Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе по программе ипотеки

Раздел ипотечной квартиры при разводе – как не остаться без ничего

Согласно статье 256 ГК РФ, любое имущество, купленное во время брака, — это совместная собственность супругов. Если до подачи заявления о прекращении семейных отношений не заключить брачный договор, раздел совместного имущества супругов после развода возможен через суд или в рамках добровольного соглашения обеих сторон. Процедура раздела регламентируется 7 главой СК РФ. В суд для раздела имущества при разводе обращаются и те, кто состоял в гражданском браке. Собственность, купленную при сожительстве, делить сложнее. Но при наличии квитанций и чеков — возможно.

При разводе квартира, автомобиль и другие материальные ценности делятся пополам в финансовом эквиваленте, если супруги не договорились о другом варианте. Исключение составляют объекты, полученные мужем или женой в дар или по наследству — их не делят. Судебный раздел имущества супругов с детьми при разводе допускает изменения положенной мужу или жене части в пользу несовершеннолетнего ребенка — это указано в статье 39 СК РФ. Родителю надо доказать, что увеличение его части требуется для защиты интересов детей. Часто такая необходимость возникает при разделе недвижимости.

Делим ипотечную квартиру — 3 способа

Квартира, купленная в ипотеку, — это тоже совместная собственность. При разводе есть 3 способа раздела ипотечной недвижимости. Первый — жилье и долг банку делятся по долям. Супруги заключают дополнительные договоры и после внесения всей суммы становятся собственниками квартиры. Второй способ — ипотека переоформляется на одного из супругов. После ее погашения он становится единственным владельцем жилья, компенсируя второму супругу половину взносов по ипотеке, выплаченных во время брака. Третий способ — продажа квартиры и погашение ипотеки при помощи вырученных денег.

Поскольку банк — залогодержатель ипотечного имущества, все сделки с недвижимостью проходят только по его согласию. Поэтому перед тем как продать квартиру, заемщик обязан получить письменное согласие банковской организации.

Как делить квартиру, купленную с военной ипотекой

Согласно постановлению Правительства N 51 от 29.01.2007, перечисленная военнослужащему денежная сумма в рамках накопительно-ипотечной системы — это целевой займ. Он не подпадает под определение «совместная собственность». Поэтому квартира, купленная с использованием военной ипотеки, при разводе не делится между супругами. Пополам разделяется только сумма, выплаченная сверх займа. Также, если жена военнослужащего вкладывала в покупку жилья личные средства, она вправе требовать возмещения потраченной суммы, доказав расходы при помощи квитанций или чеков.

Как делить квартиру, купленную с использованием МК

Вне зависимости от того, как был потрачен материнский капитал — в качестве первоначального взноса за жилье или для досрочного погашения ипотечного кредита — родители после выкупа недвижимости обязаны выделить доли детям. Поэтому при разводе рекомендуется погасить ипотеку, оформленную с использованием МК. Сняв обременение, выделяйте доли недвижимости детям, продавайте жилье и делите деньги на всех членов семьи. Если необходимой суммы на погашение кредита не хватает, составляйте в суде график платежей для обоих супругов или в том же банке берите два новых кредита на сумму, равную остатку долга, чтобы погасить ипотечный долг.

Ниже представлены новостройки с квартирами по военной ипотеке:

Выделить доли детям надо в течение полугода после снятия обременения с недвижимости, купленной на материнский капитал. Правило распространяется и на семейные пары, и на участников бракоразводного процесса, после которого ипотеку еще не погасили.

Когда жилье куплено до свадьбы или после прекращения семейных отношений

Если квартира покупается до свадьбы, а ипотечный договор действует и после нее, уплата кредита может осуществляться обоими супругами. При разводе одна из сторон вправе обратиться в суд и подать иск о компенсации расходов. Также законно требование о выделении части квартиры, равноценной потраченной сумме в рамках кредита. Когда же квартира куплена одним из супругов после прекращения семейных отношений, но до официального расторжения брака, другой супруг не имеет на нее права при разводе. Чтобы аргументировать это в суде, требуется доказать отсутствие семейных отношений на момент покупки жилья.

Как ускорить процесс раздела имущества

Если брак расторгается через суд, согласно статье 24 СК РФ, супруги могут подать иск о разделе имущества одновременно с заявлением о разводе. Для этого подаются два документа:

о расторжении брака;

о разделе собственности.

Оба иска рассматриваются поочередно или одновременно.

Даже если разделять общее имущество во время развода не требуется, право на раздел сохраняется. Срок раздела имущества после развода — 3 года. Отсчет идет с момента уведомления обоих супругов о расторжении брака.

Дележ ипотечной недвижимости — главное

Купленная в ипотеку квартира — часть совместной собственности, поэтому при разводе она делится между супругами с учетом интересов детей. Жилье, приобретенное с использованием военной ипотеки, — собственность только военнослужащего. Если для покупки применили материнский капитал, необходимо выделить доли детей. При оформлении ипотеки до свадьбы второй супруг может вернуть потраченные им на кредит средства.

Если вы купили жилье до развода, но после прекращения семейных отношений, оно принадлежит только вам.

Как «распилить» долги по ипотеке в случае развода

Единого алгоритма по разделу ипотеки в случае развода не существует. Размеры выплат и процентное соотношение взносов зависят от множества нюансов. Хорошо, если супруги заключали брачный договор, в котором распределены все финансовые обязательства.

Субсидии и условия оформления ипотеки для молодых семей в Санкт-Петербурге

Специальных программ жилищного кредитования, рассчитанных исключительно на молодые семьи, пока немного. Ипотечный продукт подобного рода есть в ПАО Сбербанк, однако эти условия трудно назвать выгодными. Выход — подать заявку на участие в госпрограмме для молодых семей.

Как купить квартиру в ипотеку с материнским капиталом

Купить квартиру в новостройке или приобрести жилье во вторичном фонде можно с использованием материнского капитала. Важное требование — жилье должно регистрироваться в общую собственность членов семьи, у каждого из которых должна быть своя доля.

Как купить недвижимость молодой семье

Жилищный вопрос особенно остро стоит в молодых семьях: мало кто может позволить себе купить квартиру, а ведение совместного хозяйства с родителями или другими родственниками часто приводит к спорам и конфликтам.

Статус супруга в ипотеке

Когда один из супругов оформляет на себя ипотечный заем, кем следует выступить второму? Какие обязательства по кредитному договору будет нести муж или жена в качестве поручителя или созаемщика? И для чего заключается брачный договор в ипотеке?

Брачный договор на ипотечную квартиру: как составить и в чем выгода

Рассказываем всю подноготную и скрытые возможности брачных договоров на ипотечные квартиры. Что прописывать и почему, какие есть нюансы со стороны банков, как, когда и где составлять брачный договор на ипотечную квартиру.

Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе по программе ипотеки

Если супруги не установили в брачном договоре особый режим владения собственностью, то все имущество, которое они нажили в период брака, в том числе и квартира, считается их совместной собственностью, согласно п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ. В этой статье мы рассмотрим, как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе по программе ипотеки, а также некоторые другие вопросы касающиеся раздела недвижимости при бракоразводном процессе.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как добровольно, на основе нотариального соглашения о разделе имущества, так и в судебном порядке, если супруги имеют спор относительно порядка раздела совместного имущества. По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением или условиями брачного договора, согласно п. п. 2, 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ, доли супругов в общем имуществе признаются равными.

Раздел имущества при разводе в добровольном порядке, по соглашению о разделе имущества

Семейный кодекс РФ (п. 2 ст. 38) и Письмо Росреестра № 14-исх/03029-ГЕ/16 от 10 марта 2016 г. требуют нотариального удостоверения соглашения супругов о разделе совместного имущества.

В тексте соглашения необходимо предусмотреть порядок раздела, то есть, какое имущество и кому из супругов должно перейти в результате раздела и кто из супругов оплачивает заключение и регистрацию нотариального соглашения о разделе. При разделе квартиры в соглашении требуется указать размер доли в праве собственности на квартиру, отходящей каждому из супругов и порядок государственной регистрации права собственности на доли супругов.

Часто раздел совместной квартиры, купленной в ипотеку, происходит еще до окончательного погашения ипотечного кредита. В этом случае при разводе супругов может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком – кредитором. Однако, в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, порядок погашения кредита не может быть изменен на основании соглашения о разделе имущества без получения согласия банка, выдавшего кредит.

Требуется согласовать с банком порядок погашения кредита после раздела имущества и заключить нотариальное соглашение о разделе совместного имущества. После этого, на основании соглашения о разделе вам нужно произвести государственную регистрацию права собственности на доли квартиры в территориальном органе Росреестра. При нахождении квартиры в залоге у банка вам потребуется изменить закладную на квартиру, согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.

Читать еще:  Какие документы нужны для развода в одностороннем порядке

Согласно Налоговому кодексу РФ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33), регистрация права собственности на доли имущества, определенные в соглашении о разделе, оплачивается госпошлиной в размере 2 000 руб.

Раздел совместного имущества по суду

Отвечая на вопрос, как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе по программе ипотеки, необходимо понимать: если супруги не в состоянии договориться о разделе имущества в добровольном порядке, остается раздел имущества и определение долей супругов по суду, в соответствии с п. 3 ст. 38 СК РФ.

Исковое заявление о разделе квартиры, которая была приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка-кредитора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры, привлекается к участию в деле о разделе имущества в качестве третьего лица в соответствии со ст. 43 ГПК РФ.

Подача искового заявления о разделе квартиры оплачивается госпошлиной, размер которой зависит от цены иска. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, цена иска равна стоимости той доли в праве собственности на квартиру, на которую претендует заявитель.

  • При этом госпошлина при цене иска до 20 000 руб. составляет 4% от цены иска, при этом минимальный размер госпошлины составляет 400 руб.;
  • При цене иска от 20 001 руб. до 100 000 руб. госпошлина составит 800 руб. плюс 3% от суммы, находящейся выше 20 000 руб.;
  • Если цена иска составляет от 100 001 до 200 000 руб., госпошлина будет рассчитана как 3 200 руб. плюс 2% от суммы свыше 100 000 руб.;
  • При цене иска от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. госпошлина будет равна 5 200 руб. плюс 1% от суммы свыше 200 000 руб.;
  • Если цена иска превышает 1 000 000 руб., то госпошлина будет рассчитана как 13 200 руб. плюс полпроцента от суммы, превышающей миллион рублей. Максимальный размер госпошлины при этом – 60 000 руб.

Определяя доли супругов, согласно п. 2 ст. 39 СК РФ, суд может принять во внимание интересы несовершеннолетних детей или другие обстоятельства, такие как неполучение по неуважительным причинам дохода вторым супругом или если он расходовал общее имущество супругов не у интересах семьи. В таких случаях суд может отойти от принципа равенства долей супругов и присудить размер долей, руководствуясь интересами супругов.

Если квартира, находящаяся в залоге у банка, подлежит разделу между супругами, это подразумевает необходимость раздела долгового обязательства по возврату кредита и по уплате процентов, на что требуется согласие банка, в соответствии с Апелляционным определением Московского городского суда № 33-16190/2015 от 14 мая 2015 г. Но если раздел квартиры не сопровождается изменением долговых обязательств перед банком, то при этом квартира не выбывает из залога, банк – залогодержатель может осуществлять залоговое право на тех же основаниях, и, соответственно, права банка не нарушаются и согласия банка на раздел квартиры не требуется. Это действительно даже при приобретении квартиры за счет материнского капитала (см. п. 11 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22 июня 2016 г.).

Государственная пошлина за госрегистрацию прав собственности на доли в квартире, определенные по суду, равна 2 000 руб. Однако вы можете уменьшить ее до 70%, если заявление и соответствующие документы будут направлены вами через портал государственных услуг, при условии, что через сайт госуслуг вы также уплатите и госпошлину (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Порядок выдела в натуре доли в совместном имуществе супругов

Квартиру, находящуюся в долевой собственности супругов, супруги имеют право поделить, в том числе и выделить свою долю в натуре, если только такое выделение не противоречит закону и не создает несоразмерный ущерб имуществу. Выделить доли в натуре можно как в добровольном порядке, по соглашению между супругами, так и по суду, если соглашения по поводу выдела доли в натуре супруги достичь не в состоянии (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

Основанием для того, чтобы суд отказал в выделе доли в натуре, может быть отсутствие возможности устройства отдельного входа в жилое помещение и подключения отдельных инженерных коммуникаций (Апелляционное определение Московского областного суда № 33-15324/2015 от 29 июня 2015 г.). А обустройство отдельного входа и отдельного подключения коммуникаций может быть растолковано как нанесение несоразмерного ущерба имуществу, в связи с чем в выделе доли в натуре может быть отказано.

Если выдел в натуре невозможен, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли от второго собственника, согласно п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 г. и п. 3 ст. 252 ГК РФ.

Раздел имущества, которым супруги владели ранее совместно, не приводит к появлению экономической выгоды у супругов, соответственно, раздел имущества и переход части общего имущества в единоличную собственность не может расцениваться как доход и, соответственно, не облагается налогом на доходы физических лиц. Однако в случае, когда имущество делится на основании соглашения о разделе имущества и один из супругов получает меньшую долю, чем ему причитается по закону и, соответственно, ему выплачивается денежная компенсация вторым супругом, эта компенсация облагается налогом на доход. Если тот же раздел с выплатой компенсации происходит на основании судебного решения, в соответствии с Письмом ФНС РФ № БС-4-11/4624 от 15 марта 2017 г., НДФЛ с суммы полученной компенсации не уплачивается.

Как поделить при разводе квартиру в ипотеке?

Сегодня рынок жилья активно развивается: строятся новые дома, вводятся программы поддержки, обновления фонда и расселения домов, находящихся в аварийном состоянии, и т. д. Эти и другие факторы обусловили повсеместную активизацию ипотечного кредитования. Чаще всего жилищную ссуду берут молодые семьи, для которых это – единственная возможность получить собственную квартиру. При этом мало кто из супругов задумывается о проблемах потенциального развода.

Если все же спустя какое-то время было принято решение расстаться, супруги неизбежно сталкиваются с проблемой разделения жилья. Дополнительная сложность заключается в том, что, помимо недвижимости, необходимо найти решение по кредитным обязательствам перед банком, предоставившим ссуду.

Проблемные моменты

Раздел имущества всегда носит достаточно щекотливый характер, а наличие невыплаченного долга многократно осложняет ситуацию. Чаще всего конфликтные ситуации возникают по следующим вопросам:

  • отказ одного из супругов нести долговое бремя после развода;
  • необходимость продолжения совместных выплат до полного погашения кредита из-за несогласия банка изменить условия договора;
  • отказ разведенных супругов погашать задолженность перед банком.

Решением этих вопросов станет обращение в суд. В исковом заявлении должны быть отражены все положения, которые характеризуют суть имущественного спора:

  • дата покупки квартиры;
  • все аспекты оформления договора о предоставлении кредита;
  • принадлежность и объем денежных средств, регулярно затрачиваемых на выплаты взносов;
  • желаемый вариант решения проблемы.

Суд признает доказательствами по делу:

  • выписки с банковских счетов;
  • договор о предоставлении сторонних средств, полученных одним из супругов;
  • документы о вступлении в права наследования любым видом имущества, если оно использовалось в качестве залога или для погашения ипотечной суммы.

Ипотека при разводе супругов-созаемщиков

В большинстве случаев ипотечные кредиты оформляются на обоих супругов. Это означает, что с юридической точки зрения они выступают в качестве созаемщиков. Такие отношения подразумевают совместную ответственность перед банком при погашении задолженности.

По закону при разводе супруги имеют право заключить письменное соглашение, в котором официально оформят свои кредитные обязательства по имуществу после развода. Если не удается достигнуть договоренности, то необходимо подать исковое заявление с требованием прекратить право совместной собственности на жилье, взятое в ипотеку. На этом этапе не требуется получения официального согласия кредитной организации.

Разделение платежей

Добиться индивидуальной ответственности за погашение кредита можно, если один из супругов:

  • не живет в квартире;
  • находится в трудном финансовом положении;
  • не платит взносы.

Оформление происходит путем пересмотра кредитного договора в банке. Если он откажется от пересмотра изначальных условий предоставления жилищной ссуды, супругам для сохранения жилья придется:

  • продолжать совместно выплачивать взносы как созаемщики;
  • обжаловать решение банка в судебном порядке;
  • выплатить недостающую сумму по кредиту в полном объеме.

Отказ от притязаний

Чаще всего такое происходит, когда один из супругов имеет в своем распоряжении дополнительную жилплощадь. При переоформлении прав собственности все обязательства по выплате ипотеки ложатся на второго супруга, который получает ипотечную квартиру. Со стороны банка такой вариант развития событий одобряется только в том случае, если будут предоставлены доказательства платежеспособности оставшегося заемщика.

За переоформление условий договора финансовое учреждение имеет право взимать комиссионную выплату в размере до 1% задолженности. Это также надо учитывать при планировании бюджета.

Продажа квартиры

Такой способ лучший для супругов, которые не собираются больше жить под одной крышей, но абсолютно непривлекателен для банка. Это объясняется потерей большей части процентов по выплатам, а также низкой стоимостью залогового жилья в среднем по рынку.

Читать еще:  Начисление пенсии госслужащим по новому законодательству

Досрочное погашение кредита

Позволит избежать длительного судебного процесса и издержек, с ним связанных. Но трудность заключается в поиске необходимой суммы. Она может быть получена следующими способами:

  • продажа другого имущества, которое было приобретено в период брака;
  • оформление другого кредита на одного из супругов;
  • продажа недвижимого имущества и т. д.

Квартира в ипотеке при разводе до брака

В соответствии с федеральным законом, все имущество, купленное или полученное в дар до брака, считается личной собственностью. Из этого можно сделать вывод, что все обязательства, к которым также относятся выплаты по ипотечному кредиту, остаются за его фактическим владельцем. Однако есть одна особенность.

В этом же положении указывается, что даже в таком случае один из супругов может претендовать на получение своей части жилплощади. Это связано с тем, что ипотека выдается на длительный срок, и платежи по ней вносились из общего семейного бюджета. Более того, претензии на недвижимость может выдвигать в том числе и неработающий супруг, потому как доход в браке сам по себе считается общим.

Чаще всего судом принимаются следующие решения:

  • Полная передача ипотечного жилья в собственность того из супругов, на кого были оформлены все бумаги. Второй супруг при этом получает денежную компенсацию, размер которой определяется судом или по мировому соглашению, если его удается достичь.
  • Раздел недвижимости по сумме платежей, вносимых каждой из сторон. Такой вариант будет актуален только в том случае, если банк даст свое согласие на совместное погашение кредита.
  • Разделение недвижимости аналогично брачному алгоритму. Для этого необходимо предоставить суду доказательную базу, в качестве которой могут быть использованы выписки, чеки и другие документы, удостоверяющее совместную выплату взносов.

Отдельно рассматриваются дела, при которых берется в ипотеку жилье в новостройке. Особенность таких ситуаций связана с тем, что квартиры могут быть получены только после сдачи дома в эксплуатацию. В большинстве случаев решение зависит от статуса отношений заявителей. При наличии брачного свидетельства второй супруг в обязательном порядке получает свою часть жилья. В противном случае суд может обязать собственника выплатить при разводе денежную компенсацию.

При расторжении гражданского брака

Сожительство не подразумевает никаких имущественных споров, потому что на такой вид отношений не распространяются положения семейного кодекса. Чаще всего после разрыва отношений ипотечное жилье остается за его собственником. Дележ имущества может быть начат только в том случае, если второй сожитель предоставит доказательства совместного участия в выплате ипотечных взносов. Суд учитывает свидетельские показания и выписки по банковским счетам при вынесении вердикта.

При разводе с детьми

Наличие несовершеннолетних в семье служит решающим фактором во время раздела ипотеки в судебном порядке. Жилплощадь делится с учетом интересов ребенка и представляет собой определенную часть квадратных метров. В том случае, если квартира однокомнатная, она не подлежит разделу, а тот из супругов, кто решает выписаться, может рассчитывать на денежную компенсацию, эквивалентную своей доле.

Процедура разделения имущества в таком случае имеет ряд нюансов:

  • Супруг, на попечении которого остается ребенок, получает большую долю. Это означает, что одновременно он получает больший размер долгового бремени.
  • Платежи по ипотеке могут быть снижены, если родитель имеет инвалидность или испытывает ряд объективных трудностей в финансовом плане.
  • Перед продажей жилья, взятого в ипотеку, необходимо выписать ребенка из него.
  • Взыскание задолженности при наличии просрочек производится в стандартном порядке вне зависимости от наличия несовершеннолетних в составе семьи.

С материнским капиталом

Материнский капитал представляет собой государственные средства, использование которых в том или ином виде регламентируется Жилищным кодексом. Процесс раздела представляет определенные трудности в первую очередь из-за того, что квартиру с ипотекой, в которую вкладывается материнский капитал, по закону нельзя разделить на доли, продать или обменять. Объясняется это тем, что детей нельзя оставлять без жилья вне зависимости от статуса их родителей. Если же у супругов получится осуществить такую сделку в частичном или полном объеме, то они будут обязаны вернуть государству все полученные от него средства.

При получении материнского капитала родители обязаны выделить ребенку его долю. Она присоединяется к площади того из супругов, с кем он останется после развода. Помимо первоначального взноса, материнский капитал может быть использован для погашения задолженности по выплатам.

Военная ипотека

Военная ипотека предоставляется и оплачивается из средств фонда Министерства обороны РФ. И именно военнослужащий считается собственником квартиры и им же он остается после подписания документов о разводе. Это связано с тем, что договор о военной ипотеке не подлежит переоформлению, а жилье, в котором проживали оба супруга, не считается совместно нажитым имуществом.

Деление имущества может происходить только в двух случаях:

  1. Если наравне с государственными средствами вкладывались деньги из семейного бюджета.
  2. Если военнослужащий был уволен из армии, и кредитное бремя в полном объеме перешло на обоих супругов.

Официальное получение доли жилья, находящегося в военной ипотеке, возможно только после полного погашения кредита. Такая сложность обусловлена тем, что квартира находится в ведомстве Министерства обороны и, как следствие, с ней невозможны никакие другие действия: покупка, продажа, дарение и т. д.

Заключение

Стандартный алгоритм действий супругов при разделе ипотеки включает:

  1. Мировое соглашение — попытка найти решение жилищного вопроса, которое будет устраивать обоих супругов. В таких случаях достаточно консультации с банком, предоставившим ссуду на квартиру. Если не получается достигнуть мирового соглашения, все документы по делу оформляются и передаются в суд для рассмотрения.
  2. Работа с банком — учреждение должно быть официально уведомлено о разводе. В стандартный пакет документов входят копия свидетельства о разводе, кредитный договор и вариант разрешения ситуации с долговыми выплатами. В том случае, если супруги не достигли компромисса, банк может предложить свое решение.
  3. Обращение к нотариусу — утверждение трехстороннего соглашения должно быть оформлено письменно и заверено у регистрирующего специалиста.
  4. Выполнение взятых на себя обязательств — в соответствии с принятыми договоренностями. В частности, это может быть досрочное погашение долга, переоформление кредитного договора, продажа недвижимости и т. д.

При разделе ипотеки супруги должны действовать очень быстро и не затягивать с оформлением необходимых документов. Это связано с тем, что в случае остановки платежей банк может инициировать процедуру продажи недвижимости. Подготовка к торгам начинается, когда просрочка составляет от 3 до 7 месяцев. Результатом продажи станет погашение накопившихся долгов в счет полученных средств и разделение остатка между супругами. Чтобы избежать неприятных последствий, необходимо вовремя обращаться к банковским специалистам.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи

Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия

Вход – рубль, выход – два. Внезапно государственная поддержка семей с двумя детьми превратилась в ловушку, не позволяющую человеку распоряжаться своим имуществом или сменить место жительства. По закону доли в квартире, купленной с помощью маткапитала, должны получить все члены семьи. Но в итоге такую квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, а иногда просто нельзя. Кроме того появилась новая опасность для покупателей жилья. Квартиру «с маткапиталом» трудно вычислить, а её нечаянная покупка может быть отменена судом.

Жильё, купленное с использованием маткапитала по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям можно обозначить сразу в договоре купли-продажи. Впрочем, покупатель может быть и один, но тогда в течение 6 месяцев после регистрации сделки он обязан наделить долями членов семьи – супруга (супругу) и детей.

Следует отметить, что никакой ответственности за то, что не наделил долями близких, собственник жилья не несёт. Как уже говорилось, ему могут запретить сделку, либо прокуратура может обратиться в суд, который принудит гражданина провести наделение долями. Либо суд сам распределит доли между членами семьи. Также суд может потребовать, чтобы владелец квартиры вернул средства маткапитала в Пенсионный фонд, но пока это скорее исключительная мера.

Доли надо раздать бесконечному количеству детей?

Вопрос о родственниках наделяемых долями регулирует п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Там сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: «родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Фраза поставленная в скобки иногда трактуется в том смысле, что наделять долями необходимо всех детей, которые когда-либо появятся в этой семье. Это не так! На практике в «дележе» квартиры участвуют только дети, имеющиеся на тот момент, когда объект перешёл в собственность нового владельца, и он получил возможность решить вопрос с наделением родных долями. К этому времени в семье может быть более двух детей (в том числе совершеннолетних), так вот, все они имеют право на свою долю. А вот детей родившихся позже наделять долями в «материнской» квартире необязательно.

Юристы замечают, что в разделе квартиры должны участвовать все дети, с которыми у обладателя капитала (в полной семье это супруга) есть официальные родительские связи. То есть долю, например, должен получить её ребёнок от первого брака (в том числе, если он усыновлённый). В то же время, если дети от прошлого брака есть у супруга и обладательница маткапитала их не усыновляла, то этих детей наделять долями не надо.

Читать еще:  Можно ли оплатить алименты вперед

Каждому ребёнку причитается около двух квадратных метров

В законе не оговаривается, какими по размеру должны быть доли членов семей в квартире купленной с использованием маткапитала. Написано просто «определяются по соглашению». Был период, когда при оформлении указанного соглашения нотариусы требовали, чтобы квартира была разделена поровну между членами семьи. То есть если в семье двое родителей и двое детей, то каждый получал 1/4 долю в праве собственности на объект. Но сравнительно недавно появилось официальное разъяснение на этот счёт. Спорный вопрос о размере долей разрешил пункт Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на маткапитал (утверждён Президиумом ВС РФ 22.06.16). В нём говорится, что доли определяются «исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, а не на все средства, за счёт которых было приобретено жилое помещение». ВС РФ также напоминает, что при разделе надо также учитывать, что по закону совместно нажитое имущество супругов делится пополам.

Разъяснения Верховного суда проще всего понять на примере: семья из 4 человек купила квартиру за 3,4 млн, использован маткапитал 340 тыс. На каждого члена семьи приходится 85 тыс. из этой суммы. Если упрощённо, то долю такой стоимости получит каждый ребёнок. Остальное будет разделено между родителями. Проведём несложные расчеты и получим, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры, у каждого из родителей доля в размере 19/40.

Нотариусы также поясняют, что в документах, оформляемых при наделении долями членов семей размеры долей указываются в виде дроби, то есть без привязки к количеству квадратных метров. Следовательно, говорить о том, что ребёнку причитается сколько-то квадратных метров можно лишь с большой долей условности. Тем не менее, если рассматривать некую среднестатистическую картину по Екатеринбургу, то обычно доля ребёнка соответствует полутора-двум квадратным метрам.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос наделения долями при покупке частного дома с земельным участком.

При этом юристы советуют родителю (родителям) впоследствии оформить на детей доли в праве на землю, адекватные их долям в праве собственности на дом. Иначе у детей в будущем могут возникнуть проблемы с их имуществом. Например, если землю на своё имя купил один из супругов, то впоследствии он наделяет детей долями в праве собственности на землю через договор дарения, а супруге передаёт причитающуюся ей долю земли через брачный договор.

Маткапитал и долёвка с ипотекой

Если маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен.

Выделение долей детям (супругу) должно произойти в течение 6 месяцев с момента снятия банковского залога с жилья. В подавляющем большинстве случаев бумага о наделении членов семьи долями требует нотариального удостоверения.

Как замечает юрист ООО «БК-Недвижимость» Евгения Свинтаржицкая, при наделении долями детей может использоваться не только договор дарения, но и соглашение о разделе имущества. При этом второй супруг выступает не только от своего имени, но и от имени детей.

О том, что вся многоходовая процедура наделения членов семьи долями умещается в одном документе, говорят и нотариусы. По их словам в этом случае составляется единый документ – сложное соглашение, по которому супруг наделит долями в праве и детей и второго супруга с одновременным определением правового режима имущества супругов. Этот правовой режим закрепляется брачным договором, либо соглашением о разделе имущества супругов. Элементы договора или соглашения включаются в текст основного сложного соглашения.

Около года назад Департамент налоговой и таможенной политики Минфина России издал письмо N 03-05-06-03/59079 в котором фактически рекомендовал нотариусам брать минимальную плату за оформление бумаг на наделение долями в квартирах, купленных за маткапитал. Как замечают екатеринбургские риэлторы, указанные услуги нотариусов в последний год действительно стоят достаточно умеренно. Сегодня на практике стоимость соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилья, купленного с использованием маткапитала, складывается из следующих частей: тариф – 500 руб., техническая работа – 4 880 руб., тариф по определению правового режима имущества супругов дополнительно 500 руб. (цены и тарифы актуальны на ноябрь 2017 года).

Когда можно сэкономить на нотариусе?

По закону в нотариальном удостоверении нуждаются сделки с долями. При «разделении» квартиры, купленной за маткапитал, бывает несколько ситуаций, когда в Росреестр можно подать бумаги, не заверенные нотариусом. Это, например, возможно, если при покупке жилья использовался ТОЛЬКО маткапитал, и родители из своих средств ничего не доплачивали.

Ещё один вариант, когда владельцы квартир могут не обращаться к нотариусу – если в семье только один родитель.

В Екатеринбурге семьи, купившие квартиру с использованием маткапитала, иногда пользуются определёнными приёмами, чтобы обойти нотариуса. Например, если квартира приобретена на одного супруга, то второй супруг пишет отказ от своей доли. Отказ удостоверяется нотариально, это стоит сравнительно недорого. После этого родитель, ставший единственным владельцем, наделяет детей долями через договор дарения в простой письменной форме. Известны случаи, что такие операции официально регистрировались. Впрочем, нотариусы считают, что подобные действия выглядят спорно с точки зрения закона.

Как пояснили представители Нотариальной палаты, в разных субъектах РФ практика складывается по-разному. В Свердловской области фактически действует правило, что супруг может отказаться от доли, которая ему причитается в той части, которая была приобретена за маткапитал, а вот отказаться от права собственности на совместно нажитое имущество законодатель возможности человеку не предоставил. То есть если при покупке использован не только маткапитал, но и средства семейного бюджета, то совсем отказаться от доли в ней супруг не может. При этом если на момент наделения долями ребёнок супругов, купивших квартиру за маткапитал, достиг совершеннолетия, он вправе отказаться от доли. Запрет касается только родителей.

Можно ли наделить детей долями в другой квартире?

Довольно распространённая ситуация, когда квартира, купленная с использованием маткапитала, продаётся без наделения детей (и супруга) долями. Как говорилось выше, подобное невозможно, если маткапитал использован непосредственно при покупке (тогда это отражено в договоре купли-продажи). Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не видно ни в договоре, ни в банковских бумагах. Даже Пенсионный фонд России (ПФР, который перечисляет средства маткапитала при покупке жилья), признался что не станет отвечать на запросы, были ли использованы средства маткапитала при приобретении конкретного объекта.

Впрочем, юристы замечают, что судебная практика по упомянутым вопросам только складывается. Может оказаться и так, что суд не будет отменять сделку, а сочтёт, что раз в новой квартире члены семьи владельца получили свои доли, то фактически права супруга и детей не нарушены.

Вернуть маткапитал государству практически невозможно

Некоторые екатеринбуржцы с удивлением обнаружили, что воспользовавшись маткапиталом при покупке жилья, они оказались в ловушке. Риэлторы рассказали о нескольких случаях, когда горожане были готовы даже вернуть маткапитал Пенсионному фонду, лишь бы не наделять детей долями. Подобные ситуации возникали, когда семья решала переехать в другой регион или за границу. Ведь если дети получают доли в квартире, то продать её можно будет только с разрешения органов опеки. Если семья намерена купить жильё в другой стране, то разрешение на продажу квартиры в Екатеринбурге она гарантированно не получит. Даже при переезде внутри страны договорится с «опекой» получается не всегда.

Проблема в том, что семья, воспользовавшаяся маткапиталом, не может добровольно вернуть его Пенсионному фонду. Вот что на запрос портала METRTV.ru ответили в ПФР: «Человек не может вернуть то, чего у него нет. Средства материнского капитала перечисляются не владельцу сертификата, а на счёт продавца или кредитной организации (если речь идёт о жилищном кредите)».

Пока видится только один выход из подобной ситуации – человеку надо откровенно нарваться на неприятности – демонстративно не наделять долями детей и желательно ещё и уведомить об этом прокуратуру. Тогда она, возможно, добьётся решения суда о возврате средств маткапитала в ПФР. Подобный судебный процесс прошёл недавно в Челябинске. Женщина не наделила детей долями, и районный суд взыскал с неё в пользу ПФР сумму «неосновательно израсходованных средств материнского капитала».

Один из получателей маткапитала даже высказался в том смысле, что вся эта программа была запущена для того, чтобы усложнить переезд за рубеж семьям, имеющих двух и более детей. И если бы он просчитал всё заранее, то не стал бы гасить ипотеку маткапиталом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector