Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Как платить меньше налогов при сдаче жилья в аренду

На сегодня в РФ есть 4 варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья: НДФЛ для физических лиц, налог на профессиональный доход для самозанятых, упрощенная система налогообложения и патенты для ИП. Выясним, какой из этих способов выгоднее.

Для начала ликбез: чем аренда квартиры отличается от найма. В первом случае речь идет о сдаче жилья юридическим лицам, например, для проживания сотрудников компании (гл. 34 Гражданского кодекса (ГК) РФ). А если гражданин или юрлицо предоставляют квартиру рядовым гражданам (физическим лицам), мы имеем дело с коммерческим наймом (гл. 35 ГК РФ).

То есть, когда вы позволяете другим людям жить в вашей квартире за вознаграждение и заключаете договор с физическим, а не юридическим лицом, на самом деле речь идет о найме, а не об аренде. Но, так как всем привычнее вторая формулировка, будем придерживаться общепринятой терминологии.

От проблем с жильцами и налоговой вас защитит легализация вашей деятельности рантье и договор аренды, который даже не нужно нотариально заверять или где-либо регистрировать.

Теперь рассмотрим доступные в РФ варианты налогообложения и узнаем, как платить государству меньше, соблюдая закон.

НДФЛ для физических лиц

Суть: заключаете договор найма жилья, составляете акт приемки и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. Затем подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачиваете налог и живете спокойно.

Правовая база: гл. 32 Налогового кодекса (НК) РФ.

  • удобство способа — платить нужно раз в год, а не каждый месяц.
  • Можно вернуть часть уплаченных средств с помощью налоговых вычетов — на лечение, образование, покупку жилья (в том числе, по ипотеке).
  • Есть налоговые льготы (ст. 407 НК РФ).
  • высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
  • Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
  • Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.

На заметку: по данным риелторов, до 90% участников рынка «белой» аренды жилья платят налоги по НДФЛ, остальные — по патентам.

«Упрощенка» для индивидуальных предпринимателей

Сдавая жилье, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и платить государству по упрощенной схеме (УСН).

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

  • по упрощенной схеме налогообложения ставка для ИП составит 6% с доходов или 15% в формате «доходы минус расходы».
  • Если в ИП нет наемных работников, можно не регистрировать и не использовать кассы (ККТ).
  • При сдаче нескольких квартир ИП на УСН может не платить налог на имущество, обязательный для физлиц.
  • С налоговых платежей копится пенсия. Если в вашем ИП нет сотрудников, налоговые платежи можно сократить на сумму взносов в пенсионный фонд.
  • каждый квартал необходимо делать авансовые платежи по налогу.
  • Кроме налога на доход, нужно делать ежегодные страховые и другие взносы, обязательные для ИП. В 2020 году общая их сумма составляла 40 847 руб. Платить ее нужно независимо от того, был у вашего ИП доход или нет.
  • Нужно вести книгу учета оборота средств.
  • Могут потребоваться услуги бухгалтера, а это дополнительные траты.
  • Нужно тратиться на содержание счета в банке для ИП, сдача отчетности и вывод денег на счет физлица также могут быть платными услугами.
  • Льгот и вычетов нет.
Читать еще:  Понятие вменяемости и невменяемости в уголовном праве

Что выгоднее для ИП — платить по 6% или по 15%? Это зависит от ваших расходов. Если они составляют более 60% дохода, больше подойдет ставка в 15%, если меньше 60%, выгоднее выбрать программу с 6%. Нужно считать.

Патенты на сдачу квартиры

Индивидуальный предприниматель может легально сдавать жилье, выплачивая налоги по патентной системе налогообложения (ПСН), — нужно купить патент на срок от 1 до 12 месяцев. Этот вариант доступен только для ИП. Суть — вы платите фиксированную сумму.

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

  • невысокая ставка. Стоимость патента диктует правительство, в 2020 году в мегаполисах России, включая СПб, она составляла 6% от примерного годового дохода, в других регионах сумма фиксированная, узнать ее можно здесь.
  • Не нужно подавать декларации.
  • Всю сумму можно оплатить единоразово.
  • Чем меньше срок действия патента, тем меньше его стоимость.
  • Не нужно платить НДФЛ ни с квартиры, ни с дохода от ее сдачи.
  • регистрация ИП — обязательное условие. А это время, бумажная волокита и траты.
  • Сумма налога зависит от усредненного гипотетического дохода с аренды жилья, а не от фактического. В Санкт-Петербурге и других мегаполисах на нее влияют площадь недвижимости и район. В 2021 году патент на сдачу квартиры площадью 70 кв. м на 3 месяца в СПб будет стоить 11 772 руб., а на год — 42 403 руб., во втором случае можно разбить сумму на два платежа.
  • Взносы, обязательные для ИП, все равно нужно делать (в 2020 году эта сумма составляла 40 847 руб.).
  • Если ваш арендатор съедет до истечения действия патента, вы понесете убытки, так как разницу за неиспользованное время действия патента вам не вернут.
  • Вычесть из налога сумму отчислений в пенсионный фонд нельзя.

Вариант для самозанятых

С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.

Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.

  • самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
  • Не нужно заполнять налоговые декларации.
  • Не требуются онлайн-кассы.
  • Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.
  • Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
  • Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.
  • нет пенсионных начислений.
  • НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
  • Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.

Как выгоднее платить государству, сдавая жилье

Теперь давайте сравним системы налогообложения для арендодателя в РФ.

НДФЛИП на упрощенной системе «Доходы» (УСН)ИП на патентной системе (ПСН)Налог для самозанятых (НПД)
Минимальная налоговая ставка13%6%6%4%
Сумма налога в месяц при доходе 20 000/мес. (без учета коммунальных платежей, взносов за ИП, стоимости патента)2 600 руб. + налог на имущество1 200 руб. + взносы и налог за ИП + налог на имущество1 200 руб. + взносы за ИП + стоимость патента800 руб. + налог на имущество
Сумма налога в год при доходе 240 000/год (без учета коммунальных платежей и взносов за ИП)31 200 руб.14 400 руб.14 400 руб.9 600 руб.
Дополнительные налоги (на имущество, доход)ДаЕсли сдаете 1 квартиру — да, если несколько — нетНетДа
Льготы (налоговый вычет)ДаНетНетДа
Простота отчетности********
Взносы (в страховой, пенсионный фонд и т.д.)НетДаДаНет

*Цифры в таблице приведены приблизительные, только по суммам непосредственно налога на сдачу жилья в аренду в рамках выбранной системы налогообложения.

Для каждого способа нужно считать фактическую сумму индивидуально — с учетом обязательных платежей для ИП, стоимости патента, наличия/отсутствия и размера дополнительных отчислений и налогов, площади вашей квартиры и района, в котором она расположена. Многое зависит от стоимости вашего жилья, частоты простоев, локации. Например, в Санкт-Петербурге рентабельнее всего сдавать жилье в Приморском районе:

Подробнее о том, как выгодно сдать жилье в аренду в СПб и ЛО, читайте здесь, какой район рентабельнее и почему — здесь.

Какой из вариантов выгоднее — НДФЛ как физлицо или налоги для ИП? Это зависит от суммы ваших доходов от сдачи жилья. Если вы получаете меньше 60 000 рублей в месяц, выгоднее будет платить налог как физическое лицо по 13%, если сумма дохода составляет 60 и более тысяч рублей, целесообразнее открыть ИП и платить по 6%.

Например, получая 20 000 руб. в месяц,

  • физлицо заплатит 31 200 руб. налога (20 000×13% х 12),
  • а ИП на упрощенке — 14 400 руб. (20 000×6% х 12). К этой сумме нужно добавить и обязательные для ИП взносы (в 2020-м это около 41 000 руб.), в результате выйдет почти в два раза больше, чем у физлица — 55 400 руб.

А если доход от сдачи квартиры составляет 80 000 в мес., физлицо заплатит 124 800 руб. (80 000×13% х 12), а ИП на упрощенке — 98 600 руб. (80 000×6% х 12) + 41 000).

Патентная система может оказаться привлекательнее других, если вы сдаете жилье по цене, превышающей среднюю стоимость патента на ее сдачу. Чаще всего ее используют владельцы больших, дорогих квартир в престижных районах.

При прочих равных самой выгодной для арендодателей сейчас является система налогообложения для самозанятых (НПД), на втором месте — патенты. В целом, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Перевесят в вашем случае преимущества или недостатки и какой из вариантов — НДФЛ, упрощенка для ИП, патенты или налог для самозанятых — подойдет конкретно вам, зависит от индивидуальных исходных данных.

Земля и льгота: как владеть полями и лугами без уплаты налогов

Информация про то, что по земельному налогу можно получить вычет, вас вряд ли удивит. Но известно ли вам, что многие жители Санкт-Петербурга вообще освобождены от необходимости его уплачивать? Читайте статью — и узнаете, входите ли вы в их число.

Повышение НДФЛ: вырастут ли налоги при продаже квартиры

С 1 января 2021 года повышается НДФЛ на доходы свыше 5 миллионов рублей. Собственников недвижимости справедливо волнует вопрос, как изменится расчет налога при продаже квартир и возможно ли сократить затраты, не нарушая закон.

Налог на продажу квартиры

Если вы продали жилье, то, согласно статье 208 Налогового кодекса, 13% ее стоимости получит государство в виде подоходного налога.

О налогах на наследство и дарение квартиры: нюансы, объемы, подводные камни

Вступая в наследство и получая жилье в дар, выгодоприобретатель должен отдать государству определенный процент. К каким суммам готовиться и какова процедура: какой налог на наследство и дарение квартиры удерживается?

Как посчитать налог на дарение квартиры

От уплаты налогов на подаренную недвижимость освобождаются близкие родственники — дети (кровные и усыновленные), родители, бабушки и дедушки. Не нужно платить налоги братьям и сестрам, а также супругам.

Новое о налоге с продажи жилья

Одной из важных обязанностей продавца квартиры является своевременная уплата налога с полученного дохода. Проще всего обратиться к юристу, специализирующемуся на данной теме, чтобы он быстро и точно рассчитал сумму налога, помог заполнить документы, объяснил алгоритм действий.

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

  • Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?
  • Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?
  • Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?
  • Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?
  • Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

  • налог на доходы физических лиц (по ставке 13%)
  • патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%)
  • налог на самозанятость (4%)

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.

Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации.

  • Паспорт
  • Договор найма жилого помещения
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма
  • Декларация по форме 3-НДФЛ

Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет.

Читать еще:  Как составить заявление в прокуратуру о невыплате алиментов

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

Шаг 5. Уплатите НДФЛ

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше – 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

Квартира в аренду: какой налог платить?

Любая недвижимость, на которую у владельца есть право собственности, может стать предметом договора аренды. Однако такая деятельность расценивается законодательством как предпринимательская, и с прибыли обязательно отчислять налог в казну.

Налог на аренду квартиры – это НФДЛ для физлиц и налог на прибыль для арендодателей-юрлиц.

Арендные взаимоотношения

Многих арендодателей интересует вопрос: «Если я сдаю в аренду собственную квартиру, нужно ли платить какой-либо налог?» После получения арендной платы за сдачу квартиры внаем предусмотрено налогообложение полученной прибыли с владельца. При этом налог за сдачу квартиры в аренду в 2015 году действует и для физлиц, и для организаций – собственников жилья.

Для физлиц-собственников предусмотрена стандартная ставка налога на доход:

  • 13%, если владелец выступает резидентом страны;
  • 30%, когда собственник – нерезидент.

В отношении организаций, которые сдают принадлежащие им квартиры в аренду, предусмотрены различные ставки в зависимости от применяемой в работе системы отчисления налогов:

  • ОСН – полученная арендная плата (доход юрлица) увеличивает базу по налогу на прибыль организации;
  • УСН – арендные поступления являются доходом, а далее он учитывается в зависимости от применяемой в работе схемы – «доходы» или «доходы за минусом расходов», то есть 6 или 15%.

Конкретно процедуры налогообложения арендных взаимоотношений в НК не прописано, а поэтому в данном случае ФНС руководствуется общим принципом взимания налогов с дохода граждан. Сдача квартиры как раз и выступает дополнительным доходом, который получает физлицо. При этом существуют законодательные принципы сдачи внаем своего жилья:

  • Обязательно составление договора аренды квартиры между владельцем недвижимости (организацией или физлицом) и нанимателем и последующая уплата налога.
  • По окончании года полученный доход собственник обязан самостоятельно задекларировать.
  • Размер прибыли, которая в дальнейшем будет служить базой для исчисления сбора, будет служить договор и платежные документы: чеки, квитанции, расписки.

Сдача жилья классифицируется российским законодательством как коммерческая деятельность. При этом собственник не должен оформлять ИП специально для таких сделок. И ИП, и физлицо будут уплачивать налоги в общем порядке. Только для предпринимателя эта прибыль будет учитываться в общем доходе в зависимости от выбранной системы отчисления сборов, а для физлиц – по ставке 13%.

Уплата

«А если я сдала квартиру в аренду, как же мне правильно платить налоги?» После устного соглашения предоставить в аренду квартиру, стороны сделки заключают договор. Он составляется обязательно в письменной форме. Регистрации данный документ требует только в том случае, когда срок его действия составляет 12 месяцев и более.

Срок также имеет предельный размер:

  • 5 лет для договора с владельцем-юрлицом;
  • 12 месяцев – для владельцев-физлиц.

Чтобы избежать перезаключения договоров, в самом документе возможно указание на автоматическую пролонгацию по истечении срока действия основного документа. Регистрация документа осуществляется в районной администрации, после чего обязательно посетить местную ФНС.

Потребуется следующий перечень документов:

  • паспорта сторон;
  • ИНН;
  • свидетельство права собственности на сдаваемую квартиру;
  • договор.

Уплата налога разнится в зависимости от того, является ли арендодатель ИП или нет:

  • Физлицо-арендодатель, не являющееся предпринимателем, уплачивает во всей прибыли, которая получена по данной сделке, 13%. Доход обязательно необходимо задекларировать (3-НДФЛ). Расчет суммы налога очень прост: всю полученную арендную плату за прошедший год необходимо умножить на 13%. Если арендный договор действовал неполный календарный год, сумму необходимо умножить на количество месяцев действия договора. Данный метод уплаты налога действует в том случае, если обеими сторонами сделки выступают физлица. Если же физлицо предоставляет квартиру в аренду организации, то она становится налоговым агентом и сама удерживает налог от прибыли владельца жилья.
  • ИП на «упрощенке» – расчет налога таков: стоимость найма необходимо умножить на 12 (количество месяцев в году) и умножить на 6% (установленная ставка для данной схемы налогообложения). С 2015 года также необходимо суммировать полученный размер налога с 1% от прибыли выше 300 тысяч рублей. Если ИП работает по патенту, расчет налога будет следующим: стоимость патента суммируется с 50% от общей суммы обязательных взносов за год. Стоимость же патента исчисляется в зависимости от объема предполагаемого дохода от сдачи квартиры в аренду. Этот потенциальный доход разнится по регионам. Например, для Москвы стоимость патента для сдачи квартиры в аренду превышает 1 миллион рублей, а с этой суммы и будет исчисляться налог.

Оптимизация налогообложения арендной прибыли

Не составлять договор аренды квартиры, чтобы вовсе не платить налог, опасное занятие, поскольку любая проверка налоговой структурой или просто случайное выявление в вашем жилье квартирантов могут привести к тому, что собственника заставят заплатить большой штраф.

Поэтому арендные отношения стоит все-таки задокументировать:

  • Заключая договор на срок меньший года, собственник избавляет себя от необходимости регистрации данного документа и лишней бумажной волокиты. Кроме того, такой способ дает законную возможность платить налог со сдачи квартиры в аренду за меньшее количество месяцев сдачи квартиры внаем.
  • Занижение арендной платы. Этот способ, конечно, действенный в плане снижения конечного размера налога, но рассчитан только на добросовестного арендатора – родственника, знакомого.
  • Вообще, чтобы доказать факт сдачи собственником жилья в аренду, сотрудникам ФНС потребуется не только договор, но и подтверждающие получение денег документы: квитанции, платежки, чеки. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов может быть только, если жилье сдается внаем близкому родственнику, который будет исправно платить.

Чтобы избежать штрафов за неуплату налогов за аренду квартир, договор стоит заключить по всем правилам и платить с данной деятельности налоги. Только так можно уберечь себя от недобросовестных арендаторов, сохранить в целости свое имущество и в случае необходимости отстоять свои права в суде.

Сдать квартиру и не платить налоги?

Столичный рынок аренды стабильно растёт, но более прозрачным год от года не становится. По оценкам экспертов, налоги с аренды платят не более 5% от всех арендодателей. Если вы не планируете присоединяться к их числу — эта статья для вас. Мы в любом случае не пропагандируем неуплату налогов и не рекомендуем шутить с государством.

Читать еще:  Жена против расторжения брака — муж подает на развод

Любые сделки, которые заключаются на территории России должны проходить строго в соответствии с законом. А если в результате сделки один из участников соглашения получил доход — он должен поделиться им с государством, то есть, заплатить налог. Если мы говорим о сдаче жилья в аренду, то делать это можно как физическое лицо и платить 13% ежегодно в казну. Второй вариант — стать индивидуальным предпринимателем и отдавать 6% при упрощенной налоговой системе. Третий вариант — купить патент, стоимость которого зависит от типа и размера жилой площади. И четвертый вариант, который появился лишь в начале 2019-ого года — стать самозанятым и платить, так называемый, «налог на профессиональную деятельность» в размере 4% или 6% (меньше, если арендатор — физическое лицо, больше — если он ИП или юридическое лицо). Так или иначе, платить налоги от сдачи квартиры в аренду — должны все. Другое дело, что платить эти налоги никто не хочет.

Не выходить из тени

Вопреки обилию лайфхаков, как обойти единые для всех правила «по закону», сдавать жильё и не платить налоги можно только в одном случае — делать это нелегально. Но выбор этого варианта крайне опасен для арендодателя: если вам попадется квартирант, который устроит пожар в вашей квартире, вы не сможете возместить убытки через суд. Еще один риск связан с появлением в вашей жизни представителей налоговой. Они могут узнать о вашей деятельности через жалобы соседей или если квартиранты решат вам «насолить». Конечно, доказать, что вы действительно сдаёте квартиру и получаете от этого доход — будет непросто. Можно сказать, почти невозможно. Этим арендодатели и пользуются на свой страх и риск. Так сказать, не офишируют свою деятельность, берут плату за аренду только наличными, без расписок и живут себе припеваючи, но до первой жалобы соседей.

Правда ли, что собственник жилья не должен платить налоги, если договор аренды заключен меньше, чем на 12 месяцев?

Большинство договоров аренды на московском рынке недвижимости заключаются не на год, и не на два, а ровно на 11 месяцев. Почему? Дело в том, что если соглашение вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать. То есть, если человек не хочет платить налоги, то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он вообще сдает квартиру. Регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Что грозит, если поймали?

Уклонение от налогов преследуют сразу с трёх сторон. Согласно Налоговому кодексу — «игра в прятки» с госорганом грозит штрафом в размере 20% от суммы, не поступившей в казну в качестве оплаты. В Уголовном кодексе сказано: незаконная предпринимательская деятельность с прибылью более полутора миллионов рублей в год, наказывается штрафом до 300000 рублей и исправительными работами или арестом сроком до полугода. Ну а уклонение от уплаты налогов физлица повлечет за собой штраф до 300000 рублей или арест сроком до одного года. Звучит, внушительно, но стоит добавить, что лишение свободы злостному неплательщику грозит только в том случае, если он будет не в состоянии отдать государству сумму штрафа. Кроме того, как мы уже говорили, доказать факт аренды жилья крайне сложно.

Обобщим все рекомендации. Если вы хотите зарабатывать на аренде жилья и не платить налоги, следуйте трём рекомендациям:

  • заключайте договор аренды в любом случае
  • заключайте договор на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации
  • не офишируйте свою деятельность и приучите квартирантов вести себя тихо

Столичный рынок арендной недвижимости оценивается экспертами в 200-800 тысяч объектов. Однако за 9 месяцев прошлого года госорганам удалось «вычислить» лишь около 6 тысяч фактов недекларируемой сдачи жилья в найм.

Почему иностранцам за 100 тысяч сдавать квартиру, не все же такие богатые

Название «Сдать квартиру и не платить налоги». В тексте ни слова про то как «не платить налоги». В итоге вывод статья ангажированная и доверять ей нельзя.
Налоги не платят примерно 95 % наймодателей. Для этого надо сделать всего две вещи
1) Оформлять договор на 11 месяцев, чтобы его не надо было регистрировать. Если наниматели порядочные, то можно
2) Получать деньги только налом и не давать никаких расписок.

Даже если кто-то настучит участковому или предоставит договор в налоговую, то без подтверждения факта получения денег это ничего не значит. Вы всегда можете сказать, что непорядочные наниматели подписали договор и не заплатили ни копейки.
Самое главное помните Вы — добропорядочный гражданин, которого оговорили недобрые соседи или непорядочные наниматели.

Уважаемый Александр! Даю несколько практических, правда хлопотных, советов по Вашему вопросу.
• Способ №1. Арендаторам настоятельно рекомендуется не открывать двери незнакомым людям. Если хозяина квартиры нет, и никто не знает когда он придет, то, с точки зрения закона, предъявить какие-либо претензии некому. А для того, чтобы объявить официальный розыск при помощи полиции, необходимо открытое уголовное дело.
• Способ №2. Предположим, что факт проживания гражданина, который не является хозяином этой квартиры, установлен. Но даже это еще не является фактом того, что недвижимость сдана в аренду. Проживать в квартире может кто угодно: дальний родственник, друг детства, одноклассник, сотрудник и так далее. Главное тут то, что никто никому никаких денег не платит, а просто временно проживет в квартире и приглядывает за ней. Уловка эта довольно очевидна, но вот доказать обратное никто не сможет, если Вы будете соблюдать элементарную осторожность, и факт передачи денег за аренду не будет зафиксирован. С юридической точки зрения появится доход только тогда, когда есть неоспоримые доказательства такового: договор аренды, расписки получения денежных средств, свидетельства очевидцев и так далее.
• Способ №3. Если налоговые органы все-таки получили подписанный арендатором договор, то можно прибегнуть к следующей уловке. Нужно сообщить, что арендатор оказался недобросовестным и не платит аренду. А выгонять его на улицу не собираетесь, пусть живет там. Подобные отговорки откровенно «шиты белыми нитками», но доказать обратное предельно трудно, так как договор аренды это лишь соглашение о намерениях, но не факт получения дохода. А нет дохода – нет налогов.
• Способ №4. Согласно Налоговому кодексу, гражданин обязан предоставить декларацию о доходах за прошлый год до конца апреля текущего. Практически это можно использовать следующим образом: если факт аренды квартиры не был зафиксирован в течение прошлого года, то все договора и расписки можно уничтожать. Арендодатель и съемщик заново заключают новый договор по текущей дате. По факту получается так, что доходов с аренды недвижимости за предыдущий год нет, и платить налоги не с чего.
• Способ №5. Всем известна средняя цена аренды типовой жилой недвижимости (в зависимости от региона). Например, в Москве однокомнатная квартира обойдется арендатору от 25тысяч рублей в месяц, двухкомнатная – от 40 тысяч. Но дело в том, что это неофициальная информация, которая нигде не прописывается: ни в какой-либо служебной инструкции или законе. Следовательно, арендодатель может указать в декларации любую другую сумму, намного меньшую реальной, и платить налог в несколько раз меньше. Доказать преступный умысел практически невозможно!

Почитать ещё

Как сдать квартиру в аренду, если я нерезидент?

Сдавать в аренду квартиру, находящуюся в собственности, для гражданина России не составляет никакого труда. Достаточно, заключить грамотный договор и платить налоги. Но вот что делать тем, у кого нет российского паспорта, но есть недвижимость в нашей стране и желание сдавать ее квартирантам? Что делать арендодателю-нерезиденту?

Снять квартиру в Москве через социальные сети безопасно?

Большинство потенциальных арендаторов заинтересовано в том, чтобы снять квартиру в Москве без посредников. Найти жилье на таких условиях непросто и в поисках — все средства хороши. Многие доверяют соцсетям и ищут квартиру через базы и специальные группы. Однако, так ли это безопасно?

Снять квартиру в Москве на Новый год

До Нового года осталось всего ничего, а значит время задуматься о месте на карте, где будем его встречать. Поскольку, выбор в этом году небольшой — имеет место присмотреться внимательнее к городам России. Тем более, что ставки на новогоднюю аренду квартир в некоторых из них не только не поднялись, а наоборот упали. Так где снять квартиру на Новый год: в Москве, Санкт-Петербурге, рвануть по Золотому кольцу или поехать на море?

Как снять квартиру в Москве без посредников?

Те, кто хоть раз задумывался о переезде в Москву, слышали, что снять квартиру в столице — это дорого. В общем и целом — так и есть. Потенциальные арендаторы лелеют в себе надежду арендовать жилье без посредников, без риелторов, комиссионных — и, таким образом, сэкономить на квартирном вопросе. С каждым годом снять квартиру в Москве от собственника становится все сложнее. Но все-таки — это реально, если знать, где искать.

Сдам квартиру в Москве. Переводим объявления с риэлторского на русский

Появление сайтов по поиску арендной недвижимости с одной стороны значительно упростило потенциальным арендаторам жизнь, с другой стороны — усложнило. Далеко не все объявления по типу «Сдам квартиру в Москве», являются подлинными. Одни — размещены мошенниками, другие — написаны не просто риэлторами, сказочниками. Сегодня мы расскажем, как отделять зерна от плевел и с лёгкостью переводить тексты объявлений с «риэлторского» на русский.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector