Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Любая недвижимость имеет две стоимости: рыночную и кадастровую. Одна нужна для продажи и покупки, другая для расчета налогов. В этой статье обсудим от чего они зависят, как оцениваются и на что влияют.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Цена, по которой покупают и продают недвижимость, называется рыночной стоимостью. Она указывается в объявления о продаже и договорах купли-продажи.

Такие факторы как город, район, инфраструктура, качество отделки, этаж, возраст дома, вид из окон и даже соседи влияют на рыночную стоимость. Также на нее влияет ситуация на рынке недвижимости и в экономике. У двух идентичных квартир в одном доме она может быть разной.

Часто рыночную оценку недвижимости определяет не только риэлтор или продавец, но и оценщик, например, когда необходимо заключение для банка, который выдает ипотеку.

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Она используется для расчета налога на имущество, дарение и на доход при продаже. Рыночная и кадастровая стоимость могут не совпадать как в большую, так и в меньшую сторону.

Эта стоимость рассчитается без привлечения третьих лиц и осмотра квартиры. В расчет берется город, район, площадь и возраст дома. Такие моменты как ремонт, вид из окон и прочее – в расчет не идут. Если сравнить две квартиры с одинаковой планировкой в одном доме, но с разным ремонтом – стоимость у них будет одинаковая. Даже если в одной квартире черновая отделка, а в другой дизайнерский ремонт.

Перерасчет кадастровой стоимости жилья происходит раз в 3-5 лет. Если такой расчет оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше. Как правило кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке ЕГРН при оформлении права собственности также можно оформить запрос на сайте Росреестра либо найти на публичной кадастровой карте свое жилье.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются следующие основные налоги:

  • Налог на имущество, оплачивается ежегодно, составляет до 0,3% стоимости квартиры.
  • Налог на дарение, ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники.
  • Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

Если собственник считает, что при оценке была допущена ошибка, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если ошибка очевидна, например, неверно указана площадь квартиры – нужно обратиться в МФЦ и подать обращение, к которому приложить документы на квартиру и пояснение о причинах несогласия.

Если ошибка не очевидна, но собственник не согласен с указанной стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.

В комиссию при Росреестре обращаются компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд. При обращении в суд могут потребоваться услуги юриста.

Для суда нужно подготовить следующие документы, их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции:

  • выписку о кадастровой стоимости;
  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство;
  • отчет от независимого оценщика.

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать

Как считают кадастровую стоимость недвижимости, почему она отличается от рыночной и как узнать во сколько государство оценило вашу квартиру

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства. Ее считают в Росреестре ( Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ).

Кадастровая стоимость — не просто формальность. Ее учитывают при расчете налогов при продаже, вступлении в наследство, ежегодном налоге на имущество. Чем больше стоимость, тем выше налог.

Раньше ежегодный имущественный налог рассчитывали по инвентаризационной цене (расходы на строительство и содержание квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Сейчас налоги на квартиру считают по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Так получается справедливее, но и налоги выходят выше.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Рыночная стоимость квартиры — цена, по которой вы купили или продали квартиру — может постоянно меняться. Квартира на рынке стоит столько, сколько за нее готовы заплатить.

А вот кадастровую стоимость государство пересматривает раз в 3 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Если вы не согласны с госоценкой, можно заказать свою в любое время — за деньги.

Кадастровую стоимость определяют по расположению и возрасту дома, этажу и количеству этажей, характеристикам квартиры, инфраструктуре района, средней цене квадратного метра — всего 16 параметров. Проведенный в квартире ремонт, комфорт, хороших соседей или вид из окна не учитывают.

Итоговая кадастровая стоимость зависит от оценщика Росреестра. Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно можно лишь очень приблизительно — точные формулы сложны, учитывают много переменных, а их значения зависят от оценщика.

Государство охотно делится тем, как оценивало вашу квартиру. Для этого есть сервис на сайте Росреестра , бесплатно предоставляющий сведения о том, как была проведена оценка и на основании каких данных. Чтобы получить отчет о проведенной оценке введите кадастровый номер квартиры. В отчете указан эксперт, проводивший оценку, даты утверждения оценки, какой орган заказал оценку.

Читать еще:  Что необходимо чтобы выписаться из квартиры

Заказ отчета об определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость ≠ Рыночная стоимость

Ориентироваться при купле-продаже на кадастровую стоимость можно лишь примерно.

Чиновники стремятся, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной. На практике, так получается не всегда — кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной. Цена от государства не учитывает ситуацию на рынке недвижимости. При назначении рыночной цены учитывают больше факторов и оперативнее реагируют на актуальные цены. Поэтому у одинаковых по кадастровой стоимости квартир могут быть очень разные рыночные цены.

Если кадастровая цена ниже рыночной, с этим нет проблем — собственник ничего не переплатит. Но когда она выше, переплата может быть внушительной. Разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда и превышать рыночную в 2 раза.

В 2016 году Борис купил квартиру в новостройке в чистом поле за 3,5 млн рублей, а в 2019 году продает ее за 6 млн. Кадастровая стоимость квартиры 10 млн рублей. Налог надо будет заплатить или со стоимости указанной в договоре или с 70% от кадастровой стоимости. Заплатить надо с суммы, которая окажется больше.

70% от кадастровой стоимости квартиры Бориса — 7 млн. рублей. Эта цена выше рыночной, поэтому налог он заплатит с нее.

К налогу можно применить налоговый вычет и заплатить 13% только с разницы между суммой покупки и продажи. Так, при цене в 6 млн заплатить надо будет с 2,5 млн (6 млн — 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. А при цене в 10 млн с 3,5 млн (7 млн — 3,5 млн) = 455 тысяч рублей. Разница — 130 тысяч рублей.

Кадастровая стоимость часто завышена в старых домах ближе к центру. Сталинку за 6 млн государство может оценить и в 8 и в 10 млн. Но иногда завышают стоимость и новостроек. Обычно так получается, потому что стоимость оценили на перспективу.

Николай купил квартиру в новостройке с черновой отделкой за 5 млн рублей. Ее кадастровая стоимость — 6,5 млн. Оценщики назначили эту цену с учетом того, что скоро район обживется и тогда квартира будет стоить дороже.

Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите рыночную оценку ее стоимости. Это будет гораздо точнее кадастровой цены. Такая оценка стоит от 5 тысяч рублей, но помогает выставить цену, которую действительно готовы заплатить покупатели.

Если продаете квартиру с агентством, можно не тратиться на оценщика — агенты сами подскажут с адекватной ценой продажи.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Есть несколько способов. Проще всего это сделать бесплатно и моментально на сайте Росреестра . Для запроса понадобятся только адрес и кадастровый номер квартиры.

На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость квартиры по ее кадастровому номеру и адресу

Если вы не знаете кадастровый номер квартиры, поищите ее по адресу на кадастровой карте России. На ней показаны кадастровые стоимости всего дома. Чтобы узнать примерную стоимость своей квартиры, разделите ее на площадь дома и умножьте на площадь квартиры.

Публичная карта России

Кадастровую стоимость можно узнать, получив выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра — в ней тоже будет указана кадастровая стоимость квартиры. Электронная выписка стоит 300 ₽, бумажная по почте — 750 ₽. Также можно сходить в Росреестр или МФЦ, но это сложнее и дольше.

Еще есть сторонние сайты, на которых можно заказать электронную выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость квартиры. У них официальные данные, но цены, как правило, чуть выше.

Для официальных обращений (например, заявлений о переоценке кадастровой стоимости) нужна бумажная справка о кадастровой стоимости объекта. Ее выдают только в МФЦ или Росреестре.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры завышена, вы можете оспорить ее. Выгоднее всего это делать непосредственно перед продажей. Экономия на уплате ежегодного налога на имущество, скорее всего, не перекроет расходы на переоценку. Если стоимость изменят, уплаченный налог за последние три года тоже пересчитают.

Подробнее о том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в следующей статье.

Что такое кадастровая стоимость, для чего нужна и как ее узнать бесплатно?

Кадастровая стоимость квартиры – один из важнейших показателей, который нужно учитывать как при сделках с недвижимостью, так и расчете налогов. Как узнать эти сведения, в каких именно ситуациях они могут понадобиться, что делать, если поменялись показатели и другие нюансы кадастра вы рассмотрим в представленной ниже статье.

○ Что такое кадастровая стоимость квартиры.

Кадастровая стоимость недвижимости или земельного участка – это ее фактическая цена, соответствующая рыночным показателям. На законодательном уровне ее проведение регулируется Федеральными законами:

  • «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
  • «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).
  • «1) государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
  • 2) кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона (ст.3 №237-ФЗ)».

○ Когда и для чего может потребоваться.

Кадастровая стоимость квартиры является основными критерием, на котором базируется цена за нее при продаже/покупке либо аренде. Помимо этого, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается налог на имущество.

  • «Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ст. 3 №273-ФЗ)».

Учитывая степень важности данного показателя, он подлежит регулярному обновлению

Читать еще:  Неисполнение судебного решения юридическим лицом

○ Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры.

Кадастровая стоимость рассчитывается экспертными оценщиками, которые привлекаются в ходе плановой кадастровой оценки государством.

  • «Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке».

При расчете учитываются следующие факторы:

  • Адрес расположения (престижность населенного пункта, района, улицы).
  • Состояние инфраструктуры.
  • Общие показатели цен на недвижимости в конкретный период времени.

Итоговым документом проведенного анализа является отчет, составленный с учетом требований соответствующих норм закона.

  • «Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее — требования к отчету). Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (п.2 ст.14 №273-ФЗ)».

○ Где и как можно бесплатно узнать кадастровую стоимость квартиры.

Данные сведения можно получить при личном обращении в соответствующую структуру. Но примерные показатели можно получить также, не выходя из дома, посредством интернета.

✔ Примерный расчет.

Можно просто зайти на официальный сайт Росреестра, выписать адрес квартиры и получить сведения. Но они с большей долей вероятности окажутся неактуальными, поэтому рекомендуется использовать другие методы после регистрации на сайте Росреестра:

  1. Создание заявки. Данный способ является самым надежным методом получить нужные сведения, не выходя из дома. Для этого нужно:
    • Выбрать свой статус на главной странице сайта (физическое или юридическое лицо).
    • Зайти в раздел «Получить сведения из ГКН».
    • Составить заявку, заполнив требуемые поля. Чтобы ее правильно составить, нужно иметь технический паспорт квартиры и предыдущий кадастр (при наличии). В соответствии с этими документами нужно заполнить заявку и отправить ее на рассмотрение. Результат оценки предоставят в течение 5 дней бесплатно со дня обращения.
  2. Войти в раздел «Публичная кадастровая карта», где нужный объект будет найден по соответствующему кадастровому номеру. Полученные таким способ действия предоставляются исключительно в ознакомительных целях и не могут быть нигде использованы.
  3. Воспользоваться сервисом ««Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки», где указаны результаты последней оценки. Здесь можно также получить бесплатный отчет о ходе проверки и учтенных критериях.

✔ Точная стоимость.

Точную стоимость своего объекта недвижимости можно узнать, заказав выписку из кадастрового паспорта. Для этого нужно посетить один из следующих органов:

  • Кадастровую палату.
  • Отделение МФЦ.
  • Росреестр.

При подаче заявки необходимо предъявить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Доверенность, заверенную нотариально (если заявителем вступает не собственник).

Необходимый документ будет готов в течение 5 дней с момента принятия заявки.

○ Как и когда меняется кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость меняется по решению органов власти с определенной периодичностью. Так, изменения вносятся не реже, чем раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года. Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) частота изменений уменьшена до 2 лет.

Таким образом, информация о кадастровой стоимости квартиры будет меняться каждые 5 лет, что необходимо учитывать как при планировании сделок с недвижимостью, так и при расчете налога.

○ Как определяется налог на основе кадастровой стоимости.

Налог на имущество на основе кадастровой стоимости определяется в соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ. Исходя из настоящего закона, конечная стоимость устанавливается путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

  • Для квартиры – 20 кв. м.
  • Для комнаты – 10 кв. м.
  • Для жилого дома – 50 кв. м.

Таким образом, кадастровая стоимость – динамичное понятие, которое меняется не реже, чем каждые 5 лет. Поэтому очень важно следить за обновлениями и иметь только актуальные сведения из кадастрового паспорта своего объекта недвижимости.

○ Советы юриста:

✔ Можно ли вернуть переплаченный налог, если поменялась кадастровая стоимость.

В соответствии с п.15 ст. 378.2 подобное возможно только, если будет доказано наличие ошибки в расчетах экспертов. Если стоимость поменялась в силу независимых причин, подобное изменение учитываться не будет.

✔ Сколько стоит узнать кадастровую стоимость.

Если требуется получить только справку о кадастровой стоимости, она выдается бесплатно в течение 5 дней с момента обращения. Плата может взиматься, если необходима срочная подготовка документа. В этом случае стоимость зависит от региона обращения.

Руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области, Наталья Корионова рассказывает о том, как узнать кадастровую стоимость квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир» .

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

Валерия Борисова, генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад. Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

Читать еще:  Мтс как узнать задолженность по лицевому счету

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет. У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает. Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

  • Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
  • при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации квартиры;
  • при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
  • при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

  • на сервисе сайта Росреестра: дл я этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
  • по кадастровой карте;
  • если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков. Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН. Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%). Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб., — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно. Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку. Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья. Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector