Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продается залоговая квартира

Как продается залоговая квартира

С активным развитием ипотечного кредитования появилась возможность купить квартиру не только у строительной компании, а еще и у банка. Порой жизненные обстоятельства у заемщика складываются таким образом, что он вынужден избавляться от долговой нагрузки за счет продажи «ипотечной квартиры».

По мнению экспертов, подавляющее число квартир в новостройках продается с использованием ипотечных кредитов. Пока заемщик не рассчитался с банком, кредитор остается собственником жилья. Поэтому, если заемщик не способен обслуживать долг или многократно нарушает условия кредитного договора, банк продает квартиру на аукционах, публичных торгах или напрямую.

Часть залоговой недвижимости продается на аукционах. Эта схема возможна в том случае, если заемщик и кредитор договорились о продаже недвижимости во внесудебном порядке. Уточним: стоимость квартиры определяется независимым оценщиком. Победителем признается предложивший наибольшую стоимость. Однако потенциальному покупателю не стоит рассчитывать, что здесь можно купить квартиру сразу и с хорошим дисконтом. Как правило, квартиры выставляют по минимальным рыночным ценам, но в процессе аукциона стоимость недвижимости может вполне превысить и рыночные показатели.

«Как правило, потенциальные участники аукционов хорошо знают все процедуры и дожидаются, когда объект выставляется на продажу несколько раз. И только после снижения цены начинается торг», – говорит представитель Российского аукционного дома Алина Куберская.

Однако нельзя забывать и про подводные камни: после приобретения квартиры на аукционе вполне может оказаться, что в ней зарегистрированы бывшие собственники. Намного хуже, если это будут дети или инвалиды, – снять их с учета будет крайне сложно. Компании, специализирующиеся на скупке таких квартир, просто не вступают в торги, если узнают, что там кто-то зарегистрирован, так как боятся репутационных издержек и не хотят тратить лишнее время на выселение постояльцев.

Принудительный торг

Председатель комитета ипотечного кредитования Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов говорит, что покупка квартиры на аукционе для людей, не знающих нюансов, – наиболее простой способ купить квартиру, заложенную в банке. Во всех остальных случаях очень много нюансов, связанных с исполнительным производством.

А это случается, когда заемщик по каким-либо причинам не захотел договориться с банком. Тогда в рамках исполнительного производства его имущество выставляется на публичные торги. Однако сделать это можно после судебного решения, которое вступило в силу. Кроме этого торги могут быть опротестованы прежним заемщиком в течение трех лет – если выяснится, что были нарушены правила проведения торгов, покупателю придется вернуть квартиру или отправиться в банк за своими деньгами.

Как правило, стоимость такой недвижимости также близка к рыночной. Однако, если торги не состоятся из-за отсутствия претендентов, на повторные торги недвижимость будут выставлять с значительным дисконтом – в 10-15 процентов, и так несколько раз.

Непрофильный актив

Часть имущества банки продают сами. Перечень залоговых квартир можно найти на сайтах кредитных организаций. При этом, если не находится покупатель, через некоторое время цена значительно снижается. Иногда банк может предоставить новому покупателю льготный кредит на приобретение залоговой квартиры. Однако есть небольшой нюанс – увидеть квартиру до момента покупки не получится, так как банки не предоставляют такую услугу.

«Иногда заемщик может самостоятельно продать свое жилье для погашения долга. Однако необходимо знать, что перерегистрировать собственность на покупателя можно будет только после полного погашения долга, – говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. – Поэтому в такой ситуации необходимо быть крайне осторожным, так как продавец, получив деньги, может и передумать продавать квартиру. Встречаются случаи, когда хитрые «заемщики» брали задаток сразу у нескольких потенциальных покупателей».

По мнению экспертов, зачастую залоговые квартиры продаются ниже рыночных. Однако покупателю потребуется изучить массу законодательных нюансов и ознакомиться с различной документацией, чтобы не потерять свои деньги.

Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Читать еще:  Коллекторское агентство феникс

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

Получение разрешения страховой компании.

Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

Продажа залоговой недвижимости

Одним из способов, обеспечивающих выполнение обязательств должником перед кредитором, является возможность оставить квартиру в залог. Это означает, что недвижимость в случае признания заемщика неплатежеспособным может быть конфискована банковскими организациями в счет оплаты задолженности.

Ключевое направление нашей деятельности — содействие банкам–партнерам в реализации залоговых объектов. Среди наших клиентов более 20 ведущих кредитных организаций Северо-Западного региона, с которыми мы умеем успешный опыт реализации жилой и коммерческой недвижимости, в том числе: Сбербанк, ВТБ, Банк Открытие, Росбанк, Москоммерцбанк, Банк Санкт-Петербург, Банк Уралсиб, Бин банк и многие другие.

Нашей отличительной чертой является комплексный подход к работе с просроченной задолженностью и реализации объектов недвижимости. «Первое Ипотечное Агентство» исторически специализируется на работе с проблемными активами. В ряде банков мы были первыми и единственными, кто оказался способен провести подобные сделки по продаже заложенных объектов.Многие люди опасаются брать ипотечные кредиты по причине боязни долгосрочных обязательств. Планируя свой бюджет на будущее, они в состоянии платить ипотеку, но отсутствуют гарантии, что через несколько лет владельцы жилья не окажутся в затруднительном финансовом положении. Однако немногие знают, что, взяв на себя обязательства по оплате ипотечного кредита, можно от них отказаться, если осуществлять выплату станет сложно. Продажа квартиры из-под залога и погашение остаточной суммы задолженности помогут получить денежные средства.

Читать еще:  Особенности ипотечного кредитования в россии

После того, как должник лишается залогового жилья, оно выставляется на торги. Если квартира не продается на первых торгах, то банк назначает их повторно, причем стоимость недвижимости падает на 15% по сравнению с первоначальной ставкой. Однако в большинстве случаев даже это не помогает продать ее на втором аукционе.

Банк имеет право оставить недвижимость в ипотеке себе по цене на 25% меньше изначальной. При этом он осуществляет ее продажу самостоятельно, размещая информацию об объекте на своем сайте. После двух неудачных аукционов стоимость квартиры остается невысокой. Банку необходимо продать недвижимость как можно скорее, чтобы очистить банковский баланс.

За более подробной информацией Вы можете обратиться к заместителю руководителя отдела продаж по работе с партнерами Дратвиньски Маргарите.

Продажа квартиры из-под залога для покупки новой квартиры

Ипотека является долгосрочным кредитом, поэтому за время ее выплаты могут произойти непредвиденные обстоятельства. К примеру, собственникам недвижимости может потребоваться увеличение жилой площади. При этом не всегда имеется возможность погасить ипотечный кредит и получить для покупки квартиры большей площади новую ипотеку. Есть оптимальное решение проблемы – продажа залоговой недвижимости и оформление ипотечного кредита на новую квартиру.

Продажа ипотечной квартиры из-за финансовых проблем

В кризисные периоды нередки ситуации, когда заемщики не в состоянии выплачивать кредит, в результате чего образовывались просрочки платежей и предусмотренные договором штрафы и пени. При неисполнении обязательств банк имеет право взыскать квартиру, которая находится в залоге. Такой процесс невыгоден для заемщика, поскольку он остается без недвижимости. Поэтому есть разумное решение – продажа залоговых квартир.

В этом случае у заемщика остается разница между стоимостью жилья и задолженностью по кредиту, а также хорошие отношения с банком. Наше агентство имеет положительный опыт согласования с банком отмены штрафов и даже пеней, благодаря чему банк получает только основную сумму долга.

Какие вопросы необходимо учитывать при продаже заложенных объектов?

Если Вам предстоит продажа залоговых квартир от банков, то следует учесть два важных момента:

  • Не все покупатели готовы рассматривать такие квартиры, считая их проблемными. Однако банк до того, как принял объект недвижимости в залог, тщательно его проверил. Поэтому покупка залогового жилья не несет в себе рисков.
  • Продать недвижимость, которая находится в залоге, без учета интересов банка невозможно. При наличии у потенциального покупателя всей суммы денежных средств затруднений с покупкой не возникнет. Если необходим ипотечный кредит на залоговую квартиру, то мы поможем оформить его.

Самым важным вопросом для покупателей, продавца и банка является момент, в который регистрируется переход права собственности и снятие обременения. Мы поможем провести сделку, если продавец и покупатель подают на регистрацию договор купли-продажи в соответствующие государственные органы со снятием залога, либо с согласия банка на сохранение залога, но с его последующим снятием, когда право собственности перейдет к новому владельцу, и банк получит оплату в размере задолженности по ипотеке.

Кроме того, покупка залоговой недвижимости сопряжена с вопросами схем расчетов и опасениями, что после снятия обременения с квартиры не будет зарегистрирован переход права собственности. В нашей компании механизм проведения подобных сделок отработан до мелочей. Куплю/продажу залоговых квартир лучше всего проводить через аккредитив, либо экспресс-сейфинг, а при условиях доступа к денежным средствам прописать переход прав собственности на покупателя.

К преимуществам покупки залогового объекта недвижимости можно отнести следующие:

  • юридическая чистота квартиры;
  • контроль банка при заключении сделки;
  • возможность купить недвижимость по выгодной процентной ставке.

Как правильно продать ипотечную квартиру?

Схема продажи залоговой недвижимости в Санкт-Петербурге требует особого внимания, поскольку по сравнению со стандартным договором купли/продажи квартиры, в данном случае присутствует еще одна сторона, преследующая свои интересы – банк.

Читать еще:  Налог на собственность для несовершеннолетних детей

Обладая внушительным опытом, мы используем схемы взаиморасчетов, которые обеспечивают 100% безопасность покупателей, благодаря чему они не требуют скидку в 20-30% от цены, как это может быть при возникновении рисков. Мы гарантируем продавцу залоговой недвижимости получение суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после того, как право собственности перешло на имя покупателя, и был закрыт долг перед банком.

Квартиры Найдено объектов 117

Помещение и квартира, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ивана Черных, д. 27, лит. Ш

  • Адрес: Санкт-Петербург, ул. Ивана Черных, д. 27, лит. Ш
  • Общая площадь: 606.60 м²
  • Начальная цена 29 000 000 ₽

Четырехкомнатная квартира в элитном ЖК «Кемская 7»

  • Адрес: Санкт-Петербург, Кемская ул., д. 7, лит. А, кв. 34
  • Начальная цена 73 600 000 ₽

Квартира (62,1 кв. м), расположенная по адресу: Калужская обл., Бабынинский р-н, пос. Воротынск, ул. 70 лет Победы, д. 5, кв. 1

  • Адрес: Калужская обл., Бабынинский р-н, пос. Воротынск, ул. 70 лет Победы, д. 5, кв. 1
  • Общая площадь: 62.10 м²
  • Начальная цена 2 190 000 ₽

Квартира (64,8 кв. м), расположенная по адресу: г. Обнинск, пр. Маркса, д. 6, кв. 52

  • Адрес: Калужская обл., г. Обнинск, пр. Маркса, д. 6, кв. 52
  • Общая площадь: 64.80 м²
  • Цена отсечения 2 394 000 ₽

Квартира (109 кв. м), расположенная по адресу: г. Елабуга, пр. Нефтяников, д. 19

  • Адрес: Республика Татарстан, Елабужский м/р, г. Елабуга, пр. Нефтяников, д. 19, кв. 14
  • Общая площадь: 109 м²
  • Начальная цена 3 440 000 ₽

Квартира (54,5 кв. м), расположенная по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 18, кв. 14

  • Адрес: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 18, кв. 14
  • Общая площадь: 54.50 м²
  • Цена отсечения 1 064 000 ₽

Квартира (85,8 кв. м), расположенная по адресу: г. Уфа, ул. Софьи Перовской, д. 42

  • Адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Софьи Перовской, д. 42, кв. 138
  • Начальная цена 5 828 222 ₽

1-комнатная квартира (33,3 кв. м)

  • Адрес: Томская обл., Томский р-н, пос. Зональная Станция, Солнечная ул., д. 23
  • Общая площадь: 33.30 м²
  • Начальная цена 1 773 000 ₽

Квартира

  • Адрес: Приморский край, г. Артем, с. Суражевка, Ярославская ул., д. 32, кв. 51
  • Начальная цена 2 014 896 ₽

Квартира (56,3 кв. м)

  • Адрес: Челябинская обл., г. Копейск, Коммунистический пр., д. 1/Б, кв. 43
  • Общая площадь: 56.30 м²
  • Начальная цена 2 031 000 ₽

Квартира (259,6 кв. м)

  • Адрес: Москва, 7-й Ростовский пер., д. 11, кв. 15
  • Общая площадь: 259.60 м²
  • Начальная цена 227 000 000 ₽

Продажа элитной квартиры в Центральном районе, на улице Шпалерная.

  • Адрес: Санкт-Петербург, ул Шпалерная, д 26, литера А, кв 5
  • Цена отсечения 7 893 127.64 ₽

Квартира площадью 77,7 кв. м

  • Адрес: Рязанская обл., г. Рязань, ул. Новоселов, д. 56, корп. 1, кв. 85
  • Общая площадь: 77.70 м²
  • Начальная цена 3 320 000 ₽

Квартира (34,4 кв. м)

  • Адрес: 671000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Куйбышева, д. 1 кв. 3
  • Начальная цена 1 402 500 ₽

Квартира 139,5 кв.м на Ленинском проспекте

  • Адрес: Москва г., Гарибальди ул., д. 3, кв. 149
  • Начальная цена 100 000 000 ₽

Квартира (26,5 кв. м)

  • Адрес: Ивановская обл., Комсомольский р-н, г. Комсомольск, ул. 40 лет Октября, д. 1, кв. 18
  • Общая площадь: 26.50 м²
  • Начальная цена 263 160 ₽
  • Продажи
    • Объекты АСВ
    • Коммерческая недвижимость
    • Земельные участки
    • Движимое имущество
    • Квартиры
    • Акции, доли
    • Имущественные комплексы
    • Право аренды
    • Антиквариат и предметы искусства
    • Встроенные помещения
    • Оборудование
    • Отдельно стоящие здания
    • Дома, коттеджи
    • Права требования
    • Права по инвестиционному договору
    • Металлолом
    • Элитная недвижимость
    • Гаражи
  • Закупки
    • 44-ФЗ
    • 223-ФЗ
    • 223-ФЗ (Архив)
  • ЭТП РАД
    • Приватизация
    • Банкротство
    • Имущество частных собственников
    • Залоговое имущество
    • Государственное и муниципальное имущество
    • Аренда
  • О компании
    • Продажа объектов недвижимости
    • Покупка объектов недвижимости
    • Команда
    • Каталог РАД
    • Документы
    • Вакансии
    • Контакты

© 2009 — 2021 АО «Российский аукционный дом» универсальная торговая площадка

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector