Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно

Сдача в аренду нежилого помещения. Закон и правое регулирование

Сдача в аренду нежилых помещений занимает более 50% объявлений на тему недвижимости. Особую популярность имеет аренда нежилого помещения, которые используются не только в целях коммерции.

Но и обустраиваются под офисы или цеха по изготовлению различной продукции.

Как сделать все по закону и сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно?

Расскажет подробнее наш обзор!

Сдача в аренду нежилого помещения

Сдать в аренду нежилое помещение несложно, если точно знать относится ли оно к нежилому фонду.

Поэтому при сдаче в аренду нежилого помещения следует учесть некоторые нюансы.

Целевое предназначение объекта

Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение.

Чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет.

Цели использования данных объектов могут быть различными, например:

  • аптека.
  • магазин.
  • офис.
  • склад.
  • библиотека.
  • развлекательный центр.
  • стоматологический или массажный кабинет.
  • парикмахерская.

Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.

Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов.

Располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.

Что относится к недвижимым объектам

К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение.

Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ.

Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца.

Без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае.

Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.

Кто может сдать в аренду нежилое помещение

По закону сдавать в аренду подобное помещение могут любые физические или юридические лица.

Эти объекты не должны быть предназначены для проживания и оформлены в собственность.

Сдать в аренду нежилое помещение может и физлицо, однако оно обязано в соответствии с налоговым кодексом уплатить 13% со своих доходов.

Однако, только ИП сдает в аренду собственное нежилое помещение в том случае, когда оформление индивидуальной предпринимательской деятельности необходимо по закону.

По статье 2 ГК РФ владелец обязан оформить ИП на сдачу нежилого помещения в аренду, если с него будет идти постоянный и стабильный доход.

Кроме этого, владелец должен вести всю бухгалтерию и постоянно поддерживать контакт со съемщиками. В той ситуации, когда договор аренды заключен на срок одного года и более.

Если арендатор не откроет ИП, то для него предусмотрены следующие санкции:

  1. Уголовная ответственность. В частности, арест на срок до полугода либо выплата штрафа в размер 300 тысяч рублей. Штраф и арест могут быть по решению суда заменены на общественные работы длительностью до 480 часов.
  2. Административная ответственность. Кроме взыскания за нарушение ст.171 УК РФ, взимается также административный штраф в размере от 500 до 2000 рублей.

Этапы сдачи в аренду нежилого помещения

Как правильно сдать нежилое помещение в аренду?

Ответ на данный вопрос кажется простым и прозрачным: дать объявление.

Однако, на практике толпы желающих взять на себя обязанности съемщика не бывает, и помещение долгое время пустует, не принося своему владельцу никакого дохода.

Чтобы этого избежать лучше придерживаться следующей инструкции.

Помощь риэлтора

Отличным вариантом станет посещение специалиста по недвижимости – риэлтора.

Который быстро сумеет разместить ваше объявление на нужных рекламных площадках и возьмет на себя все обязанности по его продвижению, а также поиску подходящей клиентуры.

Выбирая данного специалиста, стоит обратить внимание на его опыт работы именно с коммерческой недвижимостью.

Хороший риэлтор также должен обладать большой базой данных и некоторой репутацией, свидетельствующей о его рабочих навыках.

Такой специалист сэкономит не только ваше время, но и нервы.

Единственным минусом станет цена – хорошие услуги риэлтора стоят недешево.

Плата за аренду

От того ценового сегмента, куда будет входит аренда нежилого помещения зависит не только быстрота сдачи внаем, но и востребованность вашего предложения на рынке недвижимости.

Лучше всего для начала оценить средний рыночный коэффициент цены на подобные нежилые объекты в вашем городе и только после этого устанавливать стоимость.

Помочь поставить «адекватную» цену поможет и риэлтор, если вы к нему обратитесь.

Цена аренды, как правило, складывается из следующих факторов:

  • размер помещения.
  • целевая направленность объекта.
  • наличие поблизости развитой инфраструктуры, в частности, транспортных развязок и остановок.
  • от общей ситуации на рынке недвижимости.

Поиск арендатора

Как физлицу сдать в аренду нежилое помещение самому?

Если вы решили не прибегать к помощи риэлтора, то следует действовать по следующей схеме:

  1. Выложить объявление на открытых интернет-площадках вашего города.
  2. Хорошим вариантом станет местный журнал или городская газета, у которой много местных читателей.
  3. Можно обратить внимание и на специальную коммерческую рассылку, раздобыв в интернете электронные адреса потенциальных съемщиков. Взять их можно прямо с сайтов объявлений. Помните, даже если человек заявил о том, что ему нужно помещение поменьше или иного вида, это не значит, что ваше предложение будет отправлено в мусорную корзину. Возможно, именно этот нежилой объект, который вы предложите, станет для съемщика оптимальным после раздумий.
  4. Самым дорогостоящим, но эффективным вариантом будет большой баннер, вывешенный на окне сдаваемого помещения или стенд, расположенный неподалеку с предложением аренды.
  5. Если площадь сдаваемого объекта достаточно внушительная, то прекрасным решением станет создание собственного тематического сайта. На котором будут проводиться акции от арендодателя и мониторинг ситуации. Взять такую большую площадь внаем сразу вряд ли кто захочет. Поэтому данный сайт придется постоянно рекламировать и продвигать.
Читать еще:  За что должен платить квартиросъемщик хозяину квартиры

Составляем договор аренды

В современном законодательстве четких требований регулирования отношений между арендатором и владельцем нежилой недвижимости нет.

Поэтому составлять договор передачи во временного пользование данного помещения за определенную плату нужно на основании общих правил при составлении типовых документов.

Создается договор в письменной форме и в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (для арендодателя и арендатора).

В тексте документа должны быть обязательно указаны следующие пункты:

  • Личные данные и реквизиты сторон.
  • Предмет договора. Здесь подробно указывается целевое назначение, инвентарный номер, адрес объекта, название и размер.
  • Условия аренды.
  • Сумма арендной платы.
  • Срок заключения договора.

Если данных условий не будет в заключенном договоре, то такая сделка не считается действительной по закону.

Зарегистрировать договор необходимо в Росреестре.

Если договор аренды заключается на срок больше одного года, то, кроме этой юридической бумаги, в Росреестр потребуется приложить:

  1. Заявление.
  2. Кадастровый план.
  3. Сами банки договора.
  4. Копии паспортов арендатора и арендодателя.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.
  6. Иная документация (если есть).

Такая схема работает для юридического и физического лица в равной степени.

Договор аренды для муниципальных объектов

Очень часто можно получить в аренду и нежилые объекты, которые находятся в собственности городского муниципалитета.

Они менее дорогостоящие, чем частные нежилые помещения и охотно отдаются городом под хорошие предприятия. Ведь это помогает пополнить государственный бюджет.

Такие помещения арендатор получает только в ходе аукционных торгов.

Договор аренды также стандартный, а срок владения данной собственностью – 5 лет.

После трех лет такой аренды и сдачи ее внаем, арендатор может стать полноправным владельцем, то есть выкупить эту недвижимость в частную собственность.

Единственным минусом будет передача части дохода от съемщиков в государственный бюджет и частая ситуация с вынужденным ремонтом.

Объект муниципалитета, как правило, нуждаются в доведении их до приемлемого вида, т. к. у города часто не хватает денег на содержание.

Аренда нежилого помещения – плюсы

Основным преимуществом сдачи в аренду подобного вида недвижимости является финансовая составляющая.

Ведь за аренду можно получить намного больше в течение какого-то времени, чем при обычной продаже.

Данный источник дохода будет стабильным и доступным для арендодателя.

Так как съемщики с готовностью выплатят сумму, которая будет вдвое, а то втрое меньше, чем бы они отдали за покупку такой недвижимости.

Еще одним неоспоримым плюсом будет простота в заключении арендных отношений.

Ведь фактически, если опустить подробности, когда ИП сдает в аренду нежилое помещение и получает соответствующее данному случаю налогообложение, то оформление аренды значительно упрощено – нужен только сам договор.

И, конечно же, преимуществом, уже для тех, кто собирается брать в аренду помещения является возможность смены арендодателя.

Для последнего, однако, в этом тоже есть плюсы – ведь можно также сменить одного съемщика на другого, который будет более выгоден.

Минусы сдачи в аренду нежилого объекта

Наряду с этими преимуществами, существуют и минусы для арендодателя:

  • Объект будет использоваться не по целевому назначению. Очень часто съемщики закрывают глаза на четкие формулировки договора и создают иной бизнес на вашей площади, чем планировалось ранее. Это происходит, потому что всем нужна большая прибыль и соответственно выгода. Поэтому, проходя однажды мимо своего нежилого объекта, арендодатель может с удивлением заметить, что парикмахерскую сменила аптека или магазин. В этом случае, договор придется расторгнуть, чтобы избежать проблем с законом.
  • Повреждение помещения или того оборудования, которое там расположено. Такие ситуации случаются, когда приличный на вид съемщик за короткое время приводит в негодность нежилую недвижимость. В этой ситуации поможет только обращение в суд.
  • Задержка или просрочка платежей. С этим минусом может столкнуться каждый второй арендодатель. Именно поэтому в договоре должен быть обязательный пункт об административной ответственности за просрочку платежей. Если же такой пункт, как сроки выплаты арендной платы пропущен, то юридически съемщика привлечь к ответственности не удастся.

Таким образом, правильная сдача в аренду нежилого помещения довольна проста, если всерьез заняться данным вопросом.

Облегчить себе поиск арендатора с помощью риэлтора и постараться изучить ценовой сегмент той недвижимости, которая уже представлена на рынке для сдачи в аренду.

Читать еще:  Можно ли перенести время регистрации в загсе

Кроме того, нужно определиться с тем, кто будет сдавать помещение.

Нужно ли оформлять ИП, а также рассмотреть возможность заработка на муниципальных нежилых объектах.

Главное, не упустить момент и правильно составить договор аренды, то есть получить ключ к хорошему пассивному доходу.

Как сдать в аренду офис выгодно и наверняка, учитывая все нюансы.

Недавно мы рассказывали вам как выгодно снять офис в аренду, сегодня поговорим о том как быстро и эффективно сдать в аренду офисные площади.

  • Наша компания оказывает помощь в приобретение права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
  • Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).

Бесплатная консультация в WhatsApp

Выгодная сдача коммерческой недвижимости – непростая задача, особенно в том случае, если собственника «поджимают» сроки. Вот лишь некоторые вопросы, которые стоит задать себе перед тем, как сдать в аренду офисное помещение.

  • На какого арендатора рассчитана площадь (маленькая фирма или крупная компания)?
  • К какому классу относится офис (А, B, C, D)?
  • Каковы сроки сдачи и приемлемая для владельца арендная ставка (среднерыночная или завышенная)?
  • Каким образом будет проходить поиск клиента, желающего арендовать нежилое помещение (через специализированное агентство или самостоятельно, при помощи тематических интернет-площадок)?

Как показывает практика, наиболее актуален последний вопрос. В условиях нынешнего кризиса большинство АН перекладывают комиссионное (агентское) вознаграждение на плечи арендодателей, и по этой причине большинство собственников вынуждены самостоятельно думать над тем, как быстро сдать офис в аренду, используя возможности наружной рекламы (а иногда и «сарафанного радио») или размещая объявления на соответствующих онлайн-ресурсах.

Самые популярные онлайн-площадки

IRR — Огромный и один из самых известных порталов с объявлениями по разным областям, в том числе и коммерческой недвижимости.

Apex-Realty.ru – Размещение ваших объектов на сайте с широкими и разнообразными рекламными возможностями и добавление в многочисленные базы данных недвижимости. Поддержка высококвалифицированных специалистов.

Cian — Несмотря на излишек предложений и некоторые ограничения, остаётся одним из самых востребованных порталов (в основном благодаря обширной целевой аудитории)

Avito — Бесплатная федеральная площадка, огромная и известная чёткой структурой и удобной функцией «интеллектуального» поиска нежилой недвижимости по карте города

Investmoscow — большой портал, на котором можно относительно недорого разместить объявление. Плюсы – солидная посещаемость и чётко структурированный каталог

Примерный алгоритм самостоятельной сдачи офиса

1 — Мониторинг рынка и подробный анализ ситуации в городе. Имейте в виду, что вы можете при этом воспользоваться профессиональной консультацией посредника (АН), которая вас ни к чему не обяжет.

2 — Предварительная оценка стоимости и расчёт арендной ставки.

3 — Публикация объявления на тематическом портале и/или размещение рекламы. Встречи с потенциальными съёмщиками.

4 — Выбор арендатора. Подробное обсуждение нюансов сделки.

5 — Составление договора аренды и получение предоплаты. Нотариальное заверение поможет избежать в будущем спорных моментов и неприятностей, чего не скажешь о расписках и незаверенных договорах, по сути, не обладающих юридической силой.

* Не забывайте периодически посещать арендованный объект и проверять его техническое состояние.

Цена вопроса: из чего складывается ставка и от чего она зависит?

На окончательную цифру повлияют сразу несколько факторов:

  • Класс офисного помещения.
  • Удалённость от географического и делового центра города.
  • Транспортная доступность (авто и городской транспорт).
  • Суммарная и полезная площадь. Количество комнат, возможность зонирования.
  • Инженерные особенности объекта (наличие коммуникаций, кондиционеров, услуг связи).
  • Наличие паркинга.
  • Инфраструктура здания.

Принимайте во внимание текущий и прогнозируемый курс валют (как правило, доллара США), а также возможную ежегодную индексацию базовой части платежа, обозначенной на приведённой диаграмме голубым цветом.

Ознакомиться с классификацией офисных площадей и особенностями лицензирования нежилой недвижимости вы сможете в других статьях на нашем сайте.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение без регистрации ИП?

Гражданин является собственником нежилого помещения. Он планирует сдавать его в аренду. Достаточно ли будет ежегодного декларирования доходов с уплатой по ним НДФЛ? Или обязательно нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Если нужно регистрироваться, то какие последствия наступят, если гражданин будет сдавать помещение без регистрации в качестве предпринимателя?

Добрый день,
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не будучи зарегистрированным в качестве ИП, поскольку законодательство РФ не содержит требования об обязательной регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Обязанность по регистрации гражданина в качестве ИП возникает, если сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Читать еще:  Ответственность за незаключение договора на вывоз мусора

Так в Письме МФ РФ от 24.06.2016 N 03-11-11/37017 в отношении налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения, сказано, что если физическое лицо владеет каким-то имуществом коммерческого (производственного) назначения и сдает это имущество в аренду на систематической основе, то для физического лица эта деятельность является предпринимательской, то есть, физическое лицо должно зарегистрироваться в качестве ИП и самостоятельно уплачивать налоги.
В Письме ФНС РФ от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ отмечено, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора аренды на срок более одного года или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода (Письмо УФНС РФ по Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639).
Следовательно, если получение дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости носит систематический характер, то рекомендуется зарегистрироваться в качестве ИП.

Если физическое лицо не зарегистрировано в качестве ИП, при этом на регулярной основе получает доходы от предпринимательской деятельности, то этот факт делает физическое лицо плательщиком НДС (даже при отсутствии регистрации в качестве ИП). Данные разъяснения приведены в Письмах МФ РФ от 21.08.2019 N 03-07-14/63870, от 11.12.2019 N 03-07-14/96399, от 22.07.2016 N 03-11-12/43108 и подтверждены судебной практикой: Определениями ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ-18-17, от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502, от 10.04.2019 N 51-КА19-1.

Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

Как сдать коммерческое помещение?

Собственники коммерческой недвижимости могут самостоятельно разместить объявления об аренде и ждать звонка потенциального арендатора. Или могут обратиться в риэлтерское агентство и доверить поиск надежного арендатора профессионалам. А еще лучше – совместить первый и второй варианты для максимально быстрого результата.

Какие бывают риелторы?

«Ленивцы». Они находят объявление, откровенно плагиатят информацию и фото из него, размещают на своем ресурсе и ждут звонков от клиентов. Если находится заинтересованный человек, они ведут его к вам на объект и ждут «заслуженную» комиссию в случае успешного завершения сделки. Стандартно комиссия составляет 50% от месячной арендной платы.

«Рабочие пчелки». Они в обязательном порядке выезжают на объект, делают свои профессиональные фотографии, размещают объявления на популярных ресурсах, делают рассылку по собственной базе потенциальных клиентов. Эти риелторы постоянно мониторят рынок недвижимости, дают собственнику обратную связь – насколько ожидаемая арендная ставка отвечает реалиям рынка? Они помогают вести переговоры, подчеркивают сильные стороны объекта, участвуют в подготовке пакета документов. Стоимость услуг таких специалистов – минимум одна месячная арендная плата.

Кто будет платить?

Как правило, услуги риелтора оплачивает арендодатель, т.е. собственник коммерческой недвижимости. Некоторые агенты имеют эксклюзивный договор с сетевыми арендаторами, а это отличная возможность сдать помещение надежному бизнесу на долгий срок.

Как самому успешно сдать помещение в аренду?

1. Наведите идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора, вещей прежнего арендатора.

2. Сделайте качественные фотографии – внутри и снаружи помещения. Подчеркните сильные стороны объекта: высокие потолки, подсобные помещения, наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, пешеходный и автомобильный трафики.

3. Напишите продающее объявление. Используйте краткие формулировки, например: «Первая линия, отдельный вход, витрина». Укажите в тексте сильные стороны помещения – высоту потолков, витринное остекление, количество мокрых точек. Перечислите магазины, которые расположены рядом. Напишите, для кого подойдет помещение – для салона красоты, нотариальной конторы, детского центра и т.д.

Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта

• Для начала просмотрите объявления с предложением аренды в вашем районе. Если помещения не сдаются, зайдите в раздел «Продажа» — как правило, в объявлениях указывается ставка, по которой продаваемый объект сдается в аренду. Это и будет вашим ориентиром.

• В объявлении указывайте ставку чуть выше той, по которой хотите сдать недвижимость. Потенциальный арендатор будет обязательно торговаться, и у вас появится возможность немного уступить и сделать ему приятное.

• Разместите объявление на нескольких ресурсах и постоянно продвигайте его в ТОП. Не бойтесь расходов на рекламу – они намного ниже, чем недополученная аренда. Также можно разместить объявление «Аренда» с контактным номером телефона за витриной или в окне здания.

• Укажите, что вы собственник помещения. Если хотите сдавать самостоятельно, напишите в объявлении «Агентам не беспокоить». Но это не гарантия того, что вам перестанут звонить риелторы.

Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector