Lb66.ru

Экономика и финансы
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чем отличается кадастровая стоимость земли от рыночной

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки. При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие. Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1. Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки. Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.
2. На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.
3. По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный. При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1. Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.
2. На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка. Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.
3. Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов. Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.
4. Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1. В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2. Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);
• правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);
• отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

РОСРЕЕСТР И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ.

Сегодня многие собственники, желающие продать земельный участок, при оценке своего актива обращают внимание на кадастровую стоимость. Некоторые требуют, чтобы цена, за которую выставляется на продажу объект, была не ниже обозначенной кадастровой стоимости. Для того, чтобы разобраться с этим непростым вопросом подготовлена эта статья.

Отметим, прежде всего, что если вы имеете в собственности земельный участок, то по действующему законодательству вам предстоит уплачивать соответствующий земельный налог. Этот налог регулируется Земельным кодексом, в ст.65 которого сказано, что «использование земли в РФ является платным». Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

При этом нужно иметь в виду, что налог на землю значительно увеличился с 1 января 2014 года. Теперь налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли. Например, по Московской области ставка земельного налога может составлять 0,3% от кадастровой стоимости земли.

Попробуем разобраться, что такое рыночная цена земли и что такое ее кадастровая стоимость и как они рассчитываются?

Читать еще:  Кто несет ответственность за нарушение санитарного законодательства

Это знание важно для собственников земельных участков. Ведь для справедливой уплаты налога они должны быть заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость их участков была не выше рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка

Риэлтор, профессионально занимающийся деятельностью связанной с куплей и продажей недвижимости в состоянии сделать рыночную оценку земельного участка. Затем маневрируя ценой искать точку спроса, после которой клиенты начинают интересоваться предложением и, в конце концов, найти цену, за которую недвижимость будет продана. Эта рыночная цена затем будет зафиксирована в договоре купле — продажи земельного участка. Соответственно оценка риэлтора и цена будут применимы только к конкретной сделке.

Собственник земельного участка может сделать официальную оценку своего земельного участка (или иной недвижимости).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для того чтобы определить и письменно зафиксировать рыночную стоимость земельного участка собственник может заказать рыночную оценку своего земельного участка независимому оценщику, являющемуся членом СРО Российского Общества Оценщиков. По результатам проведения оценки составляется письменное заключение экспертов. Согласно п.3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Однако законодательство не определяет устойчивого механизма, используя который собственник земельного участка мог бы как то установить рыночную стоимость своего участка, зафиксировать ее и затем сообщить в орган кадастрового учета для фиксации этой рыночной — кадастровой стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость определяется индивидуально по запросу собственника земли чаще всего для сделок связанных с отчуждением земельного участка, перехода права собственности, а также в случаях споров и, возможно, также иных случаях.

Кадастровая стоимость земельного участка

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

В дополнение к этому отметим, что Конституционный суд Российской Федерации в своем Определении от 01.03.2011№ 275-0-0 указал, что в связи с изменениями законодательства Российской Федерации было определено понятие кадастровой стоимости, под которой теперь понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в три года (для городов федерального значения — один раз в два года) и не чаще одного раза каждые 5 лет.

Если у объекта недвижимости имеется кадастровый номер, то проводится кадастровая оценка земли методами массовой оценки без выездов специалистов на место расположения объекта. Момент, когда проводится акт оценки, собственнику неизвестен. Результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости утверждаются распоряжением и сведения вносятся филиалом Кадастровой палаты в реестр объектов недвижимости.

При этом получается, что индивидуальная оценка может иметь место только при невозможности использования метода массовой оценки.

Таким образом, кадастровая стоимость устанавливается без участия собственника земли, исключительно для целей налогообложения.

Результат оценки можно узнать на сайте Росреестра, или путем подачи запроса в Росреестр.

Вывод: при совершении сделки отчуждения земельного участка бесполезно ссылаться на его кадастровую стоимость, нужно установить его рыночную стоимость. При расчете налога, который предстоит уплатить за владение земельным участком нет смысла ссылаться на рыночную стоимость, для этого устанавливается кадастровая стоимость.

Где и как собственник может получить сведения о кадастровой стоимости своего земельного участка?

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с соответствующим кадастровым номером собственник может получить в районном филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра или филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области, которая находится по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, дом 6а. Обратившись в филиал Кадастровой палаты собственник может получить справку с кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости, например земельного участка.

Что делать собственнику, если кадастровая стоимость значительно, превышает рыночную стоимость?

Первое, что должен сделать собственник это решить готов ли он ввязаться в процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости включает в себя все случаи, когда собственник пытается:

§ установить кадастровую стоимость в размере рыночной;

§ оспаривание кадастровой стоимости объекта в связи с недостоверностью сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Органы, в которые можно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости

Согласно статье 24.19 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости можно обращаться в следующие органы:

Для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей:

§ Комиссия или суд общей юрисдикции.

Для юридических лиц:

§ В Комиссию по рассмотрению споров, и только если она отклонит заявление или не рассмотрит его за один месяц можно обращаться в суд общей юрисдикции.

Что такое комиссия по рассмотрению споров?

На территории Московской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Создание комиссии регулируется приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.10.2012 № П452 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области». Порядок создания и работы комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

В субъектах Российской Федерации комиссии создаются региональным управлением Росреестра.

В состав комиссии входят представители самого Росреестра, Кадастровой палаты, органа исполнительной власти субъекта, а также представители предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков.

Какие условия и какой срок для обращения в комиссию?

Срок на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости.

В случае отличия кадастровой стоимости от рыночной более чем на 30% к заявлению в обязательном порядке прилагается экспертное заключение об определении рыночной стоимости. Отсутствие такого заключения приведет к отказу комиссией в удовлетворении требований заявителя.

Кто может являться ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости?

Ответчиком по спору будет выступать Филиал Федерального Государственного Бюджетного Учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области.

Читать еще:  Как оформить предоплату за квартиру

В исковом заявлении может содержаться, по крайней мере, две просьбы:

§ Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме определенной отчетом.

§ Об обязании ФГБУ «ФКП Росрееста» внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Что может потребовать дополнительно комиссия или суд от заявителя?

Как мы уже выяснили для обращения в Комиссию нужно написать заявление и приложить к нему отчет о рыночной оценке земельного участка. Для обращения в суд (арбитражный суд) необходимо составить исковое заявление и также приложить отчет о рыночной оценке земельного участка. Однако для положительного решения вопроса этого недостаточно.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности определено, что в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ только при условии наличия положительного заключения на указанный отчет.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Таким образом, после того как отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости будет составлен необходимо произвести экспертизу отчета оценщика, получив положительное заключение на имеющийся отчет.

Если этого не сделать, то суд вправе самостоятельно или по запросу ответчика назначить повторную экспертизу для получения положительного заключения.

Это не только приведет к удорожанию процесса, но и сильно его затянет.

Какие еще существенные моменты могут служить основанием для отказа в удовлетворении искового заявления?

Статья 24.11ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ» предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

§ Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

§ Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Иными словами, если собственник считает, что кадастровая стоимость, установленная в целях налогообложения, превышает рыночную стоимость земельного участка, и он решил оспорить результаты определения кадастровой стоимости, то рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Это подтверждается правовой позицией изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011№ 91311 и от 25.06.2013 № 1076111, согласно которой определение рыночной стоимости спорного участка должно производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки земель.

При этом ситуация осложняется тем, что если земельный участок имеет кадастровый номер (указывается в свидетельстве о собственности), то Акт определения кадастровой стоимости на практике не составляется.

Такой Акт ниоткуда невозможно получить и значение приобретает дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого же земельного участка, имеющего кадастровый номер.

Таким образом, чтобы оспаривать кадастровую стоимость своего земельного участка, собственник должен знать дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка.

Именно и исключительно на эту дату должен быть составлен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Если отчет будет составлен, на какую либо иную дату, то это будет основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Как узнать дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка?

Эта дата не содержится в открытом доступе, и узнать ее можно через адвокатский запрос или запрос суда, а также иного официального органа.

Что произойдет, если все- таки удастся выиграть спор?

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 июня 2011 г.№ 91311 содержится указание на то, что установление судом рыночной стоимости земельного участка, должно являться основанием, для обязания органа кадастрового учета, внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Рыночная стоимость в данном случае распространяет свое действие лишь на будущий период и подлежит внесению в кадастр с момента вступления судебного акта в законную силу, но не ранее. Пересмотр кадастровой стоимости за период, предшествующий рассмотрению спора не возможен.

Таким образом, новая кадастровая стоимость будет исчисляться с момента вступления в силу судебного акта. Соответственно с этой даты собственник будет уплачивать налоги исходя из новой кадастровой стоимости, а за весь предыдущий период, исходя из предыдущей кадастровой стоимости.

Рыночная оценка земли

Каждый земельный участок имеет два показателя, определяющих его ценность: рыночная и кадастровая стоимость. Эти два показателя не всегда совпадают по величине, и служат для разных целей:

  1. Рыночная стоимость указывает, за какую денежную сумму данный земельный участок может быть реализован на свободном рынке;
  2. Кадастровая стоимость служит для целей государственного учета и налогообложения.

Рыночная цена является более объективным и точным показателем ценности участка и, как правило, она отличается от кадастровой, поскольку при ее определении учитывается большее число факторов, касающихся непосредственно объекта.

Понятие рыночной стоимости земли

Рыночная стоимость земли – это денежная сумма, которую покупатель в обычных условиях готов уплатить за земельный участок, выставленный на продажу на свободном рынке, с указанием всех достоинств, недостатков и обременений, а продавец – принять за передачу прав покупателю.

Когда требуется рыночная оценка земли?

  1. При передаче права собственности и других вещных прав: купля-продажа, аренда, доверительное управление;
  2. При безвозмездном приобретении права собственности: получение в дар, наследование, приватизация;
  3. В случае признания права собственности по давности владения;
  4. При внесении объекта в качестве доли в уставный капитал юридического лица, постановке его на баланс;
  5. При определении размера компенсации в случае причинения ущерба участку и расположенным на нем строениям;
  6. Для залога при оформлении кредита;
  7. При страховании;
  8. При оспаривании кадастровой стоимости земли;
  9. Для целей выкупа из государственной или муниципальной собственности.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

При определении рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание назначение участка, его местоположение и перспективы развития данной местности, динамика рынка недвижимости, состояние участка, близость и наличие рядом инфраструктуры, сетей и ряд других факторов.

Методы, применяемые при оценке земельных участков следующие:

  1. Сравнительный метод, при котором анализируются аналогичные сделки за ближайший период. При проведении исследований учитываются различные ценообразующие факторы: назначение и качество участка, местонахождение участка (удаленность от населенных пунктов, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и прочие условия), размеры, , наличие/отсутствие обременений.
  2. Метод выделения, применяемый для участков с постройками. Может быть использован при наличии информационной базы о проведенных за обозримый период сделках с едиными объектами недвижимости либо данных о спросе на подобные объекты на свободном рынке. Сравнение проводится по каждому элементу объекта, после чего данные суммируются и корректируются по ряду признаков.
  3. Доходный метод, используемый как для застроенных, так и для свободных от построек участков, например для сельскохозяйственных участков.
  4. Метод наилучшего предполагаемого использования с учетом перспектив использования участка по определенному назначению и планов развития территории.
Читать еще:  Плата за возврат заказного письма

Все эти методы на практике крайне сложны и требуют больших знаний и опыта. В ряде случаев для более точного определения рыночной цены используется несколько методов.

Стоимость работы оценщика

Факторы, влияющие на стоимость работ:

  • величина земельного участка;
  • наличие повода на получение скидки при обращении: первоначальное/повторное, величина заказа по количеству оцениваемых объектов в одном отчете.

Прейскурант на услуги находится на странице «Стоимость».

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector