей. Публичный орган, обращаясь в суд за оспариванием решения Комиссии, одновременно просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, подтвержденной представленным отчетом об оценке и составляющей 607 млн рублей, то есть выше изначально утвержденной кадастровой стоимости.

    Суды справедливо отказывают в установлении рыночной стоимости большей по сравнению с первоначально утвержденной кадастровой, поскольку в этом случае муниципальное образование, по существу, оспаривает не решение Комиссии о снижении кадастровой стоимости, а то значение кадастровой стоимости, которое было утверждено по итогам кадастровой оценки. Однако муниципальное образование не может под видом жалобы на решение Комиссии подавать к рассмотрению спор о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной.

    По вопросу о том, может ли суд в ходе рассмотрения дела об оспаривании решения комиссии установить рыночную стоимость меньшую по сравнению с первоначально утвержденной кадастровой, позиции судов разнятся, но превалирует подход о том, что это недопустимо. С формальной точки зрения его можно признать вполне обоснованным.

    Хотя цели процессуальной экономии требуют найти механизм для того, чтобы собственник объекта, понимающий, что решение Комиссии, скорее всего, будет отменено судом, мог бы в том же процессе потребовать установления иной рыночной стоимости, а не обращаться в суд в последующем, уже после отмены решения Комиссии. Тем более это оправданно, поскольку в делах об оспаривании решения Комиссии заключение судебной экспертизы, которым подтверждается недостоверность отчета, положенного в основу решения Комиссии, как правило содержит сведения о «правильной» рыночной стоимости. Но подобрать подходящий процессуальный механизм для решения этой задачи затруднительно, поскольку встречный иск не подходит, а фигуру заинтересованного лица с самостоятельными требованиями КАС РФ не знает.

    4. Последствия признания решения Комиссии незаконным

    В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также Пленум № 28) при удовлетворении заявления об оспаривании решения Комиссии в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения Комиссией ранее поданного заявления. Суды в целом следуют данным разъяснениям.

    Но особо внимательные суды заметили, что нет смысла обязывать Комиссию повторно рассматривать заявление, если вывод суда об отмене решения Комиссии основан на признании недостоверным отчета, положенного в основу решения Комиссии. В этом случае результат повторного рассмотрения предопределен.

    Поэтому следует прийти к выводу, что в случае установления судом недостоверности отчета об оценке, в качестве меры, направленной на устранение допущенных нарушений прав муниципального образования, суду следует указать на исключение из ЕГРН сведений об установленной Комиссией кадастровой стоимости, но не на повторное рассмотрение заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Схожим должен быть подход и в иных случаях, где выявленные судом нарушения предопределяют решение Комиссии, как например, в деле, где рыночная стоимость в отчете об оценке была определена на иную дату по сравнению с требуемой.

    5. Необходимость представления экспертного заключения в случае расхождения кадастровой стоимости и рыночной более чем на 30%

    Некоторые суды до сих пор полагают, что если расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной более 30%, то налогоплательщик при обращении в Комиссию обязан прикладывать к заявлению дополнительное экспертное заключение. А неисполнение данной обязанности влечет признание незаконным решения Комиссии об удовлетворении заявления налогоплательщика. Хотя Конституционный суд в определении от 09.03.2017 № 592-О прямо разъяснял, что законодательство изменилось и потому сохранение соответствующих положений в подзаконных актах Минэкономразвития не играет никакой роли.

    Подчеркну, что в большинстве случаев суды решают подобные дела правильно.

    6. Часть 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности как новая форма имплементации позиции Конституционного суда РФ в законодательство

    В ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (и п. 22.1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке) законодатель практически дословно воспроизвел резолютивную часть Постановления № 15-П без выявления ее смысла и перевода на язык абстрактных норм:

    «Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя».

    Это, с одной стороны, создает много проблем для судов в плане толкования нормы. Вправе ли публично-правое образования оспорить соответствующее решение Комиссии если оно было вынесено по заявлению не собственника земельного участка, а его арендатора (конечно); а если оно вынесено в отношении не земельного участка, а ОКС, принадлежащего физическому лицу (скорее да); а если оно было вынесено в отношении ОКС, принадлежащего организации (скорее нет) и т.д.

    А с другой стороны, это дает пример довольно интересной формы имплементации позиции Конституционного суда РФ в законодательство. По существу, законодатель вводит не самодостаточную норму, а бланкетную норму, напрямую отсылающую к правовой позиции Конституционного суда. И предлагает самим судам разобраться, в чем состоит эта позиция и, например, должна ли она распространяться на ОКС, принадлежащие организациям.

    Читать еще:  Возврат ткани в магазин закон

    Особенность такой формы имплементации в том, что не законодатель превращает правовую позицию Конституционного суда РФ в абстрактную норму, а эта норма постепенно кристализуется в судебных решениях, в которых позиция Конституционного суда применяется к различным обстоятельствам. И только после накопления судебной практики законодатель формулирует уже абстрактную норму с учетом накопленных подходов судов. Подобный метод условно можно сравнить с тем, когда Верховный суд РФ дает абстрактные разъяснения по вопросам судебной практики не сразу после вступления в силу соответствующих положений закона, а после накопления судебной практики, отражающей перечень возникающих проблем и спектр возможных подходов к их решению.

    Тем не менее остаются актуальными риски нарушения принципов правовой определенности и равенства поэтому данный способ имплементации нуждается в более детальном анализе.

    Более подробные рассуждения по каждой проблеме и ссылки на практику можно найти в обзоре на сайте мониторинга правоприменения.

    Новеллы механизма оспаривания кадастровой стоимости: ретроспективный взгляд и новые процедурные особенности

    Новости

    Допущение ошибок при определении кадастровой стоимости в ретроспективе последних 10 лет и до настоящего времени является насущной проблемой и достаточно актуальным вопросом. Согласно лично проведенной статистике, в Воронежском областном суде за три квартала текущего года было рассмотрено 730 дел об оспаривании кадастровой стоимости. Говоря об общих показателях по стране: всего за 2019 год поступило 26 161 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 42 418 объектов недвижимости.

    Приведенные данные не дают усомниться в масштабе проблемы. В связи с этим возникает вопрос: что же делать и как поступать владельцем недвижимого имущества, чтобы исправить допущенные ошибки кадастровой стоимости?

    Процедура, механизмы и порядок оспаривания кадастровой стоимости неоднократно претерпевали изменения. В связи с тем, что проблема завышенной кадастровой стоимости не теряет свою актуальность, законодатель разрабатывает все новые и новые способы для внесения изменений и исправления ошибок.

    На данный момент предусмотрено два механизма, применяемые в зависимости от способа определения кадастровой стоимости: оспаривание кадастровой стоимости и исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

    В случае, когда кадастровая стоимость определена по правила Закона об оценочной деятельности, внесение изменений в стоимость возможно только путем оспаривания кадастровой стоимости в комиссии и суде. При этом предусмотрены следующие основания для пересмотра: недостоверность сведений о недвижимости и установление рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

    Порядок оспаривания кадастровой стоимости следующий: подготовка документов, обращение в комиссию, обращение в суд. С первого взгляда процедура представляется достаточно простой, однако есть много нюансов, разрешение которых возможно только с привлечением специалистов: оценщиков и юристов.

    В первую очередь для обращения в комиссию необходимо подготовить отчет об оценке объекта недвижимости, который будет содержать информацию о стоимости объекта. Владелец недвижимости представляет оценщику правоустанавливающие документы, справку о балансовой стоимости, иные справки в зависимости от вида недвижимости (например, для земельного участка — справку о застройке участка) и выписки из ЕГРН, а также допуск к объекту оценки для осмотра.

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, отчет об оценке и приложенные к отчету документы подаются в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Срок рассмотрения заявления в комиссии в среднем составляет 1,5 месяца.

    В случае если комиссия отказывает в установлении новой кадастровой стоимости, владелец недвижимости может реализовать свое право на оспаривание кадастровой стоимости путем обращения в суд с заявлением о пересмотре. При этом, законом предусмотрено исключение: физическое лицо, владелец недвижимости, может «перешагнуть» через этап оспаривания кадастровой стоимости через комиссию и сразу обращаться в суд. Однако, если разница между действующей кадастровой стоимостью и потенциальной не является существенной ( менее, чем в 1,5 раза), рекомендуем не пропускать досудебный порядок и в первую очередь обращаться в комиссию.

    Судебное разбирательство по делу о пересмотре кадастровой стоимости начинается с подачи административного искового заявления. К заявлению прикладывается та же документация, что и в комиссию. При этом необходимо также подтвердить соблюдение обязательного досудебного порядка.

    Рассмотрение дела в суде может занять до 8 месяцев. При этом в случае привлечения юриста, специализирующегося в оспаривании кадастровой стоимости, результат будет гарантированным, ибо при соблюдении всех тонкостей данной категории дел, суды в большинстве своем удовлетворяют заявления об оспаривании.

    Зачастую не обходится без назначения дополнительной судебной экспертизы. Однако если по итогу заявление будет удовлетворено, истец имеет право возместить понесенные расходы: и за подготовку отчета об оценке, и за юридические услуги, и за судебную экспертизу.

    В настоящее время, практика складывается в пользу административных истцов и при наличии грамотного и точного отчета, а также профессионально подготовленным документам для суда, суды уменьшают кадастровую стоимость, опираясь при этом на судебную экспертизу.

    Касаемо второго способа внесения изменений в кадастровую стоимость, а именно исправления ошибки в кадастровой стоимости путем предоставления обращения или разъяснения о порядке определения кадастровой стоимости, а именно порядок, механизм и особенности следующие.

    Законом о кадастровой оценке априори предусмотрено два вида ошибок : технические и методологические. При этом если лицо, обладающее объектом недвижимости, считает, что допущенные бюджетным учреждение ошибки нарушают его права и влияют на кадастровую стоимость, необходимо обратиться в такое бюджетное учреждение. Одним из главных условий является срок подачи такого обращения: кадастровая стоимость должна быть актуальной на момент обращения в бюджетное учреждение.

    В целях подготовки обращения можно обратиться в тот же орган за разъяснением порядка определения кадастровой стоимости. При этом можно «убить двух зайцев»: Вы получаете расширенные разъяснения, на основании которых сможете составить обоснованное обращение, а также бюджетное учреждение при подготовке разъяснений и обнаружения ошибки, обязано самостоятельно исправить обнаруженную неточность и внести изменения в кадастровую стоимость.

    Обязательной и законодательно определенной формы для подачи обращений на данный момент не определено. В связи с этим обращение составляется в свободной форме и подается непосредственно в бюджетное учреждение или через МФЦ. Срок для предоставления ответа на обращение составляет 30 дней.

    Говоря о документации, необходимой для подготовки и подачи обращения, помимо правоустанавливающих документов на объект недвижимости, необходимо предоставить любые надлежащие доказательства допущенной ошибки (например, декларацию о характеристиках объекта недвижимости или разъяснение о порядке определения кадастровой стоимости).

    По результатам рассмотрения обращения: либо происходит перерасчет кадастровой стоимости, либо бюджетное учреждение отказывает в перерасчете. В любом случае, о принятом решение заявитель будет уведомлен по почте или телефону, в зависимости от способа подачи обращения.

    В случае удовлетворения обращения, бюджетное учреждение обязано в 60-тидневный срок исправить ошибку и внести изменения, а именно уменьшить кадастровую стоимость.

    Если же владелец недвижимости получил неудовлетворительное решение и не согласен с ним, то необходимо предъявить требование об оспаривании решения бюджетного учреждения.

    На что может повлиять кадастровая стоимость?

    В первую очередь, конечно же налог на объект недвижимости. В связи с тем, что за налоговую базу принимается кадастровая стоимость объекта, ее уменьшение снизит налоговую нагрузку на налогоплательщика-собственника объекта недвижимости.

    Во-вторых, в случае аренды земельного участка, к примеру, у муниципального органа, арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в процентном соотношении и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. В данном случае, арендатор заинтересован в снижении кадастровой стоимости, с целью соответственного уменьшения арендного платежа.

    В-третьих, купля-продажа. При заключении договора купли-продажи зачастую учитывается кадастровая стоимость недвижимости. В связи с этим, нельзя отрицать наличие интереса в уменьшении или увеличении кадастровой стоимости, будь Вы на стороне продавца или покупателя.

    В настоящий момент, законодатель предусматривает достаточно возможностей и механизмов оспаривания и изменения кадастровой стоимости. Безусловно, порядок исправления ошибок кадастровой стоимости не безупречны и обладают изъянами, которые зачастую проявляются именно на практике. Однако, у владельцев недвижимости достаточно широкий круг прав при оспаривании кадастровой стоимости. Главное, грамотно и профессионально уметь их реализовать.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector