Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

ГРАНИЦА ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Как определить границу ответственности между УК и собственником?

Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас. Пришло время расставить все точки над «i», выяснив, наконец, кто именно и за что конкретно отвечает. Этот вопрос является самым болезненным при заключении догово­ров собственников жилья с ТСЖ, ЖСК и управляющими компаниями.

Для начала разберемся с понятием «общедомовое имущество».

Всем ясно, что за содержание и ремонт собственной квартиры ответственность несет собственник, а вот за содержание и ремонт этого самого «общедомового имущества» несет ответственность уже управляющая организация. При этом дополнительных денежных средств с собственника на проведение необходимых мероприятий по устранению оплошностей УК уже не берет, потому как собственник и без того выплачивает денежные средства для расходов по этой статье ежемесячно.

Состав общего имущества четко определен п.п 5-9 п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила).
Туда входит внутридомовая инженерная система водоотведения, которая состоит из канализационных выпусков, фасонных частей (включая отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины и тройники), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений и иного оборудования, которое располагается в данной системе.
Кроме того, общее имущество также включает в себя систему электросбережения (до электросчетчика внутри квартиры) и внутридомовую систему отопления (стояки, регулирующая и запорная арматура, обогревающие элементы, коллективные приборы учета тепловой энергии и др).
Таким образом, все сети и оборудование, которое располагается после перечисленных кранов и устройств, полный перечень последних указан в Правилах, уже лежат за границей зоны ответственности управляющей организации.

Несмотря на то, что конкретный перечень общедомового имущества утвержден, граница ответственности все равно на практике довольно часто оспаривается.
Тем не менее, все споры подлежат однозначному разрешению при более детальном прочтении законодательных актов и договора управления с управляющей организацией.
Собственник при заключении такого договора всегда должен внимательно ознакомиться с перечнем общедомового имущества, который устанавливается в целях урегулирования вопроса о границе ответственности. Подписывая договор управления, собственник принимает условия управляющей организации, однако последняя обязана неукоснительно соблюдать установленные законом требования.

Как показывает практика, более половины споров о границе ответственности касаются отопительной системы. В основном речь идет о радиаторе отопления, который расположен внутри квартиры собственника.
В Правилах четко указано, что к общедомовому имуществу относятся обогревающие элементы отопления, коими являются радиаторы.
Если иное не указано в договоре управления, то все радиаторы отопления, расположенные у вас в квартире – относятся к общедомовому имуществу. И рассчитывать на их исправное функционирование собственник может за счет управляющей организации. Такие ситуации в очередной раз подчеркивают необходимость обращения к перечню, утвержденному договором управления между конкретным собственником жилья и управляющей компанией.

Таким образом, следует помнить, что в сферу ответственности обслуживающей организации входит все техническое и санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества. Не лишним будет упомянуть и про благоустройство. Установка лавочек у подъездов, озеленение двора – это также обязанность управляющей организации. Собственник же в свою очередь должен помнить, что нужно уметь не только требовать, но и отдавать. И состояние общедомового имущества, внешний вид двора и подъезда в доме во многом зависит и от нашего личного отношения, нашего старания и желания сделать пространство вокруг нас лучше, не только в своей квартире.

​Управляющая компания сдает общее имущество в аренду провайдерам без согласия собственников.

Если у собственников возникли подозрения, что управляющая организация получает деньги от провайдеров за предоставление общего имущества, которые не понятно на что расходуются, то можно сделать следующее:

1. Проверить, нет ли в договоре управления многоквартирным домом условий, которые разрешают управляющей организации предоставлять общее имущество в аренду и расходовать доход на свои нужды.

Читать еще:  Привлечение учредителя к субсидиарной ответственности судебная практика

2. Узнать, не принималось ли общим собранием решения об использовании общего имущества и поручении управляющей организации заключить договоры с провайдерами на определенных условиях. Возможно, на собрании все эти решения были оформлены как утверждение «положения об использовании общего имущества», где все эти вопросы были прописаны не очень заметно для большинства собственников.

3. Посмотреть отчетность управляющей организации. Возможно, там указано, что дохода от сдачи имущества в аренду она не получает.

4. Проще всего написать обращение в саму управляющую компанию. В обращении надо спросить про наличие заключенных договоров, их условия, расходовании дохода от использования имущества. Также надо попросить предоставить информацию, на основании какого решения общего собрания собственников эти договоры заключены. Если договоры не заключались, а имущество используется, то спросите, почему организация, которая следит за содержанием общего имущества, допускает его использование без согласия собственников.

В ответе управляющая организация может написать, что договоры не заключались, а не допускать провайдеров она боится из-за того, что антимонопольная служба привлечет ее к ответственности. Такая практика в антимонопольной сфере действительно раньше была распространена.

Однако в 2018 году Верховный суд РФ вынес решения, в которых изложил свои выводы относительно провайдеров и общего имущества. Кратко они сводятся к следующему:

  • управляющая организация ограничена в своих правах по пользованию и распоряжению общим имуществом. Она не может сама решать о допуске других лиц к общему имуществу, поэтому управляющая компания не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом. В связи с этим оценка действий организации по ограничению доступа провайдера не правомерно оценена антимонопольной службой как злоупотребление доминирующими положением и является вмешательством в гражданско-правовой спор между оператором связи и управляющей компанией.
  • наличие у проживающих в доме лиц потребности в доступе к интернету и заключение ими договоров на предоставление услуг связи (интернета) автоматически не дает провайдеру права по своему желанию размещать свое имущество в местах общего пользования многоквартирного дома, не получив при этом согласия собственников на общем собрании и не внося плату за использование общего имущества.

(см. например, определение ВС РФ № 306-КГ17-17056 от 01.03.2018 по делу № А55-16550/2016)

Что делать, если решения об аренде имущества не принималось на общем собрании, а управляющая организация не наделялась правом заключать такие договоры с провайдерами (операторами связи)?

1. Провести общее собрание, на котором принять решения:

— о порядке пользования общим имуществом иными лицами. По этому вопросу надо «разрешить использование части общего имущества на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников и содержании такого имущества в надлежащем состоянии»;

— об определении лица, которое от имени наделено полномочиями на заключение договоров об использовании общего имущества (или договоров аренды). Чаще всего это управляющая организация. Иногда полномочиями подписывать договоры с провайдерами наделяют председателя совета многоквартирного дома;

— об определении условий договоров об использовании общего имущества (договоров аренды). Здесь можно указать, какое именно имущество передается, по какой цене, за какой период и в каком порядке период происходит оплата

— о порядке расходования денежных средств, полученных по заключенным договорам об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Если заключать договоры будет председатель совета дома, то стоит определиться, куда будут поступать денежные средства, а также как контролировать поступления и расход. Например, собственники некоторых домов принимают решения «поручить председателю совета многоквартирного дома открыть отдельный счет для получения дохода собственников от использования общего имущества иными лицами, выносить на утверждение ежегодного общего собрания собственников отчет о количестве поступивших денежных средств и остатке на счете».

2. Если хотите написать куда-нибудь жалобу, подумайте, чем её сможете подтвердить. Если в отчете управляющей организации нет сведений о доходе от сдачи имущества, сама она отвечает, что имущество не сдает, а о договорных отношениях вам известно только со слов представителей провайдеров, то проверка по обращению, скорее всего, не принесет результата. Контролирующие органы напишут, что собственники вправе провести общее собрание, на котором решить вопросы о сдаче имущества в аренду, установлении платы.

Читать еще:  Можно ли отправить апелляционную жалобу по почте

Поэтому есть смысл быстрее проводить собрание, а не только вступать в переписку с контролирующими органами.

Ответственность УК за ремонт полотенцесушителя в квартире

За чей счёт ремонт

Многоквартирный панельный дом постройки 1973 года. Капитальный ремонт не проводился. У соседей напротив сорвало полотенцесушитель, залили 3 нижних этажа. Управляющая компания сказала, что ответственность лежит на собственнике жилья.
Знакомый инженер, работающий в ТСЖ, сказал, что такие полотенцесушители относятся к общедомовому имуществу, находящемуся на территории квартир. И их ремонт должен быть бесплатным.
Я очень боюсь, что и в нашей квартире в любой момент может сорвать полотенцесушитель.

Кто несёт ответственность за протечку полотенцесушителя

Если полотенцесушитель изначально был предусмотрен в системе горячего водоснабжения дома и имеет не раздельную от основной трубы конструкцию (нет разделяющих вентилей на присоединении его к стояковой трубе) — он считается частью стояковой трубы горячего водоснабжения и, соответственно, относится к общему имуществу дома. То есть должен ремонтироваться управляющей компании (УК) за счёт тех платежей, которые мы вносим по платёжкам на содержание общедомового имущества.

Более того, даже вызвать стороннего специалиста, чтобы самостоятельно заменить полотенцесушитель, вы не можете. Так что в случае наличия подозрений на возможность протечки вы должны вызвать инженера УК.

Именно специалист управляющей компании должен определить, требуется ли полная замена полотенцесушителя или же достаточно просто его ремонта. Но в любом случае все расходы должны покрываться за счёт уже собранных средств и ни в коем случае собственник жилого помещения дополнительно ничего не оплачивает.

Порядок действий владельца квартиры по принуждению Управляющей компании к ремонту общедомового имущества

Для начала необходимо позвонить в диспетчерскую УК и оставить заявку. Если что-то уже течёт, обычно этого хватает. Другое дело, что протечек пока нет, тогда УК может отказаться что-то делать бесплатно. Или скажут, что поставить хомут или свищ заварить могут бесплатно, а остальной ремонт — только за деньги.

Однако следует доходчиво пояснить, что вы довели до их сведения и предупредили об угрозе аварии обслуживаемого ими оборудования, которое находится в вашей квартире. Дело в том, что если вы этого не сделаете — все проблемы могут повесить на вас («не имели возможности обслуживать, не были извещены»). Кстати, по этой причине виновником уже случившейся аварии действительно могут признать ваших соседей, а не УК. С последующим взысканием соответствующих сумм ущерба.

Если УК всё же продолжает отказываться выполнять ремонт за свой счёт — нужно подавать письменное обращение в их адрес. Составляете заявление в двух экземплярах и требуете, чтобы делопроизводитель УК должным образом его зарегистрировал (поставил отметку о дате и входящем номере, подпись ответственного лица и печать).

Далее, если в течении недели управляющая компания никак не реагирует на поданное заявление, стоит обратиться с письменным заявлением в Жилищную инспекцию города. Их специалисты произведут осмотр и вынесут решение, в чью сферу ответственности входит полотенцесушитель. Если будет признано, что это общедомовое имущество, то отвечает УК и ей будет вынесено предписание об устранении выявленных нарушений и ремонте коммуникаций в заданные сроки.

Если все предыдущие старания не дали результат, с полученным набором официальных документов можно идти прокуратуру или суд. Успешная судебная практика по таким делам есть. Главное — взять инициативу в свои руки.

Ответственность владельца квартиры за состояние полотенцесушителя

Возможно и такое, что полотенцесушитель является собственностью владельца квартиры. То есть он изначально спроектирован как отдельная часть системы — перед ним стоят вентили или же он был установлен дополнительно (возможно, предыдущим собственником). Всё зависит от технических особенностей системы.

В таком случае ремонтировать полотенцесушитель придётся за свой счёт — за подобное имущество управляющая компания не отвечает. Она может произвести ремонт или замену оборудования за дополнительную плату.

Читать еще:  Сколько времени человек может быть без прописки
ЗАКОН

Законопроект, который определяет ответственность за содержание и ремонт полотенцесушителя — «Правила содержания общего домового имущества» утверждены постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. п.5:

«В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.»

Любые ссылки УК на подзаконные акты в данном случае несостоятельны.

Общее имущество многоквартирного дома: что это и как им распоряжаться

Если вы стали счастливым обладателем собственной квартиры, то в вашу собственность переходит еще и часть, относящаяся к общему имуществу дома. Что это такое, кто несет за него ответственность, как можно им распоряжаться – об этом и не только в нашей статье.

Что такое общедомовое имущество

Если говорить кратко – это общие помещения дома: подвал, чердак, лестничные площадки, различное оборудование. По закону – общедомовое имущество принадлежит всем собственникам помещений определенного дома. При этом его доля для каждого собственника рассчитывается по площади квартиры. Чем больше жилье, тем больше общего имущества принадлежит его владельцу. Но у такого владения есть небольшой минус – сумма оплаты коммунальных услуг также будет расти.

В перечень общедомового имущества входят все помещения, которые не находятся в частном владении, а именно:

  • колясочные, тренажерный зал, бассейн, детские игровые комнаты;
  • крыша и оборудование, которое обеспечивает комфортные условия для проживания собственников, а также для перемещения инвалидов;
  • земельный участок, на котором стоит многоэтажка, и дворовая территория со всей «инфраструктурой» – скамейками, клумбами, детскими игровыми площадками, паркингом и т.д.;
  • приборы учета;
  • технические этажи и расположенное на них оборудование.

Кто отвечает за уход и содержание имущества

Выше мы говорили о платежах за общедомовое имущество, которые необходимо вносить ежемесячно. Эти деньги переводятся на счет управляющей компании, которая и отвечает за его содержание. УК должны обеспечивать чистоту лестничных клеток и подъездов, придомовой территории, поддерживать работоспособность оборудования, следить за освещением и соблюдением санитарно-технических норм. При возникновении каких-либо проблем, например, поломке лифта или разбитом зеркале в нем, обращаться необходимо именно в УК.

Жильцы домов могут создать и товарищество собственников жилья – ТСЖ, в обязанность которого также входит ведение и поддержание порядка в многоквартирном доме. В этом случае размер платежей и порядок управления общими финансами устанавливается инициативной группой. Но все обязанности, перечисленные для УК, сохраняются и для ТСЖ.

Кто отвечает за сохранность общедомового имущества

Несмотря на то, что частично общее имущество принадлежит каждому собственнику, они не могут самовольно им распоряжаться. Поэтому и ответственность за его сохранность несут сами жильцы.

Нельзя без получения согласия соседей проводить работы, которые могут навредить общему имуществу. Самое частое нарушение – возведение тамбура в подъезде без согласия жильцов дома. Из-за неузаконенной перепланировки может быть наложен большой штраф. Также это чревато повышением пожарной опасности – в тамбурах оказываются пожарные рукава. Поэтому основная обязанность собственников – аккуратное использование общего имущества и его сохранность.

Правила, которые нужно запомнить

Каждый собственник должен помнить о том, что:

  • он имеет полное право пользоваться общим имуществом – лестницей, лифтом, общедомовой ТВ-антенной и т.д. Если ваши права нарушаются – это повод для разбирательства;
  • он не может продать или сдать в аренду свою долю общего имущества;
  • он обязан заботиться о принадлежащем ему имуществе и содержать его в должном состоянии.

Если вы заметили, что кто-то из собственников или арендаторов квартиры не соблюдает эти правила, стоит о них напомнить.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector