Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Продажа и покупка квартиры с перепланировкой

Покупка или продажа квартиры с перепланировкой, имеет ряд особенностей, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Поэтому нелишним будет узнать, проводилась ли перепланировка в квартире, которую вы хотите купить, узаконена ли она (и возможно ли ее будет в итоге согласовать). Если перепланировка законна, и внесена в кадастровые и правоустанавливающие документы, это хорошо, особенно для продавца: такое жилье дороже обычного в среднем на 10%.

Мы же рассмотрим более распространенную ситуацию: владельцы изменили конфигурацию помещений и не позаботились о том, чтобы это узаконить. Само по себе наличие незаконной перепланировки не считается препятствием для заключения договора купли-продажи квартиры. Однако если она не согласована с Мосжилинспекцией в установленном порядке, то новому собственнику придется нести всю полноту ответственности, как если бы он сделал данную перепланировку. То есть, вам придется в течение определенного срока либо привести документы на квартиру в соответствие с фактической планировкой, либо вернуть все к первоначальному поэтажному плану.

Чтобы избежать подобных неприятностей, следует заранее проверить документы БТИ на приобретаемую квартиру. Если на поэтажном плане имеются красные линии, значит в квартире побывал техник БТИ и зафиксировал отклонения от первоначальной планировки. План может быть и в черных линиях, но это не значит, что все в порядке – самовольная перепланировка могла быть не выявлена. Поэтому на всякий случай пройдитесь с планом по комнатам и сличите отраженную в нем планировку с имеющейся на данный момент. Конечно, все эти манипуляции следует проделывать, если продавец сразу честно не заявил о том, что продает квартиру с незаконной перепланировкой.

Примеры планов БТИ с красными линиями:

В любом случае, если границы помещений, расположение дверных проемов/инженерного оборудования претерпели изменения, придется узнать, насколько это серьезно, и чем грозит покупателю, то есть вам.

Если перепланировка не коснулась несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, а затронула, например, лишь ненесущие перегородки или встроенную мебель, все относительно просто. Ее можно будет согласовать «задним числом», и в упрощенном порядке.

Однако если имеются проемы в несущих стенах, снесен подоконный блок, или ванная с туалетом расширены на коридор, вас ждут более значительные расходы. При согласовании постфактум потребуется заключение о допустимости и безопасности всех этих мероприятий, а также разработка проектной документации, учитывающей все изменения. Поскольку данные услуги стоят недешево, стоит попросить продавца о скидке на стоимость согласования. Узнать более или менее точную сумму за услуги специалистов по проектированию и согласованию в каждом конкретном случае можно, обратившись по телефону на нашем сайте (согласованием занимаются наши партнеры).

Стоит также отметить, что нередко встречаются перепланировки, которые невозможно согласовать ни до, ни после их проведения. К ним относятся те, что нарушают жилищное законодательство, а также нормативные регламенты (ГОСТы, СП, МГСН, ВСН и проч.). Приведем несколько распространенных примеров: не допускается переносить туалет или ванну в комнату, сносить или урезать вентканалы, подключать теплый пол к водоснабжению и отоплению, ставить батарею на балкон, ломать несущие стены (или делать в них проемы без усиления по проекту), объединять с комнатой балкон или кухню с газом без сплошной перегородки, и проч.

Мы настоятельно не рекомендуем покупку квартиры с перепланировкой, которую нельзя согласовать, поскольку восстановление первоначального состояния может стоить сотни тысяч рублей. Потраченная на ремонт сумма зачастую превышает стоимость согласования, на которую продавец делает скидку.

Дадим пример.
Нам на оценку была выслана квартира. И покупатель выразил желание купить эту квартиру при условии что перепланировку можно будет согласовать.

Там было два проема в несущих стенах. По планировке сразу понятно что это панельный дом серии КОПЭ.
Относительно межквартирного проема было выражено некоторое сомнение, но в позитивном векторе, что «он наверно в неудачном месте, но может быть его можно согласовать?».

А вот со вторым проемом (представленном на нижнем фото, позитива не было изначально. Покупатель сказал, что они понимают что проем «очень большой» и они купят квартиру только с условием что его можно согласовать. Это еще было даже до высылания фото, поэтому сразу было понятно что «что-то не то», так как если человек который профессионально не занимается перепланировками говорит что проем «очень большой», для нас это значит что проем «просто огромный, просто настолько огромный, что как-бы-чего-не-упало». И далее он выслал фото, что и подтвердило изначальные наши мысли.

После фото ему было прокомментировано, что это не то что бы проем, это снос большей части несущей стены и обрушения в квартире нет, только вследствии высокого этажа на котором расположена квартира. Поэтому речи о согласовании здесь не идет, здесь необходимо проводить противоаварийные работы с заделкой данного проема, да и второго с большой вероятностью тоже.

Читать еще:  Нужен ли кадастровый паспорт при покупке квартиры

А также у нас возник профессиональный интерес — как же был усилен данный проем?.
Понятно что при такой ширине проема никакое усиление на работает, но если же он был усилен, то все таки какое решение было «применено».

Несанкционированная перепланировка, как правило, становится препятствием и при покупке квартиры в кредит. Многие банки отказывают в выдаче кредитов на такие квартиры, поскольку в жилищном кодексе прописано право органов исполнительной власти изымать по суду жилье у тех, кто отказывается узаконивать самовольные перепланировки.

Если банк все же пойдет навстречу заемщику и разрешит купить квартиру с перепланировкой, то ему придется подписать обязательство в определенный срок (от 6 мес. до года) узаконить перепланировку. При этом, и банк, и заемщики могут упустить из виду, что перепланировка потенциально несогласуема, а значит покупатель столкнется с повышенными тратами на устранение ее последствий, что нарушит график выплат.

Все перечисленные неприятности должны волновать покупателей перепланированных квартир, но что с продавцами? Для них проблем меньше, однако им следует быть готовыми к тому, что никто не захочет купить квартиру с неузаконенной перепланировкой по среднерыночной цене. Как показывает практика, квартиры с самовольными перепланировками продаются со значительным дисконтом, который иногда может достигать 30% стоимости. Поэтому разумнее всего пройти согласование до выставления квартиры на продажу, а еще лучше – до начала работ по перепланировке: спокойно собрать все бумаги, разработать проект или эскиз и получить разрешение жилищной инспекции.

Как проверить наличие перепланировки и её законность?

Проверить наличие перепланировки

Этот момент является обязательным при покупке любой квартиры. Перепланировкой считается снесение либо перемещение стен и перегородок, или даже постановка ванны вместо душевой кабины смещение или модернизация так называемых «мокрых точек».

В моей практике были такие случаи, когда собственники сносили стену, делая из раздельного санузла смежный, а потом с удивлением узнавали о том, что такую самодеятельность обязательно узаконить. Более того, когда недвижимость досталась, например, в наследство, то наследника обычно мало волнует факт перепланировки.

📣 О чем тут написано?

Говорят что перепланировки не было

В 99% случаев продавец скажет, что перепланировка не производилась, или же что она была узаконена, но всем моим клиентам я советую проверить этот факт самостоятельно.

Чтобы лично убедиться в этом, необходимо потребовать у продавца технический паспорт квартиры, где должен быть изображен детальный план помещения. Если у собственника такого документа нет, то ему следует заказать его в МФЦ или БТИ, воспользоваться такой услугой может только собственник жилого помещения.

После того, как продавец предоставил вам технический паспорт– пройдите по квартире и сравните. Более того, в ранее полученной выписке из ЕГРН также есть план всего этажа и каждой отдельной квартиры.

Перепланировка есть и она не узаконена

Если вам очень понравилась квартира с не узаконенной планировкой – не отчаивайтесь, ведь такая деталь не является основанием, препятствующим регистрации сделки купли-продажи.

Более того, не узаконенная планировка может сыграть вам на руку – это повод просить снизить стоимость квартиры.

Однако, если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то не узаконенная планировка может доставить вам немаленьких хлопот, так как многие банки выдвигают дополнительные условия для таких заёмщиков.

Ипотека и перепланировка

Обычно банки требуют провести узаконивание перепланировки в течение 3-6 месяцев после сделки. Обо всех этих деталях вам расскажет ипотечный менеджер, который будет сопровождать вас на всём протяжении работы с банком.

Более того, существуют таких виды перепланировок, которые узаконить просто невозможно, например установка отопительных приборов на балконе или тёплые полы, питаемые центральным отоплением – в этих и подобных этим случаях поможет только возврат в исходное положение.

Иногда происходит иначе: банк может предложить ипотечнику заказать оценку независимого эксперта за свой счёт. Оценщик должен проверить существующую планировку с той, которая указана в техническом паспорте квартиры – несовпадения отразятся на оценке.

Однако, мы живём в стране, где с каждым можно договориться – за N тысяч рублей оценщик может закрыть глаза на существующие недостатки, если они не критичные.

Видео от эксперта, что можно узаконить, а что нет в перепланировке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил

Вместе со специалистами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

Читать еще:  Как исправить ошибку в уставе ооо

Правило 1. Закажите выписку

Первое, с чего советуют начать эксперты, — это проверка объекта недвижимости. Прежде всего покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Проверить сведения об объекте, его владельце поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на конкретную дату ее выдачи. Такие выписки являются общедоступными. Потенциальные покупатели перед сделкой могут заказать ее сами.

Как получить выписку

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной. Пошаговую инструкцию, как получить выписку из Росреестра, читайте по ссылке.

Правило 2. Изучите историю перехода прав на квартиру

Еще один важный пункт, который поможет избежать неприятных ситуаций при покупке жилья, — это изучение истории смены владельцев квартиры. Покупателя должны насторожить частые переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав ее участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

В соответствии с ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, являются юридически действительными, и даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в Росреестре. Государственная регистрация в Росреестре ранее возникших прав проводится по желанию собственников недвижимости. Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах до указанной даты.

Правило 3. Проверьте подлинность доверенности

С особым вниманием эксперты советуют отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности. В ФКП обращают внимание, что такая схема наиболее распространена среди мошенников.

Проверить подлинность доверенности продавца покупатели могут на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Правило 4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

Эксперты также рекомендуют покупателям проверить, нет ли у продавца долгов за коммунальные услуги. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Правило 5. Проверьте, согласована ли перепланировка

Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления (БТИ). За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно изучить технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:

— Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости, перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец.

Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут закончиться успехом.

Как проверить законность перепланировки

При покупке квартиры очень важно не только убедиться в её качестве, но и проверить законность перепланировки, если таковая производилась.

В этой статье мы расскажем, как это сделать и почему это так важно.

Технический паспорт квартиры — ваш лучший помощник.

В техническом паспорте отражаются все актуальные изменения, произошедшие с жильём. Если вы заметили, что данные в нём не соответствуют увиденному в реальности — это значит, что владелец не соизволил обратиться в жилищную инспекцию и БТИ, чтобы согласовать и узаконить перепланировку.

Например, вы видите стену там, где по техническому паспорту её нет или, наоборот, в паспорте отражена несущая стена, а в жизни она отсутствует.

Читать еще:  Где можно сделать оценку квартиры

Важно: у квартир на первом этаже немного больше возможностей для перепланировки, в них можно переносить санузлы в жилые комнаты. Если же квартира находится на этаже выше первого, имеет санузел в жилой комнате и вы знаете, что под вами находится такая же квартира — это перепланировка, которую не согласуют в районной администрации. Технический регламент запрещает размещать ванные и туалеты над жилыми помещениями.

Однако возможна ситуация, когда собственник сделал перепланировку, не соответствующую регламенту, но затем узаконил её в судебном порядке. В таком случае он должен показать вам решение суда, подтверждающее законность.

Точнее о различных тонкостях мы пишем в своей статье « Как узаконить перепланировку ».

Где взять технический паспорт?

Его вам должен предоставить собственник квартиры, но может оказаться, что он утерян. В таком случае он должен заказать его в БТИ.

Ещё вы можете попробовать запросить его в жилищной инспекции (или отделе архитектуры) районной администрации. Однако учтите, что они могут работать крайне неторопливо или вовсе не ответить на ваш запрос.

К тому же, собственник может не захотеть лишний раз «заморачиваться» и начнёт искать других потенциальных покупателей. Но стоит учитывать все риски, о них мы пишем в конце данной статьи.

Даже технический паспорт иногда может вводить в заблуждение.

Порой БТИ вносит изменения в технический паспорт, по плану и в реальности квартиры полностью совпадают. Однако имеет особое значение, есть ли там отметка о том, предъявлялось ли в БТИ разрешение на перепланировку. Чаще всего в паспорте прямо пишут «самовольная перепланировка».

Также в паспорте может быть написано, что у работников БТИ нет единой формы. Это значит, что собственник не предоставлял инспекции никаких документов, подтверждающих законность перепланировки. В этом случае не имеет значения, что изменения отражены в плане квартиры, её всё равно необходимо узаконивать.

Собственник может попытаться спрятать от вас компрометирующие отметки какими-нибудь стикерами или приклеенными бумажками, поэтому будьте особенно внимательны.

Ещё возможна ситуация, когда в техпаспорте нет дополнительных отметок, однако перепланировку была узаконена владельцем через суд. В таком случае вам должны предоставить соответствующее судебное решение. Если его нет — собственник лукавит.

Вас могут уверять, что в суд уже подан иск и дело 100% выигрышное, однако это не так. Суды далеко не всегда встают на сторону собственников, проигнорировавших согласование перепланировки.

Кухни — это особый случай.

В актуальном законодательстве касаемо переноса кухонь возникло небольшое противоречие. Кухня, будучи «мокрой» зоной (как и санузлы) не может быть размещена над жилым помещением (это правило не действует для 2-уровневых квартир). На это указывает один из пунктов Постановления Правительства России от января 2006 года.

Однако такую же юридическую силу имеет СНиП от 31 января 2003 года, касающийся жилых многоквартирных зданий. В нём сказано только про размещение санузлов, а информации про кухни нет.

Верховный Суд РФ призвал суды учитывать равнозначность данных документов и в каждом случае оценивать, имеет ли место быть угроза безопасности и нарушены ли чьи-то права.

В общем виде суды смотрят на следующее: если перенос кухни не сопровождался переносом труб, газовой плиты и системы водоснабжения, то ничьи права не нарушаются. К примеру, в квартире сделали большую гостиную с кухонной зоной, то есть объединили кухню и жилую комнату, однако никакого переноса коммуникаций не было.

Почему так важно проверить законность перепланировки?

Если перепланировка незаконна, её узаконивание станет вашей головной болью, как нового собственника.

Если инспекция обнаружит, что перепланировка не была согласована и узаконена в судебном порядке, суд обяжет вас возвращать всё в прежнее состояние и платить штраф размером 2,5 тысячи рублей.

Вам придётся доказывать, что изменения вносил предыдущий собственник, и в судебном порядке обязывать его компенсировать ваши расходы. Это лишние и совершенно ненужные затраты времени и денег.

В одном из судебных разбирательств ответчик дошёл до Верховного Суда РФ, чтобы доказать, что суды не установили полного круга лиц, чьи действия привели к нарушению чужих прав. Говоря простыми словами, суд не учёл, что у квартиры был и другой собственник, который мог сделать незаконную перепланировку.

Если у вас возникла потребность согласовать или узаконить перепланировку в судебном порядке, мы будем рады вам помочь. Мы имеем более чем 10-летний опыт в подобных делах:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector