Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

В целях повышения доходной части бюджета города Воронежа, приведения ставок арендной платы в соответствие с уровнем цен, складывающимся на рынке недвижимости,

Воронежская городская Дума

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Установить базовую годовую ставку арендной платы в размере 384 рублей за 1 квадратный метр основной площади и пеню за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

2. Установить минимальную годовую ставку арендной платы в размере 64 рубля за 1 квадратный метр основной площади наземных нежилых помещений и 43 рубля — подвальных. Минимальная годовая ставка арендной платы применяется в случаях, когда размер определенной согласно установленной методике годовой ставки арендной платы будет ниже установленных значений минимальной годовой ставки арендной платы.

3. Утвердить Методику определения годовой арендной платы за нежилые помещения и основные средства (кроме объектов недвижимости), находящиеся в собственности города Воронежа, согласно приложению

4. Департаменту муниципальной собственности (Пушкарский С.Г.) в срок до 01.04.2003 г. привести условия ранее заключенных договоров аренды в соответствие с настоящим постановлением.

5. Считать утратившими силу постановления Воронежской городской Думы от 14.08.01 N 101-I «Об арендной плате и о цене выкупаемых арендуемых помещений» и от 26.12.01 N 171-I «О внесении изменений и дополнений в постановление Воронежской городской Думы от 14.08.01 г. № 101-I «Об арендной плате и о цене выкупаемых арендуемых помещений»

6. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы г. Воронежа Трухачева Б.Ф. и заместителя председателя Воронежской городской Думы Зенищева Л.В.

7. Настоящее постановление вступает в силу с момента его официального опубликования в средствах массовой информации.

Председатель Воронежской городской Думы С.М.Колиух

Приложение к постановлению
Воронежской городской Думы
от 20.02.03г. № 22-I

МЕТОДИКА определения годовой арендной платы за нежилые помещения и основные средства (кроме объектов недвижимости), находящиеся в собственности города Воронежа

1. Расчет арендной платы за нежилые помещения в случаях, когда арендодателем выступает администрация города Воронежа

1.1. Арендная плата за нежилые помещения определяется по формуле: Ап= Гс * Sосн, где Ап — арендная плата за нежилые помещения в год; Гс — годовая ставка арендной платы; Sосн — основная площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения.

1.2. Годовая ставка арендной платы за нежилые помещения (в рублях за 1 кв.м основной площади в год).

1.2.1. Определяется по формуле: Гс = Гб * Ки * Кк * Кт * Кз * Кп * Коп, где Гс — годовая ставка арендной платы; Гб — базовая годовая ставка арендной платы за 1 кв.м основной площади помещения. Ежегодно устанавливается городской Думой на 1 января и в течение года остается неизменной; Ки — коэффициент износа помещения (по данным БТИ): Ки = ( 100-% износа):100, в случаях, когда процент износа составляет более 80 %, Ки = 0.2; Кк — коэффициент качества строительных материалов капитальных стен арендуемого помещения (кирпичные — 1.2, ж/бетонные — 1.0, шлакоблочные — 0.9 , деревянно-кирпичные — 0.8, металлические — 0.7, деревянные — 0.6); Кт — коэффициент типа здания: Кт = 0.5 — для производственных (т.е. здания, в которых выполняются различные производственные процессы, связанные с добычей сырья, его обработкой, производством продукции, или помещения, предназначенные согласно техническому паспорту БТИ для выполнения перечисленных функций);

Кт = 0.6 — для складских и прочих (т.е. отдельные вспомогательные строения, имеющие хозяйственное назначение (сараи,павильоны и т.п.) согласно техническому паспорту БТИ);

Кт = 1.0 — для административных (т.е. нежилых зданий, помещений в них и нежилых помещений в жилых домах, которые служат для размещения в них учреждений и предприятий различных форм собственности);

Кз — коэффициент территориальной зоны (1-я — 1.8, 2-я -1.5, 3-я — 1.3, 4-я — 1.0, 5-я — 0.9, 6-я — 0.8, 7-я — 0.7, 8-я — 0.6). Описание зон разрабатывается департаментом муниципальной собственности и утверждается городской Думой;

Кп — коэффициент качества нежилого помещения определяется по формуле:

Кп = (Кп1 + Кп2 + Кп3 + Кп4) * Кп5, где

Кп1 — расположение помещения:

Кп1= 1.2 (для отдельно стоящего здания на 1 этаже);

Кп1= 1.0 (для отдельно стоящего здания на 2 этаже);

Кп1= 0.9 (для отдельно стоящего здания на 3 этаже);

Кп1= 0.85 (для отдельно стоящего здания на 4 этаже и выше при наличии лифта);

Кп1 = 0.8 ( для отдельно стоящего здания на 4 этаже и выше при отсутствии лифта);

Кп1 = 1.1 ( для встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений на 1 этаже и выше);

Кп1 = 0.7 ( для чердаков, мансард и т.п.);

— Кп1 = 0.75 (для помещений типа «павильон», расположенных на вспомогательных площадях здания (фойе, вестибюль, лестничные клетки);

Кп1 = 0.6 ( для полуподвальных помещений и цоколя);

Кп1 = 0.4 ( для подвальных помещений);

Кп2 — степень технического обустройства помещения;

Кп2 = 0.3 (при наличии водопровода, канализации, отопления, электричества, отсутствие одного или двух из этих элементов уменьшает коэффициент на 0.05 или на 0.1); Кп2 не может быть ниже 0.2.

Кп3 — средняя по помещению высота потолков:

Кп3 = 0.07 (свыше 3.0 м);

Кп3 = 0.05 (от 2.6 м до 3.0 м);

Кп3 = 0.03 (менее 2.6 м);

Кп4 — удобство коммерческого использования:

Кп4 = 0.3 (выход на центральные магистрали города: проспекты Ленинский, Московский, Патриотов, Революции, улицы: Ворошилова, Владимира Невского, Героев Сибиряков, Героев Стратосферы, Домостроителей, Олеко Дундича, Жукова, Кирова, Кольцовская, Комиссаржевской, Космонавтов, Краснознаменная, Куколкина, Куцыгина, Ленина, Лизюкова, Карла Маркса, Маршака, Мира, Никитинская, Новосибирская, Орджоникидзе, Остужева, Пешестрелецкая, Платонова, Плехановская, Пушкинская, Степана Разина, Среднемосковская, Студенческая, Феоктистова, Хользунова, Циолковского, Чайковского, Фридриха Энгельса, Южно-Моравская, 20-летия Октября, 9 Января; площади Заставы, Ленина, Черняховского);

Кп4 = 0.2 (выход на центральные магистрали города, указанные выше, если встроенно-пристроенные помещения находятся в домах, расположенных относительно остальных домов улицы, во дворе);

Кп4 = 0.1 (выход на прочие улицы);

Кп5 — местоположение арендуемого помещения:

Кп5 = 1.0 (когда вход в арендуемое помещение с улицы);

Кп5 = 0.9 (когда вход в арендуемое помещение только со двора);

Коп — коэффициент использования мест общего пользования, определяется по формуле: 1 + Sоп/Sос, где

Sоп — площадь мест общего пользования по помещению (зданию);

Sос — основная площадь по помещению (зданию).

1.2.2. К годовой ставке арендной платы, рассчитанной в соответствии с п.1, применяется поправочный коэффициент, равный: 5.0 — при аренде помещений и имущества на территории рынков; 3.5 — при аренде помещений под банки; страховые и финансовые компании;

2.1 — при аренде помещений под: пункты обмена валют, биржевую деятельность, игорный бизнес, офисы ( помещения для представительской и посреднической деятельности) коммерческих организаций, адвокатские конторы, деятельность, связанную с туризмом и операциями с недвижимостью, оптовую торговлю;

1.3 — при аренде помещений под торговлю готовыми лекарственными препаратами;

1.4 — при аренде помещений предприятиями связи, телевидения, радио;

0.8 — при аренде помещений предприятиями, осуществляющими торговое обслуживание продуктами питания ветеранов ВОВ;

0.25 — при аренде помещений для осуществления деятельности по проведению занятий по физической культуре и спорту (коды деятельности, согласно общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции и услуг, 9241310-9241328, 9241331-9241420), негосударственными образовательными учреждениями дошкольного, школьного образования, имеющими государственную аккредитацию; организациями, осуществляющими питание учащихся муниципальных общеобразовательных учреждений г. Воронежа на основании договоров, заключенных с указанными учреждениями;

0.1 — при аренде помещений муниципальными учреждениями здравоохранения.

Администрацией города поправочный коэффициент 5.0 применяется только при расчете арендной платы за аренду имущества и помещений как единого имущественного комплекса рынка.

Муниципальными рынками поправочный коэффициент 5.0 применяется при расчете арендной платы за предоставляемые ими в аренду нежилые помещения и имущество, находящиеся в их хозяйственном ведении.

1.2.3. Всем остальным категориям арендаторов предоставление льгот по арендной плате, отсрочек по ее уплате, освобождение и предоставление отсрочек по уплате целевого взноса осуществляется только на основании решений городской Думы.

II. Расчет арендной платы за нежилые помещения в случаях, когда арендодателем выступает муниципальное учреждение (предприятие)

2.1. Арендная плата за нежилые помещения определяется по формуле:

Ап = Гс*Sосн+Ао+Эр+Ку, где

Ап — арендная плата за нежилые помещения в год;

Гс — годовая ставка арендной платы. Рассчитывается в соответствии с п.1.2 настоящей Методики;

Sосн — основная площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения;

Ао — амортизационные отчисления;

Эр — эксплуатационные расходы;

Ку — коммунальные услуги.

III. Годовая арендная плата за основные средства (кроме объектов недвижимости).

Арендная плата за основные средства (кроме объектов недвижимости) определяется в размере 24 % от первоначальной балансовой стоимости с учетом всех переоценок, установленных Правительством РФ.

Изменение арендной платы за основные средства может производиться в связи со списанием в установленном порядке арендуемых основных средств.

Первый заместитель председателя Воронежской городской Думы В.А.Витиник

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Читать еще:  Как установить посмертное отцовство и получить алименты после смерти отца

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

  • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
  • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
  • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
  • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
  • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Читать еще:  Потеря трудовой книжки работодателем что делать

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Расчет арендной платы за нежилое помещение

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в договоре аренды нежилого помещения есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

  • Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
  • Возможность находить других граждан для субаренды помещения с согласия арендодателя. Это одно из отличий от безвозмездной аренды нежилого помещения;
  • Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

  • Расположения помещения;
  • Технического состояния;
  • Степени изношенности;
  • Материалов, которые использовались при строительстве;
  • Назначения здания;
  • Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

  • Название документа и его номер;
  • Место и дата составления договора;
  • Персональные данные каждой стороны;
  • Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
  • Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
  • Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
  • Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
  • Цена аренды.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное — правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Аренда нежилого помещения – особенности составления договора

Форма договора субаренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Скачать образец типового договора субаренды нежилого помещения

Типовой договор аренды нежилого помещения – бланк и образец для скачивания

Как взять муниципальное помещение в аренду?

От чего зависит стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения? Использование сравнительного метода для определения цены

Взгляд на рынок аренды помещений для коммерческих целей в Москве наглядно демонстрирует, что цена 1 кв. м. помещения может сильно разниться в зависимости от ряда параметров.

Нередко офисы, схожие по ряду показателей, существенно отличаются в стоимости.

У большого числа арендаторов есть лишь предположения о том, что входит в цену, которую они платят за пользование объектом.

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости требует детального анализа с использование современных методов оценки стоимости аренды для указания минимальной цены за 1 м2.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (804) 333-20-57 . Это быстро и бесплатно !

Какими критериями определяется стоимость аренды нежилого помещения?

Специфика и сроки оплаты арендной стоимости участники сделки указывают в специальном договоре.

В случае, если параметры арендного соглашения не определены, применяются данные, используемые при пользовании имуществом со схожими характеристиками (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата
Пункт 1

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Читать еще:  Оспаривание в суде начальной стоимости залогового имущества

Статья 614. Арендная плата
Пункт 3

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры.

Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.

Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью. От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

Методика оценки коммерческого найма офиса

При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

  1. метод затрат;
  2. сравнительный метод;
  3. метод капитализации прибыли.

Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта.

На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Для уменьшения разброса полученных результатов проводится анализ нескольких предметов аренды.

В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды. Среди них наличие охраны, степень доступности, качество материалов отделки, срок ввода в эксплуатацию и другие.

Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

Использование такого метода даст наиболее адекватную оценку стоимости аренды помещения, но и стоимость подобных работ значительно выше, нежели у других методов.

Стоит отметить, что использование выбор метода расчета арендной платы имеет непосредственное влияние на конечный результат. Этим можно объяснить существенную разницу между двумя, казалось бы, идентичными объектами со схожими параметрами.

Для получения максимально реалистичной оценки рекомендуется использование нескольких методов.

Определение стоимости аренды согласно сравнительному способу

Найти готовую систему оценки привлекательности офисных помещений довольно трудно из-за специфики объекта.

В основе данного способа расчета лежит метод сравнительных оценок.

Основную идею метода можно представить в виде этапов:

  1. сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
  2. Составление системы оценок.
  3. Нахождение цены нового объекта.

Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе.

Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания. Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п.

Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта. Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

При рассмотрении объекта со всех сторон и сравнение его особенностей с похожими офисными помещениями даст вам представление об уровне цен.

От чего будет зависеть конечная цена коммерческого найма помещения?

По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных платежей.

Конечная стоимость аренды может иметь в себе цену коммунальных услуг. Этот метод расчета удобен при ведении бухгалтерии, но не лишен и минусов.

Собственник помещения выставляет съемщику счет-фактуру на общую стоимость арендной платы, включая НДС.

Чаще всего коммунальные платежи учитываются отдельно от основной суммы. В этом случае мнения экспертов разделились. Камнем преткновения становится вычет НДС По мнению одних, арендодатель учитывает НДС на полученные им услуги, а НДС на потребленные съемщиком услуги, он включает в общую сумму.

Следовательно, владелец озвучивает арендодателю стоимость коммунальных платежей вместе с НДС. По мнению других, собственник помещения принимает к вычету всю сумму НДС, указанную поставщиками коммунальных услуг, а в счете на плату НДС не указывается.

Альтернативным способом является расчет платы без включения стоимости коммунальных услуги. Этот способ является малоиспользуемым и самым простым. Арендатор своими силами выбирает поставщиков услуг (если есть такая возможность) и заключает с ними контракты.

Документы выписываются уже на него, значит и он имеет право принять НДС к вычету. От собственника необходимо лишь согласие.

Сами денежные средства могут быть получены как наличным, так и безналичным путем. Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения.

Итоги

Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.

Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход.

При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.

При аренде малых площадей собственники редко выходят за пределы сравнительного анализа цен конкурентов, чем могут значительно уменьшить доходность объекта недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (804) 333-20-57 (бесплатный звонок по всей России)

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

от 26 декабря 2008 г. N 21

ОБ УСТАНОВЛЕНИИ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ

ПЕРЕДАЧЕ В ПОЛЬЗОВАНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

1. Определение размера арендной платы при передаче

в пользование объектов недвижимости

1.1. Исходной величиной для определения арендной платы за 1 кв. м площади муниципального недвижимого имущества (здания, помещения) в год принимается базовая ставка в размере 200 руб.

1.2. Размер арендной платы в год за конкретное муниципальное недвижимое имущество определяется путем умножения базовой ставки на соответствующие коэффициенты, а также на количество квадратных метров арендуемой площади.

1.2.1. В зависимости от месторасположения в городе объекта недвижимости при расчете арендной платы применяется коэффициент престижности от 1 до 10 (приложение 1);

1.2.2. Для отдельно стоящих зданий, при наличии в них не более 3-х арендаторов, устанавливается коэффициент, равный 1,25;

1.2.3. Для подвальных помещений, пожарных лестниц, находящихся внутри здания и не используемых постоянно, а также для балконов, лоджий устанавливается понижающий коэффициент, равный 0,5;

1.2.4. В зависимости от цели использования арендуемого недвижимого имущества при расчете арендной платы применяется коэффициент, зависящий от вида деятельности арендатора, в размере от 0,7 до 1,6 (приложение 2);

1.2.5. В расчете арендной платы по конкретному договору аренды применяется коэффициент инфляции, который ежегодно утверждается постановлением главы города на основании данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю.

1.3. Размер арендной платы при передаче помещения в почасовое нерегулярное пользование без передачи его в фактическое владение определяется пропорционально времени использования здания, помещения, исходя из 100-процентной арендной платы за месяц при 40-часовой рабочей неделе.

1.4. Размер арендной платы в отношении объектов инженерной инфраструктуры и иных объектов недвижимости, не относящихся к нежилым зданиям (помещениям), устанавливается исходя из рыночной стоимости аренды, определенной на основании отчета об оценке независимого оценщика.

2. Определение размера арендной платы при передаче

в пользование движимого имущества

При передаче в арендное пользование движимого имущества арендная плата устанавливается исходя из рыночной стоимости аренды, определенной на основании отчета об оценке независимого оценщика.

3. Особенности определения размера арендной платы

3.1. Размер арендной платы в отношении объектов муниципальной собственности, переданных комитету по учету имущества муниципальной казны города Барнаула (далее — Комитет) для осуществления функций бухгалтерского учета, рассчитывается в соответствии с главами 1, 2 настоящего Временного положения и должен включать в себя оплату обязательных платежей Комитета (налог на имущество, дорожный налог и т.д.).

3.2. Размер арендной платы в отношении объектов муниципальной собственности, закрепленных за муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения, устанавливается по соглашению сторон, но он не может быть менее величины арендной платы, рассчитанной в соответствии с главами 1, 2 настоящего Временного положения.

3.3. Размер арендной платы в отношении объектов муниципальной собственности, переданных муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, устанавливается по соглашению сторон, но он не может быть менее величины арендной платы, рассчитанной в соответствии с главами 1, 2 настоящего Временного положения.

к Временному положению

об установлении размера арендной

платы при передаче в пользование

КОЭФФИЦИЕНТА ПРЕСТИЖНОСТИ, ПРИМЕНЯЕМОГО ПРИ

РАСЧЕТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector