Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитывается кадастровая стоимость здания

Как рассчитывается кадастровая стоимость здания

В настоящее время стремительными темпами развивается рынок недвижимости. Появляются новые дома, кварталы, улицы, микрорайоны. Осуществляются многочисленные сделки купли-продажи, жилые и нежилые здания и помещения переходят во владение от застройщиков физическим и юридическим лицам. И все эти процессы непременно сопровождаются регистрацией прав собственности и постановкой на кадастровый учет в филиалах Росреестра. Причем, немаловажное место в этой системе достается кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая определяет соответствующий размер сборов и налогов за пользование недвижимостью. И как раз здесь зачастую у правообладателей возникает множество вопросов и просьб, суть которых сводится к снижению установленной в отношении того или иного объекта недвижимости завышенной кадастровой стоимости. Чтобы лучше разобраться в этом вопросе мы обратились к начальнику отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» Петровскому Александру Александровичу.

– Скажите, Александр Александрович, когда и как в государственном кадастре появляется впервые кадастровая стоимость того или иного объекта недвижимости?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости впервые может появиться в государственном кадастре недвижимости следующих случаях:

  • установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки;
  • определенная при осуществлении государственного кадастрового учета;
  • установленная в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется каждые пять лет. В Краснодарском крае, например, первая государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства была проведена в 2011 году. Инициатива решения исходила от Росреестра. Задача филиала учреждения на данном этапе заключалась в своевременном предоставлении сведений обо всех зданиях и помещениях, включенных на тот момент в государственный кадастр недвижимости. Все результаты, определенные в ходе той работы, а именно: кадастровая стоимость зданий и помещений, показатели кадастровой стоимости по кадастровым кварталам, населенным пунктам, – были утверждены администрацией Краснодарского края. Кроме того они были опубликованы на официальном сайте краевого портала.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости филиалом учреждения осуществляется только при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости сведений при изменении качественных и количественных характеристик объектов недвижимости.

В случаях появления новых сведений о зданиях и помещениях, а также изменения площади, назначения, номера кадастрового квартала, кадастровая оценка данных объектов недвижимости осуществляется непосредственно нашим филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по Краснодарскому краю.

Что касается объектов незавершенного строительства, то кадастровая стоимость для них будет определена исключительно в случае завершения строительства и последующего внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком объекте в качестве завершенного строительством здания.

– Александр Александрович, а как определяется кадастровая стоимость объектов капитального строительства. Как производят оценку в Вашем отделе? Какие характеристики влияют на кадастровую стоимость объектов капитального строительства и определяют ее?

– На самом деле здесь необходимо учитывать множество параметров. Сам алгоритм определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства установлен законодательством, а именно статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленным приказом Минэкономразвития России № 113.

Согласно указанному порядку кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется филиалом учреждения путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости на его площадь.

Необходимо отметить, что на территории Краснодарского края удельные показатели кадастровой стоимости утверждены постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 12 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края».

Значение удельного показателя зависит сразу от нескольких характеристик. Во-первых, это вид объекта недвижимости. Это может быть либо здание, либо помещение. Во-вторых, номер кадастрового квартала, согласно местоположению данного объекта. В-третьих, назначение объекта. Объект недвижимости может быть нежилым зданием, жилым домом, нежилым помещением, либо жилым помещением. Из этих трех параметров складывается удельный показатель кадастровой стоимости. После чего он умножается на площадь данного объекта недвижимости.

– А как влияют на кадастровую стоимость строительные характеристики объекта недвижимости? И влияют ли вообще?

– Нет, не влияют. Для определения кадастровой оценки не важны ни этажность данного объекта, ни материал, который использовался при строительстве, ни какие-либо другие возможные характеристики. Важны только два показателя: удельный показатель кадастровой стоимости и площадь здания или помещения.

Александр Александрович, а как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Куда следует обращаться и к чему готовиться тем, кто собирается этим заняться?

– Готовиться к чему-то страшному не нужно. Эта процедура требует времени. Самый идеальный вариант – это когда кадастровая стоимость максимально приближена к размеру рыночной. Но, как я уже упоминал, кадастровая стоимость не складывается из индивидуальных показателей объекта недвижимости, что сложно сказать о рыночной, при определении которой зависит все, и этаж, и шумоизоляция стен, и вид из окна, если речь идет о квартире.

Филиал учреждения не наделен полномочиями пересмотреть или изменить размер кадастровой стоимости. Но если правообладателю кажется, что кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость, то у него существует два пути оспорить ее в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Физические лица могут обратиться как в комиссию по рассмотрению подобных споров, которая создана при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии №П/512 и расположена по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 28., так и в Краснодарский краевой суд, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Красная, д.10, которому подсудны гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в Краснодарском крае.

Читать еще:  Братья и сестры наследники какой очереди

Юридическим же лицам в любом случае сначала придется обращаться в комиссию, а если им там откажут, уже только тогда – в суд. С перечнем необходимых для этой процедуры документов можно ознакомиться на портале Росреестра (www.frskuba№.ru.), либо обратившись непосредственно в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

– Как кадастровая стоимость используется для расчета налога на имущество?

– В настоящий момент налог на имущество рассчитывается исходя из показателя кадастровой стоимости только для иностранных организаций. На сегодняшний день для расчета налога на имущество физических лиц берется инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а для организаций – среднегодовая стоимость имущества, которое признается объектом налогообложения.

При этом необходимо отметить, что законом Краснодарского края от 04.апреля.2016 № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установлена единая дата начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения — 1 января 2017 года.

Кадастровая стоимость гаражей зачастую оказывается завышенной

В Управлении Росреестра по Новосибирской области отмечается рост числа обращений владельцев гаражей, гаражных боксов, которые считают завышенной их кадастровую стоимость и хотят ее снизить.

От кадастровой стоимости недвижимости зависит налог на имущество. При установлении налога на имущество муниципалитеты определяют налоговые ставки исходя из вида и наименования объекта.

Встречаются случаи, когда гараж или гаражный бокс поставлены на кадастровый учет в качестве нежилых зданий (помещений) без указания их наименования, и в налоговом органе отсутствует информация о том, что такое нежилое здание (помещение) является гаражом или гаражным боксом.

С целью правильного исчисления налога рекомендуем владельцам гаражей и гаражных боксов проверять сведения о виде и наименовании объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, при необходимости их уточнять.

Важно, чтобы в ЕГРН содержались полные и достоверные сведения.

Управление Росреестра рекомендует для уточнения сведений о гаражах обращаться лично в офисы Управления с письменным заявлением или направить такое заявление по электронной почте 54_upr@rosreestr.ru. В городе Новосибирске офисы расположены по адресам: ул. Державина, 28 и ул. Мусы Джалиля, 15.

По таким заявлениям Управление осуществляет взаимодействие с налоговым органом.

В случае несогласия с кадастровой стоимостью собственник гаража или гаражного бокса может ее оспорить.

Для этого можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, действующую при Управлении Росреестра, или в суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и приложить необходимые документы.

Законодательством предусмотрено два основания пересмотра кадастровой стоимости:

− если при определении кадастровой стоимости объекта были использованы недостоверные сведения. В этом случае необходимо представить документы, подтверждающие такую недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Для получения сведений, используемых при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться к заказчику работ по кадастровой оценке.

− установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для этого необходимо представить отчет об оценке объекта, подготовленный независимым оценщиком.

В обоих случаях к заявлению представляется:

− выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;

− нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

Подробная информация о порядке оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии размещена на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru в разделе «Кадастровая оценка/Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области

1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

С 2021 года изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения по налогу на имущество организаций

С 2021 года изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения по налогу на имущество организаций

Межрайонная ИФНС России № 10 по Приморскому краю сообщает об изменении в применении кадастровой стоимости недвижимости в качестве налоговой базы. С 2021 года изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения по налогу на имущество организаций (а также земельному налогу и налогу на имущество физических лиц) в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих периодах, если иное не предусмотрено законодательством, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и НК РФ.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст. 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость применяется при условии ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом дата начала применения кадастровой стоимости может не совпадать с датой ее внесения в ЕГРН.

К таким случаям, например, относится исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН, которые послужили основанием для изменения кадастровой стоимости, а также уменьшение кадастровой стоимости путем внесения изменений в акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. В перечисленных случаях кадастровая стоимость применяется со дня начала применения ее изменяемого значения. Если имеется несколько кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из них.

Кроме того, с 2021 года если кадастровая стоимость объекта меняется из-за установления его рыночной стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. (п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ).

Одновременно сообщаем, что с 2020 года на территории Приморского края применяется кадастровая стоимость объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 октября 2019 года № 6-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) и земельных участков в составе земель лесного фонда, расположенных на территории Приморского края».

Читать еще:  Возвращают ли налог при покупке автомобиля

По общему правилу, если кадастровая стоимость меняется в течение года, это не влияет на расчет налога (авансовых платежей по налогу) за текущий и за предыдущие годы. Новую стоимость нужно использовать при расчете только с 1 января следующего года (п. 15 ст. 378.2 НК РФ). Однако в некоторых случаях изменение кадастровой стоимости в течение налогового, отчетных периодов будет учтено при расчете налога за текущий, предыдущие периоды.

Во-первых, это случаи, когда (п. 15 ст. 378.2 НК РФ):

· иные правила предусмотрены Законом о кадастровой оценке. Например, если кадастровая стоимость пересмотрена в связи со снижением индекса рынка недвижимости более чем на 30%, уменьшенная кадастровая стоимость (она должна быть внесена в ЕГРН) будет применяться с 1 января года, на который рассчитан указанный индекс (п. 8 ч. 2 ст. 18, ч. 5 ст. 19.1 Закона о кадастровой оценке);

· кадастровая стоимость объекта поменялась в результате установления его рыночной стоимости. В данном случае налог за прошлые годы (когда в них применялась изменяемая стоимость) пересчитывается, а за текущий год рассчитывается с учетом новой кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

Во-вторых, когда кадастровая стоимость объекта поменялась из-за изменения его характеристик. Авансовые платежи и налог за текущий год исчисляются с применением коэффициента, учитывающего, сколько месяцев в году (квартале) действовала старая кадастровая стоимость, а сколько — новая (п. п. 5, 5.1 ст. 382 НК РФ).

Пример расчета НИО.

Как рассчитать налог на имущество, если кадастровая стоимость объекта изменилась из-за изменения его характеристик

Налог (авансовый платеж) за текущий год нужно рассчитать по старой и по новой стоимости с учетом специального коэффициента Ки (п. 5.1 ст. 382 НК РФ).

Этот коэффициент рассчитывается так (п. п. 5, 5.1 ст. 382 НК РФ)

При этом для расчета коэффициента важно правильно учесть месяц, в котором в ЕГРН внесли эти сведения.

Так, если сведения внесли в период с 1-го по 15-е число месяца, то считается, что в этом месяце действовала уже новая стоимость.

Если сведения внесли в период с 16-го числа и до конца месяца, то считается, что в этом месяце действовала старая кадастровая стоимость (п. п. 5, 5.1 ст. 382 НК РФ).

Коэффициент должен быть в виде десятичной дроби с четырьмя знаками после запятой (пп. 14 п. 7.2 Порядка заполнения декларации по налогу на имущество организаций). Например, если в квартале старая стоимость действовала два месяца, то для нее коэффициент будет 0,6667 (2 мес. / 3 мес.), а для новой — 0,3333 (1 мес. / 3 мес.).

Придется дважды рассчитать налог (авансовый платеж): по старой и по новой стоимости с применением соответствующего им коэффициента, а потом эти суммы сложить.

Авансовый платеж можно рассчитать по такой формуле (п. 2 ст. 375, пп. 1 п. 12, п. 13 ст. 378.2, п. п. 5, 5.1, 7 ст. 382 НК РФ):

Налог к уплате по итогам года можно рассчитать по такой формуле (п. 2 ст. 375, п. п. 12, 13 ст. 378.2, п. п. 1, 2, 5, 5.1, 7 ст. 382 НК РФ): Пример расчета налога на имущество при изменении кадастровой стоимости из-за изменения характеристик объекта недвижимости

У организации есть в собственности здание, которое облагается по кадастровой стоимости.

Ставка налога в регионе, где расположено это здание, — 2%.

На 1 января кадастровая стоимость здания была 100 000 000 руб. Весной организация демонтировала небольшую часть здания, после чего его площадь уменьшилась. Сведения об измененной площади внесли в ЕГРН 10 июня. После изменений кадастровую стоимость определили в размере 90 000 000 руб.

Организация рассчитает налог на имущество так:

Авансовый платеж за I квартал: 100 000 000 руб. x 1/4 x 2% = 500 000 руб.

Авансовый платеж за II квартал:

Ки для старой кадастровой стоимости: 0,6667 (2 мес. / 3 мес.);

Ки для новой кадастровой стоимости: 0,3333 (1 мес. / 3 мес.);

Авансовый платеж: (100 000 000 руб. x 1/4 x 2% x 0,6667) + (90 000 000 руб. x 1/4 x 2% x 0,3333) = 483 335 руб.

Авансовый платеж за III квартал: 90 000 000 руб. x 1/4 x 2% = 450 000 руб.

Налог по итогам года:

Ки для старой кадастровой стоимости: 0,4167 (5 мес. / 12 мес.);

Ки для новой кадастровой стоимости: 0,5833 (7 мес. / 12 мес.);

Налог: (100 000 000 руб. x 2% x 0,4167) + (90 000 000 руб. x 2% x 0,5833) = 1 883 340 руб.

Налог к уплате за год: 450 005 руб. (1 883 340 руб. — 500 000 руб. — 483 335 руб. — 450 000 руб.).

Как рассчитать налог на имущество, если кадастровая стоимость изменилась из-за установления рыночной стоимости объекта

После того как утвердят новую кадастровую стоимость и внесут ее в ЕГРН, организация:

· вправе пересчитать налог по новой стоимости за прошлые годы, в которых

применялась изменяемая стоимость, и подать уточненные декларации (п. 1 ст. 81, п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

Если налог получился к уменьшению, то п оявится переплата, которую можно

· за текущий год — налог считается по новой кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2 НК РФ). Сам порядок расчета налога и авансовых платежей общий. Особенностей нет.

/Межрайонная ИФНС России № 10 по Приморскому краю/

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector