Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно

Сдавать квартиру самому или через посредника? Плюсы и минусы обеих схем

Сдавать недвижимость в аренду можно разными способами. Сейчас, по данным аналитиков фонда «Институт экономики города», в Москве сдается в аренду 10% всех помещений — это около 400 тыс. объектов недвижимости. При этом значительная часть апартаментов на первичном рынке покупается именно под сдачу — это инвестиционные объекты, приобретаемые не только и не столько с целью последующего заработка, сколько в попытке сохранить сбережения.

Существует несколько способов управлять сдаваемым в аренду объектом, и самые заметные из них — самостоятельное управление или с помощью компании, которая не только найдет арендатора, но и будет сопровождать процесс вплоть до возвращения ключей собственнику.

Сдача самостоятельно

Исторически сложилось, что россияне чаще сдают жилье самостоятельно, хотя в большинстве зарубежных стран такая позиция считается странной — там эту задачу обычно делегируют управляющим компаниям. По всей видимости, эта разница в подходе обусловлена менталитетом: многие нынешние арендодатели родом из СССР, когда своего у людей было не так много, поэтому сегодня отношение к недвижимости у них очень трепетное — они переживают и за сохранность самой квартиры, и за ее наполнение, и за отношения с соседями. К тому же многие сдают те квартиры, в которых и сами когда-то жили — это дает дополнительный повод трястись за жилплощадь. Таким образом, сдавая жилье самостоятельно, хозяева получают возможность контролировать процесс и сдачи (выбирая арендаторов), и последующего проживания.

Основной аргумент для самостоятельной сдачи жилья в аренду — навязчивое желание тщательно контролировать арендаторов и состояние квартиры. Во-вторых, многие являются приверженцами принципа «Если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам» (особенно, если учесть, что хозяева всегда знают свою квартиру лучше остальных). А в-третьих, собственники стремятся любыми путями избежать дополнительных трат.

Но в самостоятельном управлении есть и минусы. Наиболее ощутимы они для тех, кто очень ценит свое время, ведь сдача квартиры требует много внимания: поиск новых жильцов, мелкий текущий ремонт и решение будничных вопросов (например, оплата ЖКУ и отслеживание своевременной оплаты аренды).

Сдача через управляющую компанию

Прямо противоположный вариант — полностью отдать объект под управление профессиональной компании. Безусловным плюсом является огромная экономия времени: нет необходимости отвечать на звонки претендентов и выезжать на просмотры (которые чаще всего назначаются в неудобное время — в выходные или на вечера будних дней). Все эти заботы берет на себя компания, хотя за комфорт придется заплатить.

Кроме того, агентство помогает составить договор, без которого сдача квартиры — сомнительный и рискованный аттракцион. Выбирая агентство и риелтора, стоит заранее выяснить, оказывают ли эти посредники юридическое сопровождение при возникновении конфликтных ситуаций.

Вопреки расхожему мнению, передача квартиры в управление вовсе не означает, что это будет договор субаренды (чаще всего субаренда подразумевает посуточную сдачу объекта — например, туристам или командировочным). В случае работы через компанию договор заключается напрямую с собственником, а все хлопоты, связанные с взаимодействием с арендаторами, берет на себя менеджер по управлению.

Во сколько обходится комфорт?

В среднем ежемесячно стоимость таких услуг составляет 8–10% от стоимости аренды квартиры — если платить по фиксированной ставке, то чаще всего можно уложиться в 10–20 тыс. руб.

На рынке высокобюджетной аренды в последнее время набирает обороты сдача объекта с привлечением компании, сопровождающей процесс с момента начала поиска клиента до окончания срока действия договора.

В набор услуг входят разные варианты обслуживания. Так, например, базовый тариф может включать в себя техническое обслуживание (тот самый мелкий текущий ремонт), помощь арендатору в вопросах по квартире (без лишних звонков владельцу) и проверку состояния недвижимости (раз в три месяца — это удобно, если собственник живет в другом городе/стране).

Расширенный тариф обходится дороже, но и набор услуг будет шире. Помимо вышеперечисленных опций, пакет, скорее всего, будет дополнен:

  • юридической поддержкой — при необходимости компания будет представлять интересы собственника в суде (особенно актуально, если арендатор прекратил платить и/или неожиданно съехал). В данной случае доплачивать за работу юриста не придется — подписка будет действовать по принципу страховки;
  • оплатой счетов за ЖКУ;
  • взаимодействием с управляющей компанией жилого комплекса;
  • страхованием недвижимости и сбором документов при наступлении страхового случая.

Кстати, говоря о страховке, стоит отметить, что арендаторы редко используют эту возможность, не зная, как ее применить. При этом на рынке аренды страхование в последнее время выходит на новый виток развития — недавно, например, страховой продукт, связанный с арендой, вышел у «Альфа-банка», а ЦИАН запустил сервис по страхованию арендного жилья по подписке.

Можно набрать и индивидуальный пакет услуг, включив, например, опции по поиску арендаторов (вплоть до проверки их платежеспособности) или, скажем, регулярную уборку.

Стоимость работников по техобслуживанию квартиры должна быть обязательно включена в стоимость, а в случае серьезных проблем их работу может покрыть страховка. Впрочем, гипотетический ущерб необходимо различать: бывает естественный износ, а бывают повреждения, нанесенные арендатором. Если речь идет именно о порче имущества, то это ответственность арендатора, хотя агентство-посредник вполне может помочь в поиске мастера по ремонту или при покупке новой мебели взамен испорченной. Если же ущерб связан с естественным износом, то эту проблему берет на себя арендодатель. Вместе с тем ответственность за сохранность квартиры все равно несет арендатор.

Арендаторы считают, что именно собственник должен предоставлять услугу заботы о них. Оплачивая услуги профессиональных «управленцев», собственник зарабатывает на аренде меньше на те самые 8–10%, чем мог бы, но при этом он полностью свободен от проблем с квартирой и экономит массу времени.

Как выбрать компанию

Пока российские агентства редко предоставляют услугу по управлению недвижимостью. Среди них встречаются как офлайновые, так и те, кто работает только удаленно — такие компании помогут с оплатой счетов и с доступными через интернет услугами (например, по заказу чего-либо).

При выборе компании, которая возьмет под управление ваш объект, обратите внимание на полный перечень услуг. Обязательным является пункт о возможности компании решать не только мелкие вопросы, но и содействовать при взыскании денег у страховых компаний. Еще одним большим плюсом будет являться возможность помочь в суде, если спор с арендаторами выйдет на столь высокий уровень.

Напоследок я хотел бы дать пару рекомендаций и самим компаниям. В большинстве случаев агентства недвижимости работают по принципу «заключил сделку — растворился». И если 15 лет назад такая позиция вполне имела право на существование, то сегодня, в век жесточайшей конкуренции, необходимо давать немного больше, чем ждут клиенты (и, кстати, другие агентства-конкуренты). В данном случае работает круговая взаимосвязь: если клиенты начнут требовать больше (голосуя рублем и отдавая предпочтение более высокому сервису и качеству), станут подтягиваться и агентства недвижимости. В результате те, кто не смог угнаться за рынком и ответить на запросы клиентов, просто сойдут с дистанции — останутся лишь самые сильные. Рынок в итоге станет только лучше.

Как сдать квартиру в аренду?

Сдача квартиры в аренду – ответственный шаг для любого собственника. Аренда привнесет в жизнь арендатора не только дополнительный доход, но и дополнительные риски, связанные с сохранностью имущества и прочими материальными убытками.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Чтобы обезопасить себя от безответственных съемщиков, специалисты рекомендуют сдавать квартиру в соответствии нормам законодательства.

Что говорит законодательство?

Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.

Рассмотрим подробно каждый пункт.

Что можно и нельзя сдавать?

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Право собственности подтверждают специальные документы – свидетельство о собственности и выписка из реестра собственников, которую могут получить все интересующиеся за небольшую плату.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

Дополнительно свое разрешение должны предоставить и все зарегистрированные к квартире совершеннолетние люди, а если по данному адресу прописан несовершеннолетний – придется получить разрешение органов опеки и попечительства.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ипотечную

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Муниципальную (неприватизированную)

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

В таком случае сдача неприватизированной квартиры в аренду считается субарендой, которая возможна только с разрешения собственника жилья.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Приватизированную

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников.

Читать еще:  Наследство переходит к наследникам в неизменном виде

Служебную

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Аварийную или без ремонта

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Долю жилья

Сдать долю жилья можно только с разрешения остальных собственников недвижимости.

Комнату в коммунальной квартире

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Кому разрешено/запрещено этим заниматься?

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Военнослужащему

Военнослужащим служебную квартиру сдавать в аренду нельзя, а приватизированную можно.

Госслужащему

По аналогии с военнослужащими.

Физлицу как ИП

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Полицейскому

Полицейский имеет право сдавать собственную приватизированную квартиру.

Плюсы и минусы для арендодателя

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгодно ли?

Выгоды от сдачи жилого помещения:

  • получение дополнительного источника стабильного дохода;
  • нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
  • квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

  • отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
  • неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
  • возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
  • возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
  • арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
  • арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).

Какие документы выдают после приватизации квартиры? Смотрите здесь.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Рассмотрим подробно алгоритм арендования от принятия решения сдачи квартиры в аренду до расторжения договора.

Пошаговая инструкция и правила

  • Подготовка оснований для сдачи в аренду – договоренность с другими собственниками, зарегистрированными в квартире гражданами и, при необходимости (если сдается доля в квартире или комната в коммуналке) соседями о написании письменного согласия.
  • Подготовка квартиры к сдаче в аренду – уборка квартиры, покупка необходимых вещей, придание товарного вида для привлечения арендаторов.
  • Поиск арендатора – подробнее смотрите в разделе «Кому и как?».
  • Заключение договора – подробнее в разделе «Оформление договора».
  • Получение арендной платы и контроль (либо осуществление) своевременной оплаты коммунальных услуг.

Кому и как?

Рассмотрим способы поиска арендатора жилья.

Самостоятельно (без посредников)

Сдать квартиру можно родственникам, друзьям, знакомым, знакомым знакомых, если они нуждаются в жилье. Это самый простой и в некоторой степени безопасный способ.

Сайты

Существует множество специальных сайтов для размещения объявлений (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com, внедвижимости.рф) и групп в социальных сетях, где можно найти арендатора самостоятельно без привлечения посредников.

Официально через агентство

Если вы желаете избежать траты времени и лишних хлопот – лучшим решением будет обращение к риелтору, который за определенную плату урегулирует вопросы, касающиеся аренды самостоятельно.

Часто риелторы просматривают объявления о сдаче квартир на сайтах и самостоятельно звонят арендодателю, предлагая свои услуги.

Не стоит бояться большой комиссии за услуги специалиста, поскольку она в большинстве случаев оплачивается за счет арендатора.

Иностранцам

Сдача квартиры иностранцу связана с дополнительными трудностями, поскольку арендодателю будет труднее проверить подлинность документов, предоставляемых съемщиком для подтверждения своей личности.

Однако договор арендования с иностранцем составляется без значительных отличий от типового договора между гражданами РФ.

Иностранное гражданство съемщика не является помехой для сдачи ему квартиры, если он имеет миграционную карту.

Проверить разрешено ли официальное проживание иностранца на территории РФ можно на сайте МВД (http://сервисы.гувм.мвд.рф).

Для проверки подлинности удостоверяющего личность документа просмотреть типовой образец паспорта страны, из которой приехал мигрант, и обязательно проверить нет ли в документе следов исправлений.

Организации (юрлицу)

Сдача жилого помещения под офис не слишком удобна как собственнику жилья, так и юридическому лицу. Однако теоретически подобная сделка возможна и осуществляется практически аналогично сдаче помещения физическому лицу.

За рубежом

Если гражданин РФ является владельцем недвижимости заграницей, сдать ее в аренду можно в соответствии законодательству той страны, в которой расположена собственность.

Законно и безопасно

Заключение договора аренды согласно нормам главы 35 ГК РФ является наиболее безопасным, поскольку в таком случае можно рассчитывать на законодательную защищенность своих прав.

Подробнее об оформлении смотрите в разделе «Оформление договора».

Быстро

Чтобы сдать квартиру быстро. можно прибегнуть к различным уловкам:

  • Снижение цены по отношению к рыночной или отсутствие необходимости для арендатора оплачивать коммунальные услуги.
  • Обращение сразу к нескольким риелторам, которые будут независимо друг от друга заниматься рекламой квартиры.
  • Размещение множества объявлений на всевозможных сайтах.
  • Предупреждение всех знакомы, коллег, друзей и соседей о том, что вы ищете арендатора.

Оформление договора

Рассмотрим нюансы оформления договора.

Обязателен ли?

Заключение договора обязательно для законного оформления арендования с возможностью в последующем рассчитывать на защиту своих законных прав как арендодателя.

В большинстве случаев, договор найма сегодня заключается между сторонами аренды, однако некоторые арендодатели обходятся и без документа.

Аренда или найм жилого помещения?

Нужно понимать, что при сдаче квартиры для проживания физического лица уместнее будет заключать договор найма жилого помещения.

Договоры аренды чаще заключаются между юридическими лицами, когда речь идет о найме офисов, складов и прочих производственных помещений.

Форма и содержание

Договор аренды оформляется на обычном листе А4 либо нескольких скрепленных листах.

Документ должен непременно содержать обязательную информацию (смотрите раздел «Обязательные разделы») и дополнительную, уточняющую условия арендования, которая прописывается в договоре по желанию сторон.

Дополнительными условиями могут быть любые разрешенные законом алгоритмы, но мы рассмотрим только самые распространенные из них:

  • Прописанный порядок ухода арендатором за жильем и находящимися в нем вещами (растениями, мебелью и т.п.).
  • Прописанный порядок осмотра владельцем квартиры при необходимости.
  • Прописаны правила проживания, которых должен придерживаться арендатор (не шуметь после одиннадцати, ограничения в приглашении гостей и количестве проживаемых в квартире людей и т.п.).

Обязательные разделы

  • Раздел со сведениями об арендодателе, арендаторе и предмете аренды. Здесь прописывается: ФИО сторон договора, сведения об их регистрации, номера паспортов; адрес квартиры, метраж, количество комнат, наличие мебели и техники, документ, на основании которого арендодатель имеет право на сдачу квартиры в аренду.
  • Условия арендования: размер платы за аренду и порядок внесения платежей (ежемесячно установленного числа или иначе, наличными или безналичным расчетом), а также назначается сторона, которая будет оплачивать коммунальные услуги полностью либо в определенных долях платежи делятся между двумя сторонами (распространенный вариант – оплата арендатором коммуналки по счетчикам с внесением остальных платежей арендодателем).
  • Условия расторжения договора по договоренности сторон и в одностороннем порядке. Обычно прописывается, что арендатор может расторгнуть договор, заблаговременно предупредив о своем намерении, а арендодатель может выселить съемщика если не будет выплачиваться арендная плата и при нарушении других условий договора.

Образец документа

Типовой образец договора аренды:

Как легально сдавать квартиру в аренду

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Читать еще:  Как написать объяснительную в налоговую образец

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Читать еще:  Можно ли строить дом на садовом участке

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Как сдать квартиру в аренду без посредников

  • Поиск квартирантов
  • Пошаговое руководство по сдаче квартиры в долгосрочную аренду
    • Подготовка квартиры к показу
    • Определение размера платы и условий аренды
    • Подготовка документов
    • Заключение договора
  • Как прописать ответственность за ущерб имуществу
    • Опись имущества
  • Нужно ли регистрировать договор
  • Временная прописка жильцов
  • Когда платить налоги

Поиск квартирантов

Сдавать жилище кому попало, конечно же, не хочется. Чтобы избежать конфликтов с соседями и сохранить помещение в нормальном состоянии, необходимо постараться найти порядочных граждан. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Опубликовать объявление о сдаче квартиры внаём.
    При подготовке информации о предоставляемом в аренду жилище сразу же определите контингент, на который рассчитано объявление. К примеру, помещение может быть предоставлено престарелому человеку или, напротив, молодой семье. Далее целесообразно добавить информацию о преимуществах жилья (площадь, кухня, санузел, мебель и другое), а также о его территориальном расположении, наличии в округе объектов инфраструктуры, парков и прочих особенностей. Лучше всего публиковать объявление на проверенных интернет-сайтах, специализирующихся на размещении соответствующей новостной информации. Тест стоит дополнить фотографиями апартаментов.
  1. Поискать среди знакомых.
    Пожалуй, самый надежный способ получить квартиру назад после аренды с минимальными потерями, это сдать ее знакомым. Ведь хорошие друзья, скорее всего, будут ответственно относиться к жилому помещению и не станут задерживать квартплату.

Пошаговое руководство по сдаче квартиры в долгосрочную аренду

Гражданское законодательство выделяет два вида найма жилого помещения: краткосрочный — до 1 года и долгосрочный — от 1 года до 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Если жилище предоставляется в пользование на несколько лет, собственнику необходимо выполнить ряд процедур, чтобы сделка была заключена в соответствии с положениями законодательства и моральными устоями.

Подготовка квартиры к показу

В жилище необходимо создать благоприятные условия: вывезти лишние вещи, сделать косметический ремонт, оснастить квартиру мебелью и бытовой техникой. Желательно, чтобы в квартире был проводной интернет.

После выполнения указанных процедур жилище можно демонстрировать заинтересованным гражданам. Перед заключением договора проверьте паспортные данные потенциальных квартиросъемщиков, а также поинтересуйтесь местом их работы, чтобы определить платежеспособность; уточните, есть ли у них вредные привычки, каков их круг общения. Это поможет оценить риски для имущества.

Определение размера платы и условий аренды

Одно из существенных условий соглашения при заключении договора найма — это плата за жилое помещение. В силу ст. 682 ГК РФ сумма и порядок оплаты за наём квартиры определяются по согласованию собственника и съемщика жилья. Необходимо сразу определить величину и порядок платы за пользование помещением и довести эту информацию до заинтересованного лица.

Одностороннее изменение суммы оплаты не допускается, если это не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 682 ГК РФ).

Подготовка документов

Когда квартира будет готова, нужно оплатить коммунальные услуги и привести в порядок следующие документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи квартиры и документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права);
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (ее можно взять в управляющей компании);
  • технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  • нотариально заверенное письменное согласие всех собственников жилого помещения о передаче квартиры внаем.

Целесообразно застраховать квартиру на случай пожара или иных непредвиденных ситуаций.

Заключение договора

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как составить договор найма (аренды) квартиры между физическими лицами. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Следующий этап — заключение договора найма. Правила оформления соглашения между наймодателем и нанимателем квартиры охватываются ст. 671–688 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения закона обязывают собственника заключить договор, предусматривают права и обязанности наймодателя и нанимателя квартиры, порядок разрешения споров, использование жилья, расторжение соглашения.

Так, в договоре нужно прописать:

  • Предмет сделки — жилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно определить сдаваемую по найму квартиру (адрес места нахождения, номера подъезда, квартиры, этаж, количество комнат, площадь).
  • Плату за жилье и порядок ее внесения.
  • Срок заключения договора (не более 5 лет). Если период найма квартиры договором не предусмотрен, он считается заключенным на пятилетний срок.
  • Лиц, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. При этом в договоре указывают обязанности этих граждан (производить ремонтные работы, компенсировать убытки). Эти положения в большей степени обезопасят права хозяина жилища за счет расширенного круга лиц, с которых можно требовать исполнения условий сделки.
  • Правила оплаты коммунальных и иных бытовых расходов (интернет, телевидение). В силу ст. 678 ГК РФ по общему правилу наниматель должен самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, поэтому если договором не предусмотрено иное, эта обязанность ложится на квартиросъемщика.
  • Платежи за текущий ремонт. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату за текущий, а наймодатель за капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).
  • Помимо изложенного в договоре целесообразно также предусмотреть иные условия, например: содержание в квартире домашних животных, ответственность за форс-мажор, порядок возврата оплаты по договору за непрожитый период.

При оформлении сделки понадобятся:

  • документы, подтверждающие личности собственника жилья и квартиросъемщика, а также лиц, намеревающихся проживать вместе с нанимателем;
  • заверенная копия выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру (для хозяина жилища);
  • составленный в трех экземплярах договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть заключен только в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Как прописать ответственность за ущерб имуществу

Как правило, сдаваемая по найму квартира оснащена бытовыми предметами, мебелью и другим имуществом. Чтобы не допускать споров в связи с утратой или порчей находящихся в жилом помещении вещей, в договоре найма следует:

  • отразить перечень имеющихся в жилье предметов, передаваемых нанимателю;
  • установить ответственность за сохранность переданного имущества;
  • предусмотреть обязательство внесения денег для гарантии сохранности вещей.

Можно не указывать всё это в договоре, а составить приложение к нему — опись имущества. Это позволит уменьшить объем договора.

Опись имущества

Перечень передаваемого вместе с квартирой имущества составляется в качестве приложения к договору найма. В этом документе перечисляются все вещи, передаваемые во временное владение квартиросъемщика.

Опись составляется по инициативе хозяина помещения или нанимателя. Чтобы избежать дальнейших недоразумений, документ следует составить в присутствии обеих сторон договора в месте нахождения имущества.

Бумага подготавливается в двух экземплярах, для каждой из сторон договора. Участники подписывают перечень с указанием своих фамилий и инициалов.

Нужно ли регистрировать договор

Ограничение права собственности по договору найма жилого помещения, заключенного на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре (ч. 2 ст. 674 ГК РФ). В связи с этим в течение месяца после заключения договора наймодателю и нанимателю необходимо подать соответствующее заявление в регистрационный орган (ч. 2, 4 и 5 ст. 51 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Важно! За нарушение сроков подачи заявления на регистрацию договора найма виновные лица могут быть оштрафованы на 5 тыс. руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Временная прописка жильцов

Когда квартира сдается по найму более чем 90 дней, квартиранты (граждане РФ) должны временно зарегистрироваться по тому адресу, где находится съемное жилье. Если в течение указанного срока регистрация не будет произведена, наймодатель не позднее трех рабочих дней после истечения указанного срока обязан уведомить МВД о проживании граждан без прописки по месту пребывания в указанном съемном жилье (абз. 4 ст. 3, абз. 1 ст. 5 закона «О праве граждан на свободу передвижения» от 25.06.1993 № 5242-1).

В случае нарушения положений закона о регистрации для собственника квартиры и проживающих без регистрации жильцов предусмотрены штрафные санкции по ст. 19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ.

Не подлежат ответственности квартиросъемщики, являющиеся родственниками наймодателя: супруги, дети, супруги детей, бабушки, дедушки, внуки, — если сам хозяин квартиры поставлен на регистрационный учет в ней.

На основании абз. 2-5 ст. 5 закона № 5242-1 нанимателю не нужно регистрироваться по месту пребывания, если он стоит на учете:

  • в месте проживания в том же населенном пункте, где снимает квартиру;
  • в Москве или Московской области, в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, а также в Севастополе или Республике Крым, при условии что сдаваемая квартира находится в этих регионах.

Когда платить налоги

После того как квартира будет сдана, у собственника возникает обязанность по уплате налога на прибыль, получаемую от сдачи жилья в аренду. В связи с этим наймодатель обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего после заключения договора найма жилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Порядок заполнения налогового документа разъяснятся в инспекции. Типовая форма декларации утверждена приказом ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@.

Общая сумма исчисленного налога уплачивается не позже 15 июля на следующий год после заключения договора найма жилого помещения (ч. 4 ст. 228 НК РФ).

Резюмируя вышеизложенное, делаем вывод о том, что сдавать квартиру в аренду без посредников несложно. Как и в любых гражданских правоотношениях, главное в этой ситуации — правильно составить договор. Тогда можно без опасений заселять квартирантов и зарабатывать на этом деньги.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Аренда и наем жилья».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector