Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Нестандартное оспаривание кадастровой стоимости: теория и практика

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

В рекламных объявлениях, посвященных услуге по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости (для сокращения мы будем называть подобную услугу – оспаривание кадастровой стоимости), можно увидеть предложения по снижению кадастровой стоимости на 100%. Казалось бы, это оксюморон, сочетаемое с несочетаемым, поскольку стоимость нельзя снизить на 100%, превратив ее в отрицательную или нулевую величину. На самом деле в подобном предложении есть здравый смысл, если понять, что речь идет о снижении не просто стоимости, а о снижении именно кадастровой стоимости.

Дело в том, что модель формирования налоговой базы по налогу на имущество и земельному налогу отождествляет понятия «налоговая база» и «кадастровая стоимость». Этот правовой и экономический феномен был позаимствован из моделей формирования налоговой базы стран Северной Европы в связи с необходимостью изменения российской системы имущественного налогообложения. И как оказалось, модернизация налогообложения имущества не была обеспечена надлежащим правовым регулированием.

Насколько удастся снизить налог на имущество без оспаривания кадастровой стоимостии, если исключить объект из кадастрового перечня, можно узнать в другой колонке Александра Тимофеева

Началом внедрения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы в налоговые правоотношения является определение перечня имущества, подлежащего государственной кадастровой оценки (ст. 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), приказ Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости»). Связь Закона № 237-ФЗ и налогового законодательства опосредуется положениями ст. 378.2 Налогового кодекса, в соответствии с которыми налоговая база, как кадастровая стоимость, определяется только в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

  1. административно-деловых и торговых центров (комплексы) и помещений в них;
  2. нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Попробуем разобраться в нюансах оснований и порядка отнесения объектов недвижимости к тем, в отношении которых налоговой базой является кадастровая стоимость.

Если снова обратиться к положениям НК РФ, в частности ст. 378.2, то мы увидим, что базовыми критериями для включения объекта недвижимости в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – кадастровый Перечень), будут являться:

  1. расположение объекта недвижимости на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
  2. предназначение (в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  3. фактическое использование в целях делового, административного или коммерческого назначения не менее 20% общей площади объекта недвижимости для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Итак, «расположение», «предназначение» и «фактическое использование» объекта недвижимости являются ключевыми характеристиками, обозначающими его возможное место в фискальной системе в качестве объекта налогообложения. Начнем с «расположения» и его связи с видом разрешенного использования земельного участка.

Первая задача, которая стоит перед налогоплательщиком, выбравшим такой способ защиты как исключение объекта недвижимости из кадастрового Перечня, это определить основание (критерий), по которому данный объект был признан достойным занять свое место в этом Перечне. Сделать это необходимо потому, что в зависимости от названного выше основания будут решаться задачи выстраивания стратегии и тактики защиты и, соответственно, сбора доказательств.

Если основанием для включения в кадастровый Перечень явилось расположение объекта недвижимости на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, то очевидно, что для эффективной защиты нужно уяснить и раскрыть содержание целевого использования земельного участка для того, чтобы сравнить это содержание с положениями ст. 378.2 НК РФ. Как это происходит на практике?

Приведем выдержки из судебных решений:

  1. судом установлено, что здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого установлен как «объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3); объекты размещения предприятий по ремонту и техническому обслуживанию общественных и личных транспортных средств (1.2.9)», данный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещения объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом п. 1.2.5 и п. 1.2.7 Методических указаний, а здание не подлежало включению в Перечень на 2016 год по критерию вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено (решение Московского городского суда от 21 августа 2019 г. по делу № 3А-3103/2019, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 15 января 2020 г. №ы 5-АПА19-185);
  2. доводы административного ответчика о том, что выражение «административно-бытового» в наименовании вида разрешенного использования одного из названных земельных участков свидетельствует о том, что на таком земельном участке предусмотрено размещение офисных зданий, основаны на неверном истолковании норм материального права. Вид разрешенного использования земельного участка с подобным наименованием определенно не предусматривает размещение офисных зданий, в связи с чем, в таком случае в целях ст. 378.2 НК РФ необходимо устанавливать предназначение для использования или фактического использования здания. Также суд первой инстанции правомерно исходил из того, что технические паспорта на указанные здания не подтверждают наличие в данных зданиях помещений общей площадью не менее 20% общей площади этих зданий с назначением, разрешенным использованием или наименованием помещений, предусматривающим размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры либо торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. Суждение суда о том, что термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является, следует признать обоснованным (решение Пермского краевого суда от 10 июля 2019 г. по делу № 3а-3932019, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 6 ноября 2019 г. № 44-АПА19-46);
  3. земельный участок, на котором расположено здание, имеет вид разрешенного использования «эксплуатация прочих административно-управленческих учреждений и общественных организаций». Данный вид разрешенного использования безусловно не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, в связи с чем содержание вида разрешенного использования земельного участка должно быть установлено с учетом фактического использования объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке (решение Московского городского суда от 24 ноября 2017 года по делу № 3а-2456/2017, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2018г. № 5-АПГ 18-31).

Как видим, успех в обеспечении защиты законных прав на уплату экономически обоснованных налогов во многом зависит от результатов интрепретационной деятельности юриста, которая заложена в самой природе права. Одной из составляющих интерепретации и является расшифровка (выявление) наиболее допустимого содержания вида разрешенного использования, заключенного, с одной стороны, в сведениях ЕГРН, с другой стороны, в положениях ст. 378.2 НК РФ. Чем более «узкой», более отличной по содержанию и по смыслу от характеристик, указанных в ст. 378.2 НК РФ, будет указанная в ЕГРН формулировка вида разрешенного использования объекта недвижимости, тем более вероятным будет положительный исход оспаривания.

В приведенном выше примере, по мнению ВС РФ, такой вид разрешенного использования как использование земельного участка «для административно-бытовых целей» однозначно не свидетельствует о том, что на таком земельном участке предусмотрено размещение офисных зданий (помещений). А если это так, то, во-первых, объект недвижимости не может быть включен в кадастровый Перечень по основаниям его «расположения» на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания. И во-вторых, основанием для включения в кадастровый Перечень будут уже являться не формальные признаки целевого использования земельного участка, а его «предназначение» или «фактическое использование». Но для этого нужны уже иные доказательственные данные, а не только сведения из ЕГРН.

Читать еще:  Как приостановить регистрацию транспортного средства

Как показывает правоприменительная практика, даже расположение объекта недвижимости на земельном участке, подпадающим под признаки, установленные ст. 378.2 НК РФ, еще не является бесспорным основанием для включения указанного объекта в кадастровый Перечень. Дело в том, что приоритет в решении вопроса об отнесении объекта недвижимости к объекту налогообложения по кадастровой стоимости (включении объекта недвижимости в кадастровый Перечень) все-таки отдается фактическому использованию земельного участка (преимущество фактического над формальным). Вопрос о том, могут ли включаться в кадастровый Перечень те здания, которые располагаются на земельном участке, допускающем размещение торговых центров или офисных зданий, но фактически используются по иному назначению, которое также соответствует ВРИ участка, был не так давно рассмотрен Конституционным Судом Российской Федерации, который пришел к следующим выводам.

Во-первых, положения земельного и градостроительного законодательства, определяющие требования к целевому использованию земельного участка (установлению вида разрешенного использования земельного участка), непосредственно не предназначены регулировать установление или исчисление налога на имущество организаций и другие отношения между казной и налогоплательщиком.

Во-вторых, фискальные обязательства, включая налоговую базу по конкретному налогу, пусть и отнесенные к условиям землепользования и градостроительного дела, определяет прежде всего налоговый закон, который и должен в первую очередь отвечать конституционным критериям правомерного налогообложения – не только сам по себе, но и в том, как он изложен и действует в системной связи с иными законоположениями.

В-третьих, обложение по кадастровой стоимости только на основании одного из видов разрешенного использования участка, на котором располагается объект недвижимости, без надлежащих на то экономических причин и без внимания к реальным хозяйственным свойствам недвижимости приводит к экономически необоснованному и несправедливому налогообложению.

Продолжая мысль КС РФ, заложенную в постановлении от 12 ноября 2020 г. № 46-П, можно сказать, что в России недвижимость должна облагаться налогом на имущество в зависимости от ее фактического, а не предполагаемого наиболее эффективного использования. Налоги должны иметь экономическое обоснование (ст. 3 НК РФ), что еще раз подтвердил КС РФ, подчеркнув невозможность существования расхождений между фискальными последствиями и правомерными ожиданиями налогоплательщика.

Итак, какие же выводы можно сделать по результатам анализа положений ст. 378.2 НК РФ в части возможного исключения из Перечня объектов недвижимости по критерию «вида разрешенного использования».

  1. Для признания обоснованным включения в кадастровый Перечень объекта недвижимости по признакам его расположения на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ) которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания необходимо, чтобы указанный в Едином государственном реестре недвижимости ВРИ однозначно (по буквальному и смысловому значению) устанавливал возможность размещения на нем указанных выше объектов недвижимости. Наличие сомнений относительно значения «однозначности» дает основания для признания незаконным включения объекта недвижимости в кадастровый Перечень.
  2. Фактическое использование земельного участка, т.е. конкретная деятельность, которая на нем осуществляется, имеет приоритетное значение перед содержащимися в ЕГРН сведениями о ВРИ. Это обстоятельство обязательно должно приниматься во внимание при решении вопроса о включении/исключении объекта недвижимости из Перечня. На земельном участке может осуществляться несколько видов деятельности (производственная, торговая, сдача помещений по офисы и пр.), однако НК РФ (п. 2, п. 4 ст. 378.2) предусматривает 20% критерий для предназначения и фактического использования земельного участка, который и должен устанавливаться при проведении мероприятий с целью определения фактического использования зданий (строений, сооружений, нежилых помещений) для целей налогообложения.

ВС напомнил, что размер кадастровой стоимости изменяется с момента вступления в силу НПА об этом

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ вынесла Кассационное определение от 23 сентября № 18-КАД20-11-К4 по спору об обжаловании физлицом решения налоговой инспекции о расчете земельного налога на основе старых данных о кадастровой стоимости при наличии нового регионального приказа об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

В 2019 г. Светлана Коперская обратилась в Октябрьский районный суд г. Краснодара с административным иском о признании недействительным и отмене налогового уведомления о перерасчете земельного налога по налоговым уведомлениям городской ИФНС России № 3. Она пояснила, что в декабре 2016 г. Департамент имущественных отношений Краснодарского края определил кадастровую стоимость ее участка земли, издав приказ № 2640 от 14 декабря 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края». Однако налоговая инспекция рассчитала земельный налог за 2016 и 2017 гг. исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, которая была выше. В связи с этим женщина указала на нарушение ИФНС России ее прав и потребовала суд обязать произвести перерасчет земельного налога на участок на основе новой налоговой базы.

Три инстанции отказались удовлетворять требования, мотивируя это тем, что приказ Департамента № 2640 не может рассматриваться как акт, улучшающий положение налогоплательщиков, поскольку в нем не содержится норм, прямо указывающих на это. Такой нормативный правовой акт, отметили они, как улучшает, так и ухудшает положение налогоплательщика, поэтому его положения должны толковаться в совокупности. Суды также отметили, что утвержденные приказом сведения о кадастровой стоимости земли были внесены в ЕГРН 1 февраля 2017 г., вследствие чего они применяются с 1 января 2018 г.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Светлана Коперская указала, что нижестоящие суды неверно истолковали и применили п. 4 ст. 5, п. 1 ст. 391 НК РФ, а также проигнорировали положения Закона об оценочной деятельности, в силу которых датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень, а не дата внесения сведений в ЕГРН.

В жалобе также указывалось, что факт несвоевременного внесения сведений в ЕГРН уполномоченными должностными лицами не может ухудшить положение налогоплательщика, возлагая на него негативные последствия. Кроме того, отмечала кассатор, налоговый орган мог достоверно убедиться в правильности определения налоговой базы, поскольку по состоянию на дату начисления административному истцу земельного налога сведения об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка уже были внесены в вышеуказанный реестр.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда напомнила, что нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами ст. 390 и п. 1 ст. 391 Налогового кодекса порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (Постановление КС РФ от 2 июля 2013 г. № 17-П, Определение КС РФ от 29 сентября 2016 г. № 1837-0).

По общему правилу ст. 5 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах вступют в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее первого числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Акты законодательства о налогах и сборах, указанные в п. 3 и 4 ст. 5 НК, могут вступать в силу в сроки, прямо предусмотренные этими актами, но не ранее даты их официального опубликования.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом деле приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. № 2640 содержит прямое указание на то, что он вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования. Сам нормативный правовой акт был опубликован 15 декабря 2016 г. на официальном сайте администрации Краснодарского края.

Это обстоятельство предполагало применение положений приказа (которым была уменьшена кадастровая стоимость земельного участка и, как следствие, улучшено положение налогоплательщика Светланы Коперской) не ранее первого числа очередного налогового периода по земельному налогу – то есть с 1 января 2017 г., а не с 1 января 2018 г., как ошибочно указали суды в своих судебных актах. Иное, как подчеркнул Суд, означало бы произвольное исчисление земельного налога.

Читать еще:  Упд универсальный передаточный документ образец заполнения подписи

«Таким образом, выводы судов о правомерности неприменения кадастровой стоимости, утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. № 2640 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края”, при исчислении налоговым органом административному истцу земельного налога за налоговый период 2017 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорное правоотношение и подлежащих применению по настоящему делу», – отмечено в кассационном определении.

Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене налогового уведомления, обязанности произвести перерасчет земельного налога за 2017 г. В связи с этим ВС РФ обязал налоговую инспекцию произвести перерасчет земельного налога в отношении спорного земельного участка за 2017 г. исходя из его кадастровой стоимости, установленной вышеуказанным приказом. В остальной части обжалуемые решения оставлены без изменения.

В комментарии «АГ» адвокат, старший партнер АБ «Бородин и партнеры» Алексей Пауль отметил, что определение Верховного Суда поднимает вопрос, связанный с определением момента, с которого применяется вновь установленная кадастровая стоимость. «Причем речь идет о кадастровой стоимости, которая снизилась по сравнению с ранее действовавшей», – подчеркнул он.

По словам эксперта, ранее ВС РФ и КС РФ была сформирована позиция о том, что нормативные акты, устанавливающие кадастровую стоимость, вступают в силу с учетом норм налогового законодательства, если их положения необходимы для исчисления налогов. «По общему правилу, акты налогового законодательства вступают в силу не ранее 1-го числа налогового периода, начинающегося по истечении одного месяца со дня их официального опубликования (п. 1 ст. 5 НК РФ). Относительно нормативных актов, улучшающих положение налогоплательщиков, п. 4 ст. 5 НК РФ предусматривает обратную силу, если они прямо предусматривают это – именно эта норма была по-разному истолкована нижестоящими судами и Верховных Судом РФ. Видимо, нижестоящие суды исходили из буквального смысла нормы, и, не найдя в нормативном акте, установившем новую (более низкую) кадастровую стоимость, прямого указания на обратную силу, пришли к выводу, что этот акт должен применяться с учетом общего правила п. 1 ст. 5 НК РФ. Кроме того, нижестоящие суды учитывали, что этот нормативный акт содержит правила, не только улучшающие, но и ухудшающие положение налогоплательщика», – отметил Алексей Пауль.

Он добавил, что Верховный Суд, исходя из смысла нормативного акта и приняв во внимание, что он снижает кадастровую стоимость (что улучшает положение налогоплательщика), сделал вывод, что этого достаточно для неприменения общего правила п. 1 ст. 5 НК РФ и фактически придания ему обратной силы. «Подобный подход сможет скорректировать практику применения норм о действии налогового законодательства во времени, в первую очередь относительно налогов, налоговой базой которых является кадастровая стоимость (налоги на имущество, земельный налог)», – подытожил эксперт.

Руководитель практики налогообложения физических лиц ФБК Legal Наталья Рябова пояснила, что улучшение положения налогоплательщика автоматически не придает норме обратной силы, если в акте нет прямого указание на срок, с которого он вступает в действие. «Поэтому новая оценка кадастровой стоимости не может применяться в том налоговом периоде, в котором был принят акт, устанавливающий меньшую кадастровую стоимость», – отметила она.

По словам эксперта, при издании органом исполнительной власти субъекта РФ акта об изменении кадастровой стоимости налоговая база определяется с учетом новой кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 5 Налогового кодекса: не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее первого числа очередного налогового периода. «При этом не имеет значения (как посчитали суды трех инстанций) дата внесения новых сведений в ЕГРН, на основе которых формируется налоговая база в соответствии со ст. 391 Налогового кодекса РФ», – пояснила юрист.

Адвокат, партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова полагает, что рассматриваемое дело – одно из тех, где Верховный Суд фактически восстановил справедливость, исправив судебную ошибку нижестоящих инстанций. «Примечательно, что дело рассматривалось в системе судов общей юрисдикции, а Верховный Суд напомнил правила вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах. Фактически суть спора сводилась к тому, с какого момента должны вступать в силу новые данные о кадастровой стоимости земельного участка для целей исчисления земельного налога.

Эксперт подчеркнула, что выводы Суда находятся абсолютно в русле уже существующей судебной практики, соответствуют позиции Конституционного Суда РФ, но не являются новыми и лишь подтверждают уже устоявшееся правило. «Даже жаль, что поиск справедливости по этому несложному вопросу довел стороны до высшей судебной инстанции», – отметила адвокат.

Способы изменения, снижения кадастровой стоимости земли

Собственники и арендаторы земельного участка должны знать, что размер уплачиваемого налога или арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к существенным финансовым потерям его собственника.

На практике нередки случаи, когда кадастровая стоимость значительно превышает реальную рыночную цену земельного участка и является явно несоразмерной. Подобные ситуации, как правило, возникают вследствие следующих причин.

Во-первых, это неправильное установление вида разрешенного использования земельного участка органом, осуществляющим государственный кадастровый учет земельных участков.

Во-вторых, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном действующим законодательством, не учитываются многие факторы, реально влияющие на стоимость участка, к примеру, такие как транспортная доступность, топологические особенности, «престижность» участка и т.п.

В-третьих, на кадастровую стоимость участка, в свою очередь, влияет следующий фактор: в какую территориальную зону и подзону в соответствии с Правилами землепользования и застройки населенного пункта входит земельный участок. Встречаются случаи, когда два равных по площади участка, находящиеся в непосредственной близости с одинаковыми объектами строительства, имеют неодинаковую кадастровую стоимость, поскольку находятся по разные стороны границы территориального зонирования.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков не учитывает всех особенностей и, по существу, служит лишь базой для расчета суммы земельного налога, размера арендной платы и выкупной стоимости земельного участка.

Следует отметить, что и кадастровую и рыночную стоимость участка устанавливают профессиональные оценщики в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления в ходе государственной кадастровой оценки земель. До 1 января 2013 года данное полномочие реализовывал Росреестр.

На открытом рынке, по понятным причинам, наиболее часто оперируют рыночной ценой. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следует отметить, что на данном этапе развития земельного права в РФ и процедур государственной кадастровой оценки, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости будет и дальше существовать в силу объективных причин, не зависящих от профессионализма оценщика или заказчика работ по оценке.

Разница в стоимости участков появляется из-за разных методов оценки, применяемых при расчете кадастровой и рыночной стоимости.

Так, кадастровая стоимость определяется методами массовой и индивидуальной оценки. С учетом масштаба проводимых работ для государства основным и наименее затратным является массовый метод оценки. Он заключается в том, что земельные участки, обладающие схожими характеристиками, группируют, затем, применяя математические или иные методы моделирования, определяют кадастровую стоимость целой группы участков. Понятно, что при таком подходе индивидуальные особенности земельных участков могут не учитываться.

Однако для определения рыночной стоимости земельного участка эти особенности могут иметь решающее значение, поскольку рыночная стоимость складывается индивидуально для каждого отдельного участка и зависит от множества факторов.

Таким образом, в случае, если собственнику либо арендатору суммы земельного налога и арендной платы кажутся необоснованно завышенными, у землепользователя есть два способа защиты нарушенных прав:

1. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если указанная оценка проведена после вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ и отдельные законодательные акты РФ»).

Следует отметить, что в соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии лишь в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Читать еще:  Безвозмездная финансовая помощь между юридическими лицами

2. Обратиться в суд с иском в защиту нарушенного права.

До сентября 2011 года судебная практика по указанному вопросу была противоречивой. Однако с момента принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ постановления № 913/11 от 28 июня 2011 года начала формироваться положительная для землепользователей судебная практика.

Однако по-прежнему успех судебного спора во многом зависит от ряда факторов, среди которых следует отметить объем представленных в суд доказательств, их достаточность и достоверность.

Только комплексный анализ имеющейся информации о земельном участке и характере его использования позволит специалистам сделать прогноз о перспективах судебного спора, возможной экономии от снижения кадастровой стоимости земельного участка, а также четко организовать процедуру подготовки искового заявления и сбора доказательств, необходимых для успешного достижения цели.

ВС указал, когда можно не возмещать судебные расходы по делу об установлении кадастровой стоимости

Верховный Суд опубликовал Кассационное определение от 16 сентября 2020 г. № 58-КАД20-6-К9 по спору о взыскании судебных расходов в связи с рассмотрением административного дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В феврале 2017 г. Хабаровский краевой суд удовлетворил требования Вячеслава Пака об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 г. Далее гражданин обратился в суд с заявлением о возмещении судебных расходов, понесенных им в связи с рассмотрением административного дела, на сумму свыше 70 тыс. руб.

Суд отказал в удовлетворении заявления, исходя из того, что допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с экономически обоснованной рыночной стоимостью не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки.

Впоследствии апелляция отменила решение первой инстанции и взыскала в пользу Вячеслава Пака с правительства Хабаровского края 35 тыс. руб. в качестве компенсации судебных расходов. Вторая инстанция сочла, что оценка расхождения между установленной кадастровой стоимостью и экономически обоснованной рыночной стоимостью не имеет правового значения, так как указанное обстоятельство имеет значение для решения вопроса о возмещении судебных расходов исключительно в случае отсутствия со стороны административного ответчика спора как по основаниям возникновения права на обращение заявителя в суд с иском, так и по содержанию иска. Кассация поддержала позицию апелляционного суда.

В кассационной жалобе в Верховный Суд правительство Хабаровского края сослалось на нарушение норм процессуального права второй и третьей инстанциями.

Судья Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда отметила, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Со ссылкой на Постановление КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П Суд напомнил, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Такой вывод, как ранее указал Конституционный Суд, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод.

«Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости», – отмечалось в постановлении КС.

Конституционный Суд также отмечал, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, как пояснял КС, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

«Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений», – отмечается в кассационном определении ВС.

Как пояснил Суд, в рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости. При этом разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судом, и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки, составляет менее 30%, что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки и, как следствие, не нарушает прав административного истца. В связи с этим Верховный Суд отменил апелляционное и кассационное определения и оставил в силе судебные акт первой инстанции.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что сама правовая позиция, положенная в основу кассационного определения ВС РФ, не является чем-то новым и, по сути, воспроизводит упомянутую в нем правовую позицию КС. «Однако тот уровень расхождения с рыночной стоимостью, который Верховный Суд в комментируемом определении подтвердил как допустимый и не нарушающий прав заявителя, в размере 30%, конечно, вызывает лишь сожаление. Мало других областей экономической жизни, где расхождение рыночной оценки в таком объеме признается нормальным. Полагаю, эта проблема должна быть решена, иначе эта ситуация скорей всего вновь и вновь будет приводить граждан и организации в Конституционный Суд за помощью», – предположил он.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что по смыслу правовой позиции Конституционного Суда, изложенной в Постановлении № 20-П/2017, не подлежат возмещению судебные расходы истца при удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, если расхождение между рыночной стоимостью объекта, установленной судом, и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов кадастровой оценки диапазон отклонений: «При этом в постановлении конкретный параметр допустимого отклонения не указан. В рассматриваемом же деле ВС указал в качестве него определенное значение – 30%, но какое-либо обоснование выбранного критерия Суд не привел».

Павел Лобачев предположил, что такой параметр взят из п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263); согласно нему, если рыночная стоимость отличается от кадастровой менее чем на 30%, то для пересмотра кадастровой стоимости в досудебном порядке достаточно отчета об оценке. «В судебной практике при разрешении требования о взыскании судебных расходов и ранее ссылались на указанную норму и также указывали, что приемлемым является отклонение, которое не превышает 30% разницы между установленной рыночной стоимостью объекта и той, что получена в результате массовой кадастровой оценки (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 9 апреля 2018 г. № 33а-7515/2018 по делу № 3а-3/2018), но далеко не все суды придерживались данного подхода, – пояснил юрист. – Теперь же постановление Верховного Суда поможет сформировать единообразие судебной практики при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов при установлении кадастровой стоимости равной рыночной».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector