Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Изменение функционального назначения здания

RFI consult предлагает воспользоваться услугой изменения функционального назначения здания арендаторов и собственников, у которых возникла необходимость перепрофилировать объект. Наши юристы оказывают услугу под ключ: они самостоятельно соберут пакет документов, выполнят проект перепланировки и переустройства нежилого помещения, получат разрешения контролирующих инстанций, подадут документы в Мосжилинспекцию и добьются положительного решения.

5 причин доверить изменение функционального назначения нежилого помещения RFI consult

  1. Узкопрофильные эксперты. В нашей компании работают юристы, проектировщики, инженеры с опытом не менее пяти лет. Каждый из них специализируется на узкой сфере юриспруденции или земельных вопросов, поэтому имеет высокую компетенцию. Изменением функционального назначения помещения будут заниматься специалисты в сфере недвижимости, которые десятки раз выполняли аналогичные работы.
  2. Тщательный анализ документов перед началом работы. Уже на первой консультации наш эксперт изучит документы, чтобы оценить возможность перепрофилирования и законность перепланировок. С нами вы не потеряете время, пытаясь реализовать несбыточный проект. Мы объективно оцениваем ситуацию и предлагаем реальные альтернативы.
  3. Доступные расценки. Стоимость смены функционального назначения недвижимости начинаются от 300 тыс. р. Сумма будет прописана в договоре — никаких дополнительных выплат и скрытых платежей!
  4. Сроки — от 4 месяцев. Решать вопросы наших клиентов быстро нам помогают доскональное знание законов и требований инстанций, отвечающих за перепрофилирование. Мы в сроки от 2 недель подготовим проект и сразу же подадим пакет документов на согласование в Мосжилинспекцию.
  5. Решение сложных вопросов. Мы готовы взяться за изменение функционального назначения здания, даже если вы уже получили отказ от компетентных органов. Если будет возможность, мы исправим проект и добьемся положительного решения от Мосжилинспекции или других инстанций. При неправомерном отказе мы защитим ваши интересы в суде.

Порядок перепрофилирования нежилой недвижимости

Необходимость смены назначения помещений или сооружений чаще всего возникает, когда владелец или арендатор хотят сменить направление деятельности — например, чтобы открыть на месте парикмахерской продуктовый магазин. Если сделать это в обход закона, без перепрофилирования, то при выявлении нарушений придется заплатить большой штраф.

Процедура изменения назначения недвижимости отличается по сложности в зависимости от того, нужно ли делать перепланировку или переустройство. Отметим, что требования к помещениям предъявляются в зависимости от сферы деятельности компании и регулируются СанПин, ГОСТ и другими документами. Например, для салонов красоты обговаривается высота потолков, площадь подсобных помещений, наличие «мокрых» зон. Предприятиям, деятельность которых связана с продажей продуктов питания, придется соблюдать строгие санитарно-эпидемиологические нормы. Чтобы привести перепрофилируемое помещение в соответствие с требованиями, может потребоваться широкий перечень работ, включающий внесение изменений в несущие конструкции, перенос инженерных сетей и т.д. Такой ремонт потребует согласования по проекту, что удорожит и удлинит вопрос получения разрешения на смену деятельности.

Этапы работ по изменению функционального назначения нежилого помещения

  1. Консультация. Наш юрист изучает документы, предоставленные заказчиком, и анализирует, возможно ли перепрофилировать помещение.
  2. Заключение договора. В нем мы прописываем сроки и стоимость работ, а также другие обязательства нашей компании.
  3. Осмотр объекта. Наш эксперт выезжает для личного осмотра и проведения замеров.
  4. Разработка проекта перепланировки. Это объемный документ, включающий описание инженерных коммуникаций, демонтируемых и монтируемых элементов, мер соблюдения шумоизоляции, противопожарных требований и т.д. Он разрабатывается с учетом нового использования объекта, чтобы гарантированно соответствовать всем требованиям.
  5. Получение разрешений. Необходимо пройти согласования проекта в Пожнадзоре, Роспотребнадзоре, СЭС. Для предприятий некоторых сфер деятельности или помещений, расположенных в зданиях-объектах культурного наследия, могут потребоваться дополнительные разрешения.
  6. Подача документов в Мосжилинспекцию. Решение о возможности перепрофилирования принимается в течение 1,5 месяцев.
  7. Получение решения, проведение работ по перепланировке. Когда ремонт будет закончен, специальная комиссия проведет инспекцию и выдаст соответствующий акт. После этого можно будет получить новые документы в БТИ и внести изменения в ЕГРН.

Наши проектировщики и юристы возьмут на себя все работы по изменению функционального назначения здания или помещения. Благодаря штату опытных специалистов нам не придется передавать часть работ (например, разработку проекта) другим компаниям. За счет этого мы можем предложить доступную стоимость и высокую скорость сбора документов и согласования их с контролирующими инстанциями.

Какие документы нужны для смены назначения помещения?

  • Документы, удостоверяющие личность заявителя (паспорт для физлица, учредительные документы для организации).
  • Проект перепланировки или переустройства.
  • Документы о праве собственности на недвижимость.
  • Поэтажный план с экспликацией.
  • Выписка из БТИ о состоянии помещения.
  • Разрешение собственника (если перепрофилирование проводится арендатором).
  • Кадастровый паспорт.

По итогам работы экспертов RFI consult вы получите копию проекта, разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, акт о переустройстве помещения, разрешение на ввод в эксплуатацию, новый техпаспорт БТИ и выписку из ЕГРН с измененным назначением недвижимости.

Записывайтесь на консультацию, чтобы наши эксперты рассказали о возможностях перепрофилирования вашего объекта и рассчитали сроки и стоимость работ!

Какова классификация помещений по целевому назначению?

  • Функциональное и целевое назначение помещения
  • Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению
  • Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок
  • Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Функциональное и целевое назначение помещения

Законодательство РФ не дает точных определений терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Поскольку жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания граждан, то по целевому назначению они не классифицируются.

Функциональное же назначение нежилого помещения ранее обязательно указывалось в проектной документации.

Обратите внимание! Действующая редакция закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ больше не содержит обязательного требования о включении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу (п. 24 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 03.07.2016 № 304-ФЗ). Данная информация актуальна по состоянию на 2021 год.

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

На основе анализа судебной практики и системного анализа норм законодательства (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.03.2015 по делу № А28-6381/2014, п. 1 ст. 27 закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ и т. д.) можно сделать следующие выводы:

  1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
    • торговые;
    • производственные;
    • складские;
    • коммунально-бытовые;
    • объекты общепита;
    • офисные;
    • медицинские;
    • образовательные;
    • спортивные;
    • свободного назначения и т. д.
  2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
    • основные;
    • вспомогательные;
    • обслуживающие;
    • коммуникационные;
    • технические.

Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок

Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:

  • Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
  • Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.

Важно! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.

Так, суд признал административным правонарушением использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2016 по делу № А40-31532/2016-122-268).

Читать еще:  Основные права граждан в сфере занятости

Интересную подборку судебной практики по рассматриваемому вопросу предлагает КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, оформите его бесплатно.

Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Права собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, равно как и его обязанности, аналогичны правам и обязанностям собственников жилых помещений в том же доме (Постановление АС ВВО от 29.06.2018 по делу № А43-15910/2017). В ЖК РФ не делается различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения.

Таким образом, в правомочия и обязанности собственника входят (ст. 30 ЖК РФ):

  • владение, пользование и распоряжение помещением;
  • предоставление по договору во владение и пользование такого помещения иным лицам;
  • содержание помещения;
  • поддержание помещения в надлежащем состоянии, а также иные обязанности и права, установленные законом.

Итак, все помещения классифицируются законом на жилые и нежилые. Унифицированной классификации нежилых помещений закон не предоставляет. Смена функционального (целевого) назначения нежилого помещения обычно производится без дополнительных разрешений со стороны госорганов, при условии что такая смена не будет противоречить требованиям СанПин, ГОСТа, договора сторон или регионального законодательства.

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения?

При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

В статье мы поговорим не только о видах нежилых помещений и их назначениях, но и о том, как изменить цель, для которой предназначена площадь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (804) 333-20-57 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

  • продаже;
  • приобретении;
  • аренде и пр.

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

  • аптекой;
  • магазином;
  • офисом;
  • стоматологическим кабинетом;
  • библиотекой;
  • развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23 , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

  • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • экспликацию, поэтажные планы;
  • справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
  • свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
  • бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует:

  • изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
  • устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
  • устройства вентиляции;
  • установки технологического оборудования;
  • переноса перегородок;
  • проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
  • ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:

  1. заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
  2. Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
  3. Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
  4. Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
  5. Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
  6. В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.
Читать еще:  Правила содержания квартиры собственником в многоквартирном доме

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (804) 333-20-57 (бесплатный звонок по всей России)

Министерство экономического развития Российской Федерации

Письмо № ОГ-Д23-4974 от 24 апреля 2017 г. относительно: наименования здания; изменения назначения помещения или здания; жилого строения

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее − Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Относительно наименования здания.

В соответствии с пунктом 11 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведения о наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Согласно частям 2, 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав:

в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

в уведомительном порядке в случаях, установленных Законом № 218-ФЗ.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.

Относительно изменения назначения помещения или здания.

В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования. При этом по заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания, помещения, а также наименование здания не относятся.

При этом Жилищным кодексом Российской Федерации определен порядок изменения назначения помещений (глава 4), однако порядок изменения назначения здания законодательством Российской Федерации не установлен. Кроме того, необходимо учитывать, что изменение назначения помещения в здании не влечет изменение назначения здания, в котором таком помещение расположено.

В этой связи, согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).

В случае, если указанные в частях 1, 5, 7 – 9, 12, 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Относительно жилого строения отмечаем.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Постановление № 7-П) в связи с жалобами ряда граждан» признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ) в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Согласно статье 1 Закона № 66-ФЗ жилые строения могут размещаться как на садовых, так и на дачных земельных участках.

При этом как отмечено в Постановлении № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома.

Исходя из того, что жилищное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности являются сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых, дачных земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Значение функционального назначения нежилого помещения

В п. 6 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) указано, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом.

Это единственное место в законе, где прямо упоминается функциональное назначение нежилого помещения (да и вообще помещения). Более того, остальной законодательный массив недвусмысленно намекает, что существуют лишь жилые и нежилые помещения (Жилищный кодекс, Закон о кадастре).

Отсюда возникает вопрос, каково правовое значение этого самого функционального назначения, закрепленного в проектной документации? Если, скажем, указали магазин, а открыли салон красоты (предположим, все тех регламенты и ГОСТы были соблюдены таким образом, что в помещении можно открывать и то и другое), то каковы последствия? Является ли это только бизнес решением и не имеет значения, что написано в проекте, или все-таки необходимо менять это самое функциональное нащначение? Если кто-нибудь знает, поделитесь, пожалуста, опытом. Желательно, со ссылкой на НПА! 🙂

Читать еще:  Как подать в суд за неуплату алиментов

Чтобы проблема не показалась надуманной, стоит обратить внимание на несовершенное и непоследовательное законодательное регулирование. Так, п. 3 ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214 предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Указанная норма в контексте п. 6 ч. 1 ст. 21 Закона № 214 не дает однозначного ответа на вопрос, имеется ли в виду функциональное назначение помещения, указанное в проекте, или изменение назначения помещения с нежилого на жилое, и, как следствие, может повлечь за собой злоупотребления.

  • 20207
  • рейтинг 3

Проблемы корпоративного права в судебной практике (вечерняя форма обучения)

Поставка: основные проблемы договорной работы

Правовая система Англии/Bachelor of Laws (LLB) University of London

Комментарии (10)

Добрый день, Артем,

может я неправильно понял вопрос, но, как минимум от функционального назначения нежилого помещения зависит его класс пожарной опасности, соответственно противопожарные требования.

К примеру, магазин — Ф3.1 — одни требования, а если вместо магазина сделать склад — класс изменится на Ф5.2, соответственно требования поменяются.

Артем, я правильно понимаю, что дом уже построен? Значит проектная документация уже существует и прошла экспертизу, и это нежилое помещение обозначено как магазин.

Соответственно, это помещение запроектировано с учетом всех санитарных, архитектурно-планировочных, технологических, противопожарных и других норм, как для магазина.

Изменение функционального назначения помещения влечет за собой и изменение требований, предъявляемых к помещению. В отельных случаях, связанных например, с изменением несущих конструкций, к реконструкции здания. Также, некоторые объекты размещать на цокольных и первых этажах зданий не допускается (п. 4.10 СНиП 31-01-2003).

ИМХО необходимо перепрофилирование помещения, начать с Жил. инспекции.

Федор, спасибо, прекрасный комменатрий с интересной точкой зрения.

В развитие темы могу предложить копипаст очередного запретительного законопроекта с достаточно содержательной и вменяемо написанной пояснительной запиской (из нее вроде как видно, что цель-то законодателя благая) и просто ужасающим по качеству текстом самой нормы, которую хотят принять. В худших традициях сгребли все в одну кучу. При чем так, что норма работать будет едва ли.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ
В СТАТЬЮ 7.22 КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ»

Законопроектом предлагается предусмотреть административную ответственность за незаконное переустройство и перепланировку нежилых помещений в многоквартирных жилых домах.
Порядок осуществления перепланировки и (или) переустройства жилого помещения урегулирован в главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и предусмотрен нормативно-правовыми актами значительной части субъектов Российской Федерации.
Административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, предусмотрена статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Ответственность за незаконную перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме федеральным законодательством до сих пор не установлена.
В то же время, в нежилых помещениях многоквартирных жилых домов, как правило, располагаются по договору аренды учреждения жилищно-коммунального хозяйства и развлекательные заведения (клубы, кафе, рестораны, фитнесы и т.п.), складские помещения.
И на практике арендаторы таких нежилых помещений осуществляют их перепланировку и переустройство по своему усмотрению, без согласования с органом местного самоуправления и компетентными организациями, и не несут ответственности за конструктивные нарушения нежилых помещений в многоквартирном доме.
Перепланировка и переустройство нежилого помещения обусловлена техническими действиями собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения, связанными с изменениями конфигурации данного помещения, а также возможными последствиями такого изменения.
В качестве неблагоприятных последствий могут быть ухудшение технического состояния многоквартирного дома или его части, разрушение многоквартирного дома или его части, причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.
Вопросы перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме не являются предметом регулирования жилищного законодательства, что исключает возможность применения главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении соответствующих работ собственником нежилого помещения в многоквартирном доме.
Следует отметить, что порядок переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений, включая нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, федеральным законодательством не установлен, за исключением регламентирования проведения переустройства нежилого помещения в части 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, связанного с переводом жилого помещения в нежилое помещения и нежилого помещения в жилое помещение.
Несмотря на это, в субъектах Российской Федерации и в муниципальных образованиях принимаются нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок согласования перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирных домах.
В частности, Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», Решение Совета депутатов городского округа Котельники МО от 21.03.2007 N 245/33 «Об утверждении Положения о порядке принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в жилых домах г. Котельники, Регламента проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и перепланировке помещений в жилых домах г. Котельники, Порядка принятия решения о согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилых домах г. Котельники»,
Постановление главы городского округа Электросталь МО от 22.09.2006 N 869/12 «Об утверждении Положения о межведомственной комиссии городского округа Электросталь Московской области по оформлению разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых и (или) нежилых помещений, перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, признанию жилых помещений непригодными для проживания, а также признанию многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу» и т.д.
Следует отметить, что данные правовые акты в части согласования перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирных домах субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не уполномочены издавать действующим законодательством Российской Федерации.
Отсутствие соответствующих полномочий не позволяет органам местного самоуправления осуществлять контроль за перепланировкой и (или) переустройством нежилого помещения в многоквартирном доме, и привлекать нарушителей к ответственности, что в итоге может привести к неблагоприятным последствиям, нарушению законных прав и интересов собственников и пользователей указанных помещений.
Таким образом, путем определения в федеральном законодательстве ответственности за нарушение порядка перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме, во-первых, будет соблюден баланс интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в части равенства участников правоотношений при выполнении ими своих правомочий, во-вторых, будут соблюдены законные права и интересы всех собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, предлагается внести изменение в статью 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и изложить статью в следующей редакции:

«Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирном доме

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, нежилых помещений в многоквартирном доме, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений (и нежилых помещений в многоквартирном доме) без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.».

Введение административной ответственности за незаконное переустройство и перепланировку нежилых помещений в многоквартирных жилых домах позволит органам местного самоуправления осуществлять надлежащий контроль за состоянием жилого фонда и вопросами безопасности проживания граждан в многоквартирных жилых домах.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector