Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нужно ли давать задаток при покупке квартиры

В чем разница между задатком и авансом при сделке купли-продажи жилья?

В связи с переходом рынка первичной недвижимости на эскроу-счета, специалисты прогнозируют в ближайшие два года рост цен на квартиры в новостройках минимум на 10%. Поэтому закономерен интерес покупателей ко вторичной недвижимости. Но приобретение вторички ‒ сложная задача, поскольку в этой сфере процветает мошенничество: недобросовестные продавцы скрывают, что в квартире прописаны дети, есть долги по коммуналке или совладелец не дал согласие на продажу. Чтобы минимизировать риски, изучите эту инструкцию. А также узнайте, как безопаснее «забронировать» понравившееся жилье: посредством задатка или аванса.

Предоплата ‒ это финансовая гарантия, что заинтересованные стороны твердо намерены заключить договор купли-продажи. Благодаря ей покупатель уверен, что объект не «уйдет» к другому лицу, а продавец ‒ что клиент не передумает, найдя более дешевую квартиру или дом. Также продавец может использовать предоплату для подготовки жилья к продаже: погасить долги за коммунальные услуги, оплатить оформление необходимых документов. Но до того, как отдавать аванс или брать задаток, узнайте о разнице между ними. А для этого читайте нашу статью.

Суть задатка

В 380 и 381 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что задаток ‒ это часть общего платежа и одновременно доказательство заключения в оговоренные сроки договора купли-продажи. Также именно задаток обеспечивает исполнение этого договора. Соглашение об этом виде предоплаты всегда фиксируется письменно, даже если сумма символическая и составляет 0,5% от стоимости жилья. Особенность задатка: когда сделка срывается по инициативе продавца, тот возвращает покупателю предоплату в двойном размере. Если же заключать договор передумал покупатель, задаток остается у продавца.

Тонкости аванса

С точки зрения закона, аванс ‒ это часть оплаты, которую покупатель отдает до подписания договора купли-продажи, чтобы подтвердить свои намерения. Но авансовый платеж не гарантирует заключение сделки. Поэтому покупатель вправе получить предоплату обратно, даже если сделка не состоялась по его вине. Из общей суммы авансового платежа может быть вычтен какой-то процент в качестве штрафа за отмену сделки, но при условии, что это отмечено в договоре о предоплате. Также из аванса могут быть вычтены суммы, потраченные продавцом на оформление пакета документов для продажи жилья, например, на оплату получения выписки из ЕГРН.

Если продавец не хочет возвращать аванс, согласно первому пункту статьи 1102 ГК РФ, это расценивается как неосновательное обогащение и карается законом.

Особенности составления договора о предоплате за жилье

Договор можно составлять в произвольной форме. Но важно, чтобы в нем были такие пункты:

  • паспортные данные обеих сторон;
  • максимально подробное описание объекта сделки;
  • информация о договоре купли-продажи ‒ дата его заключения или список условий, которые должен выполнить продавец для оформления документа;
  • дата внесения и сумма предоплаты;
  • обязательства покупателя и продавца;
  • вид предоплаты.

В третьем пункте 380 статьи ГК РФ указано: если предоплата не обозначена в договоре как задаток, она считается авансом.

Что безопаснее ‒ задаток или аванс?

Для покупателя лучше давать задаток, поскольку тогда при отмене сделки из-за действий продавца несостоявшийся владелец недвижимости получает обратно двойную предоплату. Для продавца же выгоднее брать аванс. Во-первых, он без материального ущерба может отказаться от проведения сделки, вернув только полученную сумму. Во-вторых, в договор о предоплате продавец может внести пункт о полном или частичном удержании аванса для возмещения морального ущерба, если покупатель передумает.

Коротко о главном

В ГК РФ есть подробное определение только задатка, который одновременно выполняет платежную, доказательную и обеспечительную функции заключения договора купли-продажи. При отмене сделки по решению покупателя задаток достается продавцу. А если договор не заключается по инициативе продавца, покупатель получает двойную предоплату. Подробной трактовки аванса в ГК РФ нет. Этот вид предоплаты обладает только платежной и доказательной функциями. Поэтому даже при срыве сделки по вине покупателя аванс ему возвращается. Покупателям выгоднее платить задаток, а продавцам ‒ брать аванс.

Если вы хотите купить жилье без задатка или аванса ‒ выбирайте квартиру в новостройке, пока стоимость первички из-за перехода застройщиков на эскроу-счета не выросла. В Петербурге сейчас можно купить новую квартиру по цене до 3 млн руб.

Что нужно знать о задатке

Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?
Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Немного теории

Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.

Задаток — один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях — например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу — он вполне распространен.

Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?

Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, — в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) — хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!

И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).

Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон — обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, — ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.

Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, — иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) — поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон . другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.

Задаток на рынке недвижимости

Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны — с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.

Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников — риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, — вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, — а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.

В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, — он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, — ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке — и.

Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу — да, а по букве закона — нет! Ведь основной договор еще не заключен!

Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство — заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.

Читать еще:  Агентство по рефинансированию микрозаймов условия и отзывы клиентов

Внимание: на арене — риэлтор!

Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!

Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор — как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.

Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма -– ЗАО «Правовой центр жилья», которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки — г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, — хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” — т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, — а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.

Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс. В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.

Наша героиня решила “не упускать шанс” — и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец — владелица квартиры — обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Опасное соседство

Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.

Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, — а значит, и права проживания в квартире?

На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила «Правовому центру жилья» о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.

Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? — Н.! — Значит, и вина — ее!

Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, — фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).

Кто же прав?

Нам кажется, что позиция «Правового центра жилья» в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может — скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.

Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 — о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 — об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):

“Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1).

“Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге). повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1).

Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, — и договор не был заключен по ее вине.

Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка — именно как задатка! — не возникает.

Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, — все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.

Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, — ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.

Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога — поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.

К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут — если уж судьба поставила их в такую ситуацию — бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.

При подготовке использованы материалы электронной версии журнала «Денежка»

Задаток за квартиру

При покупке недвижимых объектов оформляется множество документов. Если процесс сопровождается предварительной передачей денежных средств, количество их увеличивается. Вместе с задатком за квартиру продавцу вручают два вида договоров, у покупателя остается три.

Если вы хотите купить или продать квартиру, желательно строго придерживаться требований оформления процедуры. Нарушение правил может привести к судебным разбирательствам, потере финансов.

Основные понятия

Предоставление задатка при сделках с недвижимыми объектами – распространенное явление. Понятие, основные признаки изложены в ст. 380 ГК РФ. Его рассматривают в качестве:

  • денежной величины, которая передается продавцу от покупателя;
  • правовой сделки.

Основная функция задатка – обеспечительная мера. Он служит подтверждением намерений покупателя провести куплю-продажу недвижимости. Предоставляют средства до ее регистрации.

Передача денежной суммы в такой форме налагает юридические обязательства на обе стороны. Без причины отказаться от продажи, покупки в одностороннем порядке не получится. Это нужно делать по обоюдной договоренности, либо одну из сторон ожидают финансовые потери.

Этот факт отличает задаток от авансового платежа. Предоставление последнего не приводит к серьезным обязательствам.

Давать ли задаток при покупке квартиры?

Участники самостоятельно определяют необходимость. Задаток покупателя при покупке квартиры не обязателен. При наличии спроса на жилье он обоснован. Тогда собственники снимают объявление о продаже и не назначают встреч с потенциальными покупателями.

Если объектом никто долго не интересуется, заинтересованное лицо может не подтверждать серьезность намерений.

Размер задатка за квартиру

После показа недвижимости стороны обсуждают вопрос обеспечительных мер. Сложность вызывает требование предоставить в качестве таковых денежную сумму. Граждане не всегда понимают, какая величина считается обоснованной. Лучше в таком случае получить консультацию практикующего риэлтора.

Сумма задатка за квартиру – не фиксированная величина. Нормативно-правовые акты ее не регулирует. Это может быть 1 тыс. руб. или 200 тыс. руб. Поэтому при определении величины следует исходить из:

  • стоимости реализуемого объекта;
  • сложившейся практики.
Читать еще:  Какое имущество не подлежит конфискации

Стандартная передаваемая денежная сумма редко оказывается выше 50 тыс. руб.

Важно! В дальнейшем при заключении основного ДКП на объект и денежном расчете, сумма задатка включается в стоимость квартиры (ст. 381 ГК РФ).

Вернут ли задаток за квартиру

Взять заранее задаток за квартиру равноценно согласию на обоюдные обязательства, которые нарушить беспричинно нельзя. После получения возможны следующие варианты событий:

  1. Стороны подписывают ДКП, удостоверяют нотариально сделку, производят денежный расчет. В таком случае средства остаются продавцу как часть общей покупной стоимости.
  2. Участники достигают обоюдной договоренности, расторгают сделку до заключения договора купли-продажи. Тогда деньги полностью возвращают покупателю.
  3. Продажу отменяют по требованию или вине покупателя. Тогда финансы остаются у продавца полностью.
  4. Сделка расстраивается по вине владельца. В подобной ситуации переданные финансы в двойном размере полагается вернуть покупателю.

Все варианты действий после внесения задатка за квартиру строго прописаны в ГК РФ. Отступать от них не рекомендуется, если стороны желают в дальнейшем избежать правовых споров.

Внесение задатка при покупке квартиры

Продажа объекта недвижимости – многоступенчатый процесс. Он потребует заключения нескольких договоров.

  • проведение переговоров;
  • подписание документов;
  • передача финансов;
  • заключение договора купли-продажи;
  • окончательный расчет.

Важно! Когда в качестве сторон сделки выступают несовершеннолетние граждане, переговорами и подписанием документов занимаются родители (официальные опекуны) только с разрешения органов опеки и попечительства.

Стадия переговоров

На этом этапе обсуждают обстоятельства сделки (стоимость, сроки, порядок расчета, снятие обременения). Обязательно уточняют, какого задатка за квартиру потребует продавец. Желательно дополнительно обсудить меры ответственности при отказе по независящим от сторон обстоятельствам.

Пример: объект планируют покупать с использованием маткапитала, а ПФР откажется предоставлять средства. Можно оговорить, что в таком случае финансы возвращают полностью.

Важно обсудить максимум непредвиденных обстоятельств (болезнь, необходимость срочно уехать). Если опыта ведения подобных переговоров нет, удобней воспользоваться риэлтерскими услугами или хотя бы получить консультацию профессионала.

Подписание договоров

Отдавая задаток за квартиру, покупателю необходимо обезопасить личные имущественные интересы. Участникам потребуется подписать:

  • предварительный ДКП;
  • соглашение о передаче финансов.

Их можно не заключать или подписать только один документ. В таком случае переданные деньги определяются в качестве авансового платежа.

Предварительный договор подтверждает, что стороны оговорили важные детали предстоящей сделки. Для него законодательство не предусматривает единой формы. Поэтому документ составляется произвольно.

  1. Наименование.
  2. Основные данные всех участников (ФИО, место жительства, дата рождения, реквизиты паспорта).
    • Если в сделке третье лицо представляет чьи-то интересы (например, несовершеннолетнего ребенка), требуются сведения о нем. Когда представительство осуществляется на основании доверенности, нужно внести ее реквизиты.
    • Если одна из сторон – юридическое лицо, надлежит вписать: полное наименование, реквизиты свидетельства регистрации в ЕГРЮЛ.
  1. Окончательные сроки проведения сделки купли-продажи.
  2. Стоимость реализуемого объекта.
  3. Сведения о реализуемом жилье (адрес, этаж, количество комнат, площадь).
  4. Ссылка на правоустанавливающий документ на объект (договор дарения, наследования, ренты, приватизации). Нужно указать наименование, реквизиты.
  5. Ссылка на свидетельство регистрации объекта в Росреестре.
  6. Факт обеспечительной меры. Величину обозначают цифрами, прописью.
  7. Возможная ответственность сторон при неисполнении условий сделки. Срок возврата денежных средств при отказе.
  8. Порядок проведения расчета. Например, часть суммы передают наличными, остальные деньги через кассу банка или переводят на расчетный счет. Если для расчета используют целевые выплаты, нужно указать сроки, источник поступления.
  9. Дополнительные условия (при наличии).
  10. Дата, место заключения.
  11. Подписи сторон с расшифровкой. Если сделка совершается от лица несовершеннолетнего, которому уже исполнилось 14 лет, он должен поставить подпись на документе. Плюс расписывается один родитель (опекун).

Документ не требует нотариального удостоверения. Составляется минимум два экземпляра.

Внимание! Предварительный ДКП может понадобиться третьим лицам. Например, Пенсионному фонду для выплаты маткапитала, органам опеки, кредитной организации. Плюс владельцев и приобретателей бывает несколько, значит, каждому нужен свой экземпляр.

Соглашение пишется произвольно. Содержит следующую информацию:

  1. Наименование с указанием, что составление документа продиктовано необходимостью надлежащего исполнения предварительного ДКП.
  2. Основные данные всех участников (ФИО, адрес проживания, дата рождения, реквизиты паспортов). Для юрлица: наименование, реквизиты свидетельства регистрации в ЕГРЮЛ, юридический адрес.
  3. Величина задатка (цифрами, прописью).
  4. Указание, что вся сумма далее пойдет в счет покупной стоимости.
  5. Ответственность сторон при неисполнении условий сделки.
  6. Дата, место заключения соглашения.
  7. Подписи сторон с расшифровкой. Когда третьи лица представляют интересы покупателя или продавца, нужно внести их данные. Например, если происходит передача задатка за квартиру риэлтору.

Соглашение составляется в таком же количестве экземпляров, как предварительный ДКП. Передается всем заинтересованным лицам. Нотариального удостоверения не требуется.

Как давать задаток при покупке квартиры

Прежде чем отдать денежную сумму, следует у получателя попросить расписку. Пишут ее от руки. В документе обозначают следующую информацию:

  • Наименование.
  • Дата, место составления.
  • Данные покупателя и получателя (реквизиты удостоверений личности, ФИО, даты рождения, адрес проживания).
  • Факт передачи с указанием причины предоставления.
  • Сумма цифрами, прописью.
  • Сведения об имущественном объекте, который подлежит отчуждению.
  • Подпись продавца с расшифровкой.

Перед передачей денег нужно тщательно проверить все документы, включая расписку. Сверить данные с паспортами.

Если опыта проведения подобных сделок не имеется, лучше обратиться к практикующему риэлтору. Специалист подскажет последовательность действий, проверит документы. Такой шаг в дальнейшем позволит избежать судебных споров, имущественных потерь.

По итогу после передачи средств у продавца на руках остается соглашение и предварительный договор с задатком на квартиру. У покупателя – те же документы, но вместо денег – расписка в их получении.

Каков должен быть обоснованный размер задатка при продаже дома или квартиры

Недавно был задан вопрос в профессиональной группе фэйсбук: какова должна быть сумма задатка при покупке недвижимости стоимостью 30 млн.рублей? И большинство участников, профессиональных риэлторов, высказались в таком духе: «30 тыс.руб. достаточно», «50 тыс.руб. достаточно» и «100 тыс.руб. достаточно». Хотелось бы поделиться своими мыслями на этот счет.

Сложившаяся практика

Риэлторы — люди консервативные, большинство из них поступают так, как их когда-то научили, и как они привыкли. Работая в каком-то отдельном сегменте недвижимости, они могут и не знать, что обычаи делового оборота отличаются в разных сферах: загородная недвижимость, городские квартиры, элитная недвижимость, и в разных регионах. В той же Москве по квартирам массовой застройки сложились одни правила, в «загородке» – другие, на рынке элитных квартир – немного иные.

Так, на рынке квартир массового сегмента принято вносить так называемый «невозвращаемый аванс» — в агентство, но бывает, что и самому собственнику — в совсем небольшом размере: от 30 тыс.руб. до 100 тыс.руб., и он слабо зависит от цены квартиры. Если Покупатель впоследствии откажется от покупки, то он потеряет внесенный платеж. Если же сделка не состоится «по вине» Продавца, то деньги Покупателю просто вернут, без штрафных санкций. По сути – это не аванс, поскольку аванс подлежит возврату по требованию любой из сторон, а обеспечительный платеж, согласно ст.381.1 ГК РФ. Статья эта в Гражданском кодексе появилась несколько лет назад, но обеспечительный платеж по старинке часто называют авансом.

Обоснована ли и разумна ли практика обеспечительных платежей небольшого размера? Наверное, обоснована, если так сложилось. Но я бы не назвал ее разумной. Обоснованность ее, думаю, определяется качествами людей, клиентов, с которыми приходится работать, и особенностями правовой системы, ее способностью защищать интересы участников сделки. Давать большую сумму предоплаты Продавцу, а часто и риэлтору, считается рискованным – ведь он может и квартиру отказаться продавать в срок и на согласованных условиях, и деньги не вернуть: прогулять, потратить. И такое редко, но случается. Неразумной же эту практику я считаю потому, что такой «аванс» не обеспечивает сделку. По ряду причин сделки имеют свойство срываться. Причиной могут быть, например, трудности совмещения всех звеньев «альтернативной цепи» сделок или разногласия членов семьи, нахождение более выгодного варианта. Отмена же сделки приводит к срыву жизненно важных планов людей, потерям денег, времени, нервов.

Требования к задатку

Чтобы сделка не срывалась, задаток должен быть таким, чтобы он «цементировал» сделку:

а) задаток должен быть «зеркальным» — чтобы не только Покупатель, но и Продавец несли равную ответственность за отказ от сделки.

б) размер задатка должен делать невыгодным для любой из сторон выход из сделки.

И на этом вопросе – размере задатка, я остановлюсь подробнее.

Рыночная цена как главный фактор влияния на размер задатка

Рыночная цена существует для любого объекта. По факту, цена недвижимости — точное конкретное значение, а коридор значений, где рыночная цена – это наиболее вероятная цена продажи, обычно находится возле середины коридора. Нижняя граница коридора — это гарантированная цена продажи, а верхняя — цена, выше которой вероятность продажи крайне мала. Коридор этот профессиональный риэлтор должен уметь определять, как это делается — тема отдельной статьи. Предсказать точную цену, за какую продастся объект — невозможно, потому что вступают случайные и временные факторы – конкуренция между аналогичными объектами в данный момент времени, искусство торговаться, мастерство риэлтора и другие.

Для разных типов недвижимости потенциальное отклонение реальной цены продажи объекта, границ коридора, от наиболее вероятной рыночной цены – отличается. Для квартир, как для более ликвидного товара, в Москве отклонение составляет примерно плюс-минус 3-5%, но для элитной недвижимости, для загородной недвижимости, как для менее ликвидного товара, на который круг потенциальных покупателей гораздо уже — отклонение в каждую сторону составляет примерно 5-10%. Также размер отклонений по конкретному объекту зависит от его индивидуальных качеств и определяется в процессе анализа — оценки.

Читать еще:  Можно ли оформить дарственную на половину квартиры

Разумный размер задатка за квартиру и за дом.

Разумный размер задатка – 5-10% от цены продажи для загородного дома, и 3-5% для квартиры массового сегмента.

Конкретный пример – загородный дом.

Рассмотрим на примере загородного дома. Неважно, какова была цена предложения, стороны согласились на цену 30 млн.руб. и, будем считать, что это и есть рыночная цена. Потенциальное отклонение цены продажи от рыночной, средней цены — плюс-минус 3 млн.руб. или 10%.

Варианты незапланированных событий после внесения задатка.

Всегда существует вероятность, что один из покупателей опередил другого, который тоже рассматривал дом, но не успел внести задаток, поскольку, например, не «созрел» до покупки, или не готов был финансово, торговался по цене. Узнав, что за дом внесен задаток, другой покупатель может расстроиться – ведь к тому моменту он тоже уже принял решение купить данный дом, и уже представлял, как будет в нем жить! В таких случаях человек часто побуждается желанием исправить ошибку и может попытаться расстроить покупку опередившим его покупателем. Для чего он намеревается предложить продавцу большую цену, чем предыдущий покупатель и плюс к этому компенсировать владельцу дома потери от расторжения сделки.

Если первый покупатель внес задаток в размере 3 млн.руб, то вероятность расстройства сделки стремится к нулю. Продавец должен вернуть первому покупателю задаток в двойном размере, плюс для продавца должна быть определенная выгода от таких резких действий. Расторжение сделки ведь требует встреч, разбирательств с первым покупателем. Упустивший сделку покупатель часто в таких случаях готов переплатить, но не настолько.

С другой стороны, также вполне регулярная ситуация, когда покупатель после внесения задатка за дом получил еще лучшее предложение – на ранее просмотренный им другой дом ему предложили новую большую скидку, или в продажу вышел новый дом по выгодной цене. При малом размере задатка покупателю может оказаться выгоднее потерять задаток и купить другой дом. Если же внесен задаток 3 млн.руб. или 10% от стоимости дома ценой 30 млн.руб., то вероятность, что покупатель получит возможность купить дом такого же качества дешевле, чем за 27 млн., очень мала.

Брокер Хомутова Ольга с новыми хозяевами дома в поселке Уварово Парк

Возможные потери Продавца при вине Покупателя.

Отмечу, что если Покупатель отказывается от покупки и теряет задаток, то Продавец остается в выигрыше, как правило, только если задаток имеет примерно рекомендуемый мною выше чувствительный размер. Если задаток будет небольшим, продавец может даже потерять в деньгах, так как срок до первоначальной сделки может быть назначен весомый, расторжение может затянуться; за это время с рынка уйдут, купив например другой коттедж, потенциальные покупатели, рассматривавшие дом. Поиск нового покупателя и продажа затянется, и за сколько в дальнейшем удастся продать дом — неизвестно.

Другие факторы, влияющие на оптимальный размер задатка.

Даже рекомендуемый размер задатка, к сожалению, не всегда защитит сделку. Например, в случае, если согласованная цена сделки сильно отклоняется от рыночной, причем в любую сторону. Если дом продается чересчур дешево, то за время от задатка до сделки, ее заключения и подачи на гос.регистрацию основного договора, продавец может получить предложение более чем на 10% выше. И продавцу будет выгоднее вернуть полученный большой (до 10%) задаток и продать дом дороже другому покупателю. Если согласована завышенная цена на дом, то покупатель, получив предложение купить дом такого же качества более чем на 10 % дешевле, может отказаться от сделки. Ему будет выгоднее потерять задаток и купить другой дом. В обоих этих случаях можно рекомендовать еще более увеличить размер задатка, чтобы увеличить потери стороны, которая задумает отказаться от сделки и, тем самым, снизить риски.

Есть и другие, вполне жизненные факторы, влияющие на размер задатка. Если срок от задатка до сделки – меньше стандартного, то и задаток вполне может быть уменьшен. Ведь в случае срыва сделки стороны меньше теряют: покупатель не упустит другие имеющиеся дома на рынке, а продавец – других покупателей, уже рассматривающих его дом. Стандартные сроки предварительного договора сейчас – 3-8 недель. И наоборот, если предлагается длительный срок до основной сделки, то и задаток должен быть большего размера.

Разница – в людях.

Повторюсь: в разных сегментах рынка недвижимости сложились разные стандарты.

Думаю, причина — в клиентах. На рынке массового жилья значима доля людей среднего и ниже среднего класса, не обладающих достаточным имуществом и накоплениями, то есть способностью отвечать по своим обязательствам. Таким людям покупатели и риэлторы опасаются давать весомые задатки и даже вообще какие-либо задатки. Отсюда и возникают пресловутые задатки в 30-50 тыс.руб.

Частенько неопытные риэлторы, усвоив такой «стандарт», пытаются распространить его и на элитное жилье. И, естественно, сталкиваются с позицией риэлторов, работающих с элитным городским или дорогим загородным жильем, а также с интересами собственников такого жилья. Подобную разницу в подходах я хорошо почувствовал еще в начале нулевых, когда перешел работать из городского жилья в загородное.

В дорогих сегментах подавляющая часть клиентов, и покупателей, и продавцов — люди состоявшиеся, образованные, способные и готовые отвечать по своим обязательствам. Здесь изначально стандартом было внесение задатка в размере 5-10% от цены недвижимости. При этом, собственники в большинстве случаев настаивают, что задаток должен быть получен именно ими, и не согласны, чтобы деньги вносились агентству недвижимости. Собственники загородных домов обычно готовы отвечать в двойном размере в случае своего отказа от сделки.

Немного фактов и реальной статистики.

Чтобы писать не только о моих ощущениях, приведу факты. Агентство Белые Ветры занимается продажей загородной недвижимости в среднем и верхнем ценовом сегменте уже 19 лет. Работает в конкретном территориальном сегменте – Калужское и Киевское шоссе, до 40 км от МКАД. Сегодня эта территория более известна как Новая Москва. За прошедшие годы мы провели более 700 сделок по продаже. До кризиса 2008 года практически все сделки сопровождались задатками весомого размера, 5-10% от стоимости недвижимости. Не состоялась лишь одна (!) сделка, когда покупатель – мужчина 45 лет намеревался подарить дом молодой беременной женщине. Цена дома была 20 млн.руб., покупатель внес задаток 2 млн.руб., но, видимо, не рассчитал свои силы и не собрал нужную сумму. Задаток, в итоге, остался у продавца.

После 2008 года, когда рынок превратился в «рынок покупателя», весомая их часть, в том числе под влиянием риэлторов массового, «квартирного» рынка, стали требовать от продавцов соглашаться на небольшие задатки. Сложно оценить процент соотношения больших и скромных задатков, но, если сделки с небольшими задатками и, тем более, без задатков, иногда разваливаются, то я не могу вспомнить ни одной сделки, которая развалилась бы после значительного задатка. Это — реальная статистика, и она говорит о том, что опасаться вносить большие задатки не стоит. По крайней мере — в дорогом сегменте.

Вспоминаю одну сделку 2019 года, когда покупатель, внеся 4,5 млн.руб. за дом ценой 45 млн., раздумал его покупать. На то обнаружились веские причины, но все же покупатель приобрел дом, чтобы не потерять столь значительный задаток.

Весомый размер задатка нужен и Покупателю.

И последнее. Специально для покупателей. Весомый размер задатка, «цементирующий» сделку, нужен покупателю не меньше, чем продавцу. Хотя покупатели понимают это часто только тогда, когда уже идут к сделке с выбранным домом. Однако лучше бы, во избежание душевных и финансовых потерь, понять преимущества весомого задатка как можно раньше. Ведь выбор дома, обычно, — результат многомесячных, а иногда и длящихся годами усилий: размышлений об организации жизни своей семьи, поисков, споров, раздумий, переговоров. Приобретение недвижимости — серьезное решение, под которое человек подстраивает свою жизнь. Чаще всего, дом покупают, когда это уже сильно нужно, в привязке к важнейшим событиям в жизни — прибавление в семействе, начало учебы ребёнка, женитьба, развод, продажа уже имеющегося жилья и тому подобное. Срыв сделки влечет большие моральные, а часто и материальные потери.

В нашей практике регулярно случаются ситуации, когда покупатель приезжает в офис с намерением внести небольшой задаток, но после объяснения рисков вносит значительный задаток.

Тем не менее, на практике в большинстве сделок на рынке и загородного, и элитного городского жилья вносятся задатки существенно меньшего размера, чем рекомендуемый мною выше. Конечно, не 50 тыс.рублей, но в 2-5% от стоимости объекта недвижимости, при этом, процент уменьшается по мере роста цены объекта. И сделки при этом почти всегда совершаются. Получается, что задача обеспечить высокие гарантии сделки далеко не всегда перевешивает другие факторы.

Так что, принимайте правильные решения, исходя из собственных интересов.

В дополнение к вышесказанному — видеоролик на тему «Оптимальный задаток при покупке дома», беседуют А.Б. Либов и А. Кононов:

Генеральный директор АН «Белые Ветры» Либов А.Б., 16 декабря 2020

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector