Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как забрать земельный пай у арендатора

Чем могут угрожать арендаторам договоры аренды земли, заключенные в простой письменной форме?

Действующее законодательство Украины не требует нотариального удостоверения договора аренды земли. Закон Украины «Об аренде земли» определяет лишь, что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

На практике же далеко не все арендодатели и арендаторы хотят нотариально удостоверять договоры аренды, которые они заключают, и, как правило, ограничиваются заключением договоров в так называемой простой письменной форме.

Чем это может грозить агрохолдингам, которые приобретут сельскохозяйственные предприятия, в которых договоры аренды земли заключены в простой письменной форме, без нотариального удостоверения?

Договор есть, а аренды нет!

2013-2016 годы, кроме споров о «двойной аренде земли», «отличились» также спорами о признании недействительными договоров аренды земли в связи с неподписанием арендодателями договоров аренды земли. Суть споров проста: владельцы паев, земли обращаются в суд с исками о признании недействительными договоров аренды земли на том основании, что договоры они не подписывали, полномочий на подписание договоров (от их имени) никому не предоставляли, земельные участки в аренду не предоставляли. Арендаторы (собственники арендаторов) в таких случаях, как правило, бьют себя в грудь, заявляют, что они ничего не знают, ведь арендодатели исправно получали от них арендную плату, и, как правило, разводят руками. Такими спорами часто «пестрели» суды, в частности, в Хмельницкой, Житомирской, Винницкой, Черкасской, Кировоградской, Харьковской и других областях. Земля в этих областях Украины, пожалуй, действительно лучшая. Обычно такие споры возникали тогда, когда в той или иной области появлялся новый арендатор, который предлагал собственникам земли большую арендную плату, и возникал вопрос, как забрать землю из аренды у другого арендатора. Но, конечно, не только.

Основной вопрос, который в таких случаях волнует арендаторов и их собственников, — можем ли мы сохранить аренду (не потерять землю), кто вернет нам арендную плату и чем это нам грозит?

Арендную плату брал, но договор не подписывал!

Решая указанные споры, суды, как правило, исходят из того, что, согласно требованиям части третьей статьи 203 Гражданского кодекса Украины, волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле. По смыслу части первой статьи 638 ГК Украины договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям. Сделка считается заключенной в письменной форме, если она подписана ее сторонами (часть вторая статьи 207 ГК Украины). Содержание сделки не может противоречить Гражданскому кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества (часть первая статьи 203 ГК Украины).

Суды указывают, что волеизъявление является важным фактором, без которого невозможно совершение сделки, что согласуется со свободой договора. Свое волеизъявление на заключение договора участник сделки выражает в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, в котором фиксируются права и обязанности сторон. Подписи сторон является обязательным реквизитом договора, заключенного в письменной форме, который отражает волеизъявление сторон на заключение такого договора. Договорившись по всем существенным условиям договора аренды земли, стороны договора составляют и подписывают соответствующий письменный документ, придавая согласию установленную форму.

Если лицо не подписывало договор, то суды обычно приходят к выводу, что содержание договора противоречит законодательству (не было волеизъявления лица на заключение договора), а потому имеются правовые основания для признания договора недействительным (постановление Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17.04.2013 гг. — признан недействительным договор аренды с КФХ «Слава Донбасса»; постановления Апелляционного суда Черкасской области от 21.11.2014 г. и от 18.12.2014 г. — признаны недействительными договоры аренды земельных участков с КФХ «Новая Украина»; постановление Апелляционного суда Житомирской области от 05.02.2014 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ПСП им. Цурюпы; постановление Апелляционного суда Кировоградской области от 10.04.2013 г. — признан недействительным договор аренды земли с ПСП «Шевченко»; постановление Верховного Суда Украины от 22.04.2015 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ООО «Агрофирма «Висла»).

Получение арендной платы не делает договор действительным!

Все попытки и доводы арендаторов о том, что земельные участки были переданы им физическими лицами в пользование и физические лица получали арендную плату за пользование арендаторами земельными участками, суды в большинстве случаев отвергают, как правило, со ссылкой на то, что указанные доводы не основываются на нормах законодательства, которые регулируют правоотношения аренды земли.

Однако иногда на практике встречаются и другие решения и выводы судов по этому поводу. Так, по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Возрождение», апелляционный суд отказал в признании договора аренды недействительным. Суд указал на то, что ООО «Возрождение» с 2012 года открыто пользуется спорным земельным участком, уплачивая земельный налог и выплачивая арендную плату за пользование им, что в 2012, 2013, 2014 и 2015 гг. истец получал от ООО «Возрождение» арендную плату как в денежной, так и в натуральной форме, что подтверждается сведениями о выдаче платы за аренду пая, в которых в графе о получении платы имеются подписи истца. Учитывая это, коллегия судей пришла к выводу, что хотя спорный договор не содержит подписи истца, однако о наличии его волеизъявления на заключение договора свидетельствуют фактическая передача земельного участка ответчику и получение арендной платы с 2012 по 2015 год. Также суд указал на то, что истец не указал в иске, какие именно его права или интересы нарушены в связи с заключением договора с ответчиком (решение Апелляционного суда Киевской области от 22.06.2016 г.).

Доводы арендаторов о том, что получение арендной платы свидетельствует о последующем одобрении сделки, суды, как правило, тоже отклоняют (как такие, которые не имеют правового значения), со ссылкой на то, что к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ч. 1 ст. 241 ГК Украины относительно последующего одобрения сделки, так как истцы в этих отношениях никого не уполномочивали на подписание (заключение) договоров аренды земли от их имени (постановление Апелляционного суда Кировоградской области от 14.09.2016 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ФХ «Инсайт»).

Доводы арендаторов относительно пропуска истцами исковой давности со ссылкой на то, что течение исковой давности началось с момента получения истцами арендной платы, суды тоже отвергают, мотивируя свои решения тем, что течение исковой давности начинается не с момента получения лицом платы за пользование землей, а с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права, то есть о заключении договора от его имени (постановление Верховного Суда Украины от 22.04.2015 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ООО «Агрофирма «Висла»).

Если арендодатель подписал договор, а потом передумал?

На практике имели место также случаи, когда лицо сначала заключило (подписало) договор, а потом передумало и просило регистратора не регистрировать договор аренды (сейчас — право аренды).

В таких случаях суды исходили из того, что если лицо заключило договор, а потом передумало — просило регистратора не регистрировать договор аренды, то это не свидетельствует об отсутствии волеизъявления лица на заключение договора и наличии оснований для признания договора недействительным.

При этом суды указывают на то, что регистрация договора является административным актом, то есть элементом внешним по отношению к договору. Просьба стороны договора не осуществлять регистрацию договора, волеизъявление на заключение которого она выказала в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, не является основанием для признания договора недействительным в порядке, определенном частью третьей статьи 203 и частью первой статьи 215 ГК Украины (постановление Верховного Суда Украины от 18.12.2013 г. — отказано в иске о признании недействительным договора аренды земли с КФХ «Павел»).

Как бы не остаться с носом и не оказаться за решеткой!

Что может угрожать арендатору, должностным или иным лицам или владельцам арендатора, если заключенные арендатором (с арендатором) договоры аренды земли поддельные?

Все зависит, конечно, от того, знали должностные или иные лица арендатора, собственники арендатора о том, что заключенные арендатором (с арендатором) договоры аренды земли поддельные (подписи физических лиц-арендодателей на договорах поддельные) или нет, причастны ли они к этому или нет.

Если должностные или иные лица арендатора, собственники арендатора не знали о том, что заключенные с арендатором договоры аренды земли поддельные, то в случае обращения владельцев земельных участков в суд с исками о признании договоров недействительными такие договоры, конечно, могут быть признаны судом недействительными, а арендаторы, соответственно, обязаны будут прекратить использование земельных участков (освободить земельные участки) и вернуть земельные участки их владельцам.

В случае признания договора недействительным фактический пользователь земельного участка не имеет оснований для дальнейшего использования земельного участка на условиях аренды и уплаты собственнику земельного участка денежных средств в виде арендной платы, так же как и собственник земельного участка не имеет оснований для получения от фактического пользователя его земельного участка платы в виде арендной платы.

Более того. В случае признания договора недействительным пользователь земельного участка должен вернуть владельцу земельный участок и возместить ему стоимость пользования его земельным участком — по ценам, существующим на момент возмещения, тогда как собственник земельного участка должен вернуть пользователю земельного участка денежные средства, полученные от последнего в качестве «арендной платы».

Читать еще:  Смена участников ооо без нотариуса

На практике же, конечно, никто никому ничего не возвращает и не возмещает; владелец земельного участка, разумеется, не возвращает арендатору денежные средства, полученные от него в качестве арендной платы, а арендатор (пользователь земельного участка) — не возмещает владельцу земельного участка стоимость пользования его земельным участком по ценам, существующим на момент возмещения. Происходит некое «зачисление по умолчанию». Хотя основания требовать у арендатора возмещения стоимости пользования земельным участком по ценам, существующим на момент возмещения, или разницы между стоимостью пользования и полученной «арендной платой» у владельца земельного участка, конечно, есть.

Если же должностные или иные лица арендатора, собственники арендатора знали о том, что заключенные арендатором (с арендатором) договоры аренды земли поддельные (подписи физических лиц-арендодателей на договорах поддельные), или причастны к этому, то ситуация, конечно, иметь совсем другой вид и характер.

Ведь, если органами досудебного расследования или судом будет установлено, что арендатор (должностные или иные лица арендатора) самостоятельно подделал (подделали) договор аренды земли (подпись арендодателя) или был осведомлен о подделке договора и, несмотря на это, использовал (использовали) его — например, подал государственному регистратору для регистрации права аренды, то арендатору (должностным или иным лицам, владельцам арендатора), конечно, может грозить уголовная ответственность.

Поскольку на практике имели место случаи, когда договоры аренды земли были подписаны «арендодателями», которые умерли задолго до даты заключения договоров, и другие странные ситуации, то должностным, другим лицам арендатора, собственникам арендатора, и, наконец, потенциальным покупателям нужно быть крайне осмотрительным, чтобы не попасть в ту или иную историю. Поэтому, для того чтобы не оказаться в неприятной ситуации, потенциальным покупателям, заинтересованным в приобретении корпоративных прав сельскохозяйственных предприятий, в которых договоры аренды земли заключены в письменной форме без нотариального удостоверения, нужно проверять не только договоры аренды земли, но и собственников земли!

Олег Качмар, советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Как забрать земельный пай без собрания пайщиков.

Как забрать земельный пай без собрания пайщиков.

Ответы на вопрос:

Не совсем понятно, что вы имеете в виду под словом «забрать». Если вы хотите выделить свою земельную долю и образовать земельный участок в счет этой доли (при условии что у вас имеются правоустанавливающие документы на долю), то порядок образования такого земельного участка определен в ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24.07.2002 №101-ФЗ. Земельный участок образуется двумя путями: путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 — 6 настоящей статьи. Если решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Похожие вопросы

Как забрать свой земельный пай.

Как выйти из фермерского хозяйства, и забрать свой пай земли.

Купили земельный пай по доверенности для дальнейшего выдела в натуру.. Но земельный пай, а точнее всё поле находиться в аренде у КФХ на 10 лет. Хозяин пая ни каких договоров не подписывал последние лет 15..но до этого подписывал но не с этим КФХ. В этом поле моя доля составляет 2/22.Предположительно договор с новым КФХ был подписан на основание решения доверенного лица пайщиков, который был избран на общем собрание большинством голосов.. ВОПРОС: как я могу расторгнуть договор аренды (ему около 2 лет) для выдела своего пая в натуру? Возможно ли мне изменить условия договора, а именно сумму выплаты от КФХ за использование моего пая? Знаю что условия оплаты можно изменять раз в год, и если вдруг КФХ не согласиться с ними, то договор аренды возможно расторгнуть без собрания пайщиков, для выдела своей доли. Проведение же собрания пайщиков является бессмысленным так как долями в размере 20% управляют доверенные лица от КФХ. И так на всех полях этого и соседнего сельсовета. Пай находиться в Бузулукском районе Оренбургской области. Обращались в местный сельсовет для выдачи копии договора аренды и копий протокола собрания пайщиков. ответ один У НАС ИХ НЕТ. Звонили в Минсельхоз и разговаривали по этому вопросу с начальником отдела регулирования земельных отношений. запись разговора осталось, а решения так и нет. Помогите пожалуйста советом или же номером хорошего юриста который с этим сталкивался с нашего региона. Заранее огромное СПАСИБО!

Как можно забрать земельный пай из колхоза что нужно делать забрать деньгами.

Расчет и выплата арендной платы на паи: реалии-2019

Рассчитываем сумму выплаты

Арендную плату с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату ст. 15 Закона № 161 1 относит к существенными условиями договора аренды земли 2 .

2 Кроме того, существенными условиями являются объект аренды и срок действия договора аренды.

О том, что при заключении договора аренды земельного пая нужно ориентироваться на требования к заключению договора аренды земли, прописанные в Законе № 161, прямо сказано в разд. IX этого Закона.

Для оформления аренды земельного пая служит форма Типового договора аренды земельной доли (пая) (далее — Типовой договор), утвержденная приказом № 5 Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. № 5.

Важно, если в аренду передается не пай, земельный участок (т. е. земля, которая уже имеет кадастровый номер и выделена в натуре, но до выделения ее в натуре это был земельный пай), то следует заключить с физлицом договор аренды земельного участка, типовая форма которого утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.

При этом важно, чтобы договор аренды земельной доли (пая) прошел регистрацию согласно Порядку № 119 3 .

Получается, что сумма выплаты в пользу арендодателя оговаривается сторонами в договоре аренды земельной доли (пая). Она должна быть указана в п. 2.2 Типового договора или в абсолютном размере, или в процентах от стоимости земельного пая.

В общем случае арендная плата взимается в денежной форме. Но по соглашению сторон расчеты могут осуществляться и в натуральной форме (ч. 2 ст. 22 Закона № 161). При этом расчет в натуральной форме должен соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.

Сразу предупредим, что натуральная форма расчетов более дорога с точки зрения налогообложения. Поэтому если есть желание получить продукцию арендатора, то проще, получив денежную оплату, приобрести ее у него. Или же арендатор может отразить операцию по продаже арендодателю такой продукции и провести взаимозачет задолженности за проданную продукцию задолженностью по арендным платежам.

То, как будут уплачивать арендную плату, оговаривают в п. 2.2 Типового договора. В частности, в этом пункте указано, что:

формы арендной платы за аренду одной земельной доли (пая) на 1 год, которые устанавливаются по договоренности сторон, приводят в приложении к Договору;

— размер платежей по отдельным формам оплаты ежегодно согласовывается между сторонами путем внесения изменений или дополнений в Договор (в приложении к нему).

Минимальный размер арендной платы. Кроме того, в этом же п. 2.2 Типового договора указано, что размер арендной платы определяется по договоренности между сторонами, но не может быть меньше размера, установленного действующим законодательством.

А согласно п. 170.1 НКУ объект обложения НДФЛ определяют исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа, установленной законодательством по вопросам аренды земли.

Что же это за размер?

Налоговики считают (см. письмо от 27.04.2011 г. № 8043/6/15-0716; категория 103.09 ЗІР), что минимальный размер арендной платы при аренде земельных паев следует определять, опираясь на требования ст. 1 Указа № 92/2002 4 . А в ней указано, что плата (годовая) за аренду земельных участков сельхозназначения, земельных паев устанавливается на уровне не менее 3 % стоимости такого пая (надо понимать, проиндексированной нормативной денежной оценки).

Хотя ранее Высший специализированный суд Украины соглашался с тем, что если при заключении договора аренды земельного пая стороны пришли к согласию относительно меньшего размера арендной платы, нежели установленный Указом № 92/2002, то это не может быть причиной для признания такого договора недействительным 5 . В то же время есть и противоположные решения.

5 Определение ВССУ от 23.05.2012 г. по делу № 6-9254св12; reyestr.court.gov.ua/Review/24943563.

То есть можно трактовать ситуацию и так, что минимальный размер арендной платы, о котором идет речь в Указе № 92/2002, является лишь условным ориентиром, на который следует равняться при достижении договоренности между арендодателем и арендатором относительно размера арендной платы, а не обязательным условием.

Но такая трактовка, не единственно возможная и может повлечь судебные разбирательства.

В то же время, независимо от того, какой размер будет указан в договоре, платить НДФЛ и военсбор следует исходя именно из размера арендной платы, которая установлена на уровне не менее 3 % стоимости земельного пая (см. ниже).

Индексация арендной платы: проводить или отказаться ? Еще один немаловажный вопрос: необходимо ли ежегодно индексировать размер арендной платы?

Арендная плата, учитывая невыплаченную, подлежит индексации на дату ее выплаты в соответствии с уровнем инфляции национальной валюты Украины — п. 2.2 Типового договора (ср. 025069200).

Читать еще:  Нужен ли чек для возврата некачественного товара

Но… утвержденной методики проведения индексации просто не существует. Зато предусмотрена возможность отказаться от ее проведения (ст. 21 Закона № 161). Она устанавливает, что расчет размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Поэтому в договоре можно прописать свой алгоритм индексации или, если арендодатель земельного пая не против, с помощью договора вообще «увильнуть» от ее проведения.

Какими налогами/сборами обложить?

НДФЛ и военсбор. Арендатору земпая (юрлицу или ФЛП) следует помнить, что именно он согласно п.п. 170.1.1 НКУ является налоговым агентом по НДФЛ (и военсбору) плательщика налога — арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду земельной доли (пая).

Ставка НДФЛ в данном случае составляет 18 %, а военного сбора1,5 %.

Именно арендатор обязан удержать их из дохода арендодателя и уплатить в бюджет (по местонахождению земельных долей (паев) — п.п. 168.4.9 НКУ) 6 .

6 Сроки для уплаты — общие (детали найдете в статье «Важные цифры 2019 года: налогообложение доходов физлиц и соцстрахование» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 1).

Помните, что (как уже было сказано выше) база налогообложения при этом определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не менее чем минимальная сумма арендного платежа. С учетом позиции налоговиков, не менее 3 % стоимости земучастка (проиндексированной НДО) из расчета на год.

Если по условиям договора предусмотрена натуроплата, то согласно п. 164.5 НКУ доход арендодателя в целях обложения НДФЛ определяется по обычным ценам с учетом «натурального» коэффициента.

В этом году при ставке НДФЛ 18 % равен 1,219512.

Данные о начисленном и выплаченном размере арендной платы и НДФЛ, удержанном из нее и перечисленном в бюджет, арендатор отражает в форме № 1ДФ с признаком дохода «106». А сумму военного сбора, удержанного из арендной платы, отражают в разделе ІІ формы № 1ДФ по строке «Военный сбор».

Земельный налог. В отличие от НДФЛ и военсбора, уплата земельного налога — это уже забота самого физлица-арендодателя земельного пая.

Но согласно п. 281.3 НКУ при передаче земельных паев в аренду единоналожнику группы 4 арендодатель освобождается от уплаты земельного налога.

При этом действует такое льготное освобождение как при передаче паев в аренду юрлицу-единоналожнику, так и физлицу-предпринимателю группы 4.

Но налоговая нагрузка в таком случае ложится «на плечи» арендатора: база обложения единым налогом согласно п.п. 295.9.7 НКУ для него при этом будет увеличена на площадь полученных в аренду земельных долей (паев) 7 .

7 Но это не касается аренды земель у других плательщиков единого налога группы 4.

Если физлицо передает земельный пай в аренду иному субъекту хозяйствования (не единоналожнику группы 4), то уплачивать земельный налог оно обязано точно так же, как и в том случае, если бы пай использовался им самим (не передавался в аренду).

Так что спасти физлицо-арендодателя пая может ряд льгот, предусмотренных п. 281.1 НКУ (в пределах норм, установленных п. 281.2 этого Кодекса) 8 .

8 Подробнее об этом вы могли прочесть в статье «Земельный налог для физлиц: что «за плечами не носить» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 16).

Если же физлицо или его земельный пай не подпадают под освобождающие критерии, то оно должно платить земельный налог на основании налогового уведомления-решения, которое налоговики присылают до 1 июля.

Земельный налог физлица уплачивают согласно п. 287.5 НКУ в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

Что в бухучете?

Правила учета аренды земельных паев аналогичны действующим при аренде земельных участков. Так, получая в аренду земельный пай, арендатор должен отразить его на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды.

Этот факт должен засвидетельствовать акт приема-передачи объекта аренды.

Арендатор может составить его в произвольной форме, ведь унифицированная форма такого документа не утверждена.

Начисление арендной платы, в свою очередь, должно быть оформлено в бухучете актом приема-передачи услуг по аренде.

Выплачивают арендную плату за паи, как правило, раз в год.

А нужно ли «размазывать» ее начисление на каждый месяц года? На такую мысль может натолкнуть п. 8 П(С)БУ 16, согласно которому если актив обеспечивает получение экономических выгод в течение нескольких отчетных периодов, то расходы признаются путем систематического распределения его стоимости (например, в виде амортизации) между соответствующими отчетными периодами. Но отчетным периодом в понимании Закона о бухучете является календарный год (а не месяц), потому и начисление арендной платы раз в год не противоречит правилам бухгалтерского учета.

С другой стороны, если предприятие составляет финотчетность ежеквартально, то для обеспечения правдивости финотчетности на последний день квартала оно должно составлять первичный документ, на основании которого начислять арендную плату.

Сумму арендной платы, которая подлежит уплате арендодателю, отражают в учете по кредиту субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» и дебету счета учета расходов.

При этом если пай использовали для выращивания:

1) одного вида сельхозпродукции, то сумму арендной платы напрямую относят к производственной себестоимости продукции, т. е. отражают на дебете счета 23 «Производство»;

2) нескольких видов продукции (если на поле, где физически должен находиться пай, выращивали несколько видов продукции), то сумму начисленной арендной платы относят к общепроизводственным расходам, то есть на дебет счета 91.

Далее такие расходы распределяют между производственной себестоимостью тех видов продукции, которые выращивали на этом поле, пропорционально площади участков, занятых под соответствующими культурами.

Если арендатор земельного пая уплачивает арендную плату заранее за несколько отчетных периодов, то уплаченную сумму он не относит в состав расходов сразу. Сначала он должен показать уплаченную авансом сумму арендной платы на счете 39 «Расходы будущих периодов», и только в периоде, которого касается такая арендная плата, — отнести в расходы определенную ее часть пропорционально периодам пользования паем.

Разобраться с правилами бухгалтерского учета предлагаем с помощью примера.

Пример

Сельхозпредприятие «Мир» арендовало у физлица земельный пай площадью 2 га, денежная оценка которого составляет 100 тыс. грн. По договоренности сторон размер арендной платы составляет 5 % от денежной оценки пая. При этом часть арендной платы (50 %) выплачивается арендодателю в натуральном виде (картофелем).

В договоре при этом прописано, что арендная плата выплачивается деньгами, а расчет за полученную продукцию арендодатель проводит путем взаимозачета с задолженностью по арендной плате.

Стоимость картофеля составляет 9000 грн./т (в том числе НДС — 1500 грн.). Фактическая себестоимость картофеля — 4000 грн./т.

Размер арендной платы в рассматриваемом случае составляет 5000 грн. (100000 грн. х 5 % : 100 %). С этой суммы должно быть удержано:

НДФЛ — 900 грн. (5000 грн. х 18 % : 100 %);

военный сбор — 75 грн. (5000 грн. х 1,5 % : 100 %).

Подлежит уплате арендодателю — 4025 грн. (5000 грн. — 900 грн. — 75 грн.).

Половина от этой суммы (2012,5 грн.) выплачивается деньгами, за счет второй же он берет 223,61 кг картофеля (2012,5 грн. : 9 грн./кг). Фактическая себестоимость такого количества картофеля составляет 894,44 грн. (223,61 кг х 4 грн./кг).

В учете при этом необходимо сделать следующие проводки:

п/п

Содержание хозяйственной операции

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г.

14 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-25907 по спору о заключении договора аренды публичных земельных участков на новый срок в пользу арендатора, ранее использовавшего их по целевому назначению.

Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет. По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды. При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. 6.4 договора, если арендатор по истечении срока аренды желал заключить договор аренды на новый срок, ему следовало письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока договора.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли. В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору. После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции. Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

Читать еще:  Обмен и возврат ювелирных изделий

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст. 621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г. (то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г. ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов. Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков. По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ», – отметил он.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

Юрист убежден, что такой подход является взвешенным и справедливым – поскольку оборот земли регулируется во многом гражданским законодательством, а при отсутствии прямых запретов нет оснований для ограничения его применения, в том числе и в данном случае. «Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов. С точки зрения необходимости соблюдения принципов баланса частных и публичных интересов, наиболее эффективного использования земельных участков не должно иметь значения, в какой форме (по заявлению лица или же без такового – по п. 2 ст. 621 ГК РФ) лицо выразило волю на предоставление ему в аренду земельного участка без торгов. В связи с этим остается надеяться, что изложенная ВС РФ в настоящем деле позиция найдет отклик в правоприменительной практике», – подытожил Павел Лобачев.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова полагает, что в рассматриваемом определении ВС РФ затронуты две основные проблемы. «Первая из них – это возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Данный вопрос имеет определенную историю развития», – отметила она.

По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. «Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2015 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка. Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.

ВС, как отметила эксперт, пришел к обратному выводу о том, что положения ЗК РФ с 1 марта 2015 г. не исключают применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е. соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют. Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.

По словам юриста, второй рассмотренной проблемой является возможность предъявления публичному субъекту требования о заключении договора аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на новый срок по льготным правилам ЗК РФ (без торгов) в условиях, когда ранее заключенный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. «В анализируемом определении ВС РФ дан положительный ответ на данный вопрос. Такая позиция позволяет арендатору “вернуться” к срочному договору аренды, исключив риски немотивированного отказа арендодателя от договора за 3 месяца. Вместе с тем указанный вывод является дискуссионным, поскольку строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды, а не к заключенным на неопределенный срок», – убеждена Людмила Степанова.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector