Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформить предоплату за квартиру

Задаток или аванс: как правильно вносить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений при покупке квартиры, покупатель вносит небольшую предоплату. Таким образом, он оплачивает часть стоимости квартиры в счет будущей сделки и фиксирует факт выбора конкретного объекта. Внесенные деньги считаются авансом или задатком.
Задаток (предоплата) применяется только при проведении сделок купли-продажи готовой недвижимости. Передача аванса при покупке жилья по ДДУ недопустима.

Значение предоплаты

Как правило, перед покупкой квартиры нужно собрать документы, проверить юридическую чистоту объекта, оформить ипотеку, подобрать другое жилье. Все это занимает определенное время, в течение которого планы продавца или покупателя могут измениться. Чтобы напрасно не потерять время, нужны денежные гарантии.
Предоплата — одна из форм договоренности между сторонами сделки, гарантирующая что одна из них не передумает и не откажется от покупки или продажи жилья. Процедуру оформляют как обеспечительный платеж, задаток или аванс.

Чем задаток отличается от аванса

Разница между задатком и авансом существенная. По факту авансом считается любая предоплата, но, с юридической точки зрения, такого понятия нет. Чтобы зафиксировать передачу такого платежа, оформляют авансовый договор или пишут расписку.
Задаток подразумевает определенные обязательства и это понятие закреплено в ГК РФ. Задаток засчитывают в счет платежей, предусмотренных договором купли-продажи. Он обеспечивает исполнение договора и подтверждает факт его заключения. После передачи денег возможно три варианта развития событий:

  • Возврат задатка — сделка была отменена по объективным причинам, не зависящим от обеих сторон.
  • Задаток остается у продавца — покупатель отменил сделку по своей инициативе.
  • Задаток возвращают в двойном размере — сделка не состоялась по вине продавца.

Передача аванса или задатка возможна только за готовые квартиры. При покупке жилья в строящихся домах обычно применяют обеспечительные платежи.
Задаток в обязательном порядке накладывает на участников сделки обязательства: в дальнейшем они должны заключить договор купли-продажи. В случае с авансом таких правил нет, он не мотивирует стороны исполнять условия соглашенияэто просто предоплата, которую возвращают покупателю, если сделка сорвалась. То есть он не дает никаких гарантий.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж (ОП) это тот же задаток, при оформлении которого можно подробно прописать условия возврата и удержания денег за несостоявшуюся сделку. Такой метод защищает интересы как продавца, так и покупателя. Обеспечительный платеж отличается от задатка тем, что продающая сторона может сразу направить его на возможные расходы:

  • оформление документов;
  • оплату услуг нотариуса;
  • аренду банковской ячейки, открытие аккредитива и др.

Если обеспечительный платеж входит в стоимость платы за квартиру, такое условие прописывается в соглашении.

Какой вариант выбрать?

Если смотреть на ситуацию со стороны покупателя, то выгоднее всего давать задаток. Так, если ситуация изменится, он получит задаток обратно в двойном размере. Аналогичная ситуация будет и с обеспечительным платежом: в договоре можно прописать сумму компенсации. При этом продавец сможет использовать ОП, чтобы покрыть расходы на оплату сделки.
Продавцам выгоднее брать аванс, но при этом стоит составить договор с указанием суммы штрафа за отказ покупателя от сделки. Авансовые платежи чаще всего используют при совершении сложных сделок с цепочкой квартир.
Обеспечительные платежи по большей части защищают интересы продавца. ОП часто используют, чтобы покрыть расходы, возникающие в процессе оформления сделки.

Размер предоплаты

В законодательства РФ нет четких указаний относительно суммы предоплаты при покупке или продаже квартиры. Чаще всего вносят задаток в размере от 1 до 2% от суммы сделки. Показатель может меняться в зависимости от региона, стоимости недвижимости и договоренности сторон.

Как оформить документы и передать деньги

При передаче предоплаты составляется расписка, договор задатка или аванса. В документе следует указать:

  • сведения об участниках сделки Ф. И. О., паспортные данные, информацию о регистрации по месту жительства/пребывания;
  • параметры недвижимости — адрес, площадь, кадастровый номер квартиры;
  • сумму обеспечительного платежа, задатка или аванса;
  • точную дату заключения сделки, условия возврата и удержания предоплаты, в том числе из-за внешних обстоятельств. Например, если сделка не состоялась по причине официального отказа органов опеки или банка.

Лучше всего заверить документ у нотариуса, выступающего гарантом соблюдения законных интересов сторон.

Важные нюансы

Прежде чем передавать деньги продавцу, важно убедиться, что он является собственником. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН. На момент внесения предоплаты в квартире не должно быть прописанных жильцов. Также владелец должен погасить все долги по коммунальным платежам.

Передавать деньги лучше в присутствии всех собственников. Если кто-то из них не может прийти на сделку, понадобится нотариально заверенная доверенность. Для сделок с наличными удобно использовать банковскую ячейку или аккредитив.

Внесение задатка при покупке квартиры

В рамках цикла статей профессионального частного риэлтора о купле-продаже недвижимости, сегодня я расскажу вам о том как правильно оформить задаток за квартиру при покупке, на какие пункты соглашения о задатке покупателю стоит обратить внимание, какие условия при подписании предварительного договора можно считать приемлемыми, а на какие условия продавца при внесении предоплаты в качестве подтверждения намерения о покупке не стоит соглашаться не при каких обстоятельствах.

Предмет обсуждения предлагаю рассматривать на конкретных примерах из практики по обращению потенциальных клиентов по данному вопросу:

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Нам с мужем необходима ваша профессиональная консультация по внесению задатка или залога, сама ещё до конца не разобралась что правильнее, что вернее. Дело вот в чем. Мы планируем самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и уже подобрали подходящий, устраивающий нас во всех отношениях, вариант. Продавец жилья в качестве подтверждения нашего намерения о покупке предлагает подписать с ним договор задатка и передать ему в качестве предоплаты сумму в размере 500 тысяч рублей — примерно 10 % от стоимости недвижимости, ссылаясь, как он выразился, на печальный или горький опыт в этом отношении. Мы считаем предложение встречной стороны по размеру задатка мягко говоря неприемлемым и опасаемся возможных негативных последствий. Однако продавец под давлением рекомендаций своего агента продолжает настаивать на своём. По его словам это уже третья попытка продать квартиру, когда процесс зашёл так далеко, и дело дошло непосредственно до сделки — не трудно догадаться, что две другие не увенчались успехом. В каждом из предыдущих случаев с потенциальными клиентами был подписан договор аванса и сделки разваливались в самый ответственный момент — покупатели резко меняли своё решение в диаметрально противоположную сторону: отказывались от проведения сделки и подписания основного договора купли-продажи. При этом собственнику приходилось возвращать деньги и нести существенные потери и издержки, потому как на тот момент у него возникли обязательства перед третьими лицами: он планировал приобрести на вырученные с продажи квартиры деньги земельный участок с домом и пареллельно вёл переговоры на рынке загородной недвижимости — упущенная выгода на лицо, в тоже время для покупателей вообще не было никаких последствий и они выходили из этой ситуации сухими из воды. Его мнение сводится к тому, что такой вид предварительного соглашения как задаток намного лучше защищает его интересы как продавца и дисциплинирует покупателей от необдуманных не до конца взвешенных решений, нежели ни к чему не обязывающий договор аванса, который носит чисто символический характер, потому как в договоре в обязательном порядке прописываются штрафные санкции в размере суммы предоплаты, в случае отказа одной из сторон, от взятых на себя обязательств по приобретению/отчуждению недвижимости. Мы если честно в замешательстве и недоумении. Что вы как риэлтор посоветуете в подобной аналогичной ситуации: какую сумму в качестве задатка обычно вносят клиенты приобретая вторичку, стоит ли принять условия продавца и подписывать соглашение о задатке на таких условиях — какие есть риски и чем конкретно нам это может грозить, или всё же отказаться от покупки и рассмотреть альтернативный вариант жилья с более сговорчивым адекватным собственником?

Читать еще:  Обжалование решение судов о разделе имущества

Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?

Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Как показывает практика клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры — смысл при этом остаётся неизменным: материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически грамотно, правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае авансом.

Порядок оформления задатка при покупке квартиры

п.2 статьи 380 ГК РФ определяет обязательный порядок оформления данного вида гражданско-правового договора: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в простой письменной форме».

Рекомендую придерживаться установленного законом порядка оформления договора о задатке, в противном случае соглашение может быть переквалифицировано в договор аванса — п.3 ст. 380 ГК РФ: « В случае сомнения одной из сторон в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»

По своему опыту риэлтора могу сказать, что клиенты на рынке в рамках предварительных договорённостей, не смотря ни на какие советы и рекомендации экспертов и специалистов, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и совершают одни и те же грубые ошибки: встретились на квартире, ударили по рукам, предполагаемый покупатель передал наличные деньги или совершил денежный перевод с банковской карты на счёт продавцу, с чувством выполненного долга без «задних» мыслей разошлись. А потом начинают спорить: кто кому сколько денег передавал и передавал ли вовсе!

Какими бы убедительными не казались доводы сторон, советую всем заинтересованным участникам процесса купли-продажи в рамках предварительных деловых переговоров встречаться лично «на берегу» для подписания соглашения о задатке и обсуждения деталей предстоящей сделки: место проведения (банк), порядок полных финансовых взаиморасчётов и условия доступа к денежным средствам, перечисленным в счёт оплаты по договору купли-продажи (аккредитив, ячейка), предполагаемые сроки физического освобождения и передачи квартиры новому собственнику Передача в качестве задатка наличных денег из рук в руки или электронные банковские транзакции без письменного подтверждения адресата/получателя не допустимы ни при каких обстоятельствах. Скажу больше в некоторых случаях, я бы рекомендовала не полениться и при составлении договора переписать серии и номера денежных купюр передаваемых продавцу в качества задатка — так оформить соглашение в этой части будет правильнее всего.

К каком размере вносить задаток при покупке квартиры?

Традиционно, по общепринятым правилам делового оборота в сфере купли-продажи недвижимости размер предоплаты согласовывается сторонами сделки до подписания соглашения, но суммы задатка больше чем 100-200 тысяч рублей на вторичном рынке встречаются крайне редко. Лишь в случаях exclusive или высоколиквидных объектов продавец может себе позволить выдвинуть такие условия по задатку как 5-15% от рыночной стоимости жилья, а покупатель на них согласиться.

На какой срок подписывать соглашение о задатке?

Сроки внесения задатка за квартиру будут зависеть от готовности сторон к выходу на сделку. В случае свободной продажи (когда собственник продаёт жильё и одновременно взамен ничего покупать не собирается) можно придерживаться стандартной практики в таких делах и при подписании соглашения указать сроки внесения задатка за квартиру полмесяца-месяц или 14-30 календарных дней — этого с лихвой должно хватить даже при нерасторопности владельцев, агентов и вспомогательных служб.

Читать еще:  Кадастровый паспорт помещения образец

При альтернативной продаже (продавец одновременно с продажей своей квартиры планирует приобрести взамен другую недвижимость) сроки внесения задатка за квартиру во многом будут зависеть от возможностей последнего участника в цепочке, но одно можно утверждать с уверенностью, что они, конечно же, будут значительно больше, по сравнению со свободной продажей. При «альтернативе» можно смело подписывать задаток на срок в 1-2 месяца или 30-60 календарных дней — при необходимости договор задатка всегда можно продлить дополнительным соглашением.

В чём разница внесения задатка при покупке квартиры от аванса?

Принципиальное отличие между двумя рассматриваемыми видами гражданско-правых договоров как для покупателя, так и для продавца заключается в наличии штрафных санкций в соглашении о задатке как материальная ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Для покупателя жилья, в частности, это означает, что в том случае если он в дальнейшем по тем или иным причинам отказывается от приобретения недвижимости, то сумма задатка не возвращается, а удерживается и остаётся у продавца.

Возврат задатка в двойном размере

В том случае, если продавец жилья под разными предлогами отказывается от выхода на сделку и заключения основного договора купли-продажи квартиры: например, передумал вовсе продавать или понимает, что продешевил — такое часто встречается, то в рамках предварительного соглашения он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Иными словами для каждой из сторон договора задатка в случае неисполнения взятых на себя обязательств наступает ответственность в размере суммы внесённого задатка — каждый лишится, потеряет сумму равной внесённому задатку.

Всем выгодных сделок после грамотного внесения задатка!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Ниже прилагаю обкатанный образец соглашения о внесении задатка, который я использую в своей ежедневной практике риэлтора

Задаток за квартиру

Евгений

Доброго времени суток! Подскажите на какой стадии сделки передается задаток? Ведь , чтобы отдать деньги необходимо уже кое что знать о юридической чистоте квартиры.

А может можно обойтись без задатка? Ипотечники без первоначалки так, наверное, и поступают. Спасибо всем, кто откликнется.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Заключение договора задатка это тоже сделка, имеющая правовые последствия. Внесение задатка имеет смысл, когда вы определились с внешними факторами — расположение, состояние, планировка и т.д., то есть визуально сделали выбор в пользу какого-то конкретного варианта и необходимо оценить юридическую сторону вопроса — полноту и законность представленных документов, историю перехода прав на объект и т.д. На срок проверки вносится в качестве аванса/задатка/обеспечительного платежа сумма, определенная сторонами соглашения. А далее начинается процесс проверки и подготовки сделки купли-продажи.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер, Евгений. Задаток или аванс является подтверждением намерений купить и продать объект. Вносится перед подготовкой к сделке и проверкой соответственно. При внесении предоплаты, стороны обмениваются документами (паспортами, правоустанавливающими, правоподтверждающими документами и иными). Поэтому когда покупатель получает копии документов, исходя из этого определяется какой вид проверки будет происходить. И, что Вы имеете ввиду под «Ипотечники без первоначалки так, наверное, и поступают»?

Ринат, спасибо, что откликнулись. Я имел ввиду, что если вся сумма стоимости квартиры берется в банке в кредит и одновременно нет денег для задатка, то возможно можно обойтись без него.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Евгений, в принципе возможно. Это практикуется, но редко, поскольку продавцу не интересно рисковать не получив предоплату, т.к. её отсутствие не «привязывает» покупателя, который в свою очередь ничего не теряет и может найти другую квартиру. Покупатель в таком случае тоже «рискует» тем, что продавец не получивший предоплату не продолжит поиск другого покупателя. Конечно в целом предоплата не является гарантией того, что кто-нибудь не откажется от сделки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер, Евгений. Хочется спросить а кто решил Задаток? Вы или продавец? Знаета ли Вы что такое задаток? Если Вы вносите деньги, то рискуете Вы. У продавца риск не велик. Сидит себе на квартире.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер!
Задаток отдаётся тогда, когда Вы решили купить эту квартиру. В договоре прописываются все условия по предстоящей сделке.
Продавец может выслать Вам документы по электронке до внесения задатка/аванса, а может и отказать- его право.
По соглашению сторон можно выйти на сделку и без аванса/задатка, но для Вас это не будет гарантией, что продавец продаст квартиру именно Вам. Пока Вы будете делать оценку, одобрять квартиру в банке, продавец может спокойно продать другому покупателю, если ему это будет интересно. Вы должны понимать последствия отсутствия договорных отношений.

попросите продавца предъявить максимум доков по истории до аванса. если вызовет сомнения уже на этой стадии — тогда откажитесь, если не готовы рискнуть. в принципе можно обойтись и без задатка, сейчас это довольно часто практикуется. поскольку сейчас рынок покупателя, то если у вас не какой-то суперсладкий вариант то вряд ли за ним стоит очередь. конечно, продавец может попросить небольшую сумму для оплаты сбора документов, если они у него еще не собраны. но тут уж как договоритесь. вообще сейчас по квартирам стоимостью до 10 млн. задаток больше 30, ну максимум 50 тысяч — это страшная редкость. чаще всего 20-30 тысяч.

Как выгоднее оформить предоплату за квартиру – задатком или авансом

В подтверждении намерения покупки жилья покупателем вносится частичная предоплата, это обычно. Однако именно формулировка данного платежа (аванс, задаток) в договоре определяет условия возврата предоплаты продавцом при расторжении сделки

Оглавление

  1. Значение предоплаты за квартиру
  2. Покупка квартиры с авансом
  3. Покупка квартиры с задатком
  4. Предварительный договор покупки жилья
  5. Формат соглашения о предоплате за квартиру
  6. Как вернуть обратно аванс за квартиру
Читать еще:  Прошивка протокола собрания участников ооо

Значение предоплаты на квартиру

На первичном и вторичном рынках недвижимости начальный платеж проводится покупателем, чтобы «застолбить» за собой определенное рыночное предложение (квартиру продавца). А для продавца получение предоплаты означает твердость намерений покупателя, требующую снятия квартиры с продажи и окончательной подготовки документов для завершения сделки.

По сделкам купли-продажи недвижимости предоплата вносится на строго определенный срок, по оформленному договору или соглашению и при закрытии сделки учитывается в общей сумме платежей.

При сделке на первичном рынке (квартира в новостройке) условия предоплаты по сумме и срокам регламентируются застройщиком, покупателю остается лишь соглашаться или не соглашаться на них. На вторичном рынке возможности обсуждения условий между продавцом и покупателем шире – размер предоплаты, сроки расчетов и порядок их совершения обговариваются сторонами отдельно.

Чтобы понимать разницу между авансовым платежом и задатком следует разобраться в их нормативных определениях, установленных законодательством РФ.

Покупка квартиры с авансом

При внешней схожести авансовой выплаты с внесением задатка при купле-продаже жилья, сумма аванса не выполняет обеспечительную функцию (Гражданский кодекс, ст.381.1) в полной мере с позиции закона. Т.е. при завершении сделки – внесении полной суммы договорной оплаты – авансовый платеж исключается из нее, как ранее выплаченный.

Если же сделка расторгается любой стороной и по любым причинам, то сумма аванса возвращается продавцом покупателю полностью. Возможностей невозврата аванса продавцом или, к примеру, начисления штрафных процентов из-за сорванной сделки к как-либо ее стороне нет совершенно (применяется Гражданский кодекс, ст.381.1, п.2).

Между тем содержание соглашения об авансе (прописана формулировка – «аванс») может включать в себя штрафные санкции при расторжении или затягивании процесса покупки квартиры.

При отсутствии в тексте соглашения об обеспечительном платеже, предваряющем сделку купли-продажи, формулировки о задатке (не прописано – «задаток») либо внесении суммы предоплаты покупателем продавцу без подписания соответствующего соглашения, суд вероятнее всего признает такой платеж авансовым (Гражданский кодекс, ст.380, п.3).

Преимуществом авансовой предоплаты для покупателя является именно отсутствие обеспеченного обязательства. Т.е. он может сразу намекнуть продавцу, что не стремится навязать себя в качестве покупателя и знает, что аванс практически ни к чему не обязывает – мол, у покупателя вариантов немало и выбирает он среди наиболее интересных в том числе по стоимости.

Покупка квартиры с задатком

Платеж по предоплате за покупаемую квартиру в формате задатка является полноценным обеспечением обязательств для каждой стороны сделки. Если авансовую сумму при изменении намерений сторон продать/купить недвижимость достаточно просто вернуть покупателю (при отсутствии иных условий в соглашении), то с задатком сложнее.

После внесения задатка покупатель, односторонне расторгнувший сделку на квартиру, либо не совершивший окончательного расчета в договорные сроки (передумал, нашел лучшие вариант и пр.), утрачивает право истребования задаточной суммы с продавца. Если же виновной стороной является продавец, взявший на себя обеспечительное обязательство с принятие задатка – он должен вернуть сумму предоплаты покупателю вдвойне (Гражданский кодекс, ст.381, п.2).

Предварительный договор покупки жилья

Настаивать в диалоге с продавцом на соглашении с задатком будущему покупателю квартиры выгодно, если он точно утвердился в намерении ее приобрести. Если же хочет одновременно рассматривать варианты среди прочих предложений рынка «вторички» — следует добиться авансового соглашений, поскольку эта сумма при отказе от завершения сделки покупателем будет ему возвращена.

Уберечь стороны сделки от одностороннего пересмотра условий купли-продажи в будущем позволит предварительный договор, устанавливающий формат и сроки предстоящего основного договора (Гражданский кодекс, ст.429).

По предварительному договору допустимо внесение обеспечительного платежа (задатка, аванса). Данный договор по значимости равен соглашению о задатке, т.к. содержит идентичные сведения о характеристиках квартиры, данных о сторонах и о размере аванса (либо задатка), поэтому можно подписать только его и не оформлять соглашение о предоплате.

Формат соглашения о предоплате за квартиру

Документ должен фиксировать предмет сделки (жилую недвижимость) и ее стоимость. В нем следует указывать тип предоплаты – задаток или аванс. Также требуется указание срока действия соглашения, т.е. назначить дату основной сделки. Отметим, что оба варианта предоплаты наиболее правильно выплачивать собственнику приобретаемого жилья.

Если соглашение готовится о задатке, следует конкретно расписать в нем, что выплата по условиям предварительного договора является задатком – это позволит исключить неточности при возможных разбирательствах в суде, если сделка сорвется и продавец откажется либо не сможет возвратить сумму предоплаты. В текст предварительного договора (соглашения) требуется внести причины, позволяющие доказать вину одной из сторон в срыве сделки.

К примеру, не предоставление вовремя требуемых документов продавцом. Возникнет следующая ситуация: банк откажется участвовать в сделке, проводимой через банковскую ячейку, если необходимые документы покупатель не предоставит дня за четыре до срока сделки. Т.е. при передаче документов продавцом за день до заключения сделки – совершить ее будет невозможно и у покупателя возникнет право возвращения двукратной суммы задатка по норме Гражданского кодекса (ст.381, п.2). Однако в суде договорное соглашение, подробно описывающее возможные обстоятельства срыва сделки и ответственные стороны по каждому обстоятельству, будет способствовать быстрому вынесению решения.

Самостоятельно подготовить соглашение с перечислением большинства возможных ситуаций, приводящих к срыву сделки – это сложно. Следует обратиться к действительно опытному риэлтору или юристу, помочь здесь могут только профи.

Особенно важно покупателю пристально изучить полный комплект документов по приобретаемому жилью до фактического подписания предварительного соглашения. Если предоплата будет названа задатком, предварительный договор подписан, а покупатель обнаруживает в документах квартиры сведению о дополнительных собственниках, живущих в другом населенном пункте, то отменить предстоящую покупку без потери задатка будет невозможно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector