Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать земельный пай сельхозназначения

Рынок земли на паузе, или Почему не все так гладко с оформлением договоров купли-продажи

С 1 июля в Украине официально стартовал рынок земли. Физические лица получили право распоряжаться своей землей. Стоит отметить, что мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения существовал на территории нашей страны без малого 30 лет. Однако его отмена прошла не так гладко, как хотелось.

Latifundist.com совместно с юристами разбирался в юридических тонкостях заключения договоров купли-продажи земли, «‎дорожной карте»‎ для нотариусов, процедуре и шагах, которые должны предпринять продавец и покупатель на пути к долгожданной сделке.

Станьте власником перевіреної сільськогосподарської землі

На старт, внимание… пауза!

В первый день открытия рынка земли ряд СМИ сообщил, что у нотариусов возникают проблемы с доступом к Госгеокадастру для проведения земельных сделок. В свою очередь министр аграрной политики и продовольствия Украины Роман Лещенко поспешил заверить, что проблем с доступом нет. По его словам, доступ к Госгеокадастру предоставляется не более чем в течение суток с момента подачи заявки.

Министр аграрной политики и продовольствия Украины

«На момент старта рынка земли такой доступ имели только 879 нотариусов, однако уже через считанные дни Госгеокадастр получил более 2 тыс. заявок из общего количества в 6,5 тыс. нотариусов. Работает упрощенный электронный порядок подачи заявок на доступ. Госгеокадастр и Нотариальная палата провели соответствующее обучение и предоставили инструкции всем нотариусам‎»‎, — отметил министр на своей странице в Facebook.

По словам адвоката, управляющего партнера юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолия Косована , неготовность юристов к либерализации рынка земли объясняется принятием необходимых нормативных документов и запуском технических возможностей в последний момент.

Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»

«‎У нотариусов, которых достаточно жестко контролируют, просто не было времени изучить всю нормативную базу, подключиться к реестрам и разобраться во всем хитросплетении необходимых действий и в первую очередь — проверки покупателя».

Бездействие нотариусов в этом направлении объясняется элементарным отсутствием необходимости, говорит Кирилл Левтеров, партнер аграрной и земельной практики компании Law Offices of OMP . По его словам, получение информации нотариусами из земельного кадастра до открытия рынка земли носило зачастую периодический характер. Лишь после либерализации появилась необходимость в прямом доступе к реестрам.

Партнер аграрной и
земельной практики
Law Offices of OMP

«‎Конечно же, нотариусам периодически нужно было получать информацию, которая содержится в земельном кадастре. Однако в таких случаях нотариус просто давал соответствующий письменный запрос или переводил обязанность получения такой информации на заявителя. Часто получение необходимой информации затягивалось на недели»‎.

Проблема устранена

Что касается задержек при регистрации, то, по словам Анатолия Косована, ситуация в ближайшее время нормализуется. Но многим арендаторам, которым уже активно поступают предложения о покупке, придется этот период времени пережить, поставив на паузу процесс заключения сделки, либо продолжать двигаться путем псевдосделок, существовавшим и ранее.

Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»

«‎ Все, конечно, нормализуется. Технические ошибки поправят, недостатки законодательства восполнят, благо на это политическая воля есть. Если раньше на обработку заявлений и получение доступа к земельному кадастру уходило около 10 дней, сейчас процедура доступа занимает не более суток‎»‎ .

Согласно информации, обнародованной Министерством аграрной политики и продовольствия Украины, работа нотариусов с земельным кадастром осуществляется «в штатном режиме». Нормализацию ситуации нам также подтвердили и в Law Offices of OMP. По словам специалистов компании, аналогичная информация также была подтверждена и нотариусами в г. Киеве, Черкасской и Кировоградской областях.

Читать по теме: На старт, внимание, запуск! Рынок земли глазами холдингов, банка и юриста

Позиция собственников земли

Согласно официальной статистике Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, по состоянию на 20 июля зарегистрировано 1229 земельных сделок . В среднем это около 80 сделок за каждый рабочий день с момента запуска рынка земли, говорит Андрей Мартынюк. Очевидно, что для такой большой аграрной страны это трудно классифицировать как «ажиотаж».

Партнер аграрной и
земельной практики
Law Offices of OMP

«‎По нашему глубокому убеждению, пока мы наблюдаем преимущественно, оформление тех сделок, которые уже были согласованы еще за время действия моратория. Ни для кого не секрет, что аграриям приходилось прибегать к определенным юридических конструкциям, чтобы обойти мораторий (например, заключение непомерно длительных договоров пользования). Вот именно такие «отложенные инвестиции» сейчас и переоформляют в полноценные продажи».

По словам Кирилла Левтерова, подавляющее большинство игроков рынка пока только наблюдает за формирующейся практикой, вырабатывают и выбирают свою собственную стратегию. В то же время юристы наблюдают осторожный оптимизм относительно возможности инвестирования в землю со стороны не только агропредприятий, но и частных инвесторов (в качестве рантье).

Мобілізуйся та ставай до лав земельного загону спецпризначення!

АГРАРНА ОНЛАЙН ОСВІТА

Говоря о желании собственников земли продать ее в первые месяцы после либерализации, Анатолий Косован не прогнозировал большого ажиотажа. По его словам, заранее было ясно, что далеко не все собственники сразу захотят продать пай, а придут к такому решению на протяжении нескольких месяцев.

Читать еще:  Как узнать кадастровую оценку квартиры

Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»

«‎Ажиотажа относительно продажи земли мы и не ждали. По предварительным оценкам, количество желающих должно было составить от 1 до 3%. Было ясно, что далеко не все собственники сразу захотят продать пай. К тому же проворные арендаторы и до открытия рынка находили способы удовлетворить такую потребность собственников и выплатить им стоимость их земли. Другой вопрос — каким образом это делалось»‎.

Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации, Кирилла Левтеров акцентирует, что все будет зависеть от конкретно взятого региона. Иными словами, рынком будет принято считать совокупностью особенностей и условий, характерных для той или иной климатической (или скорее агротехнической) зоны, а не для области или района. Именно так специалисты компании Law Offices of OMP предлагают анализировать ситуацию.

По их словам, на сегодня они не видят оснований для стремительного разогрева или «разгона» рынка. Ведь даже те транзакции, которые происходят сейчас и будут происходить до конца года — это фактически «отложенный спрос» или частичное «отбеливание» того, что происходило за последние 20 лет.

Партнер аграрной и
земельной практики
Law Offices of OMP

«Реальное количество желающих продать участки на сегодня не превышает 0,5% от земельного банка средневзвешенного оператора (арендатора). Маловероятно, что до конца года количество желающих продать по нынешней цене возрастет существенно. Делать более длительные прогнозы — дело еще более неблагодарное и рискованное‎»‎.

Действия землевладельца

Однако тем людям, которые все же приняли для себя решение продать свой пай, Анатолий Косован рекомендует начинать процедуру с регистрации у нотариуса намерения владельца продать свой пай .

Если земля находится в аренде, нотариус обязан в течение трех дней после регистрации намерения уведомить арендатора — владельца преимущественного права на покупку земли о продаже земельного участка и предоставить ему договор с условиями купли-продажи. После этого арендатор в течение месяца должен принять решение, покупать ему земельный участок или нет.

Читать по теме: Преимущественное право на покупку земли. На кого оно работает

На этом этапе могут быть несколько вариантов развития событий.

  1. Арендатор соглашается, если имеет право, на приобретение участка либо передает свое право иному лицу и регистрирует у нотариуса такую передачу. Новое лицо предоставляет свое согласие на покупку. В этом случае нотариус согласовывает дату и время подписания сделки с продавцом и сообщает их покупателю. Арендатор земельного участка или новый владелец преимущественного права и землевладелец встречаются у нотариуса и заключают договор о приобретении земли.
  2. Арендатор отказывается от преимущественного права или теряет его. После месяца ожидания нотариусом ответа арендатор утрачивает преимущественное право на покупку земли. Потеря преимущественного права также происходит в случае, если покупатель пропустил встречу с землевладельцем у нотариуса (вне зависимости от причины его отсутствия).

Процедура купли-продажи земли начинается заново, если владелец земельного участка решил изменить условия договора.

Юридические аспекты

Функции нотариуса во время процедуры купли-продажи земли начинаются на самом начальном этапе — при принятии землевладельцем решения продать свой пай.

Нотариус регистрирует заявление о намерении владельца земли продать участок. После этого он обязан проинформировать арендатора земли (если такой имеется) или же других владельцев преимущественного права на приобретение земельного участка о продаже земли.

Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»

«Когда покупатель земли найден, нотариус осуществляет не только проверки его документов, а и нахождение покупателя под действием санкций, причастность к лицам, связанных с террористической деятельностью, источники происхождения средств приобретателя, также подлежит определению общая площадь сельхозземель, принадлежащих покупателю на правах прямой или опосредованной собственности‎»‎.

На финальном этапе нотариус регистрирует переход прав собственности после того, как землевладелец и покупатель заключили сделку о купли-продаже земли.

Узнавайте первыми самые свежие новости агробизнеса Украины на нашей странице в Facebook, канале в Telegram, скачивайте приложение в AppStore, подписывайтесь на нас в Instagram или на нашу розсилку.

Как продать земельный пай после открытия рынка земли: пошаговая инструкция

После принятия закона о рынке сельскохозяйственной земли владельцы паев, наконец, получили право на их продажу. Закон вступит в силу с 1 июля 2021 года, после чего можно официально оформлять куплю-продажу паев. Можно ли будет продать пай, который находится в аренде? Какие документы нужны для продажи земли? Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра? «Слово и дело» собрало ответы на основные вопросы о продаже паев и создало пошаговую инструкцию.

Можно ли продавать пай, который находится в аренде?

Сейчас подавляющее большинство земель с/х назначения находится в долгосрочной аренде (до 50 лет). Но это не значит, что владельцы паев не смогут продавать свою землю. Сейчас она находится во временном пользовании агропредприятия или фермера, который обрабатывает паи.

Владелец земли имеет право распоряжаться своей частной собственностью по своему усмотрению. Другой вопрос, что, возможно, придется расторгать договор аренды или иным образом решать вопрос прекращения арендных отношений.

Кто сможет купить пай?

С 1 июля 2021 года владельцы паев смогут продать свою землю любому физическому лицу, являющемуся гражданином Украины. При этом будет действовать ограничение – не более 100 гектаров в одни руки.

Читать еще:  Ликвидация ооо с долгами перед бюджетом

Украинские юридические лица и предприятия, которые, например, арендуют пай человека, который хочет его продать, смогут покупать землю только с 1 января 2024 года и не более 10 тыс. гектаров в одни руки.

При этом согласно новому земельному закону первоочередное право выкупа имеет тот, кто арендует пай. Но, если это агропредприятие, то оно сможет это сделать только в 2024 году.

Как продавать свой пай?

Если вы нашли покупателя – физическое лицо, гражданина Украины, нужно обратиться к предприятию, где пай в аренде, и предложить выкупить участок на ваших условиях и по вашей цене.

Поскольку предприятие не имеет возможности самостоятельно приобрести ваш земельный участок, оно может воспользоваться правом на переуступку преимущественного права на выкуп вашего пая.

То есть предприятие может передать право на выкуп другому физическому лицу, в том числе и вашему конкретному покупателю.

Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:

документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;

выписка из Государственного земельного кадастра

паспорта и регистрационные номера учетной карточки налогоплательщика сторон договора;

отчет об экспертной денежной оценке земельного участка;

если договор заключен представителем по доверенности от вашего имени, то необходимо предоставить такую доверенность, паспорт и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика представителя по доверенности.

если недвижимое имущество приобреталось в браке, который расторгнут, или покупатель состоит в браке в настоящее время, то необходимо предоставить нотариусу согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака.

Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра?

Для этого необходимо зайти на сайт Госгеокадастра, выбрать раздел «Публичная кадастровая карта», ввести в поле поиска кадастровый номер вашего земельного участка, указанный в государственном акте.

Если такой участок есть в кадастровой базе, то сервис ее покажет на экране и выдаст все данные о нем; если же нет, то сообщит, что информация отсутствует.

Что делать, когда государственный акт есть, а в базе земельного участка нет?

Если сведения о вашем земельном участке отсутствуют в Государственном земельном кадастре, вам необходимо обратиться к землеустроительной организации, имеющей соответствующую лицензию.

Сделав документацию, нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг по месту расположения земельного участка для его регистрации в Государственном земельном кадастре.

Почему эту проверку следует обязательно сделать владельцам паев?

Больше всего это нужно владельцам паев и земельных участков, которые получили государственные акты** до 2004 года.** Тогда еще не было электронной версии Государственного земельного кадастра.

Скорее всего, государственный акт на земельный участок у вас есть, но в кадастре он не зарегистрирован.

В таком случае эти земли нельзя будет ни сдавать в аренду, ни продать, когда рынок земли заработает.

Не исключено, что выяснится досадное обстоятельство: вашу землю уже кто-то занял и использует, и тогда придется отстаивать свое право собственности через суд.

Какие документы, переданные до 2004 года, могут быть у землевладельцев?

Государственный акт на право частной собственности на землю (красно-розового цвета, выдавались в период 1992-2001 годов)

Государственный акт на право собственности на земельный участок (зеленого цвета, выдавались в период 2002-2008 года);

Государственный акт на право постоянного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам)

Договор аренды земельного участка (выдавались юридическим лицам и гражданам)

Договор на право временного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам).

Хотите обсудить эту новость? Присоединяйтесь к телеграм-чату CHORNA RADA.

Лучшие инфографики от аналитиков «Слово и дело» каждый день без лишнего текста – в телеграм-канале Pics&Maps.

Подписывайтесь на наш аккаунт в Telegram, чтобы первыми получать важные новости и аналитику.

Земельная доля. Продать? Подарить? Завещать?

Опубликовано пн, 20/04/2015 — 09:38 пользователем webmaster

Земельная доля. Продать? Подарить? Завещать?

У моих родителей есть земельные паи в Саргатском районе, которые они получили в начале 90-х при реорганизации совхоза. Совхоза уже давно нет, родители в преклонном возрасте, могут ли они подарить мне свои паи? Сам я проживаю в городе.

Отвечает Ольга МАСЛОВА, нотариус Омского района Омской области:

Земельный пай, или земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Порядок оборота земельных долей регулируется ФЗ РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии с указанным законом без выделения земельного участка в счет земельной доли собственник земельной доли может завещать долю по своему усмотрению, отказаться от прав на земельную долю, внести в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, продать или подарить лицу, которое так же является участником долевой собственности (либо использует указанный земельный участок). Нельзя продать либо подарить земельную долю без выделения земельного участка в натуре лицам, которые сами не являются дольщиками, участниками долевой собственности на земельный участок. Если земельная доля выделена в натуре из общего поля, то есть сформирован новый земельный участок, проведено межевание, обозначены границы земельного участка, участок поставлен на кадастровый учет, то такой земельный участок уже можно продать либо подарить третьему лицу. Но следует иметь в виду, что при продаже земельного участка третьим лицам существует преимущественное право покупки. Соответствующий субъект РФ либо муниципальное образование имеют преимущественное право покупки за цену, которую предлагает продавец. Если данные органы откажутся от преимущественного права покупки либо в течение 30 дней не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок, то участок может быть продан третьим лицам.

Читать еще:  Допрос специалиста в гражданском процессе

Еще следует иметь в виду, что существует такое понятие, как невостребованные земельные доли. Таковой может быть признана земельная доля, принадлежащая гражданину, который не передал земельную долю в аренду, не распорядился иным образом в течение трех и более лет, а право собственности на земельную долю не зарегистрировано в Росреестре. В этом случае органы местного самоуправления в установленном законом порядке могут обратиться в суд для признания права муниципальной собственности на такие доли. Таким образом, в Вашей ситуации может быть несколько вариантов распоряжения земельными долями. Если Вы сами являетесь дольщиком, то Вам могут и подарить, и продать земельную долю (без выделения земельного участка в счет земельной доли). Если Вы сами дольщиком не являетесь, но было выделение земельного участка в счет земельной доли, то Вам могут также продать или подарить это имущество (с учетом преимущественного права покупки). Без выделения земельного участка в счет земельной доли может быть оформлено завещание в Вашу пользу. Ваши родители с документами на землю могут обратиться за консультацией к нотариусу по месту жительства, нотариус даст необходимые разъяснения и поможет оформить документы с учетом всех конкретных обстоятельств.

Как продать земельный пай. Пошаговая инструкция от президента

Отныне покупать землю имеют право все граждане Украины, территориальные общины и государство

Владельцы земельных паев теперь могут продать свои земельные участки, предварительно проверив кадастровый номер, определив лиц с преимущественным правом покупки, собрав необходимые документы и проанализировав цену. Об этом сообщается на сайте главы государства.

В Офисе президента подчеркнули, что в Украине с 1 июля 2021 года открылся рынок обращения земли сельскохозяйственного назначения и граждане Украины «становятся полноправными собственниками своего имущества, получив право свободно продавать и покупать земельные участки».

На Банковой напомнили, что отныне покупать землю имеют право все граждане Украины, территориальные общины и государство.

Нотариусы будут проверять покупателя и правильность предоставленных документов, в случае несоответствия требованиям будет отказано в государственной регистрации договора купли-продажи.

Однако до 1 января 2024 года существует ограничение – один гражданин Украины может приобрести сельхозземлей общей площадью не более 100 гектаров.

В Офисе главы государства рассказали, что для того, чтобы продать пай, землевладелец должен осуществить несколько шагов:

  • проверить кадастровый номер на Публичной кадастровой карте map.land.gov.ua;
  • определить, есть ли лица с преимущественным правом покупки. По закону – это арендатор вашего земельного участка. Владелец земли должен прежде предложить приобрести участок именно арендатору или лицу, которому арендатор передал свое преимущественное право на выкуп;
  • собрать необходимые документы;
  • понять, как формируется цена.

По данным Офиса президента, эксперты не советуют спешить с продажей пая сразу после открытия рынка, ведь со временем рыночные цены вырастут, соответственно, возрастет и средняя арендная плата, поэтому сдавать в аренду участки будет выгоднее.

Помимо продажи, по информации Офиса Зеленского, земельный участок можно сдавать в аренду и получать постоянный доход; основать на этой земле фермерское хозяйство и развивать собственное дело; использовать участок в качестве залога по кредиту и получить средства на развитие своего хозяйства или на личные цели и тому подобное.

Также землю можно подарить или передать по наследству, и уже новый владелец будет иметь на нее полные права хозяина.

Согласно закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по продаже земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы», земельные торги будут проводиться исключительно в электронном формате.

«Однако фермеры или их наследники смогут выкупать без аукциона земельные участки, которые они получили по праву постоянного пользования; пожизненного наследуемого владения; аренды путем переоформления права постоянного пользования до 2010 года», – добавили в Офисе главы государства.

Льготный выкуп для украинских фермеров позволяет приобрести участок в рассрочку сроком до 10 лет.

В Офисе президента объяснили, что выкупная цена равна нормативной денежной оценке участка, а право собственности можно оформлять уже после первого платежа.

«При выявлении нарушений условий использования земли нужно обратиться в совет территориальной общины, к государственному инспектору по использованию и охране земель, инспектору общины по использованию и охране земель или в Государственную экологическую инспекцию Украины», – резюмировали в Офисе президента.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector