Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отмена договора дарения после регистрации

Статьи

Отмена дарственной на жилье: как сделать?

Когда можно отменить договор дарения? Что нужно сделать, что расторгнуть договор дарения?

Существует несколько способов передачи прав собственности. И одни из наиболее частых является договор дарения. Однако из-за легкости в оформлении такого договора можно столкнуться с мошенничеством, а также недобросовестными родственниками. И если такое произошло, то потребуется отмена дарения.

В этой статье мы подробно рассмотрим, как именно и в каких случаях вы имеете право отменить договор дарения.

Когда можно отменить дарственную?

Если есть веские основания, то договор дарения можно отменить либо на добровольной основе, либо через суд. Аннулировать договор дарения может даритель, наследники, и социальные службы. Как правило, прокуратура и социальные службы защищают интересы несовершеннолетних детей, которые оказались в худших жилищных условиях, связанных с дарением.

Какие есть особенности при дарении жилья?

Важно помнить о нескольких условиях, которые должен соблюдать распорядитель, собирающийся одарить жильем других лиц. К числу этих условий относятся следующие:

  • При наличии договора дарения новый хозяин жилья становится полноправным пользователем и распорядителем жилья до самой смерти дарителя.
  • Жилье, которое было подарено супругу или супруге, при расторжении брака не будет подлежать разделу
  • По окончании переоформления прав собственности на недвижимость ни одни из родственников со стороны дарителя не может претендовать на эту недвижимость
  • Имущество, нажитое в браке, можно подарить лишь в том случае, если было дано нотариально заверенное согласие супруга либо супруги
  • Если даритель собирается подарить свою долю в собственности, то одарить нового собственника жилья можно лишь тогда, когда будет получено разрешение от всех правообладателей данной недвижимости.

И если нормы и правила, связанные с дарение, не были соблюдены, то истец имеет право аннулировать эту сделку через суд.

Из-за чего можно отменить дарение?

Отменить сделку дарения между родственниками либо третьими лицами можно в нескольких определенных случаях, а именно:

  • Одариваемый использует подаренное имущество ненадлежащим образом (становится причиной пожаров, аварий, затоплений)
  • Юридическое лицо (либо ИП), которое подарило жилье, стало банкротом, после чего в течение шести месяцев после разорения суд полностью прекращает действие заключенного договора дарения
  • Одариваемый произвел покушение на жизнь дарителя, стал причиной телесных повреждений либо вовсе лишил жизни прежнего хозяина недвижимости или членов его семьи
  • Получатель недвижимости в подарок умер раньше своего дарителя.

Тем не менее, сроки расторжения соглашения составляют от одного до трех лет. После того, как пройдут 36 месяцев, приставы имеют право отказать истцу в том, чтобы решили его проблему. Помимо этого будет уже не просто отозвать договор дарения после произведенного государственной регистрации недвижимости.

Еще существую добавочные причины того, что дарственная может быть аннулирована. К ним относятся:

  • даритель является несовершеннолетним
  • даритель стал недееспособным
  • собственником является законный представитель несовершеннолетнего либо недееспособного гражданина
  • распорядитель был подвергнут запугиванию, его вводили в заблуждение либо угрожали
  • недвижимость была отдана близким родственникам либо медработнику в период нахождения дарителя в больнице, доме престарелых или интернате
  • сделка дарения является прикрытием для сделки купли-продажи
  • регистрация дарственной была совершена по инициативе коммерческой организации
  • даритель отдает недвижимость госслужащему либо сотруднику банка
  • имущество для дарения находится в залоге либо вовсе под арестом.

Если есть веские основания, то договор дарения можно отменить либо на добровольной основе, либо через суд.

Процедура отмены дарственной на недвижимость

Существует два варианта отмены договора дарения на жилье, а именно:

  • По обоюдному согласию

Если обе стороны добровольно решают расторгнуть дарственную, то нужно лишь подписать соглашение, которое должно быть оформлено согласно закону. И если стоимость ценностей, которые были переданы в дар, составляет более трех тысяч рублей, то данное соглашение должно быть в обязательном порядке подтверждено нотариально.

Данное расторжение договора будет проводиться лишь на основании иска, который был подан исполнительным органам, находящимся по месту жительства или регистрации будущего ответчика либо же по адресу объекта недвижимости, который был передан в дар. Заявка в суд должна быть подана в установленной форме, образец которой можно найти либо в самом суде, либо на его официальном сайте. В иске должны быть прописаны участники сделки дарения, а также обстоятельства, по которым планируется расторжение дарственной. Также необходимо подкрепить этот иск вескими аргументами и предоставить необходимые документы (справки и акты административной, экспертной и медицинской экспертизы), которые могут подтвердить указанное в иске. Помимо этого нужно предоставить доказательства того, что были проведены попытки решить проблему добровольно (для этого нужны почтовые квитанции, описи вложений в заказные письма, а также уведомления о том, что адресат их получил).

Вместе с иском нужно подавать обязательный пакет документов, а именно:

  • свидетельство о браке либо рождении
  • квитанцию о проведенной оплате госпошлины
  • подтверждение прав распоряжения недвижимость
  • доверенность на предоставление интересов физического лица в суде.

В случае, если форма подачи иска будет правильно оформлена и будет предъявлена квитанция о выплате госпошлины, то суд примет и рассмотрит поданную заявку.

И если по итогу суд решит, что дарственная является недействительной, то одариваемый должен будет в обязательно порядке вернуть недвижимость дарителю. Если даритель умет, то недвижимость получают уже его законные наследники. Если же одариваемый продал подаренную недвижимость до того, как сделка была признана недействительной, то он должен будет возместить стоимость жилья в денежном эквиваленте. А если он прописан в подаренном жилье, то он должен также выписаться из него.

Отмена договора дарения после регистрации

Защита прав и интересов в судах

СНТ, ИЖС,
коттеджные поселки

Сопровождение сделок, оформление недвижимости

Даритель может отменить дарение, если переживет одаряемого

Определение № 56-АПУ16-25108, рассмотренное в Обзоре ВС РФ №1, указывает на следующее.

Читать еще:  Через какое время перечисляют единовременное пособие

Право собственности дарителя на объект недвижимости, являвшийся предметом договора, может быть зарегистрировано в установленном законом порядке, если воля дарителя на отмену дарения в связи со смертью одаряемого выражена в заявлении, поданном непосредственно в уполномоченный орган, и к этому заявлению приложены договор дарения, содержащий соответствующее условие, а также свидетельство о смерти одаряемого.

Между С. (даритель) и К. (одаряемый) заключен договор дарения комнаты. Согласно условиям этого договора даритель вправе отменить договор дарения в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены договора дарения подаренная комната возвращается в собственность дарителя, если она сохранилась в натуре к моменту отмены договора дарения. Право собственности К. зарегистрировано. Вскоре после этого К. умер.

С. обратилась в уполномоченный орган с заявлением о регистрации ее права собственности на комнату, являвшуюся предметом договора дарения, приложив этот договор, свидетельство о государственной регистрации права собственности К., свидетельство о смерти К., квитанцию об уплате государственной пошлины, заявление, содержащее просьбу на основании условий договора дарения зарегистрировать за ней право собственности в связи со смертью одаряемого. Решением уполномоченного органа С. отказано в регистрации в связи с тем, что не приложен документ, подтверждающий отмену дарения.

С. оспорила это решение в суде. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано. При этом суды исходили из того, что договор дарения комнаты совершен в простой письменной форме, в связи с чем документ, подтверждающий отмену дарения, также должен быть составлен в письменной форме, тогда как заявление С., поданное в уполномоченный орган, таким документом не является.

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила названные судебные акты и приняла новое решение об удовлетворении заявления С., указав следующее.

В силу п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения даритель безвозмездно передает одаряемому вещь в собственность. При этом согласно п. 4 ст. 578 ГК РФ в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Т.о. отмена дарения, в случае смерти одаряемого, служит основанием прекращения права собственности одаряемого на подаренную вещь и возникновения права собственности на нее у дарителя. При этом закон предусматривает возможность для дарителя отменить дарение без судебного решения, только на основании факта смерти одаряемого, при наличии в договоре дарения соответствующего условия. Поскольку воля С. на отмену дарения в связи со смертью одаряемого была выражена в соответствующем заявлении, поданном непосредственно в уполномоченный орган, и к этому заявлению были приложены договор дарения, содержащий условие о праве дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, а также свидетельство о смерти К., основания для отказа в регистрации права собственности С. на спорный объект недвижимости отсутствовали.

Расторжение договора дарения

rastorzhenie_dogovora_dareniya.jpg

Похожие публикации

В Гражданском Кодексе предусмотрено немало оснований для расторжения договора дарения. Есть и разнообразная судебная практика по их применению.

Расторжение договора дарения: основания

Расторжение договора дарения (по инициативе дарителя или одариваемого) может быть осуществлено по достаточно большому количеству правовых оснований, закрепленных в различных положениях ГК РФ. Их можно классифицировать на 2 категории:

  • общие для всех сделок положения, на основании которых сделки могут быть расторгнуты;
  • положения, обосновывающие расторжение конкретно сделок по дарению.

К первой категории относятся положения, по которым любая сделка, в том числе договор дарения, признается недействительной, ничтожной. Прежде всего, это положения:

  • ст. 170 ГК РФ, которая признает ничтожными сделки мнимые (совершенные «для вида», без намерения сформировать правовые последствия), притворные (заключенные для прикрытия другой сделки);
  • ст. 171 ГК РФ (если в сделке участвовало недееспособное вследствие психического расстройства лицо).

Также к общим положениям ГК РФ можно отнести нормы, закрепленные:

1. В ст. 432 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным, если в нем отражены все существенные условия сделки. Соответственно, если такие условия не отражены — договор не признается заключенным.

2. В ст. 450 ГК РФ — в пункте 2 данной статьи сказано, что любой участник сделки может потребовать ее расторжения, если другая сторона допустит существенное нарушение договора, вследствие чего первому наносится ущерб, значительно лишающий его того, на что он рассчитывал при подписании договора. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон без каких-либо иных обоснований.

Несмотря на универсальность вышеприведенных норм, на практике в случае с договорами дарения чаще всего применяются специальные нормы, закрепленные в положениях ГК РФ.

Ст. 572 ГК РФ признает обещание в качестве частного случая договора дарения. Если такое обещание, пусть и данное в письменном виде, не содержит указания на конкретный предмет, который передается в дар, то оно (соответствующий договор дарения) считается ничтожным.

Ст. 573 ГК РФ устанавливает право одаряемого отказаться от получения подарка. Причины неважны, но важно успеть отказаться до передачи дара. Если договор письменный или подлежит государственной регистрации, то и отказ тоже должен быть оформлен на бумаге. К тому же, в этом случае даритель может потребовать от одаряемого компенсации ущерба, который причинен фактом отказа принять подарок (п. 2, 3 ст. 573 ГК РФ).

Договор дарения ничтожен, если обязательна письменная его форма, но она не соблюдена (ст. 574 ГК РФ). Письменная форма обязательна, когда даритель – юрлицо, дарящее предмет стоимостью более 3000 рублей и когда договор содержит обещание дарения в будущем.

Ст. 575 ГК РФ перечисляет случаи, при которых дарение запрещено. Например, если подарок стоимостью более 3000 рублей передан (п. 1):

  • одариваемому лицу малолетним или недееспособным гражданином;
  • работникам образовательной, медицинской или иной организации из тех, что поименованы в подп. 2 п. 1 ст. 575 ГК РФ;
  • государственному или муниципальному служащему;
  • от одной коммерческой организации к другой.
Читать еще:  Можно ли работать юристом без юридического образования

Когда какой-либо из указанных случаев имеет место, договор дарения признается недействительным.

Необходимо соблюсти установленные ограничения для договора дарения, при несоблюдении которых он признается недействительным (ст. 576 ГК РФ). Так, например, разрешено:

  • дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, но только если подарить его согласны все совместные собственники с учетом положений ст. 253 ГК РФ;
  • дарение по доверенности, но только если в ней указаны одаряемый и подарок.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора по следующим основаниям (ст. 577 ГК РФ):

  • если даритель обещал передать одариваемому лицу вещь (или аннулировать имущественные обязанности второго), и выполнение данного обещания приведет к ухудшению уровня его жизни (п. 1 статьи 577);
  • в случае, если при наличии обещания сделать подарок есть основания на отмену дарения по основаниям, перечисленным в п. 1 ст. 578 ГК РФ (покушение одаряемого на жизнь дарителя или членов его семьи, умышленное нанесение телесных повреждений).

Следует различать отказ от исполнения договора и отмену дарения (ст. 578 ГК РФ). Отказ – это решение, производимое до передачи предмета дарения от одного лица к другому (при этом факт передачи недвижимости подтверждается ее государственной регистрацией), а отмена — процедура, осуществляемая уже после передачи предмета дарения. Если предмет договора — подарок небольшой стоимости, то отмена или отказ от исполнения договора невозможны (ст. 579 ГК РФ). Законодатель и судебная практика однозначно не позволяют установить пределы «небольшой стоимости», но общераспространен ориентир в 3000 руб., фигурирующий в нормах ст. 575 ГК РФ, о которых мы сказали выше.

Дарение может быть отменено, если:

  • одариваемый попытался лишить дарителя или его родственников жизни, причинил ему телесные повреждения (п. 1 ст. 578 ГК РФ);
  • одариваемый допустил небрежное, создающее угрозу утраты обращение с подаренным ему предметом, которым дорожит даритель (п. 2 ст. 578 ГК РФ);
  • дарение совершено ИП или юрлицом и его кредитор возражает против этого (п. 3 ст. 578 ГК РФ);
  • договором предусмотрена отмена дарения, если даритель переживет одариваемое лицо (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Пользуясь теми или иными из перечисленных выше оснований, даритель может предложить одариваемому (или наоборот, если это предусмотрено законом) заключить соглашение об отмене договора. Расторжение договора дарения по соглашению сторон – распространенная процедура. Она производится, если стороны приходят к взаимному согласию и не желают решать вопрос в суде.

По общему правилу, соглашение составляется в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). То есть, если договор (например, дарственная на квартиру) заверялся нотариально, или проходил госрегистрацию то и соглашение подлежит такому заверению или регистрации.

Если стороны не приходят к согласию, то вопрос придется решать через суд. Истец при этом будет оперировать правовыми основаниями из числа рассмотренных нами выше, уместными в каждом конкретном случае.

Судебное расторжение договора дарения: практика споров

Участникам судебных споров по расторжению договоров дарения следует учитывать судебную позицию, отраженную в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996: любой спор о расторжении сделки подлежит рассмотрению судом, только если стороны предоставили доказательства, что попытались урегулировать спор до суда. Таким образом, истцу следует зафиксировать письменное обращение к ответчику по вопросу расторжения договора (например, в виде заказного письма по почте), как и ответ на него (либо его отсутствие).

К числу примечательных судебных актов, отражающих расторжение договора дарения (по инициативе дарения объектов недвижимости – сделки по таким объектам занимают значительный объем судебных споров) можно отнести:

  • Апелляционное определение Мосгорсуда от 02.12.2014 по делу № 33-37996, которым подтверждена правомерность отказа в иске на отмену дарения квартиры в ситуации, когда одариваемое лицо само подарило ее третьей стороне (вследствие чего возвратить соответствующий объект недвижимости первому дарителю оказалось невозможно).
  • Апелляционное определение Мосгорсуда от 26.01.2015 по делу № 33-2152/15, которым подтверждена правомерность отказа в иске на отмену дарения доли в квартире в ситуации, когда одариваемое лицо намеревается ее продать (в этом случае не применяется основание для отмены дарения по п. 2 ст. 578 ГК РФ, так как продажа доли в объекте недвижимости не приводит к его уничтожению или утрате).

Заслуживает особого внимания отдельная область споров (по ней тоже есть показательная судебная практика) — расторжение договора дарения после государственной регистрации предмета договора. Таким предметом может быть только объект недвижимости, при этом госрегистрации подлежит и сам договор дарения, если он заключен ранее 01.03.2013 г. (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Предусмотрена также государственная регистрация расторжения договора дарения недвижимости.

Расторжение договора дарения квартиры или иного жилья по инициативе дарителя осуществляется по общим правилам, предусмотренным ГК РФ. То есть, он может либо отказаться от договора до передачи (государственной регистрации) квартиры, либо отменить его после передачи объекта недвижимости одариваемому лицу. Дарителю нужно быть готовым к встречным искам одариваемого лица — например, на предмет понуждения к государственной регистрации подаренного объекта недвижимости (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 11.10.2016 № 78-КГ16-42).

В любой момент стороны вправе заключить соглашение о расторжении договора дарения квартиры до ее регистрации в Росреестре. Однако соглашение, подписанное после регистрации объекта недвижимости, не будет основанием для перехода права собственности на квартиру обратно к дарителю (апелляционное определение Мосгорсуда от 14.08.2012 по делу № 11-17439). В свою очередь, инициированное одариваемым лицом расторжение договора дарения после регистрации квартиры по основаниям, предусмотренным ст. 573 ГК РФ, также невозможно (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.12.2014 по делу № 33-39362/14).

Читать еще:  Как оспорить договор дарения доли в квартире

Таким образом, даже поддерживаемое одариваемым лицом расторжение договора после государственной регистрации подаренного объекта недвижимости — действие, по существу, бесполезное, поскольку не приводит к правовым последствиям. Вместе с тем, ничто не мешает одариваемому лицу подарить прежнему владельцу квартиру обратно, заключив со вторым новый договор (если тот, конечно, согласен). Нужно только иметь в виду особенности налогообложения передачи квартиры в дар, особенно, если стороны не приходятся родственниками друг другу.

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

Можно ли отменить дарственную?

— Мы с мужем и сыном (6 лет) проживаем в трехкомнатной квартире родителей мужа (½ доли у свекра, ½ доли – у свекрови). Они не хотят, чтобы я претендовала на это жилье. Планируют оформить дарственную на своего сына (моего мужа) и внука. Я сомневаюсь по поводу этой сделки. Можно ли верить, что дарственная впоследствии не отменится свекровью? Как обезопасить себя? Возможно, это важно: несколько лет назад свекровь лечилась у психиатра, страдала тяжелой формой депрессии. Возможно, стоит на учете в ПНД.

Отвечает адвокат Эльдар Керимов:

Законом не предусмотрена самостоятельная отмена дарения, поскольку такая отмена может быть произведена только в судебном порядке, при наличии к тому законных оснований. Если рассматривать такие основания, как мог ли даритель понимать значение своих действий в момент совершения сделки, с учетом имеющихся в прошлом психологических/психических расстройств – в этом случае данный вопрос рассматривается исключительно в судебном порядке при назначении экспертизы.

Поскольку планируется дарение долей в недвижимом имуществе по ½ вашему супругу и сыну, данные сделки могут быть совершены только в нотариальной форме через нотариуса, который установит дееспособность сторон, что дополнительно защитит и интересы одаряемых на предмет действительности сделки.

Кроме того, в силу положений гражданского законодательства РФ, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Это значит, что сведения о новых собственниках будут зарегистрированы и отражены органом Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Таким образом, после заключения договоров дарения долей в квартире и госрегистрации перехода права собственности отменить «дарственную» просто так не получится.

Отмечу, что для отмены дарения законодателем определен исчерпывающий перечень оснований, установленный в статье 578 ГК РФ:

  1. даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
  2. если даритель переживет одаряемого (при условии, что это будет отражено в договоре, если нет – имущество перейдет к наследникам одаряемого);
  3. даритель также вправе потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. К примеру, в подаренной квартире имеется какая-либо старинная встроенная мебель, которая особую материальную ценность не представляет, но дорога дарителю как память и которая может быть утрачена в результате капремонта.

Отвечает юрист Мария Назанская:

Видимо, у собственников квартиры речь идет о так называемом обещании дарения –договоре, по которому они обещают подарить в будущем свою квартиру. При этом нельзя забывать, что передача квартиры в дар после смерти дарителей невозможна: в этом случае действуют нормы о наследовании. Следовательно, передача квартиры должна произойти при жизни собственников, но определяться нужно либо с наступлением какого-то конкретного события, либо конкретной датой.

По требованиям ГК РФ, такая сделка обязательно заключается в письменной форме. Во-первых, потому что содержит обещание передать в дар что-либо. Во-вторых, потому что предмет дарения – недвижимость. А вот обязательного нотариального удостоверения в данном случае не требуется, поскольку оба собственника будут дарить свои доли по одному договору.

Тем не менее в вашей ситуации обращение к нотариусу особенно целесообразно, так как он запросит справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность дарителя. В случае подтверждения дееспособности, поскольку не все психические заболевания являются поводом для ограничения таковой, нотариус удостоверит сделку, и это будет дополнительным гарантом ее чистоты (на случай каких-либо попыток оспорить ее в дальнейшем).

Что касается отказа дарителя передать одаряемому обещанную вещь, законодатель предусмотрел для него такое право в том случае, если до передачи дара состояние его здоровья или семейное положение изменилось настолько, что передача приведет к снижению уровня его жизни. В случае отказа передать дар придется заинтересованным лицам в суде доказывать, что оснований для отказа нет и уровень его жизни не изменен.

В данном случае единственный способ обезопасить себя – заключить реальный договор дарения с передачей квартиры, оформить его нотариально и зарегистрировать права одаряемых в соответствующем государственном органе, так как право собственности одаряемых на доли в квартире возникнет только после государственной регистрации. Но для этого нужна добрая воля дарителей.

Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:

Договор дарения может быть расторгнут только через суд. Его нельзя «отменить»; это не завещание. Само по себе наличие заболевания, предполагающего лечение у психиатра и учет в ПНД, не накладывают никаких ограничений на сторону сделки, если лицо дееспособно. Дееспособность сторон обязательно проверяет нотариус при заверении сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector