Как продать квартиру под нежилое помещение

Поможем продать коммерческую недвижимость

Каждая компания нуждается в офисном помещении, но не все считают, что снимать офис — разумное решение. Многие понимают, что собственная коммерческая недвижимость — это долгосрочное вложение денежных средств. Поэтому заниматься продажей нежилых помещений — очень выгодное занятие. Но как быстро найти покупателя, который предложит лучшую цену? Ответ прост: нужно воспользоваться услугами специалистов. Эксперты, работающие в Компании , гарантированно помогут вам в кратчайшие сроки реализовать любой объект коммерческой недвижимости будь то офисное или складское, торговое или производственное помещение, а также участок под застройку.

Мы проведем для вас бесплатную консультацию, оценим ваше помещение, найдем покупателя и организуем для него презентацию объекта. Мы возьмем на себя все оформление сделки: соберем и подготовим необходимые документы, зарегистрируем сделку в соответствии с законодательством РФ.

• бесплатная консультация специалиста;
• подбор офисных, складских, торговых, производственных объектов и участков под застройку;
• оценка нежилого помещения;
• проверка юридической чистоты объектов;
• составление необходимой документации и сопровождение сделки.

Соглашение об использовании cookie-файлов

1. Общие сведения

На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании. Сookie-файлы — это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем. Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта. Использование cookie-файлов — стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов. Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований и предоставления услуг Партнерами Компании.

2. Цели использования cookie-файлов

Целями использования cookie-файлов на Сайте Компании являются:

• повышение удобства использования Сайта (оптимизация структуры и содержимого Сайта Компании);
• персонализация взаимодействия (таргетированная реклама объявлений);
• оптимизация сервисов, услуг на сайте Компании в соответствии с интересами и потребностями пользователей;
• идентификация пользователей;
• оценка эффективности рекламных кампаний.

Для достижения указанных целей, собираемые данные могут передаваться Партнерам Компании, которые оказывают помощь Компании в предоставлении услуг. К категориям таких получателей относятся: веб-аналитика, обработка данных, реклама, информационные и рекламные рассылки и другие услуги.

3. Прекращение использования cookie-файлов

На Сайте Компании используются cookie-файлы двух разных типов:

• сеансовые cookie-файлы. Это временные файлы cookie, которые хранятся на устройстве пользователя до того момента, когда пользователь покидает Сайт Компании;
• постоянные cookie-файлы. Эти cookie-файлы остаются на устройстве пользователя на длительный срок или вплоть до момента их ручного удаления.

Прекращение использования cookie-файлов на Сайте Компании возможно путем:

• отключения использования cookie-файлов в настройках веб-браузера;
• отказа от использования Сайта Компании.

Отключение используемых Сайтами Компании cookie-файлов может привести к снижению удобства использования Сайта. Большинство браузеров позволяют просматривать, удалять и блокировать cookie-файлы c веб-сайтов. Информация по управлению cookie-файлами может быть найдена в документации на используемый браузер.

Нежилые помещения (8)

Спасибо, ваша заявка отправлена.

В ближайшее время с вами свяжется наш специалист.
Желаем успехов в осуществлении ваших планов!

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: решаем проблему

Человеку свойственно улучшать среду своего обитания, поэтому перепланировка квартир – явление повсеместное. Внесенные изменения не всегда отражаются в технических документах. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как это сделать правильно?

Неузаконенная перепланировка с точки зрения продавца: неприятные последствия

Внесение изменений в перепланировку квартиры обычно вызвано желанием повысить эффективность использования жилого пространства. Собственники переносят проемы, объединяют и дробят комнаты, прорубают новые окна и расширяют жилую площадь за счет лоджий и балконов.

Некоторые хозяева не считают необходимым тратиться на узаконивание внесенных изменений. Решив продать такую квартиру, они сталкиваются с проблемами – неузаконенная планировка отпугивает покупателей и снижает рентабельность недвижимости.

По оценкам риелторов неузаконенная перепланировка уменьшает стоимость квартиры, в среднем, на 5 % от среднерыночной цены.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Даже если человек согласен приобрести жилье, в котором произведены незаконные изменения, он не всегда это может сделать.

Все покупатели недвижимости делятся на две категории.

• Приобретающие квартиру за наличный расчет.
• Пользователи ипотечных кредитов.

Покупателям из первой категории, теоретически, можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Они совершают сделку под свою ответственность. Как показывает практика, такие покупатели будут настаивать на снижении цены из-за необходимости в будущем решать вопрос с узакониванием.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой труднее, а ликвидность такой недвижимости ниже рыночной, примерно, на 5 %.

Пользователи ипотечных кредитов не могут купить квартиру с неузаконенными переделками. В процессе одобрения кредита на жилье банк требует предоставить оценку квартиры. В технических документах обязательно отражены все произведенные перепланировки. Если они не узаконены, то банк просто откажет в предоставлении ипотеки, и сделка не состоится.

Количество потенциальных покупателей квартиры с неузаконенной перепланировкой снижается, так как пользователям программ ипотечного кредитования банк не одобрит приобретение такого жилья. Поэтому их придется исключать из числа претендентов на покупку.

Неузаконенная перепланировка с точки зрения покупателя: вопросы и ответы

Специалисты агентства «Город» подготовили ответы на самые распространенные вопросы потенциальных покупателей.

• Как определить наличие в квартире перепланировки?

Ответ. Для этого необходимо потребовать технический паспорт, выданный БТИ, и пройтись с ним по квартире, сверяя данные плана и реальную картину.

Изучая технический паспорт, ориентируйтесь на черные линии, которыми отмечаются узаконенные контуры и схемы помещений. Красными линиями отмечены неузаконенные переделки, уже обнаруженные органами технической инспекции.

Неузаконенные изменения в планировке квартиры отмечаются красными линиями, черными линиями в техпаспорте отмечены согласованные контуры и схемы помещения.

• В чем опасность покупки квартиры с неузаконенными переделками?

Ответ. Основная проблема состоит даже не в том, что придется тратить время и деньги на согласование перепланировки в инстанциях. Настоящие неприятности возникают, если перепланировку невозможно узаконить. На покупателя, который стал собственником такой квартиры, ложится вся ответственность, вплоть до исполнения судебного решения по восстановления квартиры в прежнем виде за свой счет.

Видеосюжет расскажет, чем грозит неузаконенная перепланировка будущим собственникам жилья, отважившимся на покупку.

• Что делать, если факт наличия неузаконенной перепланировки выявился в процессе заключения сделки или после ее завершения?

Ответ. В этом случае закон полностью на стороне покупателя. Он вправе отказаться от сделки по причине скрытого дефекта объекта купли-продажи – неузаконенной перепланировки квартиры. Если покупатель решил отказаться от сделки после заключения договора купли-продажи, аннулировать его можно через суд по той же причине – скрытый дефект объекта сделки.

• Что делать, если вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Произведенные переделки обязательно нуждаются в официальном согласовании, поэтому единственный способ решить проблему – оформить документы на перепланировку в соответствии с законодательством.

Не всякую перепланировку можно узаконить, в таком случае владельца жилья могут обязать восстановить прежний вид помещений за свой счет.

Советы продавцам и покупателям квартир с неузаконенной перепланировкой

Для того, чтобы избежать проблем в результате сделки по купле-продаже квартиры с неузаконенной планировкой, специалисты агентства «Город» советуют:

• Продавцам. Узаконьте перепланировку до продажи. Это повысит стоимость квартиры, как минимум, на 5 % и расширит круг потенциальных покупателей.
• Покупателям. Сверьте данные технического паспорта квартиры с реальной ситуацией перед тем, как оставлять аванс и выходить на сделку. Обнаружив незаконную перепланировку, проконсультируйтесь с нашими специалистами насчет возможности ее узаконения.

Для того, чтобы получить максимальную выгоду от сделки, обращайтесь к специалистам агентства «Город», которые помогут придать перепланировке официальный статус. Наши услуги повышают рентабельность недвижимости для продавца и обеспечивают безопасность сделки для покупателя.

Перевод жилого помещения в нежилое

Основным документом, регламентирующим порядок перевода квартиры в нежилое помещение, является Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Он содержит нормы, посвященные условиям и порядку перевода, указывает властный орган, к компетенции которого отнесено решение данного вопроса, раскрывает права и обязанности заинтересованных лиц.

В силу ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты, в сфере жилищных отношений. Реализуя данное право, муниципальные власти, с учетом специфики поселения, устанавливают свои правила, детализирующие кодекс.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение

Условия, при которых возможен перевод квартиры в нежилое помещение, определены в ст. 22 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Перевод допускается если:

• квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми;
• вход в нее возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, или имеется техническая возможность оборудовать такой вход;
• она не используется в качестве места постоянного проживания граждан;
• право собственности не обременено правами каких-либо лиц (ипотека, аренда и т.д.);
• квартира не отнесена к жилому помещению в наемном доме (ст. 91.16 ЖК РФ).

Как перевести квартиру в нежилое помещение?

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен в ст. 23 ЖК РФ. Соответствующими полномочиями наделены органы местного самоуправления. Перевод осуществляется в заявительном порядке.

Заявление о переводе может быть подано в муниципалитет как непосредственно, так и через многофункциональный центр (МФЦ). Решение по заявлению должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня его подачи.

На основании принятого решения заявителю в течение трех дней должно быть выдано уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Форма уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502.

В случае если для использования квартиры в качестве нежилого помещения необходимо провести какие-то работы (ремонт, реставрация, реконструкция, переустройство, перепланировка), в уведомлении указывается перечень таких работ.

Факт завершения работ удостоверяется актом комиссии, сформированной органом местного самоуправления. Акт приемочной комиссии может являться основанием для внесения изменений в сведения о квартире, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Обязанность по направлению акта в ГКН для учета вновь обретенных характеристик, лежит на органе местного самоуправления.

Учитывая изложенное, разрешительным документом для использования квартиры в целях, не связанных с проживанием, является уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение, а в случае производства необходимых для перевода работ, названное уведомление и акт приемочной комиссии.

Документы для перевода квартиры в нежилое помещение

Перечень документов необходимых для перевода квартиры в нежилое помещение содержится в ст. 23 ЖК РФ и является исчерпывающим.

Для перевода, заявитель (собственник квартиры) представляет в орган местного самоуправления:

• заявление о переводе;
• правоустанавливающие и подтверждающие право собственности документы на квартиру, или их нотариальные копии;
• план квартиры с техническим описанием (технический паспорт);
• поэтажный план дома;
• проект переустройства (перепланировки) квартиры (в случае если переустройство (перепланировка) требуется для использования квартиры в качестве нежилого помещения).

В случае если данные документы не были представлены, орган местного самоуправления самостоятельно запрашивает их в соответствующих инстанциях.

Закон не содержит требований к заявлению о переводе. Следовательно, заявление может быть совершено в произвольной форме. На практике, процедура оказания муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое устанавливается нормативными актами местного законодателя. В том числе утверждаются определенные формы заявлений о переводе, схемы взаимодействия с заинтересованными структурами, временные рамки приема граждан и т.д.

Правоустанавливающим документом на квартиру может быть договор (купля-продажа, дарение, мена, участие в долевом строительстве, приватизация и т.п.), судебный акт и т.п. Документом, подтверждающим владение квартирой на праве собственности, с июля 2016 года является выписка из ЕГРП.

Технический паспорт представляет собой текстово-графический документ, содержащий информацию о принадлежности и инвентаризационной стоимости квартиры, ее техническое описание и экспликацию.

Поэтажный план дома — составная часть технического паспорта дома. Подобно техническому паспорту на квартиру выполняется в виде графических изображений каждого этажа дома с описанием в экспликации.

Определения переустройства и перепланировки даны в ст. 25 ЖК РФ. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перепланировкой же называется изменение конфигурации квартиры. Проект переустройства (перепланировки) квартиры выполняется специализированной организацией по заказу собственника квартиры.

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое

Законом не предусмотрен отказ в переводе квартиры в нежилое помещение по причине несогласия собственников других квартир в доме.

Поскольку, не затрагиваются интересы других собственников и граждан, получение согласия общего собрания собственников, Товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющей организации или отдельных лиц, не требуется.

Частным случаем является присоединение к квартире части общего имущества в результате перепланировки. К примеру, для организации отдельного входа в квартиру будет использоваться земельный участок, на котором расположен дом, т.е. общее имущество. В такой ситуации, согласие всех собственников помещений в доме необходимо (ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

ТСЖ обратилось в арбитражный суд к Администрации муниципального образования с заявлением о признании недействительным решения о переводе квартиры в нежилое помещение. В обоснование заявленных требований было указано, что предпринимателю Иванову в нарушение ст. 23, ст. 26, ст. 36, ст. 40 ЖК РФ было выдано уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение с устройством отдельного входа. Согласие собственников помещений в доме на перепланировку квартиры, при которой будет использоваться земельный участок, отнесенный к общему имуществу, не получено. Решением суда требования ТСЖ были удовлетворены.

Офис в квартире, не переводя ее в нежилое помещение

Основной принцип жилищного права заключается в использовании жилого помещения по назначению, т.е. для проживания. В то же время законом не запрещается использовать квартиру для профессиональной или предпринимательской деятельности (ст. 17 ЖК РФ).

Основные условия осуществления такого рода деятельности следующие:

1. Проживание в квартире на законных основаниях (собственность, наем, аренда и т.д.).
2. Соблюдение прав и законных интересов соседей.

Не нарушая названных условий, гражданин может организовать в квартире офис.

Примеров профессиональной деятельности, организованной в квартире, предостаточно. Сюда следует отнести изобразительное искусство, репетиторство, перевод и набор текстов, создание программ для ЭВМ, ремонт мелкой бытовой техники и т.п.

Исходя из судебной практики можно отметить следующее. В силу п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения единоличного исполнительного органа этого лица. Местонахождение исполнительного органа (директора) юридического лица может не совпадать с местом осуществления деятельности этим юридическим лицом. С учетом этих обстоятельств, Высший Арбитражный Суд РФ признал не противоречащей закону регистрацию юридических лиц в квартире по месту жительства директора.

Закон содержит прямой запрет на размещение в жилом помещении промышленного производства. Однако, возможна ситуация, когда гражданином производятся какие-то товары, без ущерба интересам соседей. Такой вариант производства имеет право на существование и вряд ли требует перевода квартиры в нежилое помещение.

Заключение

Институт перевода жилого помещения в нежилое не нов для российского права и известен еще по Жилищному кодексу РСФСР 1983 года. Уже тогда, в эпоху перестройки, не исключалась возможность организации небольшого бизнеса у себя в квартире.

Сегодня, законодателем определены условия перевода, перечень необходимых документов, сроки и порядок рассмотрения обращения. Следует обратить внимание на возможность оспаривания в суде отказа в переводе, что является своего рода гарантией реализации данного права.