Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Варианты продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продаем квартиру с несовершеннолетними собственниками

Многие семьи в Краснодарском крае имеют несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы на общей жилплощади со своими родителями. При этом они могут владеть частью квартир на законных основаниях. При реализации такой недвижимости необходимо соблюдать ряд несложных правил. В противном случае может произойти расторжение совершенной сделки.

Специфика реализации квартир с долями детей

Наличие доли ребенка в любом недвижимом имуществе требует обращения внимания на следующие моменты. Сделки с подобным жильем, которое в частях или в полном объеме принадлежит ребенку, могут проводить только его представители. По российскому законодательству к ним относятся сами родители, а также опекуны детей или их усыновители. Но продавать жилое помещение по закону они не смогут в ряде случаев. Это касается тех ситуаций, когда в результате проведенной сделки будут ущемляться каким- либо образом права детей, не достигших совершеннолетия.

В новой квартире у детей – собственников обязательно должна появиться своя доля. По стоимости она не может быть меньше прежней. Также площадь этой доли должна быть не меньше старой. Опека за этим строго следит. Эти органы могут разрешить продавать жилье только при соблюдении указанных выше требований.

Квартиры с долями детей часто выставляются на продажу. В этом случае нужно придерживаться определенного алгоритма действий. Любые сделки подобного рода относятся к категории альтернативных. Из этого следует, что на деньги от проданной старой квартиры нужно сразу купить новый жилой объект. Опека может позволить родителям ребенка — собственника продать свою квартиру. Но для этого нужно предоставить адрес нового жилья.

Практически все родители перед совершением подобной сделки начинают сразу искать новую квартиру. В то же время они не стремятся найти покупателя на свое прежнее жилье, что, в итоге, оказывается совершенно неправильным. Вначале стоит понять, какие денежные средства можно получить после реализации бывшей квартиры. С потенциальным покупателем нужно заключить договор о покупке квартиры и предоставить аванс.

Как быстро найти лучший вариант

Сделки с долевыми квартирами являются альтернативными. На этапе продажи жилья можно определить, сколько времени понадобится на поиск новой квартиры. Обычно на подбор самого подходящего варианта уходит всего один месяц. Н. Кольцова из компании «ДАР» рассуждает по этому поводу так. На продажу квартиры с детьми, у которых есть доли, потребуется примерно три месяца. Имеется в виду вторичный рынок и регион Краснодарского края. Чтобы найти новый вариант жилья, необходимо иметь в запасе всего месяц.

Но родителям ребенка необходимо получить вначале предложения по старой квартире. В противном случае в своих ожиданиях они не смогут представить себе другую, низкую стоимость. Таким образом, цена продаваемой квартиры будет сильно завышена. В результате разрушается сама идея сделки, так как по высокой цене купить ее никто не захочет. В этом случае действует одно важное правило. Вначале стоит подыскать покупателя для своей прежней квартиры. Только после этого рассчитывается бюджет на покупку другой квартиры, после чего можно начинать ее поиск.

Требования к жилью

Если собственник – ребенок, то нужно обращать внимание на выбор хорошего жилья. Это стоит учитывать при поиске новой квартиры. Она должна соответствовать высоким требованиям, которые предъявляются к жилью. По крайней мере, такая квартира не может быть хуже прежней. То же самое требование выставляется к доле в будущей квартире.

Конкретных критериев по оценке жилья для ребенка в законе не прописывается, поэтому орган опеки не сможет отказать в проведении сделки. Но за ним остается право вынесения решения по данному вопросу. Для повышения шанса получения положительного ответа нужно соблюдать несколько правил:

  • площадь нового жилого помещения должна быть такой же, как и раньше. В жизненных обстоятельствах не всегда получается обеспечить ребенку более просторное жилье. В этом случае неплохим вариантом будет предоставление ему большей доли в приобретаемом жилье;
  • жилье, в котором будет жить ребенок, должно стоить так же, как и прежнее. Квартира для проживания ребенка не может находиться в неблагоприятном районе. При переезде из городской квартиры даже с одной жилой комнатой в жилье из трех комнат в области опека может сделку не разрешить. Несмотря на то, что площадь станет больше, стоимость жилого объекта уменьшится. В результате серьезно пострадают интересы ребенка.

Кто поможет?

Наличие несовершеннолетнего собственника в семье существенно затрудняет смену локации. При затруднениях в выборе лучшего варианта можно обратиться в опеку. Там специалисты предоставят необходимую консультацию. Также они помогут оценить возможность принятия решения, которое устроит родителей.

После выбора подходящего объекта следует предложить покупателям авансовый платеж. Для этого вместе с покупателем устанавливаются определенные сроки. Это является гарантией, что продавец позже не отменит сделку.

При продаже подобных квартир в качестве наиболее выгодных и возможных вариантов можно рассматривать вторичные объекты. Также можно рассматривать новостройки, которые предлагают девелоперы. Но они должны быть приспособлены для нормальной жизни. Если новостройка представляет собой еще только котлован, опека гарантированно откажет в ее покупке. И это, несмотря на то, что она находится в хорошем районе и имеет большие размеры. Таким образом, опека исключит вероятность замораживания строительства или несоблюдения сроков по передаче ключей. В результате деньги несовершеннолетнего будут застрахованы от возможных потерь.

Если до введения жилого дома в эксплуатацию остается не больше полугода, шансы на одобрение сделки покупки квартиры в этом доме органами опеки серьезно возрастают. Но все равно самым лучшим вариантом остается жилье, которое предлагается на вторичном рынке. В этом случае на переезд после продажи старого жилья уйдет всего несколько дней. Такое же время займет процесс, в результате которого будут выделена в квартире доля для ребенка.

Без опеки продать нельзя

В опеке нужно получить документ, который разрешает продавать квартиру. В этот орган следует предоставить документы с датами рождения детей. Также детям после 14 лет необходимо написать заявление и указать, что они согласны на проведение такой сделки. Родители пишут заявление в опеку и просят разрешить продажу недвижимости. Здесь нужно описать, какая доля будет принадлежать ребенку. Также в опеку необходимо предоставить оригиналы всех документов на квартиры. Еще одним документом является отчет, в котором указана оценка квартир, как старой, так и приобретенной.

Данный список является минимальным. В большинстве случаев опека может запросить дополнительные сведения. На рассмотрение заявления родителей отводится примерно полмесяца. В разрешении будет содержаться информация обо всех квартирах и их адресные данные.

Документы на новое жилье предоставляются в опеку в определенный срок. К числу таких документов относится справка, которую выдают на основании домовой книги. В ней должна быть запись, что ребенок прописан в новой квартире. Если приобретается вторичка, на подачу документов в опеку отводится месяц. При приобретении новостройки опека выставляет требование предоставления ДДУ. В нем обязательно должна быть указана доля ребенка.

Как правильно выписаться со старой квартиры

Родители и дети могут выписаться из квартиры в разное время. Об этом можно заранее договориться с покупателем. Чаше всего применяется следующая практика. Все проживающие выписываются из квартиры после того, как Росреестр зарегистрирует договор по купле-продаже. Такой срок обычно составляет 14 дней. Это условие должно быть обязательно прописано в договоре между покупателем и продавцом. Если этот пункт будет нарушен, покупатель сможет просто отказаться от совершения сделки.

Также можно выписать всех проживающих в квартире до момента совершения сделки, то есть продажи квартиры. На это не требуется получать разрешение органов опеки. Для этого родитель должен написать заявление в паспортный стол, где он постоянно проживает. Это позволит снять регистрацию с ребенка и с себя лично. Такие действия разрешены, если ребенку еще не исполнилось 14 лет. Дети постарше этого возраста, до 17 лет, должны написать заявление сами. В листке убытия будут указаны адресные данные квартиры, которая была приобретена на средства от продажи старой. На процедуру выписки из квартиры в Краснодарском крае отводится срок около недели. Для подтверждения факта, что ребенок не прописан в старой квартире, можно заказать справку из домовой книги.

При продаже недвижимого имущества с наличием у ребенка доли в нем применяется определенная схема. Суть ее заключается в том, что договоры на продажу старой квартиры и покупку новой должны быть составлены в одно время. Кроме стандартного списка документов нужно иметь на руках разрешение от опеки. В противном случае сделка может просто не пройти регистрационную процедуру. Договор для продажи старого жилья должен в обязательном порядке содержать информацию о том, сколько долей принадлежит каждому члену семьи. При этом доли детей утверждает только опека.

При составлении договора о продаже квартиры невозможно обойтись без нотариуса. Это является обязательным условием любых сделок с недвижимым имуществом, особенно, где дети имеют свои доли. Функция нотариуса в данном случае заключается в заверении договора, по которому квартира передается покупателю. Далее все документы проходят через процедуру госрегистрации. Подать их в регистрирующие органы можно через нотариуса или самостоятельно.

Если новое жилье приобретается в жилом комплексе, который еще строится, нужно обратить внимание на правильное оформление договора долевого участия. В нем должны быть четко прописаны доли родителей и детей. Этот договор часто регистрируют заранее, пока старое жилье еще не продано. Таким образом, можно существенно сэкономить время. Также появится возможность внесения оплаты за жилье после регистрации самой сделки, как это часто требуется. После того, как произойдет покупка нового жилья, родители должны предоставить в опеку договор по его приобретению. В любом случае каждый договор должен быть зарегистрирован. Если квартира была продана без выделения доли ребенку, сделку можно легко отменить и расторгнуть в суде.

Читать еще:  Незаконная выдача гражданину избирательного бюллетеня вид ответственности

Н. Кольцова отмечает сложность проведения сделок по продаже жилья, в котором у детей имеются доли. Причинами этого являются дополнительные расходы, необходимость в согласованиях сделки, предвзятое отношение продавцов. Но в то же время подобные собственники являются самыми лучшими клиентами. Они не будут расторгать договор, который был заключен для покупки жилья. В противном случае они сразу могут привлечь внимание прокуратуры. Также им придется возвращать деньги за старую квартиру. Эти маневры не имеют никакого смысла.

Совет экспертов: не стоит без особой необходимости оформлять на детей доли в квартире. Это поможет предупредить любые сложные проблемы, которые возникают при реализации жилья с долями детей. Также не возникнет никаких трудностей при покупке недвижимого имущества. Отсутствие долей детей в квартире позволит избежать множества бюрократических преград.

Благодаря этому можно не только очень быстро продать свою недвижимость, но и сделать продаваемый объект более ликвидным. Если ребенок будет владеть долей в квартире, то все проводимые сделки нужно в обязательном порядке согласовывать с опекой. Это будет серьезным ограничением при выборе новой квартиры.

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: основные варианты сделок

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка продать его долю наравне со своей. Взамен ему обязательно должна быть предоставлена аналогичная жилплощадь. На практике это бывает довольно сложно осуществить, особенно, если квартира просто продается или приобретается другая по ипотеке.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
  • в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
  • жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
  • недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
  • одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
  • дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

  • искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
  • брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

  • заемщик быстрее расплатится;
  • меньшая переплата;
  • не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
  • квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

  • документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
  • документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
  • справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
  • документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
  • аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
  • предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • заявление.

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

  • причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
  • планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
  • источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
  • в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Читать еще:  При приватизации квартиры несовершеннолетние дети становятся собственниками

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
  • свидетельства о собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
  • оценка;
  • разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Алгоритм проведения сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки

В России не редкость ситуация, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, в том числе детям. Связано это с тем, что во времена массовой приватизации квартиры часто приватизировались в равных долях на всех членов семьи.

Сделки с подобными квартирами проводить сложнее, чем с обычными. Если несовершеннолетний является собственником какой-либо доли в квартире продать ее без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Если разрешение не получить то ФРС попросту откажется регистрировать сделку увидев, что одним из владельцев является несовершеннолетний.

Также квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, если в ней прописаны (или просто проживают и другого жилья не имеют) несовершеннолетние, чьи родители лишены родительских прав. Если же дети собственниками не являются, а родители прав не лишены, разрешение органов опеки не требуется вне зависимости от того, где прописаны дети.

Задача органов опеки – не допустить ущемления прав несовершеннолетнего. Поэтому они никогда не одобрят чистую продажу: вариант должен быть обменным.

Чтобы получить согласие на сделку с недвижимостью, необходимо предоставить пакет документов на две квартиры: продаваемую и покупаемую. Подавать документы на обязаны оба родителя, даже в том случае если они разведены. Детям до 14 лет присутствовать лично при подаче документов не нужно, после 14-ти лет – обязательно, поскольку они уже обладают правом подписи.

Как правило, органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже квартиры и покупке новой проходили одновременно. Исключение может быть сделано, если семья планирует переехать в другой регион. Тогда органы опеки разрешают продать квартиру и получить деньги на руки, если родители обязуются в течение определенного времени (обычно до 3-х месяцев) приобрести жилье по новому месту жительства. К слову, если требования органов опеки и попечительства не будут выполнены, с их подачи сделка по продаже квартиры может быть оспорена в суде и аннулирована.

Легче всего получить разрешение органов опеки на продажу квартиры, одновременно приобретая явно лучшее жилье. К примеру, когда продается однокомнатная квартира, а взамен нее приобретается двух или трехкомнатная. В этом случае достаточно написать заявление с просьбой разрешить сделку и подождать 7-10 дней (срок зависит от района проживания, орган опеки в каждом – свой). К слову, в Екатеринбурге, разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет совершеннолетний, оформляется отдельным постановлением главы города.

А вот в случае, когда выгода ребенка-собственника в результате сделок по продаже и покупке вызывает у органов опеки сомнения, получение разрешения может затянуться на неопределенный срок, и положительный результат не гарантирован. Родителей вызывают на комиссию с участием представителей администрации. Отвечая на вопросы, им придется убедить комиссию в том, что сделка не нанесет ущерба ребенку, в противном случае в продаже квартиры будет отказано. Порой, чтобы принять решение, инспекторы осматривают жилье, в котором сейчас проживает ребенок и то, которое семья собирается приобретать.

Чаще всего отказывают в совершении сделки людям с сомнительным социальным статусом (безработным, пьющим и т.д.) Но и у совершенно нормальных добросовестных родителей могут возникнуть проблемы. В каких случаях у органов опеки возникают сомнения? Рассмотрим самые распространенные случаи.

Сложности с получением разрешения органов опеки возникают, если приобретается квартира меньшей площади, чем та, которую планировалось продать. Органы опеки чаще всего усматривают в этом ухудшение жилищных условий ребенка и отказывают в разрешении сделки. Однако выход есть. Специалист по недвижимости АН «Восточное» Ирина Довгалева дает совет:«Если приобретается квартира меньшей площади нужно выделить ребенку большую долю. К примеру, если в двухкомнатной квартире несовершеннолетний являлся собственником 1/3, а в двухкомнатной будет владеть ½, его положение не ухудшится и органы опеки, скорее всего, одобрят сделку».

Есть еще один вариант, на который органы опеки порой соглашаются: в новой квартире ребенок получает в собственность меньшую жилплощадь, но часть денег от продажи старой, родители обязуются положить на счет ребенка до его совершеннолетия. Похожий вариант используется, когда доля ребенка в продаваемой квартире очень мала, например 1/16. Тогда долю в приобретаемом жилье ему можно не выделять, вместо этого положить деньги на счет.

Органы опеки часто не одобряют продажу жилья в Екатеринбурге, если взамен приобретается жилье в области. Даже если ребенок получит большую площадь, по рыночным ценам его собственность будет стоить меньше и органы опеки в данном случае обращают внимание не на метры, а на деньги. С особой подозрительностью относятся к частным домам: при большей площади условия проживания в них часто несопоставимы с городской квартирой.

Хуже всего приходится тем, кто хочет продать свою старую квартиру, а новую купить в долевку. В этом случае сделку невозможно провести одномоментно, а органы опеки требуют, чтобы после продажи квартиры ребенок оставался собственником собственного жилья. Впрочем, и из этой ситуации есть выход. Риэлторы советуют обратиться за помощью к ближайшим родственникам: ребенку можно временно выделить долю, например, в квартире дедушки и бабушки. Тогда органы опеки позволят продать родительскую квартиру.

Случаи, когда органы опеки не дают согласия на продажу квартиры, довольно распространены. Однако отказ редко бывает окончательным. «Специалистов не устраивает не сам факт продажи как таковой, а та квартира, которая покупается взамен. Я бы советовал обсудить эту проблему с представителями органов опеки, понять какой именно вариант их устроит и подыскать соответствующую квартиру. Специалисты органов опеки прислушиваются к аргументам родителей, главное убедить их в том, что, конечном счете, сделка пойдет на пользу ребенку», — говорит Александр Дмитриев, директор агентства недвижимости «Диал».

Повысить шансы на положительный результат поможет грамотно составленное заявление: в нем нужно привести максимум доводов в пользу того, что продажа квартиры, в конечном счете, пойдет на пользу ребенку. Доводы могут быть самыми разными: лучшее техническое состояние нового жилья, более экологичный район, хорошая школа, расположенная рядом и так далее. Главное – убедить работников опеки в добросовестных намерениях родителей улучшить условия проживания.

Вывод прост: собираясь продавать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку, стоит заранее проконсультироваться в органах опеки и выяснить: какое именно приобретаемое жилье их устроит. Кроме того, поскольку сделки по продаже и покупке квартиры в данном случае должны заключаться одномоментно необходимо особое внимание уделить сбору документов. Иначе из-за отсутствия какой либо бумаги сорвутся обе сделки.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

  • Как продать квартиру самому?
  • Безопасность после покупки квартиры
  • Документы для покупки комнаты
  • Продать квартиру с риэлтером и без
  • Документы для покупки квартиры
  • Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
  • Как узаконить перепланировку
  • Как подготовить квартиру к продаже
  • Как продать заложенную квартиру
  • Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
  • Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
  • Совместная, долевая собственость
  • «Подводные камни» в сделках с комнатами
  • Купля — продажа залоговой квартиры
  • «Подводные камни» при приватизации жилых помещений
  • «Подводные камни» при обменных сделках
  • Как продать долю в квартире
  • Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
  • Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
  • Раздел недвижимости при разводе
  • Покупка квартиры по доверенности
  • Специфика расчетов при покупке квартиры
  • Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
  • Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
  • Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
  • Продажа по договору дарения
  • Продажа унаследованной квартиры
  • Как восстановить потерянные документы на квартиру?
Читать еще:  Как обжаловать постановление судебного пристава по алиментам

Комментарии юриста:

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • статья 60 Семейного кодекса
  • статьи 28, 37 Гражданского кодекса
  • статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector