Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недвижимость предметом договора лизинга

Лизинг недвижимости в России

«Финансы», 2006, N 12

У многих компаний возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность. Но далеко не все компании могут отвлечь значительные средства на такую покупку. К тому же отвлечение средств — не самое эффективное решение. К его минусам можно отнести возникновение у компании определенных налоговых обязательств, что значительно снижает привлекательность приобретения недвижимости.

Одним из наиболее эффективных способов решения этой задачи может стать лизинг недвижимости. С ним связаны налоговые льготы, например право ускоренной амортизации объекта и переход права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору. Важно также то, что сумма всех лизинговых платежей относится лизингополучателем на затраты.

Учет приобретаемых основных средств возможен в одной из двух форм. Они могут стоять на балансе либо у лизингодателя, либо у лизингополучателя. Соответственно, тот из них, у кого оборудование на балансе, уплачивает налог на имущество.

Почему же многие лизинговые компании не спешат заняться новым для себя бизнесом в этой области?

Известно, что договоры финансовой аренды (лизинга) зданий, помещений и сооружений являются самыми проблемными и сложными в лизинговой деятельности. Требования, предъявляемые к сделкам с недвижимостью, всегда значительно шире и жестче, чем к сделкам с другими видами имущества. Некоторые лизинговые компании данное обстоятельство отпугивает, и они отказываются от заключения подобных договоров.

В качестве объектов лизинга классической недвижимости на российском рынке выступали здания и сооружения предприятий, организаций, рынки, магазины, палатки, банки, нефтескважины, газоскважины, электростанции и др. Очень многое здесь зависит от сроков договоров.

Действительно, этот вопрос крайне важен при проектировании лизинговых сделок с недвижимостью. Как правило, недвижимость относится к восьмой — десятой группам амортизации, на которые в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» установлены соответственно сроки от 20 до 25 лет; от 25 до 30 лет; свыше 30 лет. Причем для расчетов по имуществу, принадлежащему к этим амортизационным группам, может использоваться только линейный метод начисления амортизации.

Как показали результаты исследования деятельности 113 российских лизинговых компаний, рынок лизинга недвижимости (зданий и сооружений) вырос в 2004 г. до 44 млн долл. Однако ему предстоит еще расти и расти — объемы лидеров в данной области приближаются к 500 млн долл. Сейчас лизинг недвижимости занимает менее 1% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в Европе он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования (примерно 18%).

Лизинг недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Определяющей является ст. 665 ГК РФ, согласно которой арендодатель (лизингодатель) должен приобрести по договору финансовой аренды (лизинга) в собственность указанное арендатором недвижимое имущество у определенного им продавца и предоставить аренду имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества. Причем лизинговая компания обязана приобрести здание или сооружение по договору купли-продажи. Это означает, что полностью исключается возможность использования договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» договор купли-продажи относится к обязательным договорам. Гражданский кодекс РФ (ст. 666) и профильный лизинговый Закон (п. 1 ст. 3) определяют предметы лизинга как любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание, которое является предметом лизинга, принадлежит передающей его стороне по праву собственности. Оно не должно быть предметом залога, на него не наложен арест, оно не является предметом иска третьих лиц.

Договоры финансового лизинга строений подлежат государственной регистрации. Вместе с тем регистрация этих прав не имеет каких-либо ограничений по времени. Порядок регистрации определяется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст. 131 ГК РФ и ст. 20 Закона «О финансовой аренде (лизинге)». Если в документах нет нарушений действующего законодательства, то регистрируется право финансовой аренды (лизинга), как правило, в срок менее двух месяцев, и вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Основное затруднение заключается в том, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя прав собственности на имущество невозможно. Так как все договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с этого момента, это означает, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.

Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование в соответствии со ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)». Таким образом, в первую очередь заключается договор лизинга, а договор купли-продажи заключается только во вторую очередь.

Основные причины запрета операций лизинга с землей в Российской Федерации заключаются в следующем. Во-первых, законодатель пока недоброжелательно относится к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов. Во-вторых, природные ресурсы не подвержены амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении их лишен объективной основы. Однако тот факт, что земля в соответствии с действующим законодательством не может выступать в качестве предмета договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем право на землю неразрывно связано с определенными обязанностями, и в первую очередь, с обязанностью вносить плату за землю.

Поскольку лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять право лизингодателя на земельный участок и право лизингополучателя на земельный участок.

Покупатель недвижимости (лизингодатель) в силу закона приобретает право на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость и который необходим для ее использования, и обязан вносить плату за пользование землей.

Согласно ст. 652 ГК РФ арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Считается, что главной причиной, сдерживающей развитие лизинга в России до настоящего времени, была существовавшая прежде норма в ст. 7 Закона «О лизинге», согласно которой срок договора лизинга должен был совпадать или превышать срок амортизации имущества. Это означало, что даже при использовании коэффициента ускоренной амортизации, равного 3, срок договора лизинга должен был составлять, например, 10 лет. Для сторон договора лизинга такие сроки сопряжены с существенным увеличением рисков, причем как для лизингодателей, так и для лизингополучателей.

Принятие Федерального закона РФ от 29.01.2002 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О лизинге» позволяет теперь при желании сторон заключать договоры лизинга недвижимости сроком, например, на 2, 3, 4, а иногда и более лет. Как только прекращается срок договора, прекращается возможность начислять ускоренную амортизацию. То есть если срок полезного использования имущества составляет 30 лет, а договор лизинга четырехлетний, что вполне характерно для сегодняшней ситуации на рынке, то за этот период начисляется только 40% амортизации. Оставшиеся 60% амортизации бывший лизингополучатель будет начислять после выкупа имущества в конце срока договора лизинга, став его собственником.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для России. Поэтому необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и конечно же, на государственном, такому важному финансовому инструменту, как лизинг. Многие шаги в нужном направлении уже сделаны — приняты федеральные законы о лизинге.

Читать еще:  Как рассчитывается кадастровая стоимость здания

Большая свобода, предоставленная участникам лизинговых правоотношений законодательством, дает возможность при заключении сделки, основываясь на знании своего финансового положения, перспективах развития бизнеса, точном и четком распределении финансовых потоков, выбрать наиболее оптимальный режим передачи недвижимого имущества в лизинг.

Особенности лизинга недвижимости

Как это сделать?

Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости-предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга).

Мнение: Нормы права в отечественном гражданском законодательстве существенно различаются при регулировании прав на объекты недвижимости и землю. Законодателем введены в ГК специальные статьи, регламентирующие право на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (ст.264), и право собственника недвижимости пользоваться земельным участком (ст.271).

Лизинговая компания обязана приобрести здание по договору купли-продажи, полностью исключая использование договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости. При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание-предмет лизинга принадлежит передающей его стороне на праве собственности, не заложено, не арестовано, а также не является предметом иска третьих лиц.

Договоры финансового лизинга строений подлежат государственной регистрации независимо от срока их действия. Ее порядок определяется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст.131 КГ РФ и ст.20 Закона «О финансовой аренде (лизинге)». Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют региональные регистрационные палаты, расположенные по месту нахождения сооружения.

Для регистрации права финансового лизинга необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • платежное поручение, подтверждающее оплату государственной регистрации;
  • заявление на регистрацию от лизинговой компании и лизингополучателя;
  • нотариально заверенные копии (реже заверенные только печатью компании) документов, удостоверяющих право собственности лизингодателя на объект недвижимости;
  • оригинал договора финансового лизинга;
  • копию договора на аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с приложенным планом этого земельного участка;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя компании по осуществлению подобной сделки, либо доверенность на лицо, представляющее интересы сторон по осуществлению сделки;
  • учредительные документы (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор и т. п.) лизинговой компании и лизингополучателя;
  • письмо Госкомстата РФ о присвоении кодов обратившихся сторон (лизинговой компании и лизингополучателя);
  • свидетельство из налоговой инспекции о постановке на учет обратившихся сторон.

Если в документах нет нарушений действующего законодательства, то регистрируется право финансовой аренды (лизинга), как правило, в срок менее 2-х мес., и вносится соответствующая запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Законом «О финансовой аренде (лизинге)» сторонам договора предоставлено право самостоятельно решать, кто станет балансодержателем объекта лизинга. Если имущество находится на балансе лизингополучателя, то он платит налог на него непосредственно. Если же имущество — на балансе лизинговой компании, то лизингополучатель уплачивает налог на имущество опосредованно (в составе лизинговых платежей) и в меньшем размере.

Окончательно решение о выборе балансодержателя и сроков перечисления лизинговых платежей зависит от планируемых доходов и расходов сторон, а также от особенностей организации финансовых потоков между ними. У лизингодателя, зарегистрировавшего на себя объект недвижимости и являющегося его балансодержателем, возникает меньше трений и разногласий при передаче этого имущества финансирующей стороне в залог. Да и в финансовой отчетности будет четко показано целевое использование привлеченных для обеспечения лизингового проекта денежных средств. Разумеется, в любом случае право собственности остается за лизингодателем.

Пример: Крупная торговая фирма, активно развивающая филиальную сеть по всей России, планировала открыть филиал и направила для этого в лизинговую компанию заявку на лизинг только что сданного в эксплуатацию административного здания. Был подписан договор финансового лизинга с условием, что фирма имеет право на долгосрочный выкуп строения у лизинговой компании. После этого лизинговая компания заключила с владельцем здания договор купли-продажи и параллельно договор аренды земельного участка, на котором оно расположено. Срок последнего договора был установлен с учетом срока договора финансового лизинга и по фиксированному тарифу платежей за аренду. Банк выдал компании кредит на покупку недвижимости у владельца. После регистрации лизингового договора торговая фирма отнесла все лизинговые платежи, в том числе арендные платежи за землю под зданием, на себестоимость, оптимизируя таким образом налогообложение. Позже, по мере расширения филиальной сети и, соответственно, увеличения прибыли фирма выкупила здание у лизинговой компании за гораздо меньшие деньги.

Что необходимо учесть?

В России финансовый лизинг зданий и сооружений пользуется все большей популярностью у компаний, входящих в финансово-промышленные группы.

  • компания получает возможность использовать большие площади без крупных единовременных затрат;
  • лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (в случае когда балансодержателем выступает лизингодатель), уплачивая лизинговой компании сумму налога в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель относит на себестоимость реализованной продукции, чем достигается значительная экономия по налогу на прибыль;
  • после окончания срока лизинга лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью самортизированное здание, либо по минимальной балансовой стоимости (что отражается, в частности, на величине налога на недвижимость по данному объекту).

Тем не менее рыночная цена сооружения по-прежнему достаточно высока.

Однако лизинг недвижимости не предполагает финансирования строительства новых сооружений. Он возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. Это исключает из списка потенциальных объектов лизинговой сделки все недостроенные здания и сооружения. Впрочем, данная проблема разрешима, если, например, отдел проектного финансирования банка совместно с партнером на взаимовыгодных для обоих условиях примет участие в строительстве объекта и в сдаче его «под ключ». А затем к осуществлению сделки финансового лизинга приступит авалированная банком лизинговая компания.

Правильно определяем амортизацию

Один из самых неоднозначных вопросов лизинга недвижимости — определение длительности полной амортизации объекта.

На основании «Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (Постановление Правительства РФ № 1 от 01.01.02 г.) к наиболее востребованным объектам лизинга недвижимости относятся здания из 7, 8, 9, 10 амортизационных групп (срок полной амортизации — от 15-30 лет и более). То есть при применении коэффициента ускоренной амортизации, равного 3, срок действия договоров финансового лизинга — от 5 до 10 лет и более. Отечественная практика показывает, что лишь ограниченное число инвесторов способно профинансировать лизинговый проект на такое длительное время (5-6 лет), не говоря уже о сроке лизинга в 10 лет.

Сейчас после снятия в Законе «О лизинге» ограничения, предписывающего, что «срок лизинга должен быть соизмерим со сроком полной амортизации имущества», проблема заключения договора лизинга на такой длительный период отпала. Однако снятие этого ограничения не означает, что заключить договор лизинга и воспользоваться его налоговыми преимуществами можно в течение любого, даже самого незначительного времени.

В такой ситуации руководитель компании, планирующий лизинг недвижимости, вправе воспользоваться отечественной арбитражной практикой, которая ориентируется на международный опыт ведения лизингового бизнеса. Согласно такой практике лизинговая сделка признается действительной, если от момента ее заключения начислено 70-75% амортизации с учетом коэффициента 3 на имущество, переданное в лизинг. В настоящее время инициативная группа ассоциации «РОСЛИЗИНГ» предложила внести эти нормы в Закон «О финансовой аренде (лизинге)». Если это предложение будет принято, сроки лизинга недвижимости можно будет сократить на 25-30%, что для России уже более оптимистично.

Читать еще:  Договор на подрядные работы с физическим лицом

Однако на практике применяется более эффективный способ снижения сроков лизинга сооружений, которые не только что сданы, а эксплуатируются уже какое-то время (чем дольше, тем лучше), т. е. по которым в бухгалтерии уже начислялась амортизация. Если данный факт документально подтвержден, то при передаче такого здания в лизинг появляется возможность продолжать начисление амортизации, причем применяя коэффициент ускоренной амортизации. Подобная «преемственность» благоприятно отражается на сокращении срока привлечения финансовых ресурсов для осуществления лизинговой сделки и, следовательно, приводит к удешевлению всего проекта.

Читайте еще больше статей в нашем БЛОГЕ.

Также вы можете ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ, если у вас есть потребность в приобретении техники в лизинг или необходима консультация.

Что может быть предметом лизинга

Предметами лизинга могут быть не все вещи, а точнее только материальные и непотреблямые. Данное определение довольно общее, поэтому мы решили максимально подробно осветить вопрос — что может и что не может являться предметом лизинговой сделки. Расскажем, какие требования предъявляются предметам лизинга и на что нужно обратить отдельное внимание при оформлении договора.

Содержание статьи:

Даем определение

Начнем с определения лизинга. Это финансовая услуга по покупке имущества и последующей передаче его физическим либо же юридическим лицам во владение и пользование за определенную ежемесячную плату, на конкретный срок и на специальных условиях, прописанных в договоре лизинга.

По закону «О финансовой аренде» предметом лизинговой сделки выступает любое имущество, которое обладает ключевым признаком — непотребляемость. Вещь может длительное время использоваться по назначению, а затем возвращаться владельцу или переходить в собственность покупателя или в пользование нового лизингополучателя.

Непотребляемые вещи по своей сути — это предметы, которые не теряют своих качеств в результате их использования по прямому назначению. Материалы, сырье, продукты питания, горючее — все эти предметы потребляются и уничтожаются в результате их прямого применения. Непотребляемые предметы, такие как оборудование, сооружения, транспортные средства, изнашиваются в процессе эксплуатации, но не теряют своей формы и полезных свойств.

Имущество может быть передано в сублизинг и выступать в качестве залога для получения кредита в банке.

Важный момент! Предмет лизинга обязан иметь свои индивидуальные признаки, которые будут отличать его от других подобных вещей. Эти признаки подробно прописываются в официальном договоре между лизингодателем и лизингополучателем. Если данные сведения не указываются в контракте, он будет считаться не заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского Кодекса).

Общий список предметов, которые могут передаваться в лизинг

В российском законе о лизинге приводится список вещей, которые могут стать предметом лизинговой сделки. Вот примерный список:

  • Предприятия. Это имущественные комплексы, которые специально предназначены для производства, хранения сырья и готовой продукции, осуществления торговли и предпринимательской деятельности.
  • Здания. Постройки, включающие в себя не только помещения, но и все инженерно-коммуникационные и технические сети. Они могут быть как жилыми, так и промышленного назначения — для хранения товарных запасов, для производственной деятельности, содержания скота.
  • Сооружения. Это строительные конструкции, которые могут использоваться для временного размещения людей, организации производства, складирования товаров и сырья, логистики грузов.
  • Оборудование. Оснащение промышленных цехов, устройства, машины, станки и механизмы, которые активно используются на производстве, в коммунальном хозяйстве, в дорожном строительстве, в торговле, быту и любой другой деятельности.
  • Транспорт. Грузовые машины, легковые, пассажирские и специализированные транспортные средства, которые применяются для перевозки различного рода грузов, людей, оснащения.
  • Другое. С 2011 года законом РФ разрешено оформлять лизинговую сделку на личное жилье. Предметами такой сделки могут быть квартиры, частные дома.

Важно! Когда недвижимость передается в лизинг, лизингополучатель должен иметь возможность ее использовать полностью. Вполне логично, крыша здания, к примеру, не может выступать предметом лизинговой сделки.

Что нельзя передавать в лизинг?

  • Земля. Здесь есть один очень важный момент — единство земельного участка и той недвижимости, которая располагается на ней. Поэтому передавать землю в лизинг отдельно от имущества, расположенного на ней, нельзя. К тому же лизинг земельного участка с недвижимостью вполне законен, и при этом вовсе необязательно указывать участок как отдельный конкретный предмет в лизинговом договоре.
  • Предметы, которые изъяты из оборота. Кроме этого, имущество, оборот которого специально ограничен по разного рода причинам. Запреты на такие предметы устанавливаются федеральными законами России.
  • Объекты природы. Водоемы, лесные посадки и любые ресурсы. Какое-либо использование этих объектов регламентируется специальными законодательными нормативами.

Вывод

Итак, предмет лизинга — непотребляемое имущество с индивидуально определенными признаками, которые подробно указываются в договоре. Это могут быть абсолютно любые вещи, за исключением участков земли, объектов природы и имущества с полным запретом или ограничениями по обороту. Лизинговое имущество, которым временно пользуется лизингополучатель, остается собственностью лизинговой компании. Специальные условия, по которым непосредственно осуществляется выкуп предмета лизинга, четко прописываются в контракте.

В 2018 году доля автосегмента на лизинговом рынке составила 34,5% — это самая большая доля среди всех предметов лизинга, из них легковушки — 16%, грузовики — 18,7%. Доля железнодорожных составов — 26%, самолетов и вертолетов — 12,6%, техника, предназначенная для строительства — 7,5%, суда морские и речные — 4,1%. А вот доля недвижимости (здания и сооружения) составила всего 1,6%. Остальное техническое оборудование и даже медицинская техника составили менее 1%. *

ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ как форма инвестиционной деятельности, гибрид договора аренды и кредита

Договор финансовой аренды (лизинга) отнесен к разновидностям аренды и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), ст. ст. 665–670. Более детально нормы о лизинге описаны в Федеральном законе от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В указанном определении, которое приводится в ст. 665 ГК РФ, – основные отличия лизинга от обычного договора аренды:

  • лизинговая компания сдает в аренду то имущество, которое она купила по требованию контрагента – получателя лизинга;
  • лизинговая компания обеспечивает финансовую составляющую сделки купли-продажи, чтобы впоследствии получать прибыль от лизинговых платежей за использование контрагентом купленного имущества. В этом смысле лизинг является формой инвестирования;
  • получателю лизинга предоставляется право выбора оборудования, недвижимости или другого имущества, которое ему необходимо, и как следствие – он решает все проблемы с продавцом, связанные с качеством товара, временем поставки и так далее.

Таким образом, по договору лизинга в аренду может передаваться только имущество, которое было приобретено по указанию будущего арендатора. Неоднократная передача в лизинг имущества разным арендаторам не соответствует указанной конструкции и является обычным договором аренды.

Подчеркиваем, что специфика лизинга именно в том, что в рамках этого договора можно выделить отношения, связанные с куплейпродажей и арендой.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Закона о лизинге стороны для выполнения своих обязательств по договору лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. При этом договор купли-продажи относится к обязательному договору.

Сначала лизингодатель и лизингополучатель вступают в отношения купли-продажи. Тот из них, кто выбирает продавца и товар, несет все риски, связанные с куплей-продажей. Такой смешанный характер соглашения определяет и другие его специфические черты:

  • установлена обязанность лизинговой компании уведомлять продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу;
  • получатель лизинга имеет права и несет обязанности как покупатель, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора куплипродажи указанного имущества;
  • получатель лизинга не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизинговой компании;
  • в отношениях с продавцом получатель лизинга и лизинговая компания выступают как солидарные кредиторы (каждый из них вправе предъявить к продавцу требование по договору купли-продажи в полном объеме);
  • если стороны договариваются, что выбор продавца лежит на лизинговой компании, получатель лизинга вправе предъявлять требование по договору купли-продажи в полном объеме как к компании, так и к продавцу (они несут солидарную ответственность перед получателем лизинга).
Читать еще:  Какие документы нужны чтобы поменять права водительские

Особенностью лизинга является то, что лизинговая компания не заинтересована в возврате купленного имущества: титул собственника нужен лизингодателю как гарантия на случай расторжения договора, но его основная цель – получение доходов от аренды вплоть до полного износа имущества.

В связи с этим лизинговые платежи могут меняться в процессе амортизации стоимости имущества.

Лизингополучателю на заметку:
В договоре следует сразу указать условия и сроки изменения лизинговых платежей в зависимости от скорости износа имущества. Если в договоре таких условий не будет, вам придется договариваться с лизинговой компанией об изменении лизинговых платежей уже после вступления в сделку, что всегда сложнее. Будьте внимательны! Договор может содержать условие о запрете изменения размера лизинговых платежей.

Лизинговые платежи не могут меняться чаще, чем один раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона о лизинге).

Будьте внимательны!
Специфика лизингового договора такова, что в случае утраты или повреждения имущества, которое использовали на правах финансовой аренды, вы не освобождаетесь от выплаты лизинговых платежей по договору (ст. 26 Закона о лизинге). Нивелировать данное правило можно только по соглашению с лизинговой компанией, прямо закрепленному в договоре.

Какие еще условия должен содержать договор финансовой аренды?
  • УСЛОВИЕ О ПРЕДМЕТЕ ДОГОВОРА.

В лизинг можно брать любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (п. 1 ст. 3 Закона о лизинге). Установлен запрет на передачу в лизинг земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге).

  • УСЛОВИЕ О ПРОДАВЦЕ ПРЕДМЕТА ЛИЗИНГА.

Договор может предусматривать, что продавца и покупаемое имущество выбирает лизинговая компания, а не получатель лизинга, как предполагается конструкцией договора изначально.

Названные условия договора являются существенными: без них договор может быть признан незаключенным или квалифицироваться в суде как договор аренды. В результате вы не сможете использовать те преимущества и гарантии, которые предусмотрены для сторон договора лизинга, в частности, лишитесь права требования к продавцу по поводу исполнения им договора купли-продажи.

В договоре лизинга также следует предусмотреть:

  • срок действия договора;
  • порядок передачи арендатору имущества, купленного в лизинг;
  • момент перехода риска случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества;
  • объем прав на имущество, передаваемых получателю лизинга по договору;
  • порядок обслуживания переданного имущества;
  • порядок регистрации имущества и прав на него;
  • размер и периодичность выплаты лизинговых платежей.

В договоре могут быть также предусмотрены: обязанность по страхованию имущества и предпринимательских рисков сторон, условия оказания дополнительных услуг и проведения дополнительных работ по договору (их перечень, объем и стоимость).

Лизингополучателю на заметку:
Лизинговая компания имеет законное право на финансовый контроль за деятельностью получателя лизинга в той части, которая относится к указанному договору (ст. 38 Закона о лизинге). В связи с этим обращайте внимание на наличие в договоре условий о целях порядка осуществления финансового контроля.
Будьте внимательны! В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона о лизинге).

Форма договора

Договор должен быть заключен в письменной форме, независимо от срока его действия (ст. 15 Закона о лизинге). Если в лизинг передается недвижимое имущество, необходимо зарегистрировать такой договор, так как в данном случае применяются правила п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Какие еще особенности имеет договор лизинга недвижимости?

Как и в любой сделке с недвижимостью, в таком договоре следует особое внимание уделять точности и подробности описания объекта лизинга. В договоре должны быть указаны наименование недвижимого имущества, его подробный адрес, кадастровый или условный номер объекта недвижимости в ЕГРП.

Как уже было сказано, специфика финансовой аренды такова, что обычно срок договора соответствует сроку полной амортизации имущества, которое передается в лизинг. Срок амортизации недвижимого имущества существенно превышает сроки амортизации иных объектов (оборудования и транспортных средств), которые обычно передаются в лизинг. Более того, стоимость недвижимости со временем растет. В связи с этим порядок установления лизинговых платежей в данном случае будет нестандартным.

Срок договора лизинга недвижимости может достигать десяти лет и предусматривать последующий выкуп объекта. В этом случае лизинг близок к договору ипотеки, но имеет по сравнению с ипотекой несколько преимуществ:

  • более демократичные требования к финансовому состоянию получателя лизинга;
  • длительный срок кредитования;
  • экономию на налоге на прибыль и налоге на имущество;
  • большой процент финансирования (80–90% от рыночной стоимости недвижимости).

Финансовая аренда недвижимости, в связи с длительным характером отношений сторон и спецификой объекта договора, содержит дополнительные риски для получателя лизинга. Это риски расторжения договора до его полного исполнения, банкротства лизинговой компании.

В этой связи особенно актуальны положения постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга». В постановлении указывается на необходимость учитывать взаимные предоставления сторон, совершенные до расторжения договора (сальдо встречных обязательств). Подчеркивается, что при расторжении договора, в том числе по причине просрочки получателем лизинга оплаты, лизинговая компания не должна получить выгоду большую, чем при надлежащем исполнении договора контрагентом.

Лизинговая компания, приобретая имущество для передачи его по договору финансовой аренды, является собственником такого имущества, что обеспечивает ей возврат вложенных средств в случае ненадлежащего исполнения обязательства получателем лизинга. В целях защиты получателя лизинга в постановлении Пленума разъясняется, что факт выплаты всех платежей по договору выкупного лизинга сам по себе является основанием для прекращения обязательств лизингополучателя перед лизинговой компанией: с этого момента получатель лизинга вправе требовать передачи имущества в собственность. Важно, что Пленумом суда специально обговаривается: это право сохраняется и тогда, когда лизинговая компания находится в процессе банкротства.

Лизингополучателю на заметку:
будьте внимательны!
Лизинговая компания оформляет имущество на себя и является ее собственником. Она может распоряжаться имуществом, которое передает вам по договору по своему усмотрению, в том числе вправе его заложить. Это не отразится на ваших правах, если залогодержатель будет уведомлен о том, что заложенное имущество находится в лизинге. Но в случае возникновения спора в суде, если залогодержатель докажет, что не знал и не должен был знать о том, что предмет лизинга находится в залоге, после выплаты всех лизинговых платежей вы получите в собственность имущество, которое обременено залоговым обязательством, и должны будете его исполнять (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector