Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Примеры неотделимых улучшений арендованного имущества

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Вопрос: Как отразить в учете арендатора капитальные вложения (в виде неотделимых улучшений) в арендованное основное средство (ОС) (движимое имущество), произведенные с согласия арендодателя, если по условиям договора аренды затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются?
По условиям договора аренды неотделимые улучшения являются собственностью арендатора и по окончании срока аренды передаются арендодателю. Капитальные вложения выполнены арендатором собственными силами в процессе использования объекта аренды. Затраты на неотделимые улучшения (стоимость использованных материалов (без учета НДС, принятого к вычету при их приобретении в общеустановленном порядке), заработная плата работников, начисленные на нее страховые взносы и т.п.) составили 274 500 руб.
Срок полезного использования (СПИ) капитальных вложений для целей бухгалтерского учета установлен исходя из ожидаемого срока их использования с учетом оставшегося срока аренды — 25 месяцев. Срок полезного использования капитальных вложений для целей налогового учета установлен равным 61 месяцу (исходя из СПИ, установленного для амортизационной группы арендуемого ОС (четвертая амортизационная группа)). Организация применяет линейный способ (метод) начисления амортизации.
На дату возврата арендуемого ОС арендодателю по окончании срока аренды согласованная сторонами стоимость неотделимых улучшений составляет 120 000 руб. (в том числе НДС 20 000 руб.), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю.
Посмотреть ответ

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Как арендатору отражать в бухгалтерском учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество?

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Вопрос: Как учесть неотделимые улучшения полученного или переданного в аренду имущества при расчете налога на прибыль
Посмотреть ответ

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Проблемы согласования неотделимых улучшений арендованного имущества

При аренде имущества, особенно недвижимого и на длительный срок, у арендатора может возникнуть необходимость улучшить его, адаптировав с учетом своих интересов к иным условиям. Зачастую улучшения производятся капитальные и становятся неотделимыми от арендованного имущества без вреда для него. Учитывая, что имущество находится у арендатора лишь на праве владения и пользования, неотделимые улучшения подлежат обязательному согласованию с собственником этого имущества – арендодателем. Однако на сегодняшний день по вопросу согласования неотделимых улучшений у сторон договора аренды возникает масса споров. Отсутствует однозначная позиция и в судебной практике.

Читать еще:  Форма собственности земельного участка какие бывают

В пункте 2 статьи 623 ГК РФ указано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 вышеназванной статьи стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Под улучшениями в судебной практике понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 г. № А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу № А19-14583/08-15).

На практике нередко возникают споры о том, согласованы ли неотделимые улучшения арендованного имущества с арендодателем. Отсюда следует вопрос: что именно подлежит согласованию? Закон не дает точного ответа на указанный вопрос, а суды придерживаются противоположных позиций.

При требовании арендатора к арендодателю о возмещении стоимости неотделимых улучшений условие об их согласованности является обязательным, поскольку это прямо предусмотрено п. 3 статьи 623 ГК РФ. Если арендатор не докажет факт согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, то суд откажет ему в требовании о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Данный вывод подтверждается постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2013 г. по делу № А11-5746/2012; постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012; постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 г. по делу № А78-4798/2013.

В отношении того, что именно необходимо согласовывать с арендодателем, в судебной практике имеются две противоположные позиции:

1. Согласованию с арендодателем подлежат конкретный объем и стоимость неотделимых улучшений. Предоставления только лишь права арендатору производить улучшения имущества, не конкретизируя при этом их объем и стоимость, недостаточно.

Так, суд отказал арендатору в требовании о возмещении ему стоимости неотделимых улучшений, поскольку он не доказал согласование конкретного объема и стоимости неотделимых улучшений (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012).

Согласно постановлению ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 г. № Ф03-2181/2011 по делу № А51-15765/2010 условиями договора аренды установлено право арендатора без согласия арендодателя и собственника помещений осуществлять действия и заключать сделки, указанные в подпунктах 2.4.1.1 – 2.4.1.6, в том числе производить перепланировки, перестройки и иные улучшения (благоустройства) объекта (его части). В силу пункта 4.9 договора производство средствами арендатора текущего или капитального ремонта, благоустройства, перепланировки, перестройки и иных улучшений арендуемого объекта, неотделимых без вреда для его конструкций, влечет за собой право требовать от арендодателя уплаты их стоимости в случае досрочного расторжения договора аренды.

Разрешая настоящий спор и отказывая заявителю в иске, арбитражные суды сочли недоказанным факт получения обществом необходимого согласия предприятия на проведение улучшений в арендованных нежилых помещениях. При этом, оценивая условия договора аренды о возможности перепланировки, перестройки, текущего и капитального ремонта, благоустройства и иных улучшений помещений, суды обоснованно указали на невозможность принятия таковых в качестве получения от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Аналогичной позиции придерживается и ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 10.05.2012 г. по делу № А70-8024/2011.

Если поддерживать вышеописанную названную позицию суда, то возникает вопрос, что является доказательством согласованности неотделимых улучшений?

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что доказательством согласования улучшений имущества с арендодателем является его письменное согласие (подписание) с проектно-сметной документацией, из которой следуют конкретный объем и стоимость проведения работ, а также стоимость материалов, используемых при проведении работ (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012; определение ВАС РФ от 01.08.2007 г. № 9157/07 по делу № А82-12270/2005-4).

2. Однако существует и прямо противоположная позиция, согласно которой наличие в договоре условия об обязанности арендатора осуществить капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.

Так, ФАС Уральского округа в постановлении от 23.11.2011 г. № Ф09-7384/11 по делу № А76-2823/2011 отклонил довод истца о наличии оснований для расторжения договора ввиду проведения арендатором реконструкции здания без согласия собственника. Суды, руководствуясь положениями ст. 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали, что передавая арендатору имущество с возложением на него обязанности провести в нем капитальный ремонт и переоборудование, Управление муниципальной собственности выразило свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.

Данный вывод поддерживается ФАС Поволжского округа в постановлении от 18.09.2012 г. по делу № А55-31470/2011 и в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 19.03.2012 г. № Ф03-263/2012 по делу № А59-2754/2011.

Таким образом, ввиду отсутствия в законе должной регламентации, а в судебной практике единой позиции по вопросу согласованности неотделимых улучшений, представляется необходимым четко и подробно прописывать в договоре соответствующее условие, при этом конкретизируя объем и стоимость работ по улучшениям. Кроме того, в целях защиты прав арендодателя в договоре аренды следует предусматривать обязательное представление арендодателю до производства работ проектно-сметной документации.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимое улучшение недвижимого имущества — это преобразования, выполненные в процессе модернизации, реконструкции, восстановления, которые нельзя без вреда обособить от основного средства.

Что это такое

Простое и понятное определение неотделимых улучшений сводится к тому, что это усовершенствования, которые нельзя отделить от основного объекта. Такие преобразования имущества происходят из-за дооборудования или достройки, реконструкции или модернизации. Как пример — пристройка дополнительного здания к основному.

Правовое понятие неотделимых улучшений арендованного имущества в ГК РФ таково: если арендатор за собственные средства улучшил арендованное имущество с согласия арендодателя, и такие преобразования неотделимы от объекта без вреда для него, арендатору положено возмещение таких модификаций после завершения договора аренды (ч. 2 ст. 623 ГК РФ).

По нормам ГК РФ, обязанность арендодателя — проводить капитальный ремонт основных средств, переданных в аренду (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Обязанность арендатора — содержать полученный объект в исправности и при необходимости проводить его текущий ремонт (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В процессе эксплуатации производятся отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, которые регулируются статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость определяются наличием вреда, который причинит отделение от объекта. Преобразования арендованных основных средств и порядок определения прав собственности на такие преобразования регламентирует действующее гражданское законодательство. По его нормам, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества — это изменения, которые отделяются от объекта аренды без причинения вреда. Если такие модификации произвел арендатор за собственные средства, они являются его собственностью, при условии, что в договоре с арендодателем не указано иное (ч. 1 ст. 623 ГК РФ).

Если отделение преобразований причинит вред объекту аренды, это квалифицируется как неотделимость. Если арендодатель произвел неотделимые улучшения, судебная практика и нормы ГК РФ устанавливают для него возможность потребовать возмещение стоимости таких изменений (ч. 2 ст. 623 ГК РФ, постановление президиума ВАС РФ № 2842/10 от 06.07.2010). Различие в том, что Гражданский кодекс допускает возмещение после окончания договора аренды, а суды — после завершения работ по преобразованию объекта аренды. Кроме того, в судебной практике рассматриваются и конкретные примеры неотделимости:

Читать еще:  Наследство переходит к наследникам в неизменном виде

Зачем их нужно различать

От отделимости или неотделимости зависит возмещение неотделимых улучшений по договору аренды: отделимые преобразования арендатор проводит за собственный счет, а неотделимые ему компенсирует арендодатель. Отделимые являются собственностью арендатора, а неотделимость модификаций свидетельствует о праве собственности арендодателя.

Еще один важный показатель для сравнения — согласие арендодателя. Для проведения отделимых изменений оно не требуется, а вот для неотделимых преобразований потребуется согласие арендодателя. И он вправе не согласиться, поскольку такие изменения повлекут увеличение стоимости объекта и необходимость компенсации затрат арендатору.

Кроме того, отделимость и неотделимость модификаций влияет на бухгалтерский учет. Отделимые изменения отражает у себя арендатор, неотделимые — арендодатель. Если арендодатель не давал согласие на изменения, расходы придется учитывать арендатору.

Как отразить в бухучете

Бухучет ведется в соответствии с ПБУ 6/01 (приказ Минфина № 26н от 30.03.2001) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (приказ Минфина № 91н от 13.10.2003). Капитальные, то есть неотделимые, улучшения помещения или иных арендованных объектов отражают в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01, письма Минфина № 03-05-05-01/6958 от 19.02.2014, № 03-03-06/1/651 от 13.12.2012, № 03-05-05-01/48 от 03.11.2010).

Существуют два варианта бухгалтерского учета. Первый — когда арендатор учитывает капитальные вложения до момента выбытия, т. е. возврата объекта с новыми качественными характеристиками. Выбытие в этом случае — окончание действия договора аренды, возмещение расходов на улучшение арендатору (письма Минфина № 03-05-05-01/48 от 03.11.2010, № 03-05-05-01/46 от 01.11.2010, № 03-05-04-01/37 от 24.10.2008).

Используйте бесплатно инструкции от экспертов КонсультантПлюс, чтобы правильно отразить в бухучете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество.

Разберем, как списать неотделимые улучшения арендуемого помещения, — доходы и расходы от списания отражают в том периоде, в котором их произвели. Их зачисляют на счет 91 как прочие доходы и расходы (п. 31 ПБУ 6/01). Списание в бухгалтерском учете производится, если договор аренды расторгнут до окончания его срока.

Когда срок действия договора просто заканчивается, то в бухгалтерском учете неотделимые улучшения имеют срок полезного использования равный сроку договора. В налоговом учете все по-другому: срок полезного использования неотделимости преобразований объекта проставляется в соответствии с классификацией основных средств (постановление правительства РФ № 1 от 01.01.2001) или устанавливается организацией самостоятельно, при помощи технических специалистов. Поскольку срок полезного использования не всегда равен сроку действия договора, после его окончания неотделимость в налоговом учете необходимо списать.

Списание капвложений в объект аренды отражают такими проводками:

ПроводкаСодержание операции
Дт 01 сбсч. «Выбытие основных средств» Кт 01 сбсч. «ОС в эксплуатации»Списание первоначальной стоимости выбывающего объекта ОС с неотделимостью улучшений
Дт 02 Кт 01 сбсч. «Выбытие основных средств»Списание амортизации, которая накопилась на дату выбытия
Дт 91 сбсч. «Прочие расходы» Кт 01 сбсч. «Выбытие основных средств»Списание остаточной стоимости
Дт 76 Кт 91 сбсч. «Прочие доходы»Учет суммы возмещения от арендодателя в доходах
Дт 91 сбсч. «Прочие расходы» Кт 68 сбсч. «Расчеты по НДС»Начисление налога на добавленную стоимость по объекту с неотделимостью улучшений

Второй вариант учета — если арендодатель возмещает неотделимые улучшения. При этом арендатор накапливает суммы на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», и при поступлении денег закрывает в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Материал сегодняшней статьи будет полезен всем пользователям, у которых в распоряжении есть арендованное недвижимое имущество. Мы поговорим о том, что такое неотделимое улучшение и как его правильно оформлять.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это специальный юридический термин, который прописан в Гражданском кодексе, во второй части статьи 623. Под ним понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям:

  • выполнены за счет личных денежных средств арендатора;
  • проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя);
  • не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.

При неотделимых улучшениях возрастает ценность эксплуатируемого объекта. Это может проявляться как в усовершенствовании действующих характеристик, так и в добавлении новых функций.

Какие действия относятся к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Не существует никакого специального учета неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который в спорных ситуациях разрешается в судебном порядке. Однако, арбитражные суды вынесли ряд постановлений, в которых указывается перечень работ, относящихся к неотделимым улучшениям. Дадим краткую характеристику всем основным улучшениям арендной собственности.

  • Достройка. В эту категорию работ входит перечень действий, позволяющих к основной части здания присоединить несколько новых частей. Главное условие здесь состоит в том, чтобы после окончания работы новые части и основа стали одним цельным зданием.
  • Реконструкция арендованного помещения. Под этим действием понимается комплекс целенаправленных технических процедур, позволяющих изменить параметры эксплуатируемого объекта и улучшить их текущие свойства. Обычно реконструируются только те здания, которых настиг моральный или физический износ. После завершения работ состояние недвижимости улучшается или возвращается к своему первоначальному виду.
  • Модернизация. Под этим процессом стоит понимать полное обновление тех объектов, которые подлежат амортизации. Это означает, что модернизироваться может только та собственность, которую санитарные и строительные нормы не запрещают ремонтировать.
  • Переустройство. Под этим термином понимается монтаж, изменения или перенос инженерных сетей здания. Это может быть: проводка, сантехника, вентиляции, газо- и водоснабжение. Чтобы провести переустройство, нужно согласовать весь комплекс работ в профильных службах и после отметить изменения в техническом паспорте объекта недвижимости.
  • Капитальный ремонт. Под этим понятием стоит понимать замену всех изношенных элементов, инженерных систем и различного оборудования, которые необходимы для полноценного обслуживания помещения. После проведения капитального ремонта здания вновь становится полностью исправным и пригодным для выполнения своих прежних функций.
  • Установка пожарной или охранной системы. Наличие любой из подобных систем способствует повышению безопасности и страхует проживающих в помещении лиц от несчастных случаев. Заниматься монтажом подобного оборудование должны профильные фирмы, имеющие в распоряжении весь набор разрешительной документации и гарантирующие качество выполненной работы.
  • Проведение санитарно-эпидемиологических работ. Если комплекс проведенных действий связан с обработкой помещения, которое в будущем будет использоваться под продуктовый магазин или гипермаркет, то затраченные средства могут быть востребованы с арендодателя.

Относится ли перепланировка к неотделимым улучшениям?

Да, относится. Перепланировка — это комплекс проектно-строительных действий, направленных на изменение конфигурации внутри определенного помещения. Перепланировка не увеличивает площадь здания и не присоединяет к объекту новых частей. Большинство работ связано с переносом стен и демонтажем ненужных конструкций. Чтобы перепланировка считалась законной, её обязаны одобрить в местных органах самоуправления.

Является ли дооборудование примером неотделимого улучшения арендованного имущества?

Да, является. Под дооборудованием понимается присоединение к объекту дополнительных частей, которые ранее отсутствовали. Перечислим лишь несколько типов работ, которые попадают в категорию «дооборудование»:

  • монтаж систем теплоснабжения;
  • установка специальной сантехники для инвалидов;
  • монтаж подъемников и различных лифтов;
  • подготовительные мероприятия, позволяющие подключить к зданию дополнительные коммуникации, системы и оборудование;
  • строительство бассейнов.

Чем неотделимое улучшение арендованного имущества отличается от отделимого?

Отделимые улучшения – это такие изменения, которые можно изъять без повреждения какой-либо части собственности арендодателя. В данную категорию попадают все виды работ, которые делают взятое в найм жилье более комфортным для проживания. К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, установку кондиционера, дополнительной двери или бойлера.

Основное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

Если стороны договорятся, то отделимые улучшения могут остаться в распоряжении арендодателя. В этом случае арендатор должен получить компенсацию, для расчета которой нужно из фактически вложенных денежных средств вычесть размер амортизационных издержек.

В случае если арендатор не соглашается оставлять отделимые улучшения, то он обязан их самостоятельно демонтировать. Сделать это необходимо до того, как стороны подпишут акт возврата помещения в распоряжение арендодателя. Если в результате демонтажа зданию будут причинен ущерб, то арендатор должен его компенсировать за свой счет.

Если арендный договор будет досрочно расторгнут по инициативе нанимателя, то арендодатель имеет право потребовать от второй стороны восстановление первоначального вида помещения или потребовать денежную компенсацию за проведенные отделимые улучшения.

Может ли обычный ремонт считаться неотделимым улучшением имущества?

За текущий (обычный) ремонт компенсация затрат со стороны арендодателя не предусмотрена. Под этим ремонтом понимается комплекс строительных действий, которые помогают устранить определенные неисправности и благоустроить помещения для более комфортного проживания.

Текущий и капитальный ремонт отличаются перечнем строительных работ. Далее мы составим сравнительную таблицу и выделим некоторые из них. Однако, перед её изучением стоит запомнить, что во время капитального ремонта обустраиваемая недвижимость не может полноценно эксплуатироваться. Отключается вода, электричество или тепло. Во время текущего ремонта ничего подобного не происходит.

Все выполненные улучшения амортизируются арендатором и не компенсируются арендодателем.

Все выполненные улучшения в будущем амортизируются арендодателем. Поэтому, за их проведение арендатору положена компенсация.

Полагается ли компенсация за произведенные арендатором неотделимые улучшения?

Этот вопрос урегулирован статьей 623 ГК РФ. В ней четко указано, что компенсация выполненных неотделимых улучшений возможна только в той ситуации, если собственник жилья дал на это согласие.

В противном случае о сделанных капитальных вложениях можно забыть. Арендодатель ничего не обязан выплачивать. На его стороне законодательство, поэтому никакие жалобы не помогут получить компенсацию и выиграть судебный спор.

В некоторых случаях арендодателю нравятся сделанные улучшения, и он добровольно соглашается оплатить их стоимость. Однако, это исключение из правил, поэтому рассчитывать на него не стоит. Лучше добиваться согласия на неотделимые улучшения и не рисковать свои деньгами.

Как арендодатель должен дать согласие на проведение неотделимых улучшений?

Согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений должно быть оформлено в письменном виде и зафиксировано отдельным пунктом в договоре аренды. Образец такого договора можно найти ниже.

Если в договор аренды изначально не внесено согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений, однако, он не против таких улучшений, то к договору аренды нужно присоединить еще один документ — дополнительное соглашение.

Какие пункты и требования должны быть прописаны в дополнительном соглашении?

В первой части дополнительного соглашения составлена описательная таблица, содержащая всю информацию о будущих неотделимых улучшениях. Перечислим все пункты, которые в неё входят:

  • номер;
  • наименование работы;
  • объем неотделимых улучшений;
  • срок начала и окончания работ;
  • рабочий режим;
  • стоимость улучшений (включая начисления НДС).

Если в документе не будет сделано такого подробного описания, то по умолчанию считается, что неотделимые улучшения разрешены в неограниченном объеме. Главное, чтобы после проведенных работ не изменилось назначение арендованной собственности: если это жилой дом, то и после ремонта он должен остаться жилым домом.

Как арендатор и арендодатель утверждают перечень неотделимых улучшений?

Весь перечень действий по согласованию неотделимых улучшений можно условно разделить на три этапа:

  • предварительная подготовка;
  • оценка будущего объема работ;
  • реализация проекта.

Разберем последовательность действий арендатора и арендодателя на каждом из указанных этапов.

Предварительная подготовка. Всё начинается с того, что арендатор в произвольной письменной форме сообщает арендодателю о желании изменить помещение. В составленном уведомлении должно быть указано:

  • примерный перечень будущих изменений;
  • их краткое описание;
  • примерная стоимость;
  • примерный срок реализации проекта.

У арендодателя есть семь дней, чтобы в письменной форме ответить на полученное уведомление. Он может согласиться или отклонить предложение. Если арендодатель соглашается, то стороны переходят на второй этап.

Оценка будущего объема работ. Когда согласие получено – арендатор может на основе своего плана заказывать стандартизованную проектную документацию. Она должна соответствовать всем действующим строительным нормам и правилам.

Если разработанная проектная документация будет отличаться от первоначального плана арендатора, то её нужно отправлять на повторное утверждение арендодателю. Если последний не против новых поправок, то своё согласие он должен выразить в письменной форме на новом документе. Если новшества недопустимы – арендодатель об этом также должен уведомить арендатора в письменном виде. На эту процедуру у сторон есть пять рабочих дней.

Реализация проекта. Когда согласие получено, арендатор согласовывает с подрядчиком перечень будущих строительных работ, готовит смету и отправляет эти документы арендодателю на утверждение. Далее происходит следующее:

  • арендодатель после внесения всех необходимых правок подписывает документ;
  • начинаются строительные работы, по окончанию которых подрядчик формирует акт приёма-передачи объекта и подаёт его на утверждение;
  • собственник недвижимости вместе с арендатором принимают работу и начинают пользоваться созданными неотделимыми улучшениями.

Какую дополнительную информацию необходимо учесть?

В договоре аренды или дополнительном соглашении важно обязательно прописать ответственность, которую понесет каждая из сторон в случае нарушения составленных договоренностей.

Если арендный договор будет расторгнут досрочно по инициативе собственника недвижимости, то на основании 620 статьи ГК РФ он обязан выплатить арендатору все расходы, связанные с выполненными неотделимыми улучшениями. Кроме того, перед возвратом арендованного имущества и выплатой компенсации стороны должны рассчитать размер амортизации.

Какие доказательства приложить к документам, чтобы гарантированно получить компенсацию за проведенные неотделенные улучшения?

Весь комплекс неотделимых улучшений должен быть зафиксирован в письменном виде. Если этого документа не будет или он будет оформлен не в правильной форме, то все дальнейшие доказательства окажутся бесполезными. В судебном разбирательстве они не будут иметь никакого веса.

Однако, если подобный документ есть, то в качестве подстраховки вы можете использовать показания свидетелей, которые должны присутствовать на всех этапах проведения проектно-строительных работ. Помимо свидетельских показаний могут пригодиться фотографии, видео или аудиозапись всех переговоров, связанных с планируемыми неотделимыми улучшениями. Чем больше независимых источников вы сможете задействовать, тем ниже риск остаться без компенсации.

Существуют ли ситуации, когда предварительной договоренности не было, но арендодатель всё равно должен оплатить стоимость проделанных неотделимых улучшений?

Такие ситуации существуют и прописаны в первой части 662 статье ГК РФ. Они касаются только тех случаев, которые касаются аренды предприятия. После проделанных улучшений в работе предприятия должны произойти какие-то качественные изменения. Например, оно должно начать получать больше прибыли, улучшить качество производимых товаров, уменьшить время производственного цикла и т.д.

Не подлежат компенсации такие неотделимые улучшения, необходимость в которых отсутствовала и которые не способны принести предприятию коммерческую пользу.

Неотделимые улучшения, которые подлежат компенсации.Неотделимые улучшения, которые не подлежат компенсации.
Закупка новой линии оборудования, которая повышает производственную мощность в 5 раз.Евроремонт в кабинете гендиректора.

Чтобы получить компенсацию, арендатор должен в судебном порядке доказать два факта:

  • во время проведения неотделимых улучшений не был нарушен принцип разумности и предприятие действительно нуждалось в модернизации;
  • после проделанных работ ценность предприятия возросла и несоизмерима с той суммой, которая запрашивается в качестве компенсации.

Не существует единых правил, регулирующих подобные разбирательства. Все дела разрешаются в частном порядке, а исход зависит от аргументов, предоставленных каждой из сторон.

Существуют ли ситуации, когда предварительная договоренность была, но арендодатель не должен оплачивать стоимость проделанных неотделимых улучшений?

Такие ситуации предусмотрены во второй части 662 статьи ГК РФ. Здесь главными факторами выступают экономическая нецелесообразность и нарушения принципа разумности. Каждый спор индивидуален и разрешается в судебном порядке.

Предположим, стороны предварительно договорились о ремонте всего оборудования производственного цеха. Однако, арендатор по своей инициативе закупил новые станки, которые по мощности и техническим характеристикам ничем не отличались от предыдущих. Чтобы не платить полную компенсацию, арендодателю достаточно доказать коммерческую нецелесообразность закупленной техники.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector