Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Смена управляющей компании без согласия собственников

Рассказываем, как сменить управляющую компанию 19937

Как уйти от «крепостничества» в управляющих организациях и самостоятельно выбрать свою УК – читайте в нашей инструкции.

Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии – в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода – кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.

Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:

1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».

Совет 3

Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом или в ком заинтересованы вы.

Цель первого шага – составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2–5 компаний.

Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

Сбор технической информации по своему дому

Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.

Определение насущных проблем в доме

Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.

Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

Читать еще:  Что необходимо для перепланировки нежилого помещения

На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.

ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.

Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.

Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

​Как при смене управляющей компании заставить перечислить её неизрасходованные деньги жителей на счет новой управляющей организации?

Часто собственники на общем собрании выбирают новую управляющую организацию, когда они недовольны работой её предшественника. Тогда же у многих инициативных граждан возникает вопрос, как быть с перечисленными, но не потраченными старой компанией деньгами: можно ли их перевести на счет новой управляющей компании (или созданного ТСЖ) и как это сделать.

Преобладающая позиция судов по этому вопросу: при избрании собственниками новой управляющей организации у прежней организации нет никаких правовых оснований для удержания денег на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.

С требованиями о перечислении неизрасходованных средств обычно в суд идут вновь выбранные управляющие организации. Суды, чаще всего, удовлетворяют заявленные требования, но есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем в статье.

Позиция о том, что старая управляющая компания не должна удерживать у себя накопленные средства, отражена, как минимум, в 2 определениях Верховного Суда РФ:

1. Определением Верховного Суда РФ от 24.11.2016 N 301-ЭС16-15328 по делу N А17-4032/2015 оставлены без изменения решения нижестоящих судов о взыскании накоплений на капитальный ремонт дома, не израсходованных по назначению.

2. Определением Верховного Суда РФ от 18.04.2016 N 301-ЭС16-2488 по делу N А11-10777/2014 признаны законными решения нижестоящих судов о взыскании не израсходованных по назначению накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома.

Кроме этих сумм, признаваемых судом неосновательным обогащением, вновь выбранные управляющие организации взыскивают проценты за пользование чужими денежными средствами.

Итак, обычно в суды идут с требованиями о взыскании таких средств:

1. Неизрасходованная плата за капитальный ремонт.

Здесь положительная практика судов стабильная, а урегулированность нормами жилищного законодательства — максимальная, поэтому проблем обычно не возникает. Для примера можно ознакомиться с постановлением Арбитражного суда Уральского округа по делу N А71-21952/2017:

«Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь статьями 154, 155, 158, 161, 170, 175, 176 Жилищного кодекса РФ, исходили из доказанности факта неисполнения ответчиком обязанности по перечислению взносов на капитальный ремонт общего имущества жилого дома на специальный счет истца после принятия решения общего собрания собственников о смене управляющей компании. При этом суды исходили из того, что взносы на капитальный ремонт являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению по решению общего собрания собственников».

2. Неизрасходованный доход от использования общего имущества.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу N А70-3542/2018 поддержал взыскание в пользу созданного ТСН денег, полученных управляющей компанией за аренду общедомового имущества. Суды высказались о необходимости получать согласие собственников на расходование денежных средств, поступивших от использования общего имущества МКД, в связи с чем отклонили доводы управляющей организации о расходовании средств (без соответствующих решений общих собраний).

3. Неизрасходованная плата за текущий ремонт. Здесь наиболее противоречивая практика.

Сложность состоит в том, чтобы доказать сумму неизрасходованных денежных средств. Часто в руках истца не оказывается никаких доказательств, кроме отчетов старой управляющей компании размещенных на сайтах для размещения информация (старый сайт РеформаЖКХ или новая ГИС ЖКХ).

В суде старая компания предоставляет акты выполненных работ и разные договоры, чтобы показать, что никакого остатка нет и взыскивать с неё нечего, все деньги освоены на благо жильцов. Суд оценивает эти документы, и если считает их ненадлежащими доказательствами, то суммы взыскиваются в полном объеме, также как и в случае, если документов, подтверждающих расходы, не представлено.

Омский областной суд в апелляционном определении от 18 января 2018 г. по делу № 33-14/2018(33-8181/2017 признал законным взыскание с прошлой управляющей компании суммы, рассчитанной исходя из отчетов компании за вычетом сумм, указанных в актах выполненных работ. Истец обращал внимание суда на то, что акты приемки работ не соответствуют установленным требованиям, однако суд, уменьшая взыскиваемую сумму, не согласился с этими доводами. Отсутствие претензий со стороны собственников он счел подтверждением качественного выполнения работ. Акты выполненных работ суд также принял во внимание, ссылаясь на то, что ониникем не оспорены, несоответствие их требованиям к форме, а не содержанию не может служить основанием для признания их недействительными.

Арбитражным судом Уральского округа по делу № А71-23544/2017 поддержаны решения нижестоящих судов о взыскании в пользу новой УК со старой неизрасходованных денег по статьям «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «аренда». Истец в качестве доказательств ссылался на отчет прежней УК на информационном портале «Реформа ЖКХ» (www.reformagkh.ru). Ответчик пытался возражать, что доказательство ненадлежащее. Однако суд указал, что сайт является официальным и предназначен для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Доказательств того, что при управлении домом какие-либо работы выполнены на спорную сумму собранных средств старая УК не представила, поэтому суды взыскали с неё деньги, не потраченные ею по информации с сайта РеформаЖКХ.

Арбитражный суд Поволжского округа по делу № А65-10101/2017 также удовлетворил требования созданного ТСН к предшественнику-кооперативу о взыскании накоплений на текущий ремонт. Кооператив ссылался на выполнение им работ, однако суд счёл доказательства ненадлежащими. Например, предоставив документы о приобретении противогололедной смеси, ответчик в тоже время не доказал, что смесь приобреталась именно для спорного дома, а не для другого. Обоснование расходов по трудовому договору ответчик представил, но изучив документы, суд понял, что трудовое соглашение касается работ по соседнему дому. Расходы на раскрытие информации суд также посчитал неподтвержденными, так как ответчик информацию в спорный период не раскрывал.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 6 ноября 2018 г. N Ф03-4440/2018 согласился с нижестоящими судами, которые удовлетворили требования о взыскании суммы, неизрасходованной на текущий ремонт. Суды указали, что ответчик не представил доказательств осуществления работ по текущему ремонту и по содержанию общего имущества в размере собранных средств, а также решения собственников о расходовании денег на текущий ремонт и на иные цели. Суд отклонил работы, указанные в отчетах управляющей организации, так как они были оплачены без принятия собственниками соответствующих решений, а ответчик не представил доказательств их неотложности.

Некоторые суды подходят к распределению бремени доказывания противоположным образом: они не требуют со старой УК доказать, что деньги освоены и их не осталось, а ждут от истца – новой компании или созданного товарищества – доказательств того, что деньги предыдущей компанией потрачены не были. Это сложнее, поэтому исход у таких дел другой.

Читать еще:  Оформление и исполнение исполнительной документации о взыскании алиментов

Арбитражный суд Московского округа по делу N А40-883/18 согласился с отказом во взыскании с управляющей организации необоснованного обогащения. ТСН, обращаясь в суд, рассчитывало сумму какпроизведение размера платы на площадь и период времени. Суды посчитали, что истцом не доказан факт получения денежных средств ответчиком в указанном размере и их неиспользование. Они предлагали товариществу представить доказательства, что ответчик получил от жильцов дома денежные средства в заявленном размере и не израсходовал их на текущий ремонт, однако, ТСН предоставить такие доказательства не смогло.

В этом деле суду также не понравился расчетный метод определения суммы необоснованного обогащения, хотя другие суды сами пользуются таким методом (например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 14 февраля 2017 г. по делу N 33-2872/2017 о взыскании денег, не израсходованных на капремонт).

Некоторые управляющие компании пытаются сохранить за собой полученные деньги, ссылаясь на ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая предоставляет организациям право на получение экономии от выполненных работ при определенных условиях.

Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 16 октября 2018 г. по делу N 33-10375 отказался принимать во внимание такой довод: эта норма введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ и на период действия договора по управлению МКД в рассматриваемом деле не могла распространяться.

Иногда суды обращают внимание на то, наделен ли истец правом обращения в суд: было ли решение собрания о перечислении денег, а также о праве УК обратиться в суд с требованиями о взыскании средств в случае их неперечисления. Поэтому при смене управляющей организации рекомендуем в повестку дня общего собрания включить эти вопросы, чтобы потом не пришлось проводить собрание повторно.

Войти

  • Все новости
  • Аналитика
  • Pазъяснения
  • Kоммунальная самооборона
  • .Безопасный двор
  • Kраском. Дело в трубе.
  • .Долевое строительство
  • Подписка RSS
  • Bидеозаписи
  • Устав
  • Свидетельства
  • Контакты
  • Мы в СМИ
  • Mатериалы СМИ
  • Финансирование
  • Команда
  • Организационная структура
  • Oбщественная жилищная инспекция
  • Академия домового управления
  • Академия домового управления — 2019
  • Академия домового управления — 2018
  • Академия домового управления – 2017
  • Материалы к семинарам 2016г
  • Материалы к семинарам 2015г
  • Материалы к семинарам 2014г
  • Документы
  • Образцы протоколов общего собрания
  • Образец доверенности
  • Все жалобы в службу жилищного контроля
  • Проблемы в квартире
  • Проблемы в подъезде
  • Проблемы во дворе
  • Проблемы со стенами
  • Проблемы с микроклиматом
  • Проблемы с водой
  • Проблемы с санитарией
  • Капитальный ремонт, как открыть спец счет?
  • Закон Красноярского края № 4-1451 от 27.06.2013
  • Раздел IX Жилищного кодекса РФ
  • Пособие по финансированию капремонта МКД 2013г
  • Приемная
    • Задать вопрос юристу НКЖКХ
    • Вопрос — Ответ
    • Судебная практика
  • Документы
    • Документы Министерства строительства и ЖКХ РФ
    • Перечень писем Министерства экономического развития РФ
    • Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда
    • Стандарт раскрытия информации
    • Нормативы водоснабжения и водоотведения в Красноярском крае
  • Ссылки
    • Контакты надзорных органов

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Читать еще:  Как проходит развод через суд с детьми

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Как поменять управляющую компанию или сменить УК на ТСЖ?

По данным центра изучения общественного мнения, 10% граждан считают проблемы жилищно-коммунального хозяйства одной из самых главных бед государства. Городские жители страдают от завышенных цен на коммунальные услуги и от некачественного исполнения возложенных на управляющую компанию обязательств. Рассказываем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме или выбрать новый способ управления многоквартирным домостроением.

Способы управления

Существует 3 типа управления:

  1. Непосредственное управление
  2. Управление товариществом владельцев квартир или жилищно-строительным кооперативом
  3. Управление УК

В чем отличие каждого способа?

Непосредственное управление возможно лишь в небольших домах, в которых до 30 квартир. В крупных городах таких домов немного, поэтому большинство многоэтажек обслуживают ТСЖ и УК.

В доме под управлением ТСЖ на председателя правления возлагается вся ответственность за проведение ремонта, благоустройства территории и иных мероприятий. ЖСК или ТСЖ могут заключить договор с УК, не меняя форму управления домом. В таком случае ответственность будет нести наемная компания.

В доме под управлением УК все условия работы компания устанавливает самостоятельно: тарифы, зарплата подчиненных. Кроме того, управляющая компания вправе обслуживать любое количество жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько управляющих компаний? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько методов управления?

Исходя из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники должны выбрать один из способов управления. Управлять многоквартирным домом может только одна компания.

Нередко проверяющие органы обнаруживают нарушения установленных нормативов. Например, один и тот же дом обслуживают сразу несколько организаций. Подобные нарушения приводят к следующим проблемам:

  1. ненадлежащее содержание дома
  2. разные способы формирования фонда капремонта на одном доме и, как итог, разные сроки проведения одних и тех же работ

Кроме перечисленного, нарушаются права граждан на владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какой способ управления самый востребованный?

В Петербурге лидером является УК. Исходя из аналитических данных жилищного комитета, в городе свыше 23 000 многоэтажек, из них в 5 тысячах создано ТСЖ, остальные 18 000 домов обслуживаются УК. Из них 16 000 обслуживают управляющие компании с участием городского софинансирования, остальные – частные организации.

Такой способ управления существует не один год, и редко кто хочет что-то менять в этой налаженной системе. Желание сменить управляющую компанию или создать свое товарищество собственников жилья чаще посещает жителей новостроек, в которых уже назначена УК.

Когда имеет смысл сменить способ управления?

Для этого есть объективные показатели, по которым можно понять, что УК не справляется с возложенными на нее обязательствами. Например, если не выполняется текущий ремонт или на официальных источниках отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности.

Если в активе дома есть крепкий хозяйственник, можно передать управление домом в руки ТСЖ.

Как сменить управляющую компанию или перейти к другой системе?

Этот вопрос решается на общем собрании. Собственники должны составить протокол собрания, выбрать другую управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом и утвердить условия договорного соглашения. Также необходимо обсудить сроки, стоимость обслуживания, состав общей собственности. После чего предыдущая управляющая компания должна передать все документы новой организации.

На этом этапе могут возникнуть сложности, поскольку отвергнутая управляющая компания может оттягивать время передачи технических документов на дом. Это является нарушением, для решения которого необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Изъять дом у УК жилищная инспекция может и без долгих судебных разбирательств.

Собрание собственников жилья. С какого момента покупатель квартиры может принимать в нем активное участие?

Раньше могли принимать участие в собрании собственников жилья только те, кто уже зарегистрировал квартиру и получил свидетельство на право собственности. Сейчас же все иначе, голосовать за смену управляющей компании могут и дольщики, у которых пока нет права собственности на квартиру.

Кто может стать инициатором собрания жильцов?

Это может сделать любой собственник. Согласно действующему закону, УК, ТСЖ и ЖСК должны представить ему список собственников квартир, без него собрание не будет иметь законной силы.

Реестр собственников квартир — обязательное приложение к протоколу собрания. При его отсутствии, собрание будет считаться оформленным с нарушениями, а это значит, что принятые на собрании решения будут аннулированы.

Как собрать всех жильцов на общее собрание?

Собрать всех жильцов для обсуждения такого важного вопроса, как смена управляющей компании, крайне проблематично. Но чтобы добиться поставленной цели, нужно получить согласие, как минимум, от половины собственников.

Поэтому с собственниками, которые не смогли посетить собрание, можно проводить очно-заочный опрос.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector