Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое дду при покупке квартиры

Что такое дду при покупке квартиры

Как происходит процесс покупки квартиры

Процесс покупки квартиры в наших ЖК происходит в 5 этапов:

  1. Консультация по телефону.
  2. Встреча в офисе или на стройке.
  3. Платное бронирование выбранной квартиры на период подготовки к сделке.
  4. Подготовка документов, при необходимости — оформление ипотеки, подписание договора долевого участия и подача документов для регистрации в Росреестре.
  5. Оплата стоимости и ожидание сдачи.

Расскажем подробнее об этих этапах.

1. Консультация по телефону

Первый этап, в ходе которого мы отвечаем на любые вопросы о наших проектах, процессе покупки, документах и так далее. На часть вопросов мы постараемся ответить уже в этой статье. Если у вас есть вопросы, звоните: +7 (343) 28–686–03, проконсультируем и предложим личную встречу.

Главная польза от звонка — мы договариваемся с потенциальным покупателем о встрече в офисе.

2. Встреча в офисе и на стройке

Пожалуй, самый важный этап. Даже если вам кажется, что вас исчерпывающе проконсультировали по телефону, приезжайте в офис застройщика и на стройку — здесь все буклеты, макеты, планировки и технорум, где мы показываем, какие установим двери, окна, батареи. Наши менеджеры помогут вам выбрать квартиру под стиль жизни и потребности.

Иногда клиенты не хотят приезжать в офис, думая, что телефонного звонка достаточно. Мы считаем, что полезнее приехать и убедиться во всём своими глазами. Покупка квартиры — это серьёзный шаг, поэтому лучше потратить дополнительное время, но зато быть уверенным, что вы выбрали именно ту квартиру, в которой вам будет комфортнее всего.

Помимо выбора квартиры мы помогаем в офисе с подбором оптимального способа оплаты. Наши специалисты по ипотеке и рассрочке проконсультируют вас в офисе и помогут подобрать способ оплаты, наиболее выгодный в вашем случае.

Встреча занимает порядка 40 минут — это более детальная консультация, чем по телефону, поэтому менеджеру проще подобрать для вас идеальную квартиру и способ оплаты.

Встреча на стройке – лучший способ выбрать квартиру

В офисе можно получить консультацию и выбрать способ оплаты

3. Платное бронирование выбранной квартиры на период подготовки к сделке

Устное бронирование на три дня — бесплатно. Забронированные квартиры мы снимаем с продажи, чтобы договориться по форме оплаты и срокам выхода на сделку. Эти данные мы фиксируем в договоре бронирования. Стоимость услуги — 200 рублей за квадратный метр в домах комфорт-класса и 500 рублей за квадратный метр в домах бизнес- и премиум-класса. Эту сумму мы учитываем в качестве аванса и вычтем из стоимости квартиры. С момента бронирования стоимость квартиры фиксируется.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то после бронирования наши специалисты по ипотеке помогают вам со списком документов, который понадобится для заявки. Мы отправим заявку на ипотеку во все банки с аккредитацией наших объектов, чтобы получить решение с наиболее выгодными условиями.

4. Подготовка документов, при необходимости — оформление ипотеки, подписание договора долевого участия и подача документов для регистрации в Росреестре

При покупке квартиры на этапе строительства мы заключаем договор долевого участия — ДДУ. Если дом уже построен и сдан, то заключаем договор купли-продажи. В договоре мы обязательно указываем какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок мы должны вам её передать. В ДДУ, кроме того, указываются:

  • Стоимость квартиры.
  • Дата сдачи новостройки.
  • Строительный адрес дома.
  • Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  • Этаж и предварительный номер квартиры.
  • Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  • Пятилетняя гарантия на квартиру, трёхлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  • Страхование ответственности застройщика.
  • Ваши паспортные данные.
  • Наши реквизиты.

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней договор никому другому.

Мы сдаём договоры на регистрацию через МФЦ — многофункциональные центры госуслуг, но если у вас ипотека Сбербанка, то отправляем договор на регистрацию в электронной форме.

Регистрация занимает до 9 дней, плюс мы рекомендуем добавить 3 дня на выдачу. Когда договор зарегистрирован, мы вместе с вами получаем свои экземпляры в МФЦ, и только после этого вы оплачиваете стоимость квартиры.

5. Оплата квартиры

Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это соответствует закону 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.

Мы используем только безналичный расчёт: чтобы оплатить квартиру, вам надо перевести деньги по реквизитам, указанным в договоре. Мы уверены, что это самый безопасный способ перевода денег: с собой не нужно носить крупную сумму и можно всегда проверить платёжку и посмотреть, по каким реквизитам банк отправил деньги. Менеджер поможет разобраться с этим, если у вас возникнут какие-то вопросы.

Читать еще:  Безвозмездная финансовая помощь между юридическими лицами

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

Договор долевого участия – один из самых выгодных способов покупки квартиры в строящемся доме. Строительство осуществляется на деньги, которые покупатели передают застройщику еще до того, как многоэтажка будет введена в эксплуатацию. Чтобы долгожданное новоселье действительно состоялось, при покупке квартиры по ДДУ необходимо соблюдать определенный порядок действий.

Процедура покупки по договору долевого участия

Данный вид сделки обладает некоторыми особенностями, самые важные из которых:

  • Право собственности будет получено покупателем только после того, как многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.
  • Договор ДДУ становится действительным только после того, как будет внесен в Росреестр (то есть зарегистрирован).

Покупая квартиру по ДДУ, рекомендуется придерживаться следующего порядка действий:

  1. Выбираем застройщика. Помимо постройки дома в удобном для вас месте, застройщик должен иметь регистрационные документы, право собственности или аренды на земельный участок, на котором этот дом будет возводиться (регистрация в ЕГРН), проектную декларацию, разрешение на строительство от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Сообщение о строительстве дома должно быть опубликовано в официальных изданиях – на сайте застройщика, в газетах и другой периодике. Ваша задача на этом этапе – свести к минимуму риск, что строительство будет остановлено или сроки его затянутся на неопределенное время.
  2. Выбираем кредитное учреждение (только в том случае, когда для приобретения жилья планируется использовать кредит). Определяющий критерий выбора – условия, на которых банк предоставляет займы.
  3. Заключение ДДУ и его регистрация в Госреестре.
  4. Выбираем фирму, которая будет заниматься обслуживанием многоквартирного дома после его сдачи в эксплуатацию. Выбор делают будущие жильцы на общем собрании.

ВАЖНО. Договор долевого участия не имеет узаконенной формы, поэтому у каждого застройщика он разный.

Чтобы избежать неприятных последствий, будьте особо внимательны на каждом из вышеперечисленных этапов.

Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ

Договор долевого участия – это сделка, имеющая свои плюсы и минусы. Среди минусов самые существенные:

  • Не очень большой срок выплаты рассрочки – максимум 5 лет.
  • Покупатель должен отдать всю сумму, указанную в ДДУ, до того, как новострой будет сдан.
  • Срок регистрации ДДУ составляет 1-4 недели.

Но такая сделка имеет и весомые преимущества:

  1. Стоимость квартиры будет ниже, чем покупка жилья в доме, который уже сдан в эксплуатацию (разница зависит от того, на каком этапе строительства заключается ДДУ).
  2. Застройщик по закону не имеет права после заключения ДДУ изменять стоимость квартиры, Исключением является изменение площади квартиры. Если изменения существенны, клиент либо доплачивает разницу, либо может требовать расторжения договора.
  3. У покупателя есть возможность расторгнуть ДДУ и потребовать применения к застройщику штрафных санкций, в случае не соблюдением застройщиком своих обязательств по ДДУ.
  4. Застройщик несет ответственность перед покупателем за выполнение ДДУ (принимает на себя гарантийные обязательства).

Сравнение ДДУ и договора купли-продажи

ДДУ имеет существенные отличия от обычного договора купли-продажи, хотя и там, и там предметом договора является покупаемая квартира. Общее:

  • Права и обязанности сторон определяются договором.
  • Договор составляется в простой письменной форме
  • Договор подлежит обязательной государственной регистрации.
  • Предусмотрена ответственность за нарушение взятых на себя обязательств.
  • Составляется акт приема-передачи предмета договора.

Отличия договоров долевого участия и купли-продажи:

  1. Разная правовая основа – ФЗ №214 и п. 1, 7 гл. 30 ГК РФ.
  2. Разные участники договора – дольщик/застройщик и покупатель/продавец.
  3. Разное время получения права собственности на квартиру – после ее сдачи в эксплуатацию и сразу после заключения сделки.
  4. Разный подход к налогообложению. При сделке купли-продажи продавец платит налог (если срок владения менее 5 лет.). Граждане РФ, приобретающие квартиры по ДДУ, имеют право на налоговый вычет (возникает, как только подписан акт приема-передачи).

Риски, возникающие при заключении ДДУ

Риски непреднамеренного уничтожения или повреждения предмета договора до подписания акта приема-передачи возлагаются на застройщика.

Дольщик, заключая ДДУ, должен знать о возможных рисках:

  • Застройщик может в одностороннем порядке внести изменения в некоторые запланированные работы или общую планировку многоквартирного дома – отделка, комплектация жилья, качество работ, этажность здания и пр.
  • Смещение сроков сдачи жилья в эксплуатацию.
  • Замораживание строительства (чаще всего связано с банкротством застройщика).

Первые два пункта можно исключить, просто внимательно прочитав ДДУ перед тем, как его подписать. Остальные риски сводятся к минимуму, если застройщик выбран правильно, с учетом его репутации, срока работы, имеющихся отзывов.

Какая схема покупки недвижимости предпочтительнее: ДДУ или ДКП?

Этот вопрос неизбежно задаёт себе каждый человек, задумавшийся о приобретении квартиры в новостройке. Давайте разберёмся, чем отличаются эти две формы договора, а также взвесим плюсы и минусы каждого варианта.

Читать еще:  Что входит в капитальный ремонт квартиры

В отличие от договора купли-продажи, предметом которого является сделка с уже существующим объектом права собственности (квартирой), договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения сторон, возникшие в связи с созданием и передачей имущества, которое не является объектом права собственности. Это связано с тем, что согласно действующему законодательству, право собственности на возводимые объекты возникает с момента их государственной регистрации, а регистрация объекта недвижимости (квартиры) проводится только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, пока жилой дом не введён в эксплуатацию, застройщик вправе заключать с покупателем только договор долевого участия в строительстве.

Раньше покупка жилья по ДДУ была сопряжена с определённым риском для участника долевого строительства (дольщика). Теперь эта схема абсолютно БЕЗОПАСНА! С принятием изменений и поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» права участников долевого строительства надёжно защищены. ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж. Оплата денежных средств производится после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению.

Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительствеи покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.

Главным минусом для некоторых дольщиков может оказаться необходимость ждать заселения, пока идёт строительство жилого дома.

После того, как жилой дом введён в эксплуатацию, приобретение квартиры в нём становится возможным только путём заключения договора купли-продажи. ДКП – более привычная и понятная для многих форма договорных отношений при покупке недвижимости. Она регламентируется статьями Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Договор купли-продажи по-прежнему остаётся стопроцентно надёжным способом приобретения жилья, но если раньше это являлось его весомым преимуществом по сравнению с ДДУ, то теперь обе схемы в равной степени гарантируют успешную сделку.

Главные плюсы покупки жилья в новостройке по договору купли-продажи: на жилой дом действует гарантия застройщика, квартира готова для заселения и оформлена в собственность застройщика, у квартиры отсутствует история продаж на вторичном рынке, ей присвоен адрес, её можно осмотреть перед сделкой и убедиться, что она отвечает заявленным характеристикам и устраивает покупателя. Все квартиры компании «Стройтэк» продаются с качественной чистовой отделкой, а значит, вы сэкономите на ремонте, поэтому для наших клиентов на деле работает формула «заключи договор + получи ключи = заезжай и живи».

Главным минусом схемы покупки по ДКП остаётся высокая стоимость приобретаемого жилья. Цена за квадратный метр в готовом доме неизбежно возрастёт, что объективно связано с растущими вложениями застройщика. За возможность въехать в новую просторную квартиру с хорошей отделкой сразу же после заключения и оплаты договора купли-продажи придётся заплатить дороже. Каждый покупатель вправе взвесить все «за» и «против» и выбрать подходящий именно ему вариант.

Мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор с учётом ваших индивидуальных потребностей, а также ответить на все дополнительные вопросы в офисах продаж Центра недвижимости «Стройтэк».

Желаем вам удачи, успехов на пути реализации задуманного, лёгкости в достижении целей и побольше квадратных метров!

Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам?

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия. Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку. Тем не менее купить квартиру в Вологде по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?

Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство. Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа. Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.

Не все готовы перейти на работу по 214-ФЗ, ведь это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками, так как покупатель в любой момент может расторгнуть договор при несоблюдении сроков. Застройщик должен быть максимально открыт, должен регулярно отчитываться, что не всех устраивает.

Читать еще:  Образец справки об отсутствии процедуры банкротства как правильно составить

Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.

ДДУ: ответственность застройщика регламентирована

ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.

Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).

Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.

ДДУ не способен защитить покупателя, например, от доплаты за «лишние метры», появившиеся в процессе строительства, плохого качества квартиры, зафиксированного при приеме работ, а также срывов сроков строительства, которые застройщик имеет право сдвигать неограниченное количество раз, заранее предупредив дольщика.

ЖСК: больше свободы – меньше гарантий

Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Вологде и Вологодской области. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.

Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).

Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.

Минусом схемы можно назвать отсутствие ответственности ЖСК за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику. А в случае если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.

Сертификаты: почти не используется

Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.

Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.

Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.

Серые схемы продажи жилья

Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет. Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя. При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость. При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.

Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.

Заключение предварительных договоров позволяет привлечь деньги дольщиков и начать строительство уже на этапе разработки документации по проекту. Это не соответствует требованиям 214-ФЗ и очень рискованно, однако на это идут и дольщики, и застройщик: дольщик покупает недвижимость по самой выгодной цене, а застройщик получает возможность начать работы.

Мнение риэлторов

Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом. С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах — продажи по ЖСК. Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.

Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector