Lb66.ru

Экономика и финансы
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи нежилого помещения с арендатором

Договор купли продажи нежилого помещения с арендатором

Общероссийская линия по коронавирусу (круглосуточно)

Управление Роспотребнадзора по Республике Саха (Якутия) (с 9:00 до 18:00 по якутскому времени)

Федеральная налоговая служба (с 9:00 до 18:00 по московскому времени)

Управление Федеральной антимонопольной службы Республики Саха (Якутия) (с 09:00 до 18:00 по якутскому времени)

Министерство здравоохранения Республики Саха (Якутия) (с 09:00 до 18:00 по якутскому времени)

По вопросам трудовых отношений

Торгово-промышленная палата РФ (с 9:00 до 20:00 по московскому времени)

Горячая линия по вопросам предоставления услуг связи E-YAKUTIA (с 09:00 до 18:00 по якутскому времени)

Центральный аппарат Росимущества (с 9:00 до 18:00 по московскому времени)

У вас обязательно должны быть документы на помещение:

  • свидетельство о праве собственности (если помещение принадлежит вам);
  • договор аренды (если помещение передано во временное пользование).

Чтобы приобрести помещение в собственность, вам нужно заключить с его продавцом договор купли-продажи. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан продавцом и покупателем. Учтите: продавцом может быть только собственник помещения. Если от его имени выступает доверенное лицо, его полномочия должны быть подтверждены документально (доверенностью).

Договор купли-продажи помещения вступит в силу только после того, как будет зарегистрирован в ведомстве по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После регистрации вы получите свидетельство о праве собственности на приобретаемое помещение.

При покупке жилого помещения процесс государственной регистрации проходит в два этапа:

  1. регистрация договора купли-продажи;
  2. регистрация права собственности на жилое помещение.

Для регистрации договора купли-продажи следует обратиться в территориальное ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подать документы:

  • заявление с просьбой о регистрации договора купли-продажи;
  • договор купли-продажи;
  • документы на помещение (свидетельство о собственности, план БТИ, справка из РЭУ о зарегистрированных жильцах);
  • документы, которые подтверждают полномочия лиц по сделке (для фирмы — учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о регистрации юридического лица, доверенность или приказ о назначении лица, уполномоченного заключить договор; для предпринимателя — паспорт);
  • документ об уплате госпошлины.

В подтверждение регистрации на всех подлинниках договора проставляется штамп.

После того как договор будет зарегистрирован, производят регистрацию права собственности на жилое помещение. Для этого в территориальное ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нужно подать:

  • заявление о государственной регистрации права собственности;
  • подлинник зарегистрированного договора купли-продажи;
  • документ об оплате.

Сотрудник ведомства должен зарегистрировать эти документы и выдать вам расписку в получении. В ней указывают полный перечень сданных документов и дату их принятия.

Подать документы на регистрацию договора и права собственности вы можете одновременно. Регистрация должна быть проведена в месячный срок со дня подачи документов. После оформления документов и регистрации права собственности вам выдадут свидетельство о праве собственности на помещение.

Свидетельство подтверждает ваше право распоряжаться помещением по своему усмотрению: использовать для собственных нужд, сдать в аренду, продать. Имейте в виду: только после получения свидетельства о праве собственности можно изменять назначение помещения.

При покупке нежилого помещения регистрируют только право собственности на помещение. Договор купли-продажи регистрировать не нужно. Однако заключить его необходимо, так как он понадобится вам при регистрации права собственности на помещение.

Порядок регистрации права собственности на нежилое помещение такой же, как и при покупке жилого помещения.

Примечание. Для краткосрочных договоров аренды (меньше одного года) и договоров, заключенных на неопределенный срок, государственная регистрация не требуется.

Если собственного помещения для бизнеса у вас нет, то его можно взять в аренду. Причем арендовать можно как все помещение, так и его часть. Правила аренды помещений регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

Договор аренды обязательно должен быть заключен в письменном виде.

Учтите: сдать помещение в аренду может собственник или его доверенное лицо. Права доверенного лица должны быть подтверждены документально (доверенностью).

Обычно в договоре указывают назначение арендуемого помещения, и арендатор не имеет права использовать его в других целях. Например, если в договоре сказано, что помещение будет использовано под магазин, организовать там парикмахерскую нельзя. Иначе арендодатель может отказать в аренде.

В договоре целесообразно согласовать срок, с которого вы собираетесь использовать помещение по назначению, то есть торговать. Это важно, если помещение требует определенной подготовки. Например, нужно провести косметический ремонт, смонтировать оборудование. Если этот срок не определен, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы с момента передачи помещения.

Одно из важнейших условий договора аренды — размер арендной платы. Обычно его определяют по соглашению между арендатором и арендодателем и исчисляют:

  • четко определенной суммой платежа в месяц (квартал, год);
  • исходя из стоимости аренды 1 кв. м (например, 1500 руб. за 1 кв. м). В этом случае важно указать точную площадь арендуемого помещения.

Обязанности сторон по содержанию помещения регулирует статья 616 Гражданского кодекса. Так, основная обязанность арендодателя — провести за свой счет капитальный ремонт. Текущий (мелкий) ремонт должен производить арендатор, то есть вы.

Закон не устанавливает предельных сроков для аренды помещений. Поэтому стороны договора могут заключить его на любой срок:

  • определенный (например, шесть месяцев, один год и т.п.);
  • неопределенный (указывают только дату начала срока действия договора).
Читать еще:  Понятие и виды обязательства санкции в обязательстве

Если договор заключен на конкретный срок, в нем можно предусмотреть возможность его продления (пролонгации). Если по окончании срока аренды никто не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и первый договор.

Договор, заключенный на неопределенный срок, каждый его участник может расторгнуть в любой момент. Но о своем намерении он должен письменно уведомить контрагента заранее. Срок такого уведомления обычно согласовывают в договоре (например, не позднее двух месяцев до предполагаемой даты расторжения). Если же в договоре такой срок не определен, следует обратиться к сроку, установленному законом. Он составляет три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Примечание. Если пожарный инспектор обнаружит нарушения правил противопожарной безопасности, он имеет право приостановить работу.

Образец договора купли-продажи с обременением

  • Какие могут быть обременения
  • Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
  • Образец договора купли-продажи с обременением арендой
  • Риски
  • Регистрация сделки

Какие могут быть обременения

Обременение – это условие, ограничивающее права собственника на владение, пользование или распоряжение имуществом. При обременении невозможно свободно и без ограничений продать, подарить, заложить имущество.

Обременения может возникнуть:

  • на основании закона или договора между сторонами;
  • по желанию владельца имущества, либо против его воли.

Различают следующие виды обременений:

  • аренда имущества. Обратите внимание, что поскольку не требуется госрегистрация обраменения для договоров, заключенных на срок менее 1 года, такие обременения не фиксируется в ЕГРН (определение ВАС РФ от 23.07.2014 по делу № А40-167775/2012).
  • сервитут;
  • арест имущества;
  • рента;
  • наличие в квартире прописанных в ней граждан;
  • владение несовершеннолетним, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
  • необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
  • залог.

Читайте подробно о сервитуте путеводитель КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на временной основе.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи (например, посредством подачи искового заявления в суд), и в дальнейшем эти требования были признаны законными.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо прекратить его (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).

Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:

  • понижение стоимости товара по требованию покупателя;
  • признание сделки купли-продажи недействительной;
  • прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:

  • требовать возмещения убытков с продавца (см. решение АС города Москвы от 21.05.2019 по делу № А40-296677/2018);
  • приостановить оплату имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009).

Важно! Предъявить требования вправе добросовестный покупатель, т.е. такой, который не знал и не мог знать о наличии обременения.

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Приобретаемое имущество может быть обременено арендой, то есть правами временных жильцов. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде, а обременение, зарегистрировано в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).

Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать стандартный договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие обременение. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.

Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:

  • реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
  • сведения о залогодержателе;
  • информация об обеспеченном обязательстве.

Подробнее о реестре залога движимого имущества рассказывается в статье «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества».

В отношении обременения в виде аренды в договоре следует указать:

  • реквизиты договора аренды (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
  • данные о сторонах договора аренды;
  • срок аренды.

Образец договора купли-продажи с обременением арендой Скачать

Риски

При оформлении договора купли-продажи с обременением основные риски ложатся на покупателя. Разберем ситуацию на примере покупки заложенного имущества.

Важно! В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель по общему правилу не имеет права продавать такое имущество без согласия залогодержателя.

В противном случае наступают неблагоприятные последствия:

  • залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога;
  • права и обязанности залогодателя переходят на покупателя.
Читать еще:  Изменение суммы алиментов

Залог прекращается только в том случае, если покупатель не знал и не должен быть знать об обременении предмета договора купли-продажи.

Обратите внимание! Сведения о залоге недвижимого имущества можно получить, заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).

Вывод! При покупке имущества с обременением залогом необходимо установить, что такое обременение есть и продавец получил разрешение залогодержателя продать имущество.

Если рассмотреть обременение арендой, то смена собственника не приводит к расторжению договора аренды — арендатор вправе пользоваться имуществом до завершения договора (ст. 617 ГК РФ).

Сервитуты (например, право прохода, проезда через земельный участок) — вещные права, что означает их привязку к самому объекту. Поэтому его продажа также не приводит к прекращению или изменению сервитута.

Рекомендуем к прочтению статью на сайте КонсультантПлюс «Покупка квартиры на вторичном рынке без рисков: миф или реальность?» Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на временной основе.

Регистрация сделки

Важно! Говоря о госрегистрации, следует различать:

  • госрегистрацию договора;
  • госрегистрацию перехода права собственности на объект недвижимости;
  • госрегистрацию самого обременения.

Договор подлежит регистрации, когда это прямо прописано в законе. Например, собственник заложенного имущества подает на регистрацию договор ипотеки (см. ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ). В случае продажи заложенного объекта повторно регистрировать договор уже не нужно.

Обратите внимание! Регистрация самого обременения происходит при регистрации права собственности покупателя на купленное имущество.

Регистрации подлежат такие обременения, как:

  • ипотека;
  • аренда;
  • сервитут;
  • доверительное управление;
  • наем жилого помещения и т. д.

О правилах регистрации обременений можно узнать подробнее, прочитав нашу статью «Что значит государственная регистрация ограничения прав?».

Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи. В противном случае неуведомление покупателя дает ему право требовать снижения стоимости имущества или отказаться от заключения договора.

Передача нежилого помещения покупателю ограничивает права продавца на распоряжение таким помещением

По нашему мнению, продавец нежилого помещения после передачи вещи покупателю по договору купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности на данный объект не вправе вносить изменения в ранее заключенный договор аренды с третьим лицом в части изменения размера арендных платежей.

После фактического исполнения договора покупатель может защищать свои права на недвижимость

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. При этом аренда такого помещения регулируется нормами, предусмотренными для аренды зданий и сооружений.

По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный учас­ток, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Для сторон договора купли-продажи недвижимости он вступает в силу и становится обязательным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента заключения такого догово­ра (ст. 425, п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2013 по делу № А45-15471/2012, Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 4408/11 по делу № А68-6859/10). При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). Сам по себе акт регистрации (наличие регистрационной записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоя­тельным основанием для возникновения гражданских прав (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 № Ф03-3590/2011 по делу № А24-5142/2010).

Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем (но еще не собственником) этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Покупатель вправе в том числе требовать защиты своих прав от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

После передачи имущества право распоряжаться им у продавца ограничено

Покупатель до момента государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности еще сохраняется за продавцом при условии добросовестности его действий (п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.09.2011 № Ф03-4074/2011 по делу № А51-1832/2008).

Читать еще:  Регистрация иностранного гражданина без личного присутствия собственника

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

То есть продавец, де-юре оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но де-факто не обладает возможностью реализовать свое право (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 по делу № А58-1122/09, Мос­ковского округа от 31.08.2010 № КГ-А41/9492-10 по делу № А41-37805/09).

Следует учитывать, что изменение арендной платы затрагивает законные интересы покупателя (будущего собственника), а уменьшение ее размера и вовсе является нарушением прав будущего собственника, поскольку он приобретает имущество с обременением в виде аренды и при заключении договора купли-продажи рассчитывает на доход в виде арендных платежей в том размере, который существует на момент покупки недвижимого имущества.

Соглашение об изменении условий ранее заключенного договора по своей природе является сделкой по изменению договора, связанной с распоряжением указанным в договоре имуществом. Но после продажи недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности продавец уже не имеет законных оснований для внесения изменений в договор аренды. Покупатель же как владелец имущества вправе защищать свои интересы в суде на основании положений ст. 304, 305 ГК РФ.

Продажа помещения, обремененного зарегистрированным договором аренды

Сергей Мошлат

Добрый день! Как правильно сформулировать пункт в договоре купли продажи доли в нежилое помещение, обременение аренда.

В таком формате правильно будет?

Продавец гарантирует, что предоставленные документы на право собственности на указанное нежилое помещение получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанное нежилое помещение никому другому не продано, не подарено, не заложено, предметом долга не является, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, долгов по налогам и другим платежам не имеется, право собственности Продавца на указанное нежилое помещение никем не оспаривается.
Нежилое помещение обременено договором аренды от 25.08.2014 года № 01082014 с ООО «КУПАЖ-АЛКО» сроком с 01.10.2014 года на пять лет.

Спасибо! с уважением, Сергей!

а Ваш покупатель в курсе? на первый взгляд нормально написано.

Да он в курсе и за этого пункта у нас была приостановка, что не было в договоре указанно что помещение сдано в аренде.
В россреестре никто толком и не объяснил как правильно внести этот пункт.

как правильно указать в договоре что помещение сдано в долгосрочную аренду?

рассторгнуть договор и заново на 11 мес.

Думаю,что,кроме пункта об обременении,потребуется соглашение о расторжении прежнего договора аренды с заключением нового,либо соглашения о переуступке прав по договору аренды с участием(согласием)арендаторов.

Все правильно написали. Никаких расторжений, перезаключений договора с новым собственником, переуступок в данном случае быть не может. Согласие арендатора тоже не требуется. Основание ГК ст.617 и п. 23 и 24 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66. В платежах не запутайтесь и уведомление письменное о смене собственника, реквизитах сделайте. Остальное лирика.
p.s. можете конечно и перезаключить договор аренды, но врятли арендаторы идиоты.

Предмет Договора (объект недвижимости) имеет следующие
ограничения:
— Договор аренды с ****** №ХХХ от 00.00.2000 г. сроком на Х года (до 00.00.2000г.), арендуемая площадь ХХХ в здании по адресу ******.
— Договор аренды с ******* № от, арендуемая площадь в здании по адресу Москва ул., срок аренды не определен.
— Заключение договора аренды с продавцом на
нижеописанных условиях:
Покупатель обязуется в момент заключения договора
купли-продажи недвижимого имущества подписать с
Продавцом договор аренды недвижимого имущества
на срок 11,5 месяцев, права на которые Покупатель
приобретает по договору купли-продажи с момента
государственной регистрации права собственности
имущества. Перечень имущества передаваемого в
аренду изложен в Приложении №
Условия:
нежилые помещения, площадью ХХХ кв.м, расположенные по адресу ***, размер арендной ставки
составляет ХХХ руб./мес. за 1 кв.м. в том числе НДС;
нежилое здание, площадью ХХХ кв.м, расположенное по адресу ***, размер арендной ставки
составляет ХХХ руб./мес. за 1 кв.м. в том числе НДС;
В арендную плату не включена стоимость коммунальных услуг, эксплуатационных,
административно-хозяйственных расходов, услуг за пользование телефонной связью и Интернетом.
Датой вступления договора аренды в силу считается дата государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимое имущество по Договору купли-продажи недвижимого
имущества от Арендатора (Продавца) к Арендодателю (Покупателю).

Стороны в соответствии со ст. 432 Гражданского
кодекса Российской Федерации пришли к
соглашению, что заключение договора аренды
недвижимого имущества с Продавцом недвижимого имущества на условиях отраженных в договоре купли-продажи недвижимого имущества являются существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector