Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Споры по договору аренды нежилого помещения

Споры по договору аренды

Для большинства индивидуальных предпринимателей и организаций неплохим доходом является передача недвижимого имущества во временное владение. Однако нередко возникают ситуации, когда одна из сторон сделки пренебрегает своими обязанностями, в результате чего конфликт приходится решать через суд.

Юристы нашей компании «ТРАСТ ВЭЙ» оказывают помощь по досудебному и судебному урегулированию споров по договору аренды. Мы сделаем все возможно, чтобы защитить ваши права и добиться положительного результата даже в самых сложных ситуациях.

Особенности споров

Согласно Гражданскому кодексу РФ, наймодатель обязан предоставить нанимателю свое нежилое имущество во временное владение или пользование. Такие отношения регулируются при помощи составления договора аренды.

Это соглашение имеет определенные сроки, любая из сторон может расторгнуть его в одностороннем порядке, сообщив о своем решении не менее чем за 3 месяца.

Некоторые виды аренды по таким договорам были выделены законодательно, в частности, это касается лизинга и аренды предприятий. В этом случае в договоре затрагиваются не только вопросы, касающиеся аренды, но и некоторые нормы гражданского права. В результате может возникнуть ситуация, когда пункты договора лизинга противоречат пунктам соглашения об аренде.

Причиной судебных споров по договору может стать неправильное составление документа или несогласие одной из сторон с его условиями. Нередко возникают ситуации, которые разрешают расторжение соглашений в одностороннем порядке.

Так, арендодатель может расторгнуть договор в следующих случаях:

  • Повреждение сданного в аренду нежилого помещения.
  • Образование задолженности по арендным платежам.
  • Отказ арендатора возвращать имущество.
  • Самовольные изменения имущества и пр.

В ряде случаев расторжения сделки может потребовать и арендатор. К их числу относят:

  • Необоснованное повышение арендной платы.
  • Несоответствие состояния объекта условиям, указанным в договоре.
  • Навязывание кабальных условий соглашения.
  • Уклонение арендодателя от принятия имущества и пр.

Порядок решения споров

Возможно 2 варианта урегулирования конфликтов:

  • Путем переговоров двух сторон или их представителей. Эта стадия является обязательной перед непосредственным обращением в суд. Пострадавшая сторона должна направить письменную претензию с указанием возможных путей решения конфликта.
  • Обращением в органы государственного арбитража. Если сторона, нарушившая договор аренды, отказалась принимать претензию или не ответила на письмо в течение 1 месяца, то пострадавшее юр.лицо вправе обратиться в арбитражный суд.

Споры по договорам аренды

В соответствии с законодательством Российской Федерации арендовать можно любое имущество – нежилое помещение, транспортное средство, оборудование и пр. (ст. 607 Гражданского кодекса РФ). Исключение составляют жилые помещения, на которые распространяются правила договора найма (671 Гражданского кодекса РФ). Неправильное составление договора аренды или упущение в нем важных законных условий может привести к спорам, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор аренды при поддержке опытного адвоката.

Причиной судебных споров могут быть не только неправильное составление договора аренды, но и несогласие с его условиями одной из сторон. Часто договор просто расторгают и в законе для этого есть четко определенные условия (ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ). Расторжение договора по инициативе арендодателя производится в следующих случаях:

  1. Образование задолженности по арендным платежам;
  2. Повреждение, уничтожение или утрата сданного в аренду имущества;
  3. Отказ арендатора возвращать арендованное имущество;
  4. Самовольное улучшение имущества, сданного в аренду;
  5. Значительное ухудшение состояния арендованного имущества;
  6. Другие причины для расторжения договора.

Расторжение договора по инициативе арендатора производится в следующих случаях:

  1. Необоснованное завышение арендной платы;
  2. Навязывание кабальных условий договора;
  3. Получение объекта аренды в значительно худшем состоянии, чем предусмотрено договором аренды;
  4. Повреждение, уничтожение или утрата арендованного имущества по вине арендодателя;
  5. Отказ оплаты неотделимых улучшений имущества, сданного в аренду;
  6. Уклонение арендодателя от принятия имущества.

Сторонами договора аренды могут быть как физические, так и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Если договор заключается между юридическими лицами или предпринимателями, без участия физических лиц, разрешение спора по нему передается на рассмотрение Арбитражному суду.

Если Вам необходимо провести досудебное урегулирование конфликта по договору аренды или обратиться в суд для его расторжения, наши адвокаты готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Мы обеспечим внимательное отношение к вопросу, профессиональный и грамотный подход к анализу и составлению документов, а также представление интересов клиента в суде для вынесения решения в его пользу.

Читать еще:  Ответственность за прописку иностранных граждан без проживания

Примеры, чего удавалось добиться в судах по спорам, связанным с договорами аренды:

  • Составление договора аренды земельного участка;
  • Составление договора аренды нежилого помещения;
  • Расторжение договора аренды;
  • Расторжение договора аренды транспортного средства по инициативе арендодателя;
  • Расторжение договора аренды нежилого помещения по инициативе арендатора;
  • Взыскание задолженности по арендным платежам;
  • Решение споров, связанных с необоснованным повышением арендных платежей;
  • Решение споров, по поводу ненадлежащего состояния объекта аренды при его сдаче или приемке;
  • Решение споров по несоответствию объекта аренды условиям договора;
  • Досудебное урегулирование споров, связанных с договором аренды;
  • Признание договора аренды недействительным;
  • Признание договора аренды незаключенным;

Список документов, необходимых для подачи иска в суд при спорах по договорам аренды:

  • Исковое заявление;
  • Копии искового заявления по количеству сторон;
  • Копия договора аренды;
  • Копия акта приема-передачи имущества, переданного в аренду;
  • Копия документов, подтверждающих оплату арендных платежей;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Документы, подтверждающие полномочия адвоката в суде;
  • Прочие документы, которые могут иметь отношение к делу.

В нашу работу по спорам, связанным с договорами аренды, входит:

  • Устная консультация у опытного адвоката по гражданским делам;
  • Юридический анализ документов для заключения договора аренды;
  • Проверка юридической чистоты объекта аренды;
  • Составление качественного и юридически грамотного договора аренды;
  • Обзор судебной практики по Вашей ситуации;
  • Изучение и полный правовой анализ заключенного договора аренды;
  • Правовое заключение адвоката по Вашему договору;
  • Подготовка и сбор недостающих документов в суд;
  • Осуществление взаимодействия со второй стороной договора;
  • Составление искового заявления и других процессуальных документов (ходатайства, заявления, уточнения);
  • Подача искового заявления и других процессуальных документов в суд;
  • Представление интересов клиента в судах общей юрисдикции на любом этапе судебного разбирательства, до вынесения судом решения по делу;
  • Обжалование судебного решения в апелляционной, надзорной инстанции (при необходимости).

Споры по договору аренды нежилого помещения

Порой в процессе предпринимательской деятельности возникают ситуации, когда стороны использовали все досудебные рычаги урегулирования спора и уже без суда не обойтись. Арендные взаимоотношения здесь не только не исключение, но и одни из лидеров по судебным тяжбами. Очень часто между арендатором и арендодателем возникают судебные споры по поводу оплаты задолженности, возврата имущества, освобождения помещения, расторжения договора и.т.д. Наши юристы, основываясь на своем большом опыте, помогут вам разрешить судебный спор и при необходимости обеспечат квалифицированное представление ваших интересов в суде.

Какие существуют споры в сфере арендных отношений?

Договор аренды и возникающие в связи с ним конфликты.

Действия, которые можно интерпретировать как отказ от договора аренды

Какие документы необходимы для того, чтобы арендодатель и/или арендатор смогли смогли обратиться в суд?

В чем заключается процесс защиты интересов арендодателя или арендатора?

разновидности судебных споров

Какие существуют основные виды судебных споров?

Согласно законодательству Российской Федерации в аренду можно сдать как движимое, так и недвижимое имущество. Движимым имуществом может быть абсолютно любая вещь. Тогда как под недвижимым имуществом понимается то, что имущество, которое невозможно перемещать без причинения ему его характеристикам и ценностным свойства. Т. е. это то имущество, которое невозможно перемещать (исключением здесь являются судна, как воздушные, так и морские). Основными видами недвижимого имущества являются жилые или нежилые помещения, земельные участки, здания и сооружения. Именно по поводу владения и пользования этими видами недвижимого имущества и возникают судебные споры, требования и разбирательства основными из которых являются:
— споры по поводу наличия/отсутствия задолженности и обязательств по ее уплате;
— требования о расторжении договора аренды;
— споры о наличии ущерба и обязательств по его возмещению;
— требования о выплате неустоек, штрафов, пеней и иных мер ответственности;
— требования к арендатору вернуть арендованное имущество после окончания срока арены.

Договор аренды могут заключать как физические лица так и /юридические лица или индивидуальные предприниматели. Если спор возник по договору аренды заключённому без участия физических лиц, то такой спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд.

судебное расторжение договора

основания для расторжения договора по суду

За последнее время участились случаи когда одной из сторон договора аренды в срочном порядке требуется расторгнуть договор в связи с постоянной возрастающими убытками и расходами (это актуально как для арендодателей, когда арендатор не выплачивает арендную плату и арендодатель вынужден за свой счет содержать помещение, так и для арендаторов, в особенности для арендаторов торговых помещения когда затраты на содержание помещения существенно превышают размер выручки получаемой в нем). Хорошо, когда такие желания совпадаю с предусмотренной договором аренды возможностью внесудебного отказа от договора.

Читать еще:  Признание права собственности по дду через суд

А если такого условия в договоре аренды нет? Что делать?
Для подобных случаев законодатель предусмотрел судебное расторжение по основаниям, предусмотренным в статье 619ГК РФ (основания для расторжения договора арендодателем), статье 620 (основания для расторжения договора арендатором) либо по основаниям, прямо предусмотренным в договоре аренды.

Для подачи искового требования о расторжении договора аренды, необходимо подготовить следующие документы:
— исковое заявление, в котором излагаются все заявляемые истцом требования;
— копии искового заявления в размере равном количеству сторон спора;
— копия договора аренды;
— копия документа подтверждающего передачу имущества в аренду (в большинстве случаев таким документом является акт приема – передачи);
— копии документов о наличии задолженности (когда расторжение происходит в связи с долгами арендатора) либо копии иных документов в зависимости от оснований для судебного расторжения;
— квитанция об оплате государственной пошлины;
— доверенность на юриста, представляющего интересы стороны;
— прочие документы в зависимости от сути исковых требований.

как мы действуем

стадии судебного урегулирования

1 Претензионная. На данной стадии дается правовая оценка конфликта, прорабатываются различные варианты урегулирования конфликтов, а также проводится подготовка и сбор документации необходимой для защиты интересов в суде. В рамках данной стадии сторона конфликта собирает все, подтверждающие его позицию доказательства, оценивает возможность досудебного урегулирования спора.

2 Предсудебная. На этой стадии собираются все необходимые доказательства по делу, а также разрабатывается стратегия ведения судебного процесса. Данная стадия характерна тем, что на ней представляющие интересы истца юристы, опираясь на имеющиеся доказательства, разрабатывают, подлежащее подаче в суд, исковое заявление. В случае если юрист представляет сторону ответчика, то на этой стадии составляется отзыв на исковое заявление.

3 Первая судебная инстанция. На данной стадии, в суде, заваляются имеющиеся в рамках иска требования либо отзыв на такие требования, в зависимости от стороны спора, и предоставляются обосновывающие их доказательства, которые будут являться основанием для всего последующего судебного процесса, включая все предусмотренные законодательством РФ инстанции. Это основаная стадия судебного процесса в ходе которой стороны ведут прения, обосновывают свои позиции, предъявляют доказательства. От того насколько грамотно была выстроена изначально позиция по делу и каким образом юрист отстаивал такую позицию в суде зависит решение арбитражного суда первой инстанции, которые в дальнейшем может быть обжаловано проигравшей стороной в апелляционной инстанции.

4 Апелляционная инстанция. На этой стадии проводится анализ принятого решения по делу и в случае если такое решение не удовлетворяет ранее заявленным требованиям, проводится оценка перспективности подачи апелляционной жалобы, по результатам которой, на основании решения принятого совместно с заказчиком, готовится либо не готовится апелляционная жалоба. Данная инстанция характерна тем, что в ходе нее рассматривается и проверяется уже вынесенное решение. Таким образом никакие вновь возникшие доказательства уже приобщить к делу будет нельзя. Решение в рамках апелляционной инстанции принимается коллегией из 3 -х судей и вступает в силу немедленно, при необходимости, путем принудительного исполнения судебными приставами. Нередко такая коллегия из 3- судей может иметь собственное, отличное от принятого в рамках первой инстанции решение, поэтому очень важно изначально иметь надежную доказательственную базу для успешного отстаивания / обжалования уже принятого решения.

5 Кассационная инстанция. В ходе данной стадии проводится анализ решения апелляционного суда по результатам которой юрист вместе с заказчиком принимают решении об обращении в кассационную инстанцию. На основании принятого решения юрист готовит кассационную жалобу. Это последняя, решающая инстанция, в ходе которой нередко отменяется ранее принятое решение по делу, в связи с наличием судебной ошибки. На этой стадии суд наиболее пристально изучает все материалы по делу и принимает решение об удовлетворении жалобы только в случае, если суды предшествующих инстанций допустили ошибку (напр. ошибку в трактовке норм процессуального законодательства) при изучении дела и вынесении по нему решения. Так как это финальная стадия опыт юриста зачастую является решающим фактором для вынесения желаемого решения.

6 Стадия исполнительного производства. Это окончательная стадия судебного урегулирования спора в рамках которой принудительно исполняется принятое арбитражным судом решение. Несмотря на то что решение судом уже принято и это по сути дела техническая стадия, в ходе нее нередко совершаются самые разнообразные ошибки многократно увеличивающие срок исполнения решения. На этой стадии могут возникать отдельные споры связанные с действиями / бездействиями судебных для успешного разрешения которых юристы будут готовить документы по отдельному судебному делу. Эта стадия в обязательном порядке требует от юриста досконального знания особенностей исполнительного производства.

Читать еще:  На парковке ударили машину дверью что делать

Арендные споры в условиях пандемии

Защита прав арендаторов

Арендатор имеет право требовать у арендодателя уменьшения размера арендной платы. Право требовать уменьшения арендной платы по ч.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (Закон № 98-ФЗ) возникает с момента, когда использование арендованного имущества по назначению стало невозможным. В одном из споров арендатор не смог договориться о его освобождении от уплаты арендной платы, вернул арендодателю имущество и позднее отказался от исполнения договора аренды. Исходя из ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, суд признал отказ от исполнения договора действительным, а также уменьшил размер арендной платы в 10 раз (Решение Арбитражного суда Кировской области от 21.09.2020 по делу № А28-4815/2020). В другом деле суд объяснил, что арендатор не может требовать полного освобождения от уплаты арендных платежей, так как даже в период, когда арендуемое помещение не использовалось, арендодатель нес расходы по его содержанию, включая плату за коммунальные услуги, отопление и иные ресурсы (Решение Арбитражного суда Архангельской области от 06.08.2020 по делу № А05-5640/2020).

Арендатор имеет право требовать у арендодателя отсрочки по уплате арендной платы. Правом требовать отсрочки по п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ могут воспользоваться только те компании-арендаторы нежилых помещений, область деятельности которых Правительство РФ отнесло к наиболее пострадавшим из-за пандемии (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).

Требуя отсрочку, арендатор не обязан доказывать, что во время ограничений арендуемое имущество не использовалось по назначению. Однако суд имеет право отказать в предоставлении отсрочки, если докажет, что арендатор недобросовестен. Например, арендатор, запрашивающий отсрочку, использовал имущество в период ограничений, то есть в действительности из-за их введения никак не пострадал (Обзор Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020, ответ на вопрос 4). Однако и арендатор защищен от недобросовестности арендодателя. Если последний знал или не мог не знать о том, что арендатор, просрочивший выплату арендной платы, осуществляет деятельность в наиболее пострадавших из-за пандемии отраслях, он обязан уведомить арендатора о праве на предоставление последнему отсрочки. В случае, если арендодатель не исполняет эту обязанность, отсрочка считается предоставленной автоматически (Обзор Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020, ответ на вопрос 4).

Форс-мажор в арендных отношениях

Арендатор не может расторгнуть договор в силу существенного изменения обстоятельств, если договор был заключен в период пандемии. Арендатор должен оценивать риски заключения договора аренды в период ограничений. Поэтому даже если договор заключен, но имущество не было передано арендодателем во исполнение договора, арендатор не может ссылаться на существенное изменение обстоятельств в период пандемии как основание расторжения договора. Обеспечительный платеж в данном случае будет удержан как плата за отказ от договора (Решение Арбитражного суда Брянской области от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020). Форс-мажорные обстоятельства не являются основанием для обоснованной задержки арендной платы, если плата должна была быть произведена до введения ограничений (Решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2020 по делу № А82-9596/2020).

Мораторий на инициирование банкротных процедур

Во время моратория на инициирование банкротных процедур в отношении должников не применяются финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств, включая неустойки. Арендодатель хотел взыскать с контрагента неустойку за просрочку внесения арендной платы. Арендатор сослался на форс-мажор из-за пандемии и на необходимость уменьшить неустойку. Суд отметил, что арендатор получил поддержку в виде моратория на банкротство, и вследствие этого на него не могут распространяться финансовые санкции (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2020 по делу № А60-28212/2020). Таким образом, мораторий на банкротство, по сути, наделил арендаторов дополнительной защитой.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector