Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли арендовать помещение без ип

Могут ли самозанятые арендовать помещение для работы?

Федеральным законом №422-ФЗ от 27/11/18 г. введен налог на профессиональный доход, который получил неофициальное наименование «налог на самозанятых». Самозанятые, а именно лица, не имеющие работодателя и сами не занимающиеся наймом рабочей силы, но получающие доход, по закону имеют ряд ограничений. Вопрос, приобретающий важное практическое значение для самозанятых: могут ли они арендовать помещения для осуществления своей деятельности?

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.

Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.

Запрещено также приобретать статус самозанятого, если:

  • имеет место продажа подакцизных, маркируемых товаров;
  • гражданин занимается перепродажей товара или имущественных прав;
  • добываются и продаются полезные ископаемые;
  • работают предприниматели-агенты в интересах третьих лиц (по агентским и аналогичным им договорам), доставляются товары для третьих лиц (без применения ККТ);
  • имеет место применение другого спецрежима.

Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).

Кстати говоря! Налог на самозанятых составляет 4 и 6% от дохода, в зависимости от того, кто клиент – физлицо или юрлицо (ИП). Он введен как эксперимент лишь в четырех регионах.

Как видим, ФЗ-422 не устанавливает норму, при которой самозанятые должны работать только на территории помещений, находящихся у них в собственности. В то же время они могут продавать собственный товар, производить работы, оказывать услуги.

Аренда: что нужно знать

ВАЖНО! Образец договора бытового подряда с самозанятым физическим лицом от КонсультантПлюс доступен по ссылке

ГК РФ в гл. 34 устанавливает правила, по которым может быть заключен договор аренды. Самозанятый гражданин может на общих основаниях заключить такой договор, поскольку ФЗ – 422 он не противоречит. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый.

Арендовать помещение можно как у юридических, так и физических лиц. Если арендодатель — юрлицо либо физлицо, но договор заключается на срок более 12 месяцев, обязательна его письменная форма (ст. 609 ГК РФ).

Если арендуется помещение под определенную деятельность и это прописывается в договоре, арендодатель может потребовать документ, свидетельствующий о том, что данный гражданин занимается индивидуальным предпринимательством либо находится в статусе самозанятого, зарегистрирован в ИФНС. Отметим, что по закону самозанятость и индивидуальное предпринимательство можно совмещать (ст. 4 п. 1 ФЗ-422).

Указанную позицию подтверждает и ФНС. На официальном сайте службы пользователь задал вопрос, может ли он, будучи плательщиком налога на профдоход (НПД) и занимаясь репетиторством, арендовать стороннее помещение. Чиновники ответили положительно.

При заключении арендного договора следует помнить, что уменьшить налог на сумму арендной платы будет невозможно: НПД выплачивается с дохода, полученного самозанятым. Если постоянной клиентуры у самозанятого пока нет, арендовать помещение рискованно, поскольку есть вероятность сработать «в ноль» или в убыток.

Обратите внимание, что арендодатель также может быть самозанятым, но сдавать в аренду он имеет право только жилую площадь, сдача нежилой площади под запретом (ст. 6 п. 2 ФЗ-422).

Нюансы аренды самозанятыми

Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений.

Помещение для торговли

Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку. С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать:

  • собственного производства;
  • приобретенными ранее у третьих лиц.

Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения.

Помещение используется в сфере услуг

Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении. Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся. Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним. ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физлица. Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог.

В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения.

Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП.

Читать еще:  Договорная подсудность в гражданском процессе

Производственные помещения

В производственной сфере свои нормы, которые необходимо соблюдать. Аренда помещений под производство для самозанятых не запрещена, но у контролирующих органов могут возникнуть иные претензии, например, касающиеся уровня шума работающих станков при изготовлении сувенирной продукции.

По факту

Самозанятые плательщики налога на профессиональный доход имеют право арендовать помещения. Они заключают стандартный договор аренды, согласно ГК РФ. Вместе с тем, необходимо учитывать особенности той или иной деятельности самозанятых и требований контролирующих органов, предъявляемых к ней.

Может ли юрлицо сдавать в аренду физлицу нежилое помещение

Законодательно юридическое лицо вправе сдавать в аренду нежилую площадь как физическому лицу, так и другой компании. Главное – сделка должна быть правильно оформлена, и налоги должны поступать в бюджет.

Контролирующие органы может заинтересовать цель, для которой физлицо арендует нежилое помещение. Большие площади и длительный срок найма повлекут за собой соответствующую проверку. Если недвижимость будет использоваться для предпринимательской деятельности, то это нужно оформить надлежащим образом.

Сдача недвижимости в аренду является одним из распространенных видов предпринимательской деятельности. Нормы гражданского законодательства едины в отношении сдачи в аренду нежилого помещения, независимо от того, кем являются стороны сделки: компанией или обычным гражданином. Юридическое лицо может заключить договор аренды как с физлицом, так и с организацией.

Разница при оформлении сделки

Нежилое помещение может потребоваться физическому лицу как для личного пользования, например, под гараж для собственной машины или склад для хранения личных вещей, так и для предпринимательской деятельности в ближайшем будущем.

Важно: если арендуемые площади будут использоваться для получения прибыли, то нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП. Ведение бизнес без регистрации чревато штрафными санкциями, вплоть до уголовной ответственности.

Процедура сдачи нежилой недвижимости организацией физическому лицу практически ничем не отличается от сдачи ее юрлицу или ИП. Разница только:

  • в предоставляемых арендатором документов для подтверждения своих персональных данных – физлицо прописывает в договоре паспорт, а ИП или ООО – документы о регистрации;
  • в материальной ответственности, которую несет простой гражданин и предприятие: гражданин отвечает всем своим имуществом, а организация – уставным капиталом.

Вопросы аренды нежилого помещения регулируются ст. 606-670 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Правила составления соглашения

Важным моментом является договор аренды (найма), который следует оформить максимально правильно, чтобы не было в дальнейшем неприятных последствий с другой стороны или от контролирующих органов.

Нормы составления договора регулируются ст. 434 и 609 ГК РФ. Соглашение аренды с юридическим лицом всегда оформляется в письменной форме, независимо от срока найма, который может быть краткосрочным, долгосрочным или бессрочным. При заключении краткосрочного договора составляются 2 экземпляра. При долгосрочной аренде – 3 экземпляра: по одному для каждой стороны и регистратору.

Договор должен быть подписан обеими сторонами и содержать условия, которые считаются обязательными. Если они отсутствуют, то соглашение считается незаключенным. В документе должны быть указаны:

  • реквизиты обоих сторон;
  • характеристики помещения (юридический адрес, площадь, план);
  • права и обязанности;
  • условия пользования объектом;
  • условия прекращения действия соглашения;
  • размер арендной платы;
  • код ОКВЭД – 70.20.2.

Необходимо вписать срок действия соглашения.

Аренда недвижимости более чем на 1 год (больше, чем на 364 дня) должна пройти государственную регистрацию в ЕГРН.

Для сведения: если в договоре не указан срок, то считается, что он заключен на неопределенное время. Такой договор может быть прерван одной из сторон в любое время. Этот документ также должен пройти госрегистрацию.

Для внесения договора в список Росреестра понадобятся следующие документы:

  • заявление регистрации в установленной формы;
  • кадастровый паспорт на помещение;
  • договор аренды;
  • свидетельство о регистрации и учредительные документы организации;
  • удостоверение личности арендатора;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Представитель организации со стороны арендодателя должен иметь при себе также паспорт и документ, подтверждающий его полномочия для подписания таких документов.

После госрегистрации договор аренды вступает в силу, и по условиям, описанным в соглашении, в оговоренные сроки должна произойти передача помещения. Наилучшим образом будет оформить ее документально актом приема-передачи с подписанием бумаги обеими сторонами в присутствии третьих лиц.

Налогообложение

Сдавая помещение в наем, организация получает определенную прибыль, с которой обязана заплатить налоги. Размер платежа в казну зависит от того, на какой системе налогообложения находится юридическое лицо: на основной или упрощенной. Оплачивая налоги по ОСНО, нужно будет заплатить с арендной суммы НДС 18% и налог на прибыль – 20%.

При УСН «Доходы» с поступлений за недвижимость в бюджет пойдет 6%, а при «Доходы минус расходы» – 15%.

Сдача в аренду недвижимости может быть основным видом деятельности ООО или дополнительным. От этого зависит, как будет отражаться такой доход в бухгалтерской документации – как от реализации или внереализационный.

Согласно ст. 608 ГК РФ, сдавать имущество в наем имеет право только лицо, являющееся его собственником. Если организация не является собственником помещения, то она может сдать его в субаренду. Для этого необходимо получить разрешение от владельца здания.

Читать еще:  Оценка автомобиля для нотариуса по наследству

Сдача физлицом имущества в аренду: как отбиться от НДС

Кажется, уже все должны осознать, что при сдаче своего имущества в аренду физическое лицо признается ведущим предпринимательскую деятельность и должно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

КС РФ в постановлении от 27 декабря 2012 года N 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Но до настоящего времени граждане сдают в аренду имущество, не имея статуса индивидуального предпринимателя, а налоговые органы при выявлении таких фактов производят доначисление НДС, штрафов за неуплату налога и за не предоставление налоговых деклараций.

На «Клерке» неоднократно поднималась эта тема, и, кажется, больше нечего по этому поводу и говорить.

Но если бы не решения наших судов, особенно Верховного Суда, который в идентичных обстоятельствах принимает абсолютно разные решения.

Рассмотрим три Определения ВС РФ, принятые во втором полугодии 2018 г., из них два приняты в июле 2018г.

В Определении № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г.сумма НДС определена налоговым органом как 18% от суммы полученного дохода, т.е начислена на весь полученный доход. Верховный суд с этим согласился.

В Определение № 306-КГ18-13128 от 20.12.2018 г. сумма НДС определена налоговым органом как 18% от суммы полученного дохода, т.е начислена на весь полученный доход. Но Верховный Суд решил, что вывод судов о правомерности исчисления налога предпринимателю по ставке 18 процентов в дополнение к установленной в договорах арендной плате вместо выделения налога из арендной платы с применением расчетной ставки 18/118 не может быть признан обоснованным. Т.е. на сумму НДС необходимо уменьшить полученный от аренды доход.

Но самое интересное — это Определение № А70-907/2017 от 03. 07. 2018 г. Верховный суд принял решение в пользу налогоплательщика (физ.лица).

Т.е. основным является условие соответствия размера выручки налогоплательщика предельному уровню, установленному законом и то обстоятельство, что в рамках выездной налоговой проверки инспекция не учла положения пункта 1 статьи 145 Налогового кодекса при изменении квалификации деятельности налогоплательщика, не свидетельствует об утрате возможности предоставления предпринимателю освобождения по результатам рассмотрения уведомления, поданного после окончания проверки, если освобождение применялось им фактически (налог не исчислялся и не предъявлялся арендаторам к уплате).

Исходя из информации, указанной в решениях судов о сроках сдачи имущества в аренду и начисленных суммах НДС, видно, что доходы физических лиц во всех этих случаях не превышали двух миллионов за три месяца, т.е. соответствовали требованиям ст.145 НК РФ.

Но решения ВС РФ принимались абсолютно разные.

Есть известное выражение о том, что когда два одинаковых дела решены двумя судами по-разному, то это означает, что как минимум одно из них решено неправильно.

Но если три одинаковых дела решены одним судом по-разному, то, как минимум два из них решены неправильно.

В настоящее время сказать, что будет так и только так, потому что такое разъяснение дал Верховный суд, к сожалению невозможно.

Если вы сдаете имущество в аренду и не являетесь предпринимателем, срочно измените статус.

Если налоговый орган уже начислил сумму НДС, а полученный доход не превышал два миллиона за три месяца (п.1 ст. 145 НК РФ), судитесь и Определение ВС № А70-907/2017 от 03. 07. 2018 г. вам в помощь.

Если сумма полученного дохода в течение 3-х месяцев превышает два миллиона, попробуйте применить Определение № 306-КГ18-13128 от 20.12.2018 г. и уменьшить сумму начисленного НДС.

Может ли физическое лицо сдавать в аренду квартиру или нежилое помещение без ИП?

Предоставление в аренду жилых или нежилых объектов недвижимости сопровождается необходимостью уплатить налоги с получаемых доходов. Ответственным собственникам помещений нужно определиться: можно ли физическому лицу без регистрации индивидуального предпринимателя сдать в аренду свою собственность.

  1. Нужно ли платить
  2. Необходима ли регистрация ИП для сдачи недвижимости в аренду
  3. Какая предусмотрена ответственность
  4. Когда физическое лицо привлекается к уголовной ответственности

Нужно ли платить

В соответствии с налоговым законодательством РФ арендная плата за пользование имуществом считается доходом. Поэтому физическое лицо, являющееся собственником помещения, обязано уплачивать НДФЛ в размере 13% от общей суммы за весь срок действия договора.

Если гражданин проигнорирует необходимость в соблюдении положений НК РФ, то при выявлении нарушения нормативных положений с него будет взыскана вся неуплаченная сумма и в дополнении штраф. Его размер определяется с учетом величины неисполненных обязательств, в том числе и пени.

Читать еще:  Регулирование земельных отношений находится в ведении

Необходима ли регистрация ИП для сдачи недвижимости в аренду

Реализация предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации в госведомствах влечет за собой не только административную (статья 14.1 КоАП РФ), но и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ) в случаях.

Является ли сдача в аренду предпринимательской деятельности нельзя сказать однозначно. Поэтому при рассмотрении подобных дел суды перед вынесением решения вынуждены принимать к учету множество факторов. К примеру, если гражданин предоставляет в пользование третьим лицам квартиру в связи с отсутствием необходимости использования жилья для собственного проживания, данный вид дохода не подразумевает выполнения обязательства по регистрации ИП. Однако налог 3-НДФЛ собственник все же должен уплатить.

С учетом судебной практики можно выделять ряд признаков случаев, когда аренда считается предпринимательской деятельности:

  • сдается нежилой объект. При этом учитывается, что данное помещение не может быть эксплуатировано владельцем в целях реализации бытовых задач. Это уточнение означает, что недвижимость сдается исключительно для получения дохода;
  • если квартира или иной объект изначально приобретались для того, чтобы впоследствии сдавать их в аренду;
  • если сделка заключается с юридическим лицом. В связи с этим компании, выступающие в качестве арендатора, вынуждены отмечать в отчетности те затраты, которые они понесли на аренду;
  • еще один юридический случай – если договор составляется на продолжительный период или подтвержден факт неоднократного переоформления соглашения. При таких обстоятельствах суд принимает решение на основании признаков систематического получения доходов владельцем объекта.

Когда личное имущество предоставляется в аренду и попадает под вышеуказанные позиции, в соответствии с нормами действующего законодательства собственнику придется в официальном порядке зарегистрироваться в государственных ведомствах для получения статуса индивидуального предпринимателя.

В этом случае для своевременной оплаты налоговых сборов утверждается упрощенная система налогообложения. Ее величина составляет 6% от той прибыли, которую будет получать ИП в рамках договора аренды. В дополнении владельцу недвижимости придется сдавать налоговую отчетность с соблюдением сроков и формы, определенных положениями Налогового кодекса РФ.

Какая предусмотрена ответственность

Сотрудники налоговой службы наделены полномочиями для выявления фактов незаконной предпринимательской деятельности и привлечения нарушителя к ответственности. Как правило, поводом для проверки служат донесения от бдительных граждан, в том числе и от арендатора.

В рамках судебных разбирательств сотрудники ФНС с лица, которому будет принадлежать помещение на правах собственности, взыскивается сумма налогов, не полученная государством по вине последнего. В дополнении за уклонение от реализации обязательства уплачивать налоги полагаются штрафы:

  1. 10% от суммы дохода, которая была получена в рамках незаконной предпринимательской деятельности. При этом минимум составляет 20 тысяч рублей. Взыскание осуществляется с граждан, которые не предоставили в налоговую службу заявление на регистрацию;
  2. 20% с минимальным значением в 40 тысяч рублей. Штраф назначается для предпринимателей, которые ведут нелегальный бизнес свыше 90 дней;
  3. 5 тысяч рублей взыскивается с граждан, допустивших нарушение сроков по регистрации ИП. Распространяется на ситуации, когда документы для инициации процедуры были поданы, но впоследствии выявлен факт приобретения прибыли до обращения. Сумма штрафа возрастает в два раза, если продолжительность просрочки составляет 10 тысяч рублей.

Дополнительно также предусмотрено наказание в соответствии с положениями Кодекса об административных правонарушениях РФ. Минимальный штраф составляет 500 рублей. При выявлении отягчающих обстоятельств размер повышает до 2 тысяч рублей.

Рассмотрение дел осуществляется в суде по месту жительства обвиняемого или по месту осуществления незаконной деятельности.

Когда физическое лицо привлекается к уголовной ответственности

В ряде случаев физическое лицо за незаконное предпринимательство будет привлечено к уголовной ответственности. Под положения Уголовного кодекса Российской Федерации попадают сделки, в рамках которых выявлен факт нелегального извлечения дохода в крупных и особо крупных размерах, то есть более 1,5 миллиона рублей и свыше 6 миллионов рублей, соответственно. В подобных случаях обвинения поступают от правоохранительных органов – этим занимается или полиция, или прокуратура.

Что касается наказания, то оно устанавливается в зависимости от размера ущерба.

Так, при получении дохода в крупном размере назначается штраф, который может достигать 300 тысяч рублей. Альтернативный метод расчета суммы подразумевает установление суммы взыскания, исходя из величины заработка нарушителя за 24 месяца. Также в качестве дополнительного наказания гражданин может быть привлечен к обязательным работам до 240 часов или к лишению свободы до полугода.

В случае с получением дохода в особо крупных размерах штраф увеличивается до полумиллиона рублей. Или же сумма взыскания рассчитывается как заработок нарушителя за три года. Что касается дополнительных мер, они заключаются в лишении свобода сроком до 5 лет с назначением штрафа величиной до 80 тысяч рублей.

Возможно применение иных мер за незаконную деятельность в зависимости от отягчающих обстоятельств ситуации, предполагающих сопутствующие правонарушения.

Во избежание наказания следует учитывать признаки незаконной предпринимательской деятельности и избегать их проявления. Ведь в итоге можно потерять гораздо больше, чем было приобретено в рамках договора аренды.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector