Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Статьи

Кадастровая стоимость жилья: как можно оспорить?

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Какие выделяются основные процедуры оспаривания кадастровой стоимости?

Квартира, находящаяся в вашей собственности, является как вашим жильем или выгодной инвестицией, так и регулярным источником расходов. Кроме необходимых трат на коммунальные услуги и проведение ремонта каждому владельцу жилья нужно платить налог на имущество.

Однако даже в этом случае можно добиться того, чтобы сумма налога была меньше, если оспорить кадастровую стоимость жилья.

Влияние кадастровой стоимости на налог

С 1 января этого года расчет налога на имущество физических лиц происходит исключительно на основе его кадастровой стоимости. Прежде данный налог в некоторых регионах рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости, которая обычно намного ниже рыночной стоимости.

Если же говорить о кадастровой стоимости, то она далеко не всегда соответствует рыночной. Как правило, государственный оценщик, производящий установление кадастровой стоимости, использует метод массовой оценки, а именно применяет средний расчет стоимости квадратного метра в границах территориальной единицы (населенного пункта, кадастрового квартала и иные варианты). Обычно государственную кадастровую оценку производят не более 1 раза в 3 года (если говорить о городах федерального значения, то не чаще 1 раза в 2 года), однако не менее 1 раза в 5 лет.

Тем не менее, данный способ оценки не учитывает индивидуальные особенности каждого жилья (например, этаж, наличие перепланировки или вид из окна квартиры). И в результате кадастровая стоимость жилья может быть либо завышенной, либо заниженной. И если кадастровая стоимость окажется завышенной, то владелец жилья будет вынужден переплачивать налог на имущество.

И если возникла подобная ситуация, то можно оспорить установленную кадастровую стоимость. Причем это может сделать не только сам собственник жилья, но и иные заинтересованные лица, которыми может бить либо наследник, еще не получивший эту квартиру в собственность, либо бывший собственник. При этом выделяется два варианта оспаривания: внесудебный и судебный.

В суде можно оспорить не только решение комиссии по рассмотрению споров, но и сами результаты определения кадастровой стоимости.

Внесудебная процедура оспаривания

Для оспаривания кадастровой стоимости жилья следует обратиться в комиссию, которая занимается рассмотрением споров, только она есть далеко не во всех регионах.

Что требуется сделать:

  • выяснить кадастровую стоимость жилья (ее можно посмотреть на сайте Росреестра, причем бесплатно)
  • с помощью оценщика произвести оценку рыночной стоимости жилья на дату установления кадастровой стоимости
  • обратить в комиссию по рассмотрению споров с заявлением (вместе с ним нужно предоставить копию правоустанавливающий документов, которыми могут быть договор купли-продажи либо ДДУ, отчет об оценке, а также выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости)
  • дождаться решения комиссии (срок рассмотрения заявления по оспариванию составляет не более 30 дней).

При этом данная комиссия может как определить кадастровую стоимость жилья в размере рыночной стоимости, так и вовсе отклонить заявление. И если комиссия отклонила ваше заявление, то она обязана обосновать данное решение. Если же вы хотите оспорить решение комиссии в суде, то это можно сделать в течение трех месяцев.

Если говорить о достоинствах внесудебного порядка, то это будет более короткий срок рассмотрения, а также небольшой размер расходов, поскольку собственнику квартиры потребуется оплатить лишь услуги оценщика. Но главным минусом при этом является более высокий процент отказов, по сравнению с судами (согласно статистике, такая комиссия одобряет лишь 60% из всех заявлений).

Судебная процедура оспаривания

В суде можно оспорить не только решение комиссии по рассмотрению споров, но и сами результаты определения кадастровой стоимости. И если собственник решает оспорить кадастровую стоимость через суд, то тогда нет необходимости заранее обращаться в комиссию, достаточно подать иск самостоятельно.

Исковое заявление нужно подавать в Верховный суд субъекта РФ по месту нахождения государственного либо муниципального органа, который заказывал проведение оценки или же определил кадастровую стоимость.

Помимо этого нужно обязательно оплатить госпошлину за рассмотрение иска, которая оплачивается за каждый конкретный объект недвижимости.

Данный иск собственник жилья может подать в суд не позже 5 лет после того, как в государственный кадастр недвижимости были внесены оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости.

Также стоит учитывать, что если в момент, когда вы обращаетесь в суд, были произведены изменения кадастровой стоимости жилья в государственном кадастре недвижимости, то вы уже не сможете оспорить прежнюю стоимость. Помимо этого суд может на основе имеющихся доказательств установить рыночную стоимость квартиры в совершенно ином размере, отличающимся от той стоимости, чтобы была указана в заявлении.

Что касается сроков, то рассмотрение дела об оспаривании кадастровой стоимости обычно производится в первой инстанции на протяжении 2−3 месяцев. Если же говорить об обжаловании решения суда в апелляционном порядке, то это можно сделать на протяжении одного месяца после его принятия в окончательной форме. В итоге рассмотрения дела может в целом длиться 6−8 месяцев.

Как уже было указано ранее, процент положительных решений со стороны суда намного выше, нежели при внесудебном оспаривании кадастровой стоимости. Это является одним из главных плюсов данного оспаривания. Однако судебное оспаривание имеет и недостатки, а именно: более длительный срок и дополнительные расходы, которые потребуются на оплату услуг юриста.

Поэтому прежде чем приступать к оспариванию кадастровой стоимости, нужно учитывать финансовую сторону данного вопроса и сроки, за которые удастся разрешить ситуацию с неверной кадастровой стоимостью жилья.

Читать еще:  В течение какого времени нужно прописаться

Пермские эксперты рассказали о новом порядке установления кадастровой стоимости недвижимости

С 1 января 2021 года в Пермском крае по-новому регламентируется порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. И самое главное в нем теперь то, с кем спорить, если кадастровая стоимость не устраивает.

Раньше было так – существовали специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и Пермский краевой суд. Можно было как попытаться урегулировать свой вопрос в досудебном порядке, так и сразу пойти в суд. Теперь комиссии больше нет.

«Ее функции взял на себя Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края (ЦТИ), который в настоящее время проводит кадастровую оценку объектов недвижимости. Это изменение установило запрет на возможность прямого обращения в суд за установлением кадастровой стоимости в размере его рыночной, то есть был установлен обязательный досудебный порядок», – рассказал Business Class Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит». Хотя раньше, отмечает эксперт, наибольшей популярностью у заявителей пользовался именно путь прямого обращения в суд.

На этом перемены не заканчиваются. Как объяснила Ольга Козырева, исполнительный директор консалтинговой компании «Р-Консалтинг», теперь, если все же дойти до суда, то приходится устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной не в простой заявительной форме, а в формате спора с ЦТИ.

«Сейчас в рамках заявления сначала необходимо оспорить решение ЦТИ, а потом устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной. Можно в дополнение подавать заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но прежде нужно доказать в суде, что ЦТИ не прав», – сказала г-жа Козырева.

И это тоже не все. Эдуард Бобунов, директор оценочных компаний «Тереза» и «ЮКЕЙ-Оценка», рассказал «bc», что теперь изменить кадастровую стоимость в любой момент кадастрового цикла (от одной кадастровой оценки до другой) не получится.

«Раньше правообладатель в этот период мог прийти, установить кадастровую стоимость в размере рыночной и пересчитать налоги за весь кадастровый цикл, который мог составлять и три-четыре года, и пять лет. Сейчас кадастровую стоимость в размере рыночной можно установить только с 1 января года, когда подано заявление. То есть если правообладатель пришел с таким заявлением в 2021 году, то ему она будет изменена именно с 1 января 2021 года. Несмотря на то, что по его объекту кадастровая введена уже давно», – подчеркнул эксперт.

Тем временем в феврале в ЦТИ сообщили, что с начала года по новому порядку поступило 14 заявлений на пересмотр. Из них шесть отправились обратно к заявителям. За месяц работы по новым правилам цифра не очень внушительная. Но это легко объяснить, считают эксперты.

«Уже известно, что отказы связаны с тем, что заявления подали по старому порядку. Относительно того, не мало ли их, нужно сказать, что о новом порядке оценщикам стало известно уже в последние несколько месяцев 2020 года. Поэтому своим клиентам все сообщали – если хотите оспорить, то затягивать не надо, нужно делать это до конца года. Подавляющее число наших клиентов все это успели сделать в прошлые периоды», – пояснил Эдуард Бобунов.

Той же позиции придерживается большинство опрошенных экспертов – собственники недвижимости активизировались в конце года и успели установить кадастровую стоимость как рыночную. Особенно если речь заходит о владельцах крупных объектов. В целом, отмечают эксперты, примерно 80-90% правообладателей, которые хотели оспорить кадастровую стоимость, сделали это.

Есть и иные точки зрения. «Любые изменения законодательства влияют на количество заявлений. В данном случае изменения настолько кардинальные и настолько не четко сформулированные, что большинство экспертов по данной теме спорили до 31 декабря 2020 года, как трактовать те или иные новеллы», – высказался Андрей Кукаркин, директор оценочной компании «КСИ Консалтинг».

На вопрос Business Class, для кого может быть выгоден новый порядок установления, мнения экспертов разделились. Некоторые отметили, что это не совсем корректно – просто поменялась устоявшаяся процедура. «Это ломает сложившуюся практику и вносит дополнительные сложности и неясности. Непонятен порядок оспаривания решений ГБУ «ЦТИ ПК» в суде. Для налаживания процесса необходимо вновь наработать практику, на это может уйти от нескольких месяцев до года», – считает г-н Железнов.

Другие заявляют, что выигрывают в таком случае органы власти и бюджет. «Последние десять лет, примерно каждые два три года, меняется порядок оспаривания кадастровой стоимости. Каждый раз инициатива исходила от власти. Государство путем изменения нормативных документов пытается решить клубок проблем по этому вопросу. Потребуется еще не менее десяти лет, чтобы оптимизировать существующие проблемы и снять напряжение по данному вопросу между собственниками и государством», – заявил г-н Кукаркин.

Итоги 2020 года показали, что в Пермском краевом суде рассмотрели порядка 1800 административных дел об оспаривании результатов кадастровой оценки. В ежегодном докладе регионального бизнес-омбудсмена указано, что всего в 2020 году приняты решения по 2093 объектам – по 1401 положительные, по оставшимся 692 отрицательные. При этом суммарно кадастровая стоимость объектов после учета всех оспоренных в регионе снизилась на 20% (до 101,5 млрд рублей с 128,7 млрд рублей).

Плюсы для собственников.

Несмотря на все спорные моменты, новый порядок дает и новые возможности для заявителей. К примеру, раньше в течение одного кадастрового периода можно было только единожды оспорить кадастровую стоимость.

Читать еще:  Вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемого имущества

«То есть ты обратился за установлением кадастровой стоимости как рыночной один раз в течение срока кадастровой оценки – и все: уже только после проведения новой такой можешь повторно это сделать. По новой процедуре это можно делать ежегодно», – поведал г-н Бобунов.

Но это, считает эксперт, возможно, единственное веское обоснование введения нового порядка. И здесь есть свой нюанс – стоимость может пойти как вниз со стороны правообладателя, так и вверх со стороны муниципалитета.

А еще заявление об установлении кадастровой стоимости как рыночной можно будет подать через МФЦ. В целом эксперты отмечают цифровизацию процессов и открытие возможностей по исправлению недочетов при отрицательном ответе от ЦТИ и повторной подаче заявлений.

В какой-то степени можно отметить и упрощение всего порядка для заявителя, считает Ольга Козырева. «Если раньше в комиссию подавали определенный пакет документов, то сейчас этот перечень свелся к минимуму – отчет об оценке и заявление. В этом плане все легко и непринужденно», – высказалась эксперт.

Но здесь срабатывает классический принцип, который один из экспертов описал идиомой: «Жалуемся тем, на кого жалуемся». Иными словами, обязательное досудебное рассмотрение вопроса в ЦТИ сделало порядок установления более закрытым и нарушило баланс, сместив чашу весов в сторону органов власти.

Завышены или не завышены, вот в чем вопрос.

Эксперты отмечают, что кадастровая стоимость большей доли недвижимости в регионе выше рыночной. Этот вывод оценщики делают на основе поступающих к ним обращений.

«Из нашего опыта можно отметить, что большинство клиентов, которым мы ранее уже оспаривали кадастровую стоимость, при новой переоценке снова получили завышенную кадастровую стоимость. С такими клиентами мы заново прошли процедуру оспаривания», – отметил Евгений Железнов.

И это касается не только юридических лиц, но и физических. Эдуард Бобунов пояснил, что оспаривать кадастровую стоимость идут те собственники, у которых речь идет о сотнях тысяч рублей. Подавляющее количество завышений оказываются не оспоренными в силу того, что они не столь уж велики – больше средств уйдет на процедуры.

«Давайте будем честно говорить – значительная часть физических лиц где-то переплачивают. Кто-то 100 рублей, кто-то пару тысяч, а кто-то и больше. И понятно, что оспаривают только те, у кого речь идет о более внушительных суммах – сотнях, миллионах, а порой и десятках миллионов рублей экономии», – резюмировал г-н Бобунов.

По результатам проведения квази-расчета Эдуард Бобунов пришел к выводу о том, что среди облагаемой налогом по кадастровой стоимости торгово-офисной недвижимости также присутствует элемент завышения кадастровой стоимости. Он пояснил: если средний владелец среднего торгового центра обратится за установлением кадастровой стоимости своих объектов как рыночной, совокупные платежи по налогу на землю и объекту недвижимости составляют примерно 50% годовой прибыли. Если же владелец этого не сделает, сумма может достигать и 70%.

Что делать, если рыночная цена намного ниже кадастровой

Прежде чем идти оспаривать завышенную кадастровую оценку дома или квартиры, полезно будет посчитать, во что обойдется этот процесс и насколько он сможет снизить имущественный налог.

Многие владельцы недвижимости по всей России столкнулись с завышением кадастровой стоимости своей недвижимости. Это не может не вызывать тревоги, так как от кадастровой стоимости жилья рассчитывается имущественный налог. При этом ставка налога увеличивается вместе с ростом цены квартиры или дома.

Так, в Москве на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно налог составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3%, а свыше 300 млн руб.— 2%.

Правда вводится этот налог постепенно — за 2015 год собственники жилья заплатили в 2016 году лишь 20% его полной суммы. В 2017 году будут платить за 2016 году уже 40% суммы, а к 2020 году сумма платежа достигнет 100%.

Сколько стоит оспорить кадастровую оценку

Если кадастровая оценка заметно выше рыночной, то оспорить ее можно не обращаясь в суд — при Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения. Правда, для того чтобы обратиться в такую комиссию, необходимо заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Этот отчет обойдется заказчику минимум в 40 тыс. руб.

Когда стоит оспаривать кадастровую оценку

Если комиссия откажет, то можно идти в суд. Но это сразу удорожает процесс почти вдвое — минимум до 70 тыс. руб. А в реальности судебные издержки могут оказаться еще выше. Отчет оценщика можно использовать тот же, который был представлен в комиссию, но услуги юриста придется оплачивать из своего кармана.

Правда, в июле 2017 года вышло постановление Конституционного суда, в котором он отметил, что судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, когда она существенно завышена. Таким образом, теперь появилась возможность переложить судебные издержки на ответчика и тем самым удешевить процедуру оспаривания кадастровой оценки.

Когда имеет смысл оспорить кадастровую оценку

Чтобы узнать, насколько экономически оправдана идея оспаривания кадастровой оценки, надо посчитать свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога. Если взять за пример квартиру площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м — федеральная льгота), ставке налога для нее составит 0,2%, а полный платеж — 63 тыс. руб. Если ее кадастровая стоимость составила 87,89 млн руб., то ставка налога становится 0,3%, и полный платеж — 211 тыс. руб. Таким образом разница получается 148 тыс. руб.

Читать еще:  Условия возврата товара надлежащего качества

Почему отменили мораторий на пересмотр кадастровой оценки

Если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум около 70 тыс. руб., то выгода равна 78 тыс. руб. Однако в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы, то есть заплатить после оспаривания придется 25,2 тыс. руб., а если в суд не ходить, то налог составит 84,5 тыс. руб. То есть реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при расходах в 70 тыс. руб. Таким образом, процедура имеет смысл, если судебные издержки переложат на ответчика или установленная судом кадастровая стоимость квартиры продержится хотя бы два года.

Стоит обратить внимание, что согласно федеральному законодательству, местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. Получается, что в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе можно надеяться, что при новой переоценке власти не ошибутся с кадастровой стоимостью квартиры, но рассчитывать все-таки стоит на то, что через два года опять придется судиться.

Оспаривание кадастровой стоимости

Считаете, что установленная для вашей недвижимости кадастровая стоимость завышена? Платите слишком большой налог на имущество? Необходимо снизить этот показатель перед приватизацией? Компания Митсан Консалтинг проводит оспаривание кадастровой стоимости для всех объектов и во всех российских регионах. С нашей помощью вы снизите стоимость, уменьшите налоговые выплаты и избежите переплат.

  • Описание
  • Проекты

Федеральный Закон № 237 от 3 июля 2016 года определяет порядок проведения кадастровой оценки. Госорганы, проводящие такую оценку, пользуются массовым подходом, при котором не учитываются особенности, характерные для конкретного объекта. В результате установленные цифры превышают реальные, а уплачиваемые суммы налога на недвижимость чрезмерно возрастают.

Почему кадастровая и рыночная оценка различаются

Кадастровая оценка учитывает показатели, называемые стандартными:

площадь (жилую и общую)

среднюю цену квадратного метра для подобных объектов и т.д.

На рыночную стоимость, кроме перечисленных, влияют и другие факторы: состояние объекта, материалы, использованные при строительстве, инфраструктура района, сезонность и многое другое. Так как кадастровая оценка проводится по формальным признакам, установленный органами власти показатель не учитывает многие важные характеристики. В результате расчет производится неверно, и назначается завышенный показатель, на которую и накладывается налог. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости позволяет устранить такие ошибки, снизить этот показатель и уменьшить налоговые выплаты.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?

Оспаривание кадастровой стоимости имущества регламентируется ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке».

Существующие способы пересмотра кадастровой стоимости условно можно разделить на «старый» и «новый». Старый метод оспаривания (тот, что использовался еще до выхода ФЗ №237 в 2016 г. и продолжает действовать до сих пор) заключается в том, чтобы вместо кадастровой постараться установить рыночную стоимость объекта, через суд либо через комиссию Росреестра. Новый способ заключается в исправлении ошибок, допущенных при выполнении кадастровой оценки объекта.

Услуги по оспариванию и снижению кадастровой стоимости имущества

Специалисты Митсан Консалтинг выполнят все необходимые работы по оптимизации имущественных налогов и проведут юридическое сопровождение оспаривания кадастровой стоимости до момента получения положительного решения. Оплата за выполненные компанией работы происходит только после того, как будет получен ожидаемый результат. Это становится гарантией того, что будут приложены все необходимые усилия — мы не меньше наших клиентов заинтересованы в положительном итоге.

Еще одно преимущество сотрудничества — мы не требуем излишних документов. Что обычно запрашивают наши коллеги:

подтверждение права собственности;

договор аренды земельного участка;

личные документы или доверенность на уполномоченное лицо;

подтверждение оплаты госпошлины.

Нам же для начала работы достаточно получить кадастровый номер, присвоенный объекту. Мы проверяем данные, анализируем качественные характеристики и выявляем ошибки. Кроме того, мы отслеживаем данные, которые вам не следует предоставлять.

Какие данные не следует предоставлять? Те, учет которых, очевидно, приведет к увеличению кадастровой стоимости. Мы с вами знаем, что ошибок в выявлении ценообразующих факторов много из-за массового метода оценки. Но случается и так, что ошибки эти в пользу собственника, когда государственные оценщики чего-то не заметили, а заметив бы увеличили кадастровую стоимость. Так зачем вам такие ошибки устранять? Незачем.

Широкий арсенал возможностей (полностью легальных), используемый сотрудниками, позволяют нашим клиентам в самое короткое время добиться желаемого и снизить кадастровую стоимость имущества.

❗ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ❗

Внимание! Первичная консультация — бесплатная. Нам же надо познакомиться и понять суть Вашей задачи. После этого мы сделаем Вам коммерческое предложение. А бывает и такое, что после получаса беседы клиент понимает сам, что надо делать, и в наших услугах более не нуждается. Что ж — рады будем помочь.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector