Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что необходимо для перепланировки нежилого помещения

Что необходимо для перепланировки нежилого помещения

Если же помещение, соответствующее основным критериям найдено, можно произвести перепланировку и привести площади в соответствие со своими требованиями уже после приобретения. В жилищном кодексе РФ такие действия называются «перепланировка нежилых помещений».
В данной статье мы постараемся осветить все вопросы переустройства и перепланировки помещения, получения необходимых согласований и (в конечном итоге) разрешения Межведомственной Комиссии, заключение которой является определяющим при решении вопросов переоборудовании нежилого помещения.
Что такое переустройство, переоборудование и перепланировка нежилого помещения?
Согласно Жилищному Кодексу РФ переустройство объектов нежилого фонда – это проведение в одном или нескольких помещениях мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения, размеров и функционального назначения помещений и (или) располагающегося в них инженерного оборудования. Понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений и их переоборудование.
1 переустройство нежилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения
2 перепланировка нежилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения

Таким образом, можно сказать, что перепланировка – это любые действия по ремонту или реконструкции помещения, которые связаны с изменением планов БТИ. Поскольку на планах БТИ присутствуют стены, перегородки, окна, проемы, сантехнические и электрические коммуникации, следовательно, изменение этих параметров попадает под определение «перепланировка нежилых помещений» и требует обязательного согласования.
Перепланировка помещений проводится в целях изменения эксплуатационных качеств помещения посредством изменения планировочных параметров его отдельных частей (комнат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов несущих конструкций и основного функционального назначения перестраиваемого объекта.
Технически перепланировка помещений не представляет особой сложности, современные строительные технологии и богатый выбор стройматериалов открывают перед собственниками помещения достаточно широкие возможности для изменения его внутреннего устройства. Расширить пространство, привести нежилое помещение в соответствие с выполняемыми функциями, обеспечить максимальный комфорт сотрудникам и клиентам — все это возможно благодаря перепланировке, которая является удачным решением многих производственных задач.
Сложность в другом. Законодательством предусмотрена весьма трудоемкая процедура получения разрешений на производство работ по переустройству нежилых помещений, а отсутствие этих разрешений влечет за собой довольно суровые санкции, выражающиеся в наложении штрафов и наступлении иных негативных последствий, существенно осложняющих жизнь собственнику (или арендатору) незаконно переоборудованного объекта. О порядке такого согласования и сборе необходимой документации мы и поговорим далее.
Согласование перепланировки
Согласование перепланировки нежилых помещений – это процесс утверждения проектной документации в соответствии с нормативами и правовыми актами Российской Федерации с целью получения Разрешения на переустройство и производство ремонтно-строительных работ, осуществления самого переустройства, прохождения приемки завершения переустройства и внесения изменений в поэтажный план БТИ.
Согласно Жилищному Кодексу РФ перепланировка нежилых помещений должна проводиться на основании разработанного проекта, который необходимо согласовать и утвердить в административных органах города.
Проект перепланировки – это техническая документация, выполненная на основе технического заключения, которое отражает все изменения относительно старой планировки с учетом конструктивных элементов и инженерных коммуникаций.
Проект перепланировки подготавливают специализированные организации, у которых имеется лицензия на проведение соответствующих работ. Проект снимает юридическую и иную ответственность с владельца помещения &»151; после проектирования ответственность за технические решения по перепланировке ложится на плечи проектной организации.
Согласование перепланировки помещений ведется органами СЭС, Госпожнадзора, Дирекции Единого Заказчика, АПУ и Жилищной инспекции. Окончательно согласование осуществляется в МВК (Межведомственной Комиссии). После этого производится осмотр помещения специалистами из жилищной инспекции и оформляется Акт ввода помещения в эксплуатацию. На основании этого документа проводятся соответствующие обмеры, и владелец получает новые документы БТИ.
В случае проведения несанкционированной (несогласованной) перепланировки или при обнаружении контролирующими органами несоответствия помещения (или его отдельных частей) существующим нормам и правилам, на собственника (или арендатора) такого помещения могут быть наложены следующие меры административной ответственности:
1 штраф
2 требование привести помещение в исходное состояние и произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет
3 отказ в продлении (пролонгации) лицензий
4 требование расторжения договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользования помещениями
5 информирование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки и (или) несоответствия плана объекта его фактическому состоянию для принятия указанными органами соответствующих мер
6 обращения в суд с исками о продаже помещений с публичных торгов

Читать еще:  Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы. Итак, какие же документы необходимы для согласования?
1 заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения
2 документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени
3 правоустанавливающие документы на занимаемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
4 документы БТИ (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка о состоянии здания/помещения)
5 заключение органа по охране памятников архитектуры (если это помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры)
6 проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке

Проектная документация на работы по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и содержит:
1 пояснительную записку по архитектурно-планировочным, конструктивным и технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, противопожарным мероприятиям
2 ситуационный план в масштабе 1:2000;
3 план этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах, расположения конструктивных деталей и узлов, изменений во внутренних инженерных коммуникациях и в использовании технологического оборудования
4 сводный план инженерных сетей
5 техническое заключение о состоянии объекта
6 другую документацию

Прежде чем предоставлять проект на рассмотрение Межведомственной Комиссии, его необходимо согласовать в соответствующих инстанциях (ДЕЗ, Госпожнадзор, СЭС, АПУ, Жилищная инспекция и пр.) При этом:
1 ГУ МЧС (Пожарные) рассматривает вопросы, связанные с выполнением противопожарных норм, безопасностью эксплуатации помещения и возможностью эвакуации людей в случае возникновения пожара
2 ТО ТУ Роспотребнадзор (СЭС) рассматривает вопросы соблюдения санитарных норм (минимальные размеры помещений, соблюдение баланса площадей до и после перепланировки, соблюдение функционального назначения помещений, освещенность, наличие гидро- и пароизоляции в санузлах и т.д.)
3 ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика) решает вопросы, связанные с текущей эксплуатацией здания (отоплением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией, частично газо- и электроснабжением)
4 АПО (Архитектурно-планировочное управление округа) контролирует изменения фасадов здания и проверяет соответствие проекта строительным нормам и правилам, рекомендуя те или иные дополнения и изменения

При проведении перепланировки запрещается:
1 Переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (входным дверям, лестничным площадкам и межкомнатным холлам)
2 Переустройство помещений в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности эксплуатации
3 Проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения
4 Демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов
5 Замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки
6 Установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или приборов отопления
7 Переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м
8 Объединение помещения по вертикали
9 Расширение либо увеличение оконных проемов и изменение наружного периметра стен

Согласование перепланировки нежилого помещения

Согласуем перепланировку нежилого помещения во всех районах Санкт-Петербурга

Рассчитаем стоимость согласования и получим разрешение на перепланировку нежилого помещения на любом этапе:

  1. Перепланировка выполнена — соберем документы и поможем узаконить.
  2. Перепланировка планируется — оценим возможность и стоимость согласования, расскажем о рисках.
  3. Ремонт идет, появились проблемы — оперативно получим самые важные согласования, чтобы избежать приостановки работ, проблем с соседями и ТСЖ/УК, будем представлять ваши интересы в комитетах и суде. После устранения критических проблем в рабочем порядке узаконим перепланировку.

Получим разрешение на перепланировку коммерческих объектов

  • бизнес-центры и офисы
  • торговые-центры
  • кафе и рестораны
  • аптеки
  • магазины
  • мини-отели и хостелы
  • гостиницы
  • салоны красоты
  • медицинские центры и стоматологии
  • фитнес-клубы и спортивные центры

Сколько стоит точно?

Рассчитаем точную стоимость согласования в вашем случае.

Этапы согласования нежилой перепланировки

  • перепланировка затрагивает несущие стены
  • в нежилом здании

Срок: 3 дня.

Что мы сделаем на этом этапе: оценим возможность согласования и рассчитаем стоимость.

От вас потребуются:

  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • планы помещений, расположенных этажом выше и этажом ниже;
  • новый (после перепланировки) план помещения.

Если части документов не хватает, мы можем собрать их.

Результат: детальная смета.

Читать еще:  Подача иска об установлении отцовства

Срок: 30 дней.

Что мы сделаем на этом этапе:

  1. Закажем технический паспорт, поэтажные планы, выписку о состоянии здания, ситуационный план помещения.
  2. Если здание построено до 1950 года, получим справку о статусе дома в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).
  3. Для зданий старого фонда получим акт обследования вентиляционных каналов и дымоходов: их обследуют наши сотрудники совместно со специалистами из аккредитованной компании.
  4. Получим справку о выделенной мощности в «Ленэнерго» или в управляющей компании.

Результат: комплект исходно-разрешительной документации.

Техническое обследование нужно, чтобы понять:

  • является ли стена, в которой планируется сделать проем, капитальной;
  • в каком она состоянии;
  • можно ли в ней этот проем сделать;
  • какое подобрать подходящее конструктивное решение.

Что мы сделаем на этом этапе: организуем обследование. Лицензированный специалист выедет на объект, проведет обследования конструкций перекрытий и составит заключение.

Результат: заключение по результатам обследования конструкций перекрытий или (и) конструкций перегородок в границах объекта перепланировки (квартиры).

Срок: 14 дней.

Что мы сделаем на этом этапе: разработаем проект перепланировки.

  • раздел ПЗ — пояснительная записка проекта перепланировки;
  • раздел АР — архитектурные решения
  • раздел ВК — водоснабжение и канализация;
  • раздел ОВ — отопление и вентиляция;
  • раздел ЭО — электроосвещение и электроснабжение;
  • раздел ПБ — пожарная безопасность;
  • для нежилых помещений: раздел ТХ — технология.

Если перепланировка затрагивает конструктивные элементы здания, нужно провести их техническое обследование и добавить к проекту разделы «Обследование» и «Конструктивное решение».

Срок: 30 дней.

Что мы сделаем на этом этапе: передадим конструктивное решение экспертной организации, которая проверит его на соответствие СНИПам и ГОСТам.

Результат: заключение экспертизы о соответствии или несоответствии требованиям закона.

Срок: 30 дней.

Что мы сделаем на этом этапе:

  1. Получим заключение отдела государственного пожарного надзора (ОГПН).
  2. Получим разрешение на проведение перепланировки от товарищества собственников жилья, управляющей компании или жилкомсервиса.
  3. Получим одобрение проекта у архитектора здания, если оно новое и перепланировка затрагивает конструктивные элементы.
  4. Получим санитарно-эпидемиологическое заключение (для нежилых помещений и квартир, в которых перепланировка затрагивает кухню или санузел).

Результат: все необходимые согласования, кроме разрешения МВК.

Срок: 45 дней.

Что мы сделаем на этом этапе: подадим проект и полученные разрешения через МФЦ в МВК и получим решение о согласовании. Теперь можно делать ремонт, если он еще не сделан.

Результат: разрешение МВК.

Акт рабочей комиссии подтверждает, что все изменения выполнены в соответствии с требованиями законодательства и нормативно-правовыми актами.

Что мы сделаем на этом этапе: подготовим акт, который подпишут участники рабочей комиссии.

Результат: акт рабочей комиссии, подписанный представителями застройщика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора.

Срок: 45 дней.

Что мы сделаем на этом этапе:

  1. Организуем выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
  2. Получим в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
  3. Получим в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
  4. Организуем выезд МВК на объект для приемки.
  5. В некоторых районах города — получим бланк акта и подпишем его у вас, в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
  6. Подадим в МВК через многофункциональный центр (МФЦ).
  7. Получим акт ввода объекта в эксплуатацию.

Результат: акт ввода объекта в эксплуатацию.

Срок: 30 дней.

Что мы сделаем на этом этапе: подготовим технический план и декларацию объекта. После того как вы подпишете их — запишем на диск и подадим в МФЦ.

Результат: новые документы на объект, соответствующие изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

С кем мне согласовывать?

Расскажем, какие согласования необходимо получить в вашем случае.

Перепланировка нежилого помещения

Поможем узаконить перепланировку в нежилом помещении жилого жилого дома или нежилого здания «под ключ»
Подготовим полный пакет документов, согласуем проектную документацию получим документы из ЕГРН Росреестра
Гарантируем положительный результат

Перепланировка нежилого помещения подразумевает любые изменения архитектурного, инженерного характера. После выполнения работ информация, указанная в техническом/кадастровом паспорте, перестает быть актуальной. Следовательно, владелец объекта должен выполнить согласование и получить новые документы, показывающие внесенные изменения. В противном случае государственные инстанции накажут собственника рублем и потребуют вернуть здание в прежнее состояние. Чтобы избежать такого развития событий, нужно получить соответствующее разрешение – узаконить переустройство.

Перепланировка в нежилом доме

Переустройство жилых помещений регламентируется 25-й ст. Жилищного кодекса, а порядок выполнения – главой 4. Что касается нежилых объектов, то некоторые регионы разработали личные нормативные акты, контролирующие проведение перепланировки. Например, для Москвы это Правительственное постановление №508 от 25.10.11 года. Оно включает пошаговый алгоритм переустройства, описание процедуры согласования. Информацию о порядке эксплуатации жилищного фонда содержит Постановление Госстроя от 27.09.2003.

Читать еще:  Новое в законодательстве по дачным участкам

По мере развития бизнеса, появления новых видов деятельности меняется и здание, в котором работают сотрудники. Оптимизация пространства обеспечивает более комфортные условия труда, повышает качество обслуживания, прибыль, лояльность потребителей. Внесенные изменения отражаются в проектной документации. Это может быть:

расширение полезной площади, улучшение условий труда за счет переноса инженерных коммуникаций;

демонтаж старого, покупка нового оборудования;

Выполняя перепланировку, важно понимать, какие изменения считаются переустройством, а какие нет. Например, установка нового радиатора взамен старого согласования не требует. Зато изменение схем и расположения инженерных сетей нуждается в документальном оформлении.

Отличие перепланировки от переустройства

Важно знать: перепланировка нежилого помещения и переустройство – разные виды деятельности, утверждение которых осуществляется по-разному. Перепланировка – более широкое понятие, включающее:

изменение расположения стен, перекрытий (в т. ч. возможный снос перегородок);

перенос входа в здание, оконных проемов и другие похожие мероприятия.

Технические бумаги должны быть составлены корректно, отражать полный комплекс сведений о внесенных изменениях. Некоторые собственники выполняют вышеуказанные работы одновременно, чтобы создать единый проект, сократить время на оформление бумаг и получение разрешений.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении

Чтобы сделать перепланировку, нужно доказать необходимость ее проведения, а также выполнить узаконивание. Согласно действующему законодательству менять схему коммуникаций разрешается, имея на руках утвержденные проектные бумаги. Но практика показывает, что зарегистрировать изменения и выполнить согласование можно в последнюю очередь.

Чаще всего перепланировка нежилого помещения в нежилом доме, стоящем отдельно, не предусматривает изменения фасада и расположения входа. Соответственно, утверждение проводится в МосгорБТИ по временному регламенту. В остальных случаях дополнительно приходится посещать Москомархитектуру и ГУП ГлавАПУ. Инвентаризация ложится на плечи БТИ.

Внести изменения в здание можно, собрав ряд документов:

бумаги, подтверждающие факт владения недвижимостью (обязательно заверенные нотариусом);

техзаключение, описывающее состояние конструкций – несущих, ограждающих;

письменное соглашение собственника (для арендуемых зданий);

проектная документация, разработанная службой, имеющей соответствующую лицензию и допуск СРО.

Перечисленным выше требованиям отвечает компания «Вита-Хауз», работающая в Москве и Подмосковье. Наши сотрудники выполнят оформление быстро, качественно, по адекватной цене.

Правила и нюансы перепланировки нежилых помещений

Как сделать перепланировку под офис. Какие существуют требования к размещению мокрых точек. Особенности процесса согласования перепланировки

Правила и нюансы перепланировки нежилых помещений

Правила перепланировки нежилых помещений существенно отличаются от правил перепланировки квартир.

Во-первых, здесь нет таких жестких требований к размещению мокрых зон.

Во-вторых, у нежилых помещений всегда должен быть отдельный эвакуационный выход, а также есть свои требования по освещению, набору обязательных помещений, вентиляции, пожарной безопасности и многому другому. Все это зависит от назначения помещения.

Разберем один из самых распространенных типов нежилых помещений, как офис на примере офиса нашей компании.

Офис “Реал-Проект” находится на втором этаже большого жилого комплекса. Над нами и под нами также нежилые помещения. Когда мы заехали сюда в 2016 году здесь были только стены, монолитные колонны и окна.

У компании свой отдельный вход, и это первая особенность перепланировки помещений под офисы: они как и любые другие нежилые помещения, должны быть оборудованы обособленным выходом, который не пересекается с выходом из жилых помещений.

Вторая особенность перепланировки помещений под офисы заключается в минимальных требованиях к составу и расположению помещений, что дает большое пространство для реализации идей.

Поэтому мы спланировали и поделили наши 230 квадратных метров на 6 кабинетов, переговорную, два санузла, кухню, кладовую и соединили все это одним длинным коридором, который по правилам пожарной безопасности является путем эвакуации.

У нас в офисе два санузла. При необходимости мы сможем без проблем разместить и третий. И это еще одна важная особенность – в офисе можно размещать санузлы везде, где для этого есть техническая возможность. Нет ограничения по месту и их количеству.

Помещение нашей переговорной, как и все кабинеты по северной стороне офиса, отделено стеклянной перегородкой. Обратите внимание на две вещи:

— разделение помещений стеклянной перегородкой от пола до потолка всегда является перепланировкой, которую нужно согласовывать

— по правилам, естественное освещение в офисе должно быть только в местах работы сотрудников

Т.е. формально мы могли сделать переговорную без окна, т.к. здесь нет рабочих мест. Это же правило применяется к кухням, кладовым и санузлам.

Также хотели отметить, что сама процедура согласования перепланировки нежилого помещения отличается от процедуры согласования перепланировки квартиры. Об этом мы расскажем в отдельной статье.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector