Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое кредитный договор существенные условия, порядок заключение и особенности внесения изменени

Кредитный договор

Кредитный договор нередко таит в себе определенные риски, причем как для заемщика, так и для кредитора. В нашей статье мы расскажем о том, что такое типовой кредитный договор и какие существуют обязательства по его исполнению. Здесь Вы сможете найти образец кредитного договора.

Кредитный договор представляет собой официальное соглашение между заемщиком и банковской организацией о том, что банк обязуется предоставить кредитные средства в размере ранее согласованной суммы в установленный срок, а заемщик, в свою очередь, принимает на себя обязательства по возврату выданной банком суммы с уплатой процентов за пользование средствами и выполнением условий договора в полном объеме (п. 1 ст. 819 ГК РФ).

Кредитный договор оформляется только в письменной форме, иные формы оформления делают данный документ недействительным (ст. 820 ГК РФ).

Типовой кредитный договор, как правило, включает в себя два основных раздела:

  • Преамбула – раздел, включающий в себя наименования сторон- участников договора и цели кредита.
  • Условия кредитного договора – данный раздел содержит информацию об объеме и сроках погашения кредита, порядке получения и возврата денежных средств, размере процентов.

Кредитный договор регулируется статьей 428 Гражданского Кодекса РФ. В качестве заемщика может выступать как физическое (для потребительских нужд), так и юридическое лицо (для развития предпринимательской деятельности). В качестве кредитора – банковская или кредитная организация. Типовой кредитный договор предполагает следующие условия кредитования:

  1. Полная стоимость кредита – включает в себя все платежи заемщика согласно договору, срок и размеры выплат, известных на момент заключения соглашения.
  2. Порядок и размер оплаты процентов по кредиту. В свою очередь, проценты за пользование кредитными средствами делятся на:
  • проценты за пользование кредитными средствами – общепринятая «единица измерения»;
  • годовые проценты;
  • единовременная сумма, которую заемщик должен уплатить банку за использование денежных средств.

Другие условия регулируются ст. 432 Гражданского Кодекса РФ. Кредитный договор может предусматривать фиксированные и плавающие процентные ставки. В свою очередь, фиксированные проценты банк-кредитор не вправе изменить в течение всего действия соглашения. Плавающие проценты дают возможность банку-кредитору пересматривать и изменять размер процентной ставки в зависимости от изменения размера депозитных процентов, спроса и предложения на кредитные продукты.

Важно! Отметим, что банк-кредитор вправе изменять размер процентной ставки ( в том числе и фиксированной) по выданному кредиту, в зависимости от изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ в целях стабилизации экономического положения государства.

Кредит заемщику может быть выдан и на льготных условиях — с низкой процентной ставкой либо вовсе беспроцентный. Такие кредитные продукты предоставляются в исключительных случаях на условиях возмещения банковских затрат за счет государственных органов, имеющих право на принятие решения о выдаче кредита в целях реализации планируемых задач. Например, предоставление кредитного займа для становления и развития фермерского хозяйства – в таких случаях выдача кредита компенсируется централизовано из государственного бюджета посредством ЦБ РФ.

Заключение кредитного договора

Типовой кредитный договор считается заключенным, если он оформлен в письменной форме, достигнуты все соглашения по всем существенным условиям, при необходимости заключен договор поручительства по кредитному договору. До момента заключения кредитного договора заемщик должен предоставить кредитору необходимый пакет документов, подтверждающих его платежеспособность. Как правило, каждый банк-кредитор представляет свой перечень необходимых документов. Далее, кроме документов заемщиком пишется кредитная заявка, в которой указываются цели и сумма кредита, срок кредитования, условия обеспечения: залог, поручительство, банковская гарантия, иное. Датой выдачи кредитных денежных средств считается дата зачисления суммы на расчетный счет заемщика либо списания средств с корреспондентского счета банка-кредитора (к примеру, списание средств посредством кредитной карты).

Изменение кредитного договора

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I «О банках и банковской деятельности» и статьей 450 ГК РФ кредитор не вправе самостоятельно в одностороннем порядке изменять условия кредитного договора, исключения составляют случаи, предусмотренные условиями соглашения с заемщиком или законодательством. На основании п. 1 ст. 451 ГК РФ кредитный договор может быть изменен при наличии существенных обстоятельств. Соглашение об изменении условий оформляется в письменной форме.

Кредитный договор может быть также изменен по решению суда в случаях, когда его расторжение:

  • может повлечь для всех участников соглашения ущерб, который в значительной мере превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных в судебном порядке;
  • будет противоречить интересам общества.

Допускается пролонгация типового кредитного договора, которая оформляется посредством дополнительного соглашения либо внесения данного условия в основной договор.

Расторжение кредитного договора

Расторжение кредитного типового договора может быть осуществлено как по согласованию всех участников, так и в одностороннем порядке на основании письменного требования одной из сторон-участников и условий кредитного договора. Заемщик вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке в случае не предоставления кредитного займа в срок, размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором. В свою очередь, кредитор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:

  • не использования заемщиком кредитных средств по целевому назначению (п. 2 ст. 814 ГК РФ) и невозможности осуществления контроля за целевым использованием кредита;
  • при невыполнении требований кредитора о погашении в определенный срок задолженности по кредиту и иным платежам, предусмотренным соглашением;
  • при неисполнении заемщиком обязательств по обеспечению кредита (ст. 813 ГК РФ);
  • при наличии у заемщика исковых требований об уплате денежной суммы либо истребовании имущества, сумма которых может повлиять на неисполнение обязательств по кредитному договору;
  • при потере либо ухудшении условий обеспечения, за которые кредитор ответственности не несет;
  • при реорганизации, ликвидации либо уменьшении уставного капитала заемщика;
  • при наличии рисков ликвидации заемщика на основании законодательства РФ;
  • при инициации процедуры банкротства, действующей в рамках законодательства РФ;
  • ухудшения финансового состояния заемщика.

Неисполнение кредитного договора

Кредитный договор считается нарушенным в случаях неуплаты банку основной части долга либо процента в установленный срок, а также при обнаружении включения заемщиком в финансовые отчеты ложных сведений. Оперативный контроль за исполнением кредитного договора, целенаправленным и эффективным использованием заемщиком выданных банком кредитных средств, своевременным возвратом кредита осуществляется за счет постоянного контакта между банком-кредитором и заемщиком в течение всего срока действия кредитного договора. На основании условий договора банк-кредитор вправе проводить регулярный контроль за хозяйственной деятельностью заемщика и его финансового положения с проверкой отчетных бухгалтерских материалов и финансово-отчетных документов. В отношении заемщика, не исполняющего своих обязательств по кредитному договору, банк-кредитор вправе:

  • предупредить заемщика о возможности прекращения дальнейшего кредитования в случае неисполнения условий банка в определенный срок;
  • приостановить дальнейшее кредитование, предусмотренное договором;
  • предъявить ту часть долга, которая осталась на день платежа, к взысканию – в случае неуплаты заемщиком очередного взноса в счет погашения кредитного займа;
  • истребовать с заемщика досрочного погашения ранее предоставленных кредитов в случаях систематического неисполнения заемщиком условий кредитного договора.

Последняя мера должна являться одним из условий кредитного договора с учетом сложившейся практики кредитных отношений между банком-кредитором и заемщиком.

Если заемщик, не исполняющий обязательств по кредитному договору, является юридическим лицом, он может быть объявлен банкротом с извещением об этом других кредиторов, органов государственной власти, зарегистрировавших предприятие-заемщика, оповещением всех учредителей (в случае если предприятие – акционерное общество), и средств массовой информации. Если не исполняющий обязанностей по соглашению – физическое лицо, он несет полную имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Запрещающие и ограничивающие условия кредитного договора

Типовой кредитный договор, как правило, имеет и дополнительные условия, в том числе:

  • запрещающие условия, включающие в себя перечень действий, которые заемщик не вправе осуществлять в течение всего срока действия соглашения без предварительного согласования с банком-кредитором (например, передавать свои активы в качестве обеспечения кредитных обязательств другим кредиторам);
  • ограничивающие условия, предполагающие установление в отношении заемщика определенных ограничений (к примеру, ограничение суммы заработной платы, дивидендов, премиальных или авансовых выплат работникам предприятия-заемщика, ограничение объема средств, вложенных заемщиком в основной капитал организации, и т.д.)

Кредитный договор

Кредитный договор – это договор, заключаемый между кредитором и заёмщиком, согласно которому банк или иная кредитная организация (кредитор) берёт на себя обязательство перечислить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, прописанных в кредитном договоре. А заёмщик принимает на себя обязательство вернуть полученные денежные средства и заплатить начисленные проценты на полученную сумму денежных средств, которая является платой за пользование кредитом.

Читать еще:  Через какое время судимость считается погашенной

Кредитный договор и действующее законодательство

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные в ГК РФ для договора займа, если иное не установлено §2 гл. 42 ГК.

Помимо ГК РФ, кредитные отношения регулируются банковским законодательством: Законом о ЦБР, Законом о банках и нормативными актами Банка России, определяющими порядок предоставления и возврата кредитов, порядок начисления и уплаты процентов и др.

Стороны и предмет кредитного договора

Лицо, предоставляющее денежные средства в кредит, называется кредитором, а лицо, получающее денежные средства, – заёмщиком. В качестве кредитора может выступать только банк или иная кредитная организация.

Отметим, что предметом кредитного договора могут быть только денежные средства.

Форма кредитного договора

Согласно требованиям ГК РФ, кредитный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме.

Если не соблюдено условие о письменной форме кредитного договора, данное кредитное соглашение признаётся недействительным кредитным договором. Такой договор следует считать ничтожным.

Существенные условия кредитного договора

К существенным условиям кредитного договора относятся:

Стороны кредитного договора;

Размер выданного кредита;

Цель выданного кредита;

Срок выданного кредита;

Способ обеспечения кредитных обязательств;

Условия выдачи кредита;

Условия погашения кредита;

Размер платы за пользование кредитом, выраженный в процентах.

Виды кредитных договоров

На практике различают следующие виды кредитных договоров:

Обеспеченные и необеспеченные. При заключении обеспеченного кредитного договора одновременно составляется договор об обязательствах, например, договор имущественного залога или поручительства;

Целевой и нецелевой. При заключении целевого кредитного соглашения в договоре четко прописывается цель кредита, на которую могут быть использованы выданные денежные средства. Нецелевые договоры не имеют такого строгого ограничения;

Договор о потребительском кредите. Согласно такому договору, физическое лицо получает в своё распоряжение заёмные средства, которые возможно израсходовать на удовлетворение исключительно личных потребностей;

Инвестиционный договор. В рамках такого кредитного соглашения денежные средства выдаются участникам инвестиционных проектов на особых условиях;

Договор о рефинансировании.

Права и обязанности сторон

Согласно условиям кредитного договора, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязан перечислить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, прописанных в кредитном договоре.

В соответствии с условиями кредитного договора, заёмщик обязан вернуть денежные средства в срок, предусмотренный договором, и уплатить проценты за пользование кредитом.

Заёмщик также обязан:

использовать кредит на цели, предусмотренные в договоре;

своевременно представлять бухгалтерскую отчетность (бухгалтерский баланс и пр.) и другие документы, которые необходимы банку для осуществления контроля за использованием кредита;

обеспечить допуск представителям банка во все помещения компании для осуществления контроля за выполнением своих обязательств по кредитному соглашению и соглашению о залоге;

обеспечивать кредитора информацией обо всех кредитах, которые были получены и планируются к получению от третьих лиц;

при ликвидации или реорганизации компании немедленно погасить свой долг по кредиту с полной выплатой начисленных процентов вне зависимости от установленного срока погашения кредита.

Кредитор имеет право полностью или частично отказать заёмщику в выдаче кредита при выявлении обстоятельств, свидетельствующих о том, что выданная заёмщику сумма кредита не будет возвращена в установленный кредитным договором срок.

Банк также имеет право:

осуществлять проверку обеспечения выданного кредита и целевого использования кредитных средств;

прекращать операции по выдаче новых кредитов и требовать возврата ранее выданных кредитов в случае выявления нарушений заемщиком условий кредитного соглашения, а также при выявлении случаев предоставления недостоверной бухгалтерской отчетности, систематической задержки выплаты начисленных процентов за кредит, ухудшения финансового состояния организации-заемщика;

с согласия или без согласия заемщика полностью или частично переуступать свои права по кредитному договору одному или нескольким банкам.

Заёмщик имеет право полностью или частично отказаться от получения кредита, поставив в известность об этом кредитора до определённого кредитным соглашением срока предоставления кредита.

Согласно статье 814 ГК РФ, в случае выявления нарушений заёмщиком обязанности целевого использования кредита кредитор имеет право также отказаться от дальнейшего предоставления кредита заёмщику по кредитному договору.

Отметим, что условие о целевом предоставлении кредита наиболее часто включается именно в кредитные договоры, а не в договоры займа. Этот факт связан с тем, что банки осуществляют контроль над денежными потоками заемщика и получением заемщиком доходов, которые являются источником погашения выданных кредитов.

Кредитная линия

Сумма кредита может выдаваться частями. Такое предоставление кредита называется открытием кредитной линии.

При открытии кредитной линии кредитор или устанавливает общую сумму, которая будет выдана заемщику в течение оговоренного срока (кредитная линия с лимитом выдачи), или предоставляет заемщику право в течение действия кредитного договора получать денежные средства при условии соблюдения постоянного лимита задолженности перед кредитором.

Установление лимита задолженности означает, что заемщик вправе получить определенную сумму денежных средств, погасить полностью или частично полученную сумму кредита и получить вновь ранее возвращенную сумму в течение срока действия кредитного договора. То есть, заемщик при установлении лимита задолженности может по одному кредитному договору получать указанную в нем сумму многократно при соблюдении следующего условия: сумма долга заемщика перед кредитором в каждый момент времени не должна превышать определенный ему лимит.

Ответственность сторон

Отметим, что ответственность сторон по кредитному договору может быть и денежной, и имущественной.

В кредитном соглашении, например, может быть указано, что за нарушение заемщиком взятых на себя обязательств банк может остановить дальнейшую выдачу кредита, потребовать досрочного его возврата, уменьшить сумму кредита, предусмотренную к выдаче по кредитному соглашению, увеличить процентную ставку по кредиту и т.д.

Заемщик имеет право потребовать у банка возмещения убытков, которые возникли по причине непредоставления заемщику кредита или предоставления кредита в объёме, меньшем, чем установлен по кредитному соглашению.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Онлайн-займы

Не является публичной офертой.
Подробные условия указаны по ссылке

Какие займы мы выдаем

Как взять займ

Выбирайте удобный способ получения займа

Отзывы

Не является публичной офертой.
Подробные условия указаны по ссылке

Получи первый заем бесплатно

Остались вопросы?

Если у вас есть вопросы и требуется консультация специалиста, вы можете:

  • задать их по телефону горячей линии 8 800 600 7000
  • написать в онлайн-чат
  • отправить свой вопрос на форме справа

Часто задаваемые вопросы

Получить займ в компании Отличные Наличные могут граждане РФ старше 18 лет.

Вам понадобится только паспорт.

Новым клиентам мы предлагаем сумму до 10 000 рублей. Если вы уже брали микрозайм и выплатили его в срок, вам будет доступна сумма до 30 000 рублей. Точную одобренную сумму микрокредита вы можете уточнить при оформлении заявки.

Основной фактор – ваша кредитная история. Постоянным добросовестным заемщикам мы выдаем максимальные суммы практически моментально.

Наша система может одобрить сумму ниже в связи с индивидуальной ситуацией и платежеспособностью заемщика. Выдавая займ, мы должны быть уверены, что клиент способен вернуть его вовремя.

Результат отразится в личном кабинете примерно через минуту после завершения оформления. Лишь в некоторых случаях нам требуется дополнительное время, чтобы принять решение. Если произошла задержка, вы можете задать вопрос из личного кабинета, указав тему сообщения «Скорость рассмотрения заявки».

Основные причины: плохая кредитная история, наличие текущей просрочки платежей по имеющимся обязательствам, сообщение системы безопасности по подозрению в мошенничестве.

Повторную заявку вы сможете подать через месяц.

Перечисление средств на банковский счет (карту) осуществляется в рабочее банковское время и может занимать от 1 минуты до 3х дней в крайне редких случаях, в зависимости от скорости работы вашего банка. Также можно проверить верность указанных вами реквизитов в договоре оферты, который отправляется клиентам на почтовый ящик при одобрении займа.

Мы отправим вам смс-сообщение о том, что деньги были отправлены на вашу карту. Если у вас подключена услуга смс-оповещения об операциях по карте, то вы получите сообщение от вашего банка о зачислении денежных средств на счёт. Также вы можете проверить баланс вашей карты любым привычным способом.

Читать еще:  Можно ли отправить апелляционную жалобу по почте

Подать новую заявку вы можете сразу после полного погашения займа.

Вы можете погасить заем заранее в любое время. Сумму для досрочного погашения на текущий момент можно посмотреть в личном кабинете.

Да, ваш микрозайм может погасить третье лицо, но только безналичным способом, так как для остальных необходим доступ к личному кабинету. Мы настоятельно рекомендуем не передавать доступы к вашему личному кабинету третьим лицам независимо от степени родства. Чтобы кто-то мог погасить ваш займ, вы должны сообщить ему номер вашего договора.

Вы можете воспользоваться продлением займа на 30 дней. Информация о продлении займа находится в Личном кабинете разделе «Открытый займ».

Наши сотрудники предложат вам пролонгацию займа и будут пытаться урегулировать вопрос на выгодных для обеих сторон условиях. Но при просрочках вам автоматически начисляется неустойка за каждый день просрочки, а данные о просроченной задолженности заносятся в Бюро кредитных историй, что негативно влияет на вашу репутацию заемщика и может помешать оформлению займов и кредитов в будущем. Также, в случае просрочек, при повторном обращении мы не сможем предложить вам максимально выгодные условия займа. Поэтому старайтесь оплачивать займы вовремя.

Вы вправе обратиться с соответствующим требованием о предоставлении кредитных каникул, предусмотренным Федеральным законом от 3 апреля 2020 г. N 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа». По результату рассмотрения требования мы уведомим Вас в соответствии с действующим законодательством.

Рассматривая вопрос о возможности реструктуризации задолженности получателя финансовой услуги по договору потребительского займа, будут приняты во внимание следующие случаи, наступившие после получения суммы потребительского займа:

  1. смерть получателя финансовой услуги;
  2. несчастный случай, повлекший причинение тяжкого вреда здоровью получателя финансовой услуги или его близких родственников;
  3. присвоение получателю финансовой услуги инвалидности 1 — 2 группы после заключения договора об оказании финансовой услуги;
  4. тяжелое заболевание получателя финансовой услуги, длящееся не менее 21 (двадцати одного) календарного дня со сроком реабилитации свыше 14 (четырнадцати) календарных дней;
  5. вынесение судом решения о признании получателя финансовой услуги недееспособным или ограниченным в дееспособности; 6) единовременная утрата имущества на сумму свыше 500 000 (пятисот тысяч) рублей получателем финансовой услуги по договору потребительского займа;
  6. потеря работы или иного источника дохода получателем финансовой услуги в течение срока действия договора займа с последующей невозможностью трудоустройства в течение 3 (трех) месяцев и более в случае, если получатель финансовой услуги имеет несовершеннолетних детей либо семья получателя финансовой услуги в соответствии с законодательством Российской Федерации относится к категории неполных;
  7. обретение получателем финансовой услуги статуса единственного кормильца в семье;
  8. призыв получателя финансовой услуги в Вооруженные силы Российской Федерации;
  9. вступление в законную силу приговора суда в отношении получателя финансовой услуги, устанавливающего наказание в виде лишения свободы;
  10. произошедшее не по воле получателя финансовой услуги существенное ухудшение финансового положения, не связанное с указанными выше случаями, однако способное существенно повлиять на размер дохода получателя финансовой услуги и (или) его способность исполнять обязательства по договору об оказании финансовой услуги.

Доводим до Вашего сведения, что указанные факты требуют подтверждения документами, выданными государственными органами или уполномоченными организациями. Сообщаем о необходимости предоставления подтверждающих документов вместе с заявлением о реструктуризации, а также о праве запросить недостающие документы в случае, если заявление о реструктуризации было направлено без указанных документов и не принято решение о рассмотрении заявления о реструктуризации без представления документов.

По итогам рассмотрения заявления о реструктуризации принимается решение о реструктуризации задолженности по договору потребительского займа либо об отказе в удовлетворении заявления и направляется ответ с указанием своего решения по заявлению о реструктуризации в соответствии с Базовым стандартом защиты прав и интересов физических и юридических лиц — получателей финансовых услуг, оказываемых членами саморегулируемых организаций в сфере финансового рынка, объединяющих микрофинансовые организации.

Карта должна быть дебетовой или кредитной. Платежная система карты: VISA, MasterCard или МИР. На карте должны быть указаны ваше имя и фамилия. Номер карты должен состоять из 16-ти цифр.

Проверьте, правильно ли вы ввели все данные и проверьте язык ввода на клавиатуре. Если все равно не можете зайти, в окне входа в личный кабинет перейдите по ссылке «Забыли пароль?» и следуйте инструкции.

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

  • Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?
  • В чем особенности заключения договора по доверенности?
  • Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?
  • Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?
  • Что еще может содержаться в договоре?
  • Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?
  • Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?
  • Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
  • Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи.
  • В чем особенности заключения договора по доверенности.
  • Какие условия обязательно прописываются в ДДУ.
  • Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика.
  • Что еще может содержаться в договоре.
  • Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ.
  • Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто несет за это ответственность.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты – в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

  • определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
  • срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
  • цена договора, сроки и порядок уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
  • способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.
Читать еще:  Как проверить легальность временной регистрации

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

  • план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
  • общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
  • этаж в многоквартирном доме;
  • план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
  • проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Что еще может содержаться в договоре?

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

  • порядок и условия одностороннего отказа от договора;
  • порядок и условия уступки прав требования по договору;
  • действия при форс-мажорных обстоятельствах;
  • порядок сдачи и приемки работ;
  • порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика. Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

  1. Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
  2. Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
  3. Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
  4. Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
  5. Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
  6. Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
  7. Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
  8. Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
  • заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
  • паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
  • согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
  • договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
  • документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Проверить, был ли зарегистрирован ДДУ застройщиком, можно в реестре ДДУ на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства: https://фонд214.рф/ddu_check.

Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.

У меня остались вопросы. Что делать?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector