Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Протокол о намерениях заключить договор аренды образец

Предварительный договор продажи доли

Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО «Акса» Корчагин Юлиан Андриянович. Связаться с автором
—>

Вернуться назад на Предварительный договор

Не забываем поделиться:

Предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО обеспечивает заключение в будущем основного договора купли-продажи доли в УК. В разделе можно скачать образец предварительного договора купли-продажи доли в УК с приложениями.

Зачастую процесс заключения договора купли-продажи доли в уставном капитале предусматривает такую стадию, как заключение предварительного договора. Смысл заключения предварительного договора состоит в необходимости установления правовой связи (предварительного обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда невозможно его немедленное заключение.

Предварительный договор купли-продажи необходимо отличать от так называемого протокола о намерениях или соглашения о намерениях. В соглашении о намерениях лишь фиксируется желание сторон вступить в будущем в договорные отношения. Они выражают свое желание и оно фиксируется.

Но никаких юридических обязательств друг перед другом стороны протокола о намерениях не несут. Они выразили свое желание заключить договор в будущем, но никаких юридических обязательств на себя не берут. Поэтому ни один из участников протокола о намерениях не вправе юридически через суд требовать заключения какого-либо договора.

Предварительный договор купли-продажи является разновидностью гражданско-правовых договоров. Его легальное определение содержится в п. 1 ст. 429 ГК РФ: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии таковых данных о предмете условие считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

Также в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале необходимо установить срок для заключения окончательного договора, то есть срок, в который должен быть заключен окончательный договор. Однако условие о сроке не является существенным условием предварительного договора.

Если условие о сроке заключения окончательного договора отсутствует, то это не влечет за собой признание предварительного договора незаключенным, он считается заключенным. В этом случае, если срок заключения окончательного договора не установлен, договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Сторонами предварительного договора купли-продажи доли в уставном капитале (например, в ООО) могут выступать любые субъекты гражданского права. Особенность участия в их заключении учреждений и унитарных предприятий состоит в том, что на отчуждение имущества, закрепленного за ними собственником, получения предварительного согласия собственника не требуется. Предварительный договор не является сделкой по распоряжению имуществом, и правила ст.295, 297, 298 ГК РФ к его заключению не применяются.

Предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале должен быть заключен в простой письменной форме, идентичной основному договору. Либо в нотариальной письменной форме, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

Даже если по закону для предварительного договора эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК). В случае если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. В случае необходимости нотариального удостоверения основного договора предварительный договор должен быть также нотариально удостоверен.

Государственная регистрация предварительного договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО не требуется.

Договор аренды
Договор дарения
Договор займа
Договор комиссии
Договор контрактации
Договор купли-продажи
Договор лицензированный

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните — вы должны отвечать быстро.
Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.

Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83

ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!

Договор о намерениях

Что представляет собой договор о намерениях? В чем его различия от предварительного договора? Обязательно ли его исполнять?

Прежде всего, отметим, что в гражданском законодательстве такая конструкция договора отсутствует, однако в соответствии с п.2 ст.421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

Так, стороны могут закрепить свое желание о сотрудничестве в протоколе (соглашении, меморандуме, договоре).

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. (п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»).

Какие условия позволяют переквалифицировать договор о намерениях в предварительный?

Как уже было отмечено, договор о намерениях не содержит обязательств сторон и нет никаких жестких правил относительно его оформления.

В договоре о намерениях обычно приводится следующая информация:

наименование контрагентов в соответствии с учредительными документами;

содержание договора о намерениях (например, организация встреч, этапы планируемого сотрудничества, ценовой диапазон на товары, работы, услуги и т.п.).

И поскольку такое соглашение содержит конкретные обязанности сторон, то стороны должны их исполнить (п.1 ст.420, п.2 ст.421, ст.309 ГК РФ).

Так, высшими судьями была рассмотрена следующая ситуация.

Компания обратилась в суд об обязании исполнить в полном объеме обязанности, принятые в протоколе о намерениях, а именно: совершить все необходимые действия в соответствии с протоколом о намерениях для заключения и регистрации долгосрочного договора аренды на 19,8 кв. м, на условиях типового договора аренды и на условиях по арендной плате, определенной независимым оценщиком, в том числе согласовать указанный договор аренды с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, Федеральным агентством научных организаций, а в случае необходимости — иными государственными инстанциями.

Компания занимает спорные помещения и вносит плату за их использование с 2004 года, то есть фактически является арендатором. По ее мнению, протокол о намерениях отвечает требованиям, предъявляемым к предварительному договору, поскольку содержит все необходимые условия.

Договор о намерениях (образец)

Образец договора о намерениях представлен ниже:

ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ

заключить договор купли-продажи

г. Москва «14»февраля 2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» в лице генерального директора Лютикова Нарцисса Федоровича, действующего на основании устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» в лице генерального директора Цветкова Венера Раиловича, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые в
дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее по тесту – Договор) о нижеследующем.

1. Стороны исходят из того, что их интересам соответствует обсуждение поставки пластмассовых изделий.

2. Стороны изъявляют намерение заключить договор купли-продажи сроком на один год.

3. Стороны намереваются обсудить график поставок пластмассовых изделий, диапазон цен на поставляемые изделия.

4. Для обсуждения проекта поставки пластмассовых изделий Стороны планируют провести несколько встреч до 20 ноября 2019 года.

5. Стороны назначают своих полномочных представителей для проведения консультаций и переговоров на предмет реализации предусмотренных настоящим договором договоренностей.

6. Настоящийдоговор не налагает на Стороны никаких юридических обязательств.

7. Подписи Сторон.

Общество с ограниченной ответственностью

126009, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.9/1

ИНН/КПП 725123436/770801001

р/с 40702810400000001234 в АКБ «Звездный»

к/с 30101810400000004253

БИК 044583222

ОГРН 1234567890124

Генеральный

директор _______ Н.Ф.Лютиков

Общество с ограниченной ответственностью «Цветочек»

126009, г.Москва, ул. Новая Басманная, д. 20

ИНН/КПП 7708123456/770801001

р/с 40702810400000004525 в АКБ «Звездный»

к/с 30101810400000000222

БИК 044583222

ОГРН 1234567890123

Генеральный

директор _______ В.Р. Цветков

Если в договоре о намерениях указать, что стороны в дальнейшем обязуются заключить договор купли-продажи, а также перечислить его существенные условия, то такой договор может быть признан предварительным договором.

Юристы «РосКо» всегда помогут разобраться во всех тонкостях законодательства

Составление договора юристом, цена которого доступна, станет гарантией отсутствия ошибок, охвата всех данных и соответствия закону. Они своими знаниями компенсируют стоимость услуги: составление и оформление договоров будет качественным, с учетом всех нюансов.

Наш юрист по заключению договоров сможет грамотно и с выгодой для Вас изложить условия соглашения и избежать правовые риски, возникающие из договоров.

Юристы «РосКо» обладают существенным опытом по составлению договоров, сопровождению сделок и судебных процессов.

Наши юристы по составлению договоров могут составить любой коммерческий договор между юридическими лицами (договор купли-продажи, поставки, аренды, подряда, об оказании услуг, займа, перевозки, хранения, поручения, комиссии, агентирования и пр.).

Наша компания оказывает услуги по составлению и разработке договоров в Москве и обеспечивает их стабильно высокое качество и доступную стоимость.

Мы поможем сократить все перспективные риски, получить от контрагентов желаемые результаты и избежать неоднозначных толкований и «белых пятен».

Образец договора оказания услуг по подбору для нежилого помещения, для последующего заключения договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи этого помещения, с собственником или арендатором указанного помещения, заключаемого между юридическими лицами

ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Исполнитель по заданию Заказчика обязуется совершить определенные настоящим Договором действия, а Заказчик обязуется произвести оплату за выполненные Исполнителем работы (оказанные услуги).

1.2. Исполнитель выполняет работы (оказывает услуги) по подбору для Заказчика нежилого помещения, для последующего заключения Заказчиком договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи этого помещения, с собственником или арендатором указанного помещения.

1.3. В заявке Заказчика (Приложение №1), в числе прочего указывается: намерение Заказчика заключить договор аренды, или уступки права аренды, или купли-продажи нежилого помещения, ориентировочная площадь требуемого нежилого помещения, место нахождение помещения, ориентировочная цена нежилого помещения, Ф.И.О представителя Заказчика, который будет производить осмотр помещений.

1.4. В Приложении №2 указать должность и Ф.И.О лиц, уполномоченных действовать (осуществлять просмотры и подписывать Протокол осмотра) от имени Заказчика в рамках настоящего Договора.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Предоставить Исполнителю все требуемые последнему документы, материалы, сведения необходимые для выполнения работ (оказания услуг) в рамках настоящего Договора. Получать сведения о ходе выполнения Исполнителем Договора.

2.2. Обеспечить участие представителя Заказчика в переговорах, консультациях организованных Исполнителем.

2.3. В день осмотра подписывать Протоколы смотра нежилого помещения, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. В случае уклонения Заказчика от подписания Протокола осмотра, после фактически состоявшегося осмотра нежилого помещения, Исполнитель и собственник (арендатор) нежилого помещения, либо его представитель, делают об этом соответствующую отметку в Протоколе осмотра. Протокол осмотра с указанной выше отметкой считается состоявшимся.

2.4. При принятии решения о намерении заключить сделку по одному из представленных Исполнителем нежилому помещению, сделать соответствующую отметку в Протоколе осмотра.

2.5. Не вести самостоятельно, без участия представителей Исполнителя, переговоры с собственниками (арендаторами) предполагаемой недвижимости, а также их представителями.

2.6. Произвести оплату вознаграждения Исполнителю по настоящему Договору.

2.7. Не распространять и не передавать третьим лицам информацию, предоставленную Исполнителем, без письменного разрешения Исполнителя.

2.8. В течение рабочих дней с момента подписания с собственником (арендатором) нежилого помещения договора о намерениях, предварительного договора, договора купли-продажи или аренды, договора уступки прав аренды либо любого другого договора подразумевающего изменение права владения, и/или пользования, и/или распоряжения нежилым помещением указанного в любом из протоколов осмотра помещения, подписать с Исполнителем Акт сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг). В случае не подписания Заказчиком указанного Акта и при отсутствии письменных возражений Заказчика, стороны считают, что работы (услуги) выполнены надлежащим образом, в полном объеме и в срок, и подлежат оплате в соответствии с разделом 3 Договора.

2.9. Заказчик вправе вносить изменения в заявку Заказчика (Приложение №1), путем их оформления в письменном виде. Изменения к заданию Заказчика вступают в силу после их подписания Заказчиком.

2.10. При намерении Заказчика арендовать нежилое помещение:

2.10.1. Консультировать Заказчика по вопросам ставок арендной платы на нежилые помещения в .

2.10.2. Вести поиск нежилых помещений, в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору, с целью осуществления намерений Заказчика.

2.10.3. Осуществлять показ помещений Заказчику и проводить переговоры с собственниками/арендаторами недвижимости.

2.10.4. Оказывать Заказчику содействие в процессе переговоров с собственниками недвижимости.

2.10.5. Не принимать никаких обязательств от имени Заказчика, без его письменного распоряжения.

2.10.6. Проверить у собственника/арендатора нежилого помещения правоустанавливающие документы на недвижимость, на предмет соответствия требования действующего законодательства.

2.10.7. Информировать Заказчика о ходе исполнения Договора.

2.11. При намерении Заказчика приобрести нежилое помещение в собственность:

2.11.1. Используя свою базу данных, находит и предлагает Заказчику нежилое помещение, отвечающее требованиям, указанным в Приложении №1.

2.11.2. Осуществлять показ помещений Заказчику и проводить переговоры с собственниками недвижимости.

2.11.3. Способами, не противоречащими действующему законодательству РФ, проверить «юридическую чистоту» нежилого помещения (права собственника на нежилое помещение, выбранное Заказчиком, а также отсутствие либо наличие имеющихся ограничений (обременений).

2.11.4. Проверяет у собственника нежилого помещения и Заказчика наличие всех документов необходимых для составления договора купли-продажи и его последующей государственной регистрации.

2.11.5. В ходе совершения перечисленных выше действий предоставляет Заказчику связанные с этими действиями необходимые консультации.

2.12. При намерении Заказчика оформить уступку прав аренды на нежилое помещение.

2.12.1. Консультировать Заказчика по вопросам ставок арендной платы на нежилые помещения в .

2.12.2. Вести поиск нежилых помещений, в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору, с целью осуществления намерений Заказчика.

2.12.3. Осуществлять показ помещений Заказчику и проводить переговоры с собственниками недвижимости.

2.12.4. Оказывать Заказчику содействие в процессе переговоров с арендаторами недвижимого имущества.

2.12.5. Не принимать никаких обязательств от имени Заказчика, без его письменного распоряжения.

2.12.6. Информировать Заказчика о ходе исполнения Договора.

2.12.7. Проверить у арендатора нежилого помещения договор аренды на недвижимое имущество, на предмет соответствия требования действующего законодательства и возможности заключения договора уступки прав аренды.

2.13. В течение рабочих дней с момента подписания собственника (арендатора) нежилого помещения с Заказчиком договора о намерениях, предварительного договора, договора купли-продажи или аренды, договора уступки прав аренды либо любого другого договора подразумевающего изменение права владения, и/или пользования, и/или распоряжения нежилым помещением указанного в любом из протоколов осмотра помещения, подписать с Исполнителем Акт сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг).

2.14. Исполнитель обязуется сохранить в тайне ставшие ему известными сведения о совершенных Заказчиком сделках.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение за выполненные работы (оказанные услуги) по настоящему Договору в следующем размере: от согласованной сторонами по Сделке стоимости.

3.1.1. При заключении договора аренды/субаренды размер вознаграждения Исполнителя составляет % от суммы годовой арендной/субарендной платы, указанной в договоре аренды помещения, который будет заключен между Заказчиком и собственником/арендатором нежилого помещения, подобранного Исполнителем.

3.1.2. При приобретении Заказчиком в собственность нежилого помещения, подобранного Исполнителем – в размере % от цены договора купли-продажи, который будет заключен между Заказчиком и собственником нежилого помещения.

3.1.3. При переуступке прав аренды от арендатора нежилого помещения подобранного Исполнителем к Заказчику, вознаграждение за выполненные работы (оказанные услуги) составляет % от цены договора уступки права аренды, который будет заключен между Заказчиком и арендатором нежилого помещения.

3.2. Окончательный размер вознаграждения указывается Исполнителем в Акте сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг).

3.3. Оплата производится Заказчиком в течение рабочих дней с момента подписания сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) на расчетный счет Исполнителя. Оплата производится в рублях РФ.

3.4. Обязанность Заказчика по оплате считается выполненной, с момента поступления денег на расчетный счет Исполнителя.

3.5. Выплата вознаграждения не зависит от необходимости и факта регистрации договора аренды и/или купли – продажи, и/или уступки прав аренды, а также от условий указанных договоров.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Сторона Договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков.

4.2. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора аренды, или договора купли-продажи, или договора уступки прав аренды заключенного между Заказчиком и собственником (арендатором) нежилого помещения, подобранного в рамках настоящего Договора, Исполнитель ответственности не несет.

4.3. В случае подписания Заказчиком без участия или согласия Исполнителя каких-либо сделок по представляемым Исполнителем нежилым помещениям, указанным в Протоколе осмотра, в течение срока действия настоящего Договора и в течение месяцев после окончания срока его действия, Заказчик выплачивает Исполнитель штраф в размере цены настоящего Договора.

4.4. В случае нарушения Заказчиком п.5.2 Договора и последующего заключения третьими, дочерними или аффилированными лицами договора подразумевающего изменение права владения, и/или пользования, и/или распоряжения нежилым помещением, указанным в любом из протоколов осмотра помещения, на основании информации предоставленной Заказчиком, последний выплачивает Исполнителю штраф в размере цены настоящего Договора.

4.5. Ни одна из Сторон не будет нести ответственность за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если указанное неисполнение стало следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), в том числе эпидемии, снежных заносов, прекращения или ограничения перевозки грузов в соответствующем направлении, наводнений, пожаров, землетрясений, иных стихийных бедствий, войн и военных действий, катастроф, а также принятием органами государственной власти и управления нормативных актов, прямо препятствующих Сторонам исполнять свои договорные обязательства. Форс-мажорными могут быть признаны также любые иные обстоятельства, указанные в ГК РФ.

5. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

5.1. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность перед третьими лицами в отношении информации и документации, полученной ими в ходе исполнения настоящего Договора, за исключением той информации и документации, раскрытие которых разумно необходимы в целях выполнения своих обязательств по Договору.

5.2. Информация о нежилых помещениях показанных Исполнителем Заказчику, указанная в Протоколах осмотра, не может быть передана Заказчиком третьим, дочерним и аффилированным лицам.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Все споры, разногласия и/или требования, возникшие из настоящего Договора и/или в связи с ним, Стороны будут пытаться разрешить путем переговоров.

6.2. По всем вопросам, не нашедшим отражения в тексте и условиях настоящего Договора, но прямо или косвенно вытекающих из данных правоотношений, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. В случае если Стороны не придут к соглашению, спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд .

6.4. До передачи спора в суд стороны обязаны соблюсти претензионный порядок. Датой заявления претензии считается дата календарного штемпеля почтового ведомства о приеме заказного письма либо дата отметки о получении претензии представителем стороны, которой данная претензия адресована.

6.5. Все приложения к настоящему договору, Акты сверки взаиморасчетов, первичная документация, должна в обязательном порядке удостоверяться лицами, подписавшими настоящий Договор, либо их уполномоченными представителями, и скрепляться печатями.

6.6. Настоящий Договор, может быть, расторгнут по соглашению Сторон. Последствия расторжения настоящего договора определяются взаимным соглашением его Сторон или судом по требованию любой из сторон Договора.

6.7. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у обеих Сторон.

6.8. Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникших только после заключения настоящего Договора.

6.9. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания его Сторонами и действует до наступления первого из следующих событий:

  • до истечения одного года;
  • до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Протокол о намерениях при аренде коммерческой недвижимости

Андрей Мак, партнер юридической фирмы «Магистр & Партнеры»

фото: «Магистр & Партнеры»

Исходя из сути самого названия, протокол о намерениях – это документ, в котором фиксируются намерения сторон, подписавших данный документ, исполнить определенные обязательства в будущем. Протокол о намерениях еще часто называют «джентльменским соглашением», подразумевая, что намерения и возможные обязательства сторон, указанные в протоколе, основываются на доверии сторон и не имеют юридической защиты в суде. Иными словами, в случае нарушения потенциальным арендодателем обязательств, взятых им согласно протоколу о намерениях (т.е. передать офисное или торговое помещение после сдачи здания в эксплуатацию), арендатор не сможет обратиться в суд за защитой своих прав по протоколу – т.е. требовать заключения договора аренды и передачи ему в аренду торгового или офисного помещения и/или возмещения ущерба.

Позволим себе не совсем с этим согласиться. Протокол о намерениях может быть оформлен таким образом, чтобы права и обязанности сторон по протоколу были защищены юридически. В условиях, когда украинское законодательство не содержит четкого регулирования юридического статуса протокола о намерениях, очень важно правильно трактовать закон, который позволяет оформить протокол о намерениях таким образом, чтоб он стал юридически значимым документом (договором), устанавливающим права и обязанности сторон, нарушение которых может привести к судебной ответственности. Это, по нашему мнению, играет важную роль для потенциального арендатора или арендодателя, ведь доверие – категория неопределенная, часто и непостоянная, а юридическая защита своих прав – это то, к чему стремится каждая сторона.

КАК ЮРИДИЧЕСКИ ГРАМОТНО ОФОРМИТЬ ПРОТОКОЛ О НАМЕРЕНИЯХ?

Помимо условий доброй воли, право- и дееспособности сторон, заключение юридически значимого протокола о намерениях при аренде коммерческой недвижимости должно соответствовать ряду специальных требований, а именно:
1) требованиям к содержанию протокола о намерениях;
2) требованиям к форме протокола о намерениях.

Содержание протокола о намерениях

Первым требованием к заключению юридически значимого протокола о намерениях является включение в документ положений, являющихся, согласно украинскому законодательству, обязательными. Так, для предания протоколу о намерениях статуса договора необходимо, прежде всего, включить в него положение, отражающее волеизъявление сторон о предоставлении такому протоколу силы предварительного договора, иными словами, указать, что «данный протокол о намерениях имеет силу предварительного договора». В случае включения такого положения в протокол о намерениях, такой документ будет трактоваться как «предварительный договор», статус которого регулируется нормами гражданского законодательства Украины. Возможность такой «трансформации» предусмотрена статьей 635 Гражданского кодекса Украины, этой же статьей установлен юридический статус предварительного договора. Предварительный договор – это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) – в нашем случае, договор аренды объекта коммерческой недвижимости – на условиях, установленных предварительным договором.

Мария Харахаш, юрист юридической фирмы «Магистр & Партнеры»

фото: «Магистр & Партнеры»

Согласно гражданскому законодательству, предварительный договор должен включать в себя существенные условия основного договора. Таким образом, в протокол о намерениях необходимо также включить существенные условия основного договора аренды, который будет заключен после сдачи здания в эксплуатацию, а именно: предмет договора, арендная плата и условия оплаты, а также срок действия договора аренды. Кроме того, следует четко указать обязательства сторон по заключению основного договора: срок заключения основного договора, обязательство потенциального арендодателя получить все правоподтверждающие документы на помещение, являющееся предметом аренды, и т.д.

Обращаем внимание на то, что, в соответствии с законодательством Украины, сторона, которая необоснованно уклоняется от своих обязательств по предварительному договору, обязуется возместить другой стороне убытки, связанные с просрочкой, если иное не предусмотрено предварительным договором или актами законодательства. Кроме того, в предварительном договоре стороны могут установить штрафные санкции за невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств по предварительному договору.

Форма протокола о намерениях

Вторым требованием для заключения юридически значимого протокола о намерениях является форма документа. В соответствии с гражданским законодательством, предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Таким образом, в случае намерения сторон заключить договор аренды коммерческой недвижимости на срок более одного года, такой договор подлежит нотариальному заверению, а, следовательно, нотариальному заверению подлежит и протокол о намерениях, имеющий статус предварительного договора.

Вопрос о нотариальном заверении протокола о намерениях, имеющего статус предварительного договора, является неоднозначным. Проблема в данном случае заключается в том, что законодательство Украины четко обязывает нотариальные органы заверять договоры аренды только при наличии у арендодателя документов, подтверждающих его право собственности на предмет аренды. При этом законодательство обходит стороной порядок заверения предварительного договора на заключение такого договора аренды, сторона которого (потенциальный арендодатель) на момент подписания предварительного договора не может иметь правоустанавливающих документов на потенциальный предмет аренды вследствие того, что строительство объекта еще не завершено. Таким образом, вопрос о возможности заверения протокола о намерениях, имеющего статус предварительного договора, без правоустанавливающих документов потенциального арендодателя, в условиях отсутствия четкого законодательного «руководства к действию», часто решается самими нотариусами. Однако аргументация нотариусов, придерживающихся противоположных точек зрения, у каждого своя и часто не соответствует действительности.

Как альтернатива, вопрос о нотариальном заверении протокола о намерениях можно обойти, установив срок основного договора (договора аренды) до одного года, к примеру, с автоматической пролонгацией договора аренды на тот же срок и на тех же условиях. Однако такое условие часто не отвечает интересам сторон.

Исходя из нашего практического опыта, при наличии квалифицированной юридической помощи в подготовке документов, нотариальное заверение предварительного договора или протокола о намерениях, имеющего силу предварительного договора, не противоречит законодательству Украины и, следовательно, возможно. При этом обращаем ваше внимание на то, что речь о заверении протокола о намерениях, не имеющего статуса предварительного договора, даже не ведется. Заверение протокола о намерениях, не являющегося договором, противоречит законодательству Украины, уполномочивающему нотариусов заверять только «правочини» (сделки, направленные на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязательств), – на таком документе нотариус может заверить только подписи сторон.

ЗАКЛЮЧАТЬ ИЛИ НЕ ЗАКЛЮЧАТЬ?

На вопрос «стоит или не стоит подписывать протокол о намерениях при аренде коммерческой недвижимости?» могут ответить только сами стороны – арендатор или арендодатель. Значительную роль здесь играет доверие и репутация сторон. В случае, если стороны ценят репутацию и слово друг друга, они могут либо подписать протокол о намерениях, не имеющий силу юридического договора и просто фиксирующий намерения сторон, либо не подписывать протокол о намерениях вовсе и ограничиться устной договоренностью.

Если же сторона все же заинтересована в получении юридической гарантии защиты своих прав при дальнейшем оформлении условий аренды интересующего ее объекта недвижимости, предварительный договор или протокол о намерениях, имеющий силу предварительного договора, может стать значительным подспорьем. Однако здесь первостепенную роль играет обоюдное согласие сторон. Напомним, что в протоколе о намерениях, имеющем силу предварительного договора, так же, как и в предварительном договоре, стороны оговаривают условия будущей аренды, в частности, размер арендной платы за помещение. Не каждый арендодатель заинтересован в ограничении своих материальных интересов суммой, установленной в протоколе о намерениях заранее, ведь по окончании строительства при наличии спроса другому соискателю можно назвать более выгодную цифру. В условиях нестабильного рынка и постоянного роста цен на коммерческую недвижимость в Украине это обстоятельство является одним из основных оснований для отказа потенциальных арендодателей от подписания юридически значимого протокола о намерениях.

Анализируя этот вопрос, мы хотели бы обратиться к опыту западных стран, где наблюдалась похожая ситуация на рынке коммерческой недвижимости, а также нашему личному опыту, который мы приобрели в данной сфере, предоставляя юридические услуги иностранным клиентам как в Украине, так и за рубежом.

В частности, в 1993 году в Чехии спрос как на покупку, так и на аренду существующих торговых, промышленных и офисных помещений значительно превышал предложение, вследствие чего интерес арендаторов был сосредоточен и на строящихся объектах. При этом, в отличие от украинских, крупные чешские девелоперы в основном охотно шли на подписание протоколов о намерениях с потенциальными арендаторами.

На цивилизованном рынке протокол о намерениях гарантирует арендатору факт аренды того или иного помещения еще на этапе строительства

фото: Олег Герасименко

Во-первых, наличие юридических обязательств потенциальных арендаторов заключить долгосрочные договоры аренды являлось своего рода финансовой гарантией при получении девелоперами банковских ссуд на строительство тех же потенциальных предметов аренды. Многие недооценивают значение этого обстоятельства, а ведь банки не особо заинтересованы в финансировании девелоперов, строящих «пустые» здания и надеющихся на то, что в скором будущем соискатели найдутся сами. Это большой риск, особенно в условиях конкуренции и потенциального перенасыщения рынка строительства.

Во-вторых, как было сказано представителем одного из чешских девелоперов: «Это еще и вопрос репутации. Если мы заинтересованы в долгосрочном участии на рынке, мы не будем изменять условия, установленные в предварительных соглашениях с контрагентами, даже если в дальнейшем нам будут предложены более выгодные условия. Это вопрос нашей репутации и уважения к людям, с которыми мы работаем».

Сегодня ситуация в Чехии изменилась. При нулевой вакантности офисных помещений в 1993 году, на сегодняшний день доля вакантных помещений превышает 14%. Сегодня в Чехии, так же, как и в большинстве других стран с развитым рынком коммерческой недвижимости, подписание протокола о намерениях при аренде – явление редкое, так как арендаторы не имеют недостатка в существующих торговых, промышленных и офисных помещениях. Протоколы о намерениях при этом подписываются, в основном, в случаях, если строящийся объект предназначен специально для нужд компании-арендатора.

Рынок коммерческой недвижимости в Украине молодой, но при этом достаточно быстро развивающийся. И сегодня такие элементы, как протокол о намерениях и предварительный договор, должны стать неотъемлемой частью отношений на этом рынке. В Украине уже существует правовая база, регламентирующая данный сегмент правоотношений и защищающая интересы арендодателей и арендаторов, что, без сомнения, является позитивным для развития рынка инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости в Украине и привлечения иностранного капитала. В то же время, следует помнить, что законодательство в Украине несовершенно, поэтому очень важно четко определить интересы сторон и вовремя обратиться за квалифицированной юридической помощью для юридической проверки участников рынка и грамотного оформления документов, защищающих права сторон при аренде коммерческой недвижимости. Это поможет предупредить и минимизировать возможные риски для всех сторон, что, в свою очередь, найдет позитивное отражение в развитии и становлении рынка коммерческой недвижимости в Украине и отношений аренды на этом рынке.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Топографическая съемка земельного участка для градостроительного плана
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector