Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заложенное имущество подлежит страхованию

Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Симбирский курьер, Ульяновск, 3 сентября 2011 г.

ОМС без обязательств?

Закон, дающий пациентам право выбора медицинского учреждения и врача, по-прежнему не работает. Новый закон об обязательном медицинском страховании (ОМС), вступивший в силу 1 января 2011 года, разрешил пациентам самим [. ]

Транспортное строительство , 20 декабря 2002 г.

Понятие страхового интереса в договорах имущественного страховании

При всем разнообразии интересов, которые страхуются по договорам имущественного страхования, практически любой из них может быть представлен как комплекс имущественных интересов, относящихся к одному из трех классов:

— страхование имущества на случай его утраты или повреждения;
— страхование ответственности на случай возникновения правовой обязанности произвести расходы вследствие возложения ответственности;
— страхование финансовых рисков, включая упущенную выгоду на случай непредвиденных расходов или неполучения ожидаемых доходов.

Утрата возможности выполнять определенные функции является повреждением имущества. Следовательно, интерес, страхуемый по договору страхования имущества, может состоять только в сохранении самого этого имущества, но не в получении каких-то выгод или преимуществ, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом.

Не страхуется по договору страхования имущества интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении имущества. Иными словами, по договору страхования имущества подлежит возмещению только утрата или повреждение имущества.

Иногда при страховом случае имущество физически не утрачивается и не повреждается, но оказывается в таком состоянии, что не может больше выполнять свои функции. Это случается, например, при страховании строительных рисков. При страховом случае какая-то из конструкций, созданных в процессе строительства, может физически оставаться целой, но переместиться и в результате утратить, например, свою несущую способность. Утрата возможности выполнять определенные функции является повреждением имущества. Для восстановления прежнего ее состояния требуется произвести расходы. Они подлежат возмещению по договору страхования имущества, так как интерес в его сохранении состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии с точки зрения не только его физической сохранности, но и функционального назначения.

При страховании грузов часто случается, что цена на товар, являющийся предметом договора купли-продажи в месте его отправления, существенно отличается от цены в месте получения этого товара. Денежной оценкой страхового интереса в сохранении товара является его страховая стоимость, т.е. его действительная стоимость в месте его нахождения в момент заключения договора страхования (п. 2 ст. 947 Гражданского кодекса — ГК). Договор страхования заключается в момент, когда товар еще находится в месте отправления. Следовательно, по договору страхования имущества его можно страховать только по цене места отправления, но не по цене места получения. Интерес, связанный с разницей в ценах, не является интересом в сохранении имущества. Страхование товара, находящегося в месте отправления, по цене места получения в части разницы в ценах следует страховать по договору страхования финансового риска. Когда тот же товар окажется в месте получения, его можно будет застраховать по договору страхования имущества по цене этого места.

При страховании заложенного имущества, как правило, страхуется имущество, заложенное банку-кредитору заемщиком в обеспечение возврата кредита, и практически всегда заложенное имущество страхуется в пользу банка. Наличие интереса у банка обосновывается ссылкой на абзац второй п. 1 ст. 334 ГК, где установлено право залогодержателя получить удовлетворение из страхового возмещения. Когда имущество находится у залогодержателя, норма подпункта 1 п. 1 ст. 343 ГК прямо обязывает залогодержателя страховать заложенное имущество. Считают, что раз есть такие нормы закона, то имеет место и основанный на законе интерес, следовательно, правило п. 1 ст. 930 ГК соблюдено. Однако это неверно ни в том, ни в другом случае. Ни право получить удовлетворение из возмещения не означает наличие интереса, ни факт нахождения имущества у залогодержателя и обязанность его страховать этого не означают (так как обязанность страховать вовсе не означает обязанность страховать в свою пользу).

В соответствии с п. 1 ст. 344 ГК риск утраты или повреждения заложенного имущества несет залогодатель, если иное не установлено договором. И даже то, что в некоторых случаях залогодержатель отвечает за утрату или повреждение (п. 2 ст. 344 ГК), не ведет к возникновению у него страхового интереса в сохранении имущества. Наличие или отсутствие у банка-кредитора страхового интереса в сохранении заложенного имущества зависит от того, указано ли в договоре залога, что банк несет риск его утраты или повреждения. Аналогична ситуация и при страховании имущества, сданного в аренду. Глава 34 ГК, в которой отрегулированы отношения по аренде, так же как и гл. 47, не содержит норм, дословно устанавливающих переход риска утраты или повреждения имущества от собственника к арендатору, нет в ней норм и об ответственности арендатора за утрату или повреждение имущества. Следовательно, в силу закона риск утраты или повреждения арендованного имущества к арендатору не переходит, и арендатор может страховать арендованное имущество только в пользу арендодателя-собственника, если переход риска не обусловлен договором аренды.

Арендодателями могут выступать не только собственники, но и иные управомоченные лица (ст. 608 ГК). Часто такими лицами являются государственные предприятия, учреждения, получившие имущество в полное хозяйственное ведение или оперативное управление с правом сдавать его в аренду. Нормы гл. 19 ГК, регулирующие права хозяйственного ведения и оперативного управления, не содержат указаний о переходе риска утраты или повреждения от собственника к соответствующему предприятию или учреждению. Если в договорах, по которым имущество передано этому предприятию или учреждению, отсутствует условие о переходе риска, то риск остается на собственнике. В пользу такого арендодателя страховать арендованное имущество также нельзя, так как страховой интерес в сохранении имущества у него отсутствует.

Очень часто арендаторы, отремонтировав помещение, страхуют в свою пользу его отделку. Такие договоры недействительны, так как отделка, являясь в большинстве случаев неотделимым улучшением помещения, не может иметь отдельного владельца — помещение в целом, вместе с неотделимыми улучшениями, принадлежит его собственнику и может страховаться только в его пользу. Это относится и к случаю, когда ремонт произведен за счет арендатора, не говоря уже о тех случаях, когда ремонт произведен в счет арендной платы.

В данной ситуации разумно страховать не имущество, а финансовый риск, т.е. те расходы, которые придется произвести для того, чтобы восстановить отделку. В этом случае, если расходы на восстановление будет производить арендатор, договор вполне может быть заключен в его пользу независимо от того, за чей счет выполнялась предыдущая отделка.

Исключением из этих правил является лизинг, при котором риск переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества (ст. 669 ГК). Соответственно, страховать имущество, полученное по лизингу, следует в пользу арендатора.

В договорах страхования строительно-монтажных рисков одним из объектов страхования является имущество незавершенного строительства. В соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ № 30, 1997, ст. 3594) объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, и право собственности на него подлежит государственной регистрации. Следовательно, в процессе строительства это имущество не имеет собственника, однако, п. 1 ст. 741 ГК устанавливает, что риск его утраты или повреждения до приемки заказчиком несет подрядчик. В п. 3 ст. 753 ГК предусмотрен переход риска к заказчику в отношении имущества, являющегося результатом принятых им работ. Таким образом, несмотря на отсутствие собственника, лицами, заинтересованными в сохранении имущества незавершенного строительства, являются подрядчик в отношении имущества, являющегося результатом выполненных, но не переданных заказчику работ, и заказчик в отношении имущества, являющегося результатом принятых им по акту работ.

По договору страхования имущества может быть застрахован интерес, основанный только на Федеральном Законе, Указе Президента РФ, Постановлении Правительства РФ или договоре. Интерес в сохранении определенного имущества, который, например, явствует из обстановки или основан на законе субъекта федерации, не должен страховаться по договору страхования имущества. Это не означает, однако, что он вообще не может быть застрахован.

Интерес в сохранении имущества, имеющего собственника, всегда основан либо на законе (когда договор не предусматривает перемещение риска утраты или повреждения), либо на договоре (когда договор предусматривает перемещение риска). Следовательно, интерес в сохранении имущества, основанный на иных правовых актах, может существовать только в отношении имущества, не имеющего собственника.

Читать еще:  Порядок оформления ипотечной квартиры в собственность

О.В.ЛЕВЧЕНКО, нач. правового отдела САО «Гефест», Москва

Вся пресса за 20 декабря 2002 г.
Смотрите другие материалы по этой тематике: Страховое право, Страхование имущества, Страхование недвижимости, Страхование ответственности

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Комментарии Российской Газеты

Принят Государственной Думой 10 июня 2014 года

Одобрен Советом Федерации 18 июня 2014 года

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2005, N 1, ст. 42; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3603; 2011, N 50, ст. 7347) следующие изменения:

1) статью 31 изложить в следующей редакции:

«Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

4. Заемщик — физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).

По договору страхования ответственности заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является неисполнение заемщиком — физическим лицом требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком — физическим лицом суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.

5. Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества (страхование финансового риска кредитора).

По договору страхования финансового риска кредитора выгодоприобретателем является страхователь. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права и обязанности страхователя по договору страхования финансового риска кредитора переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком — физическим лицом суммы долга полностью или в части.

Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика, при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора обязан уведомить страховщика по договору страхования финансового риска кредитора о наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика до заключения договора страхования финансового риска кредитора или в течение десяти рабочих дней с момента, как такому страхователю стало об этом известно, в случае, если на момент заключения договора страхования финансового риска кредитора страхователю не было об этом известно.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора вправе запрашивать информацию о наличии договора страхования ответственности заемщика у заемщика — физического лица, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Страховщик по договору страхования финансового риска кредитора при наличии у него информации о договоре страхования ответственности заемщика производит страховую выплату после предоставления подтверждающих документов о принятии решения об осуществлении страховой выплаты страховщиком по договору страхования ответственности заемщика.

6. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем десять процентов от основной суммы долга. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать пятьдесят процентов от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора. Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно в срок, установленный указанным договором.

При заключении договора страхования ответственности заемщика на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства страхователь в случае погашения более чем тридцати процентов от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика при условии, что на момент пересмотра условий договора страхования ответственности заемщика страхователь исполнял обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) в соответствии с установленным графиком погашения основной суммы долга, не допуская при этом нарушения сроков внесения платежей более чем на тридцать дней.

7. Для целей расчета страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не подлежат учету причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более чем семьдесят процентов от стоимости заложенного имущества.

9. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.

10. При отказе страхователя от договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.»;

2) пункт 5 статьи 61 изложить в следующей редакции:

«5. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.».

Читать еще:  Делимое и неделимое имущество

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования.

2. Положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

3. Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу настоящего Федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу настоящего Федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом).

Что нужно знать о страховке ипотечного жилья

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.

Обязательная страховка

Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.

Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.

«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.

Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Добровольные виды страхования

Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.

Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:

Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.

Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.

Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.

«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

  • пожара;
  • взрыва газа;
  • падения самолета (маловероятно, но возможно);
  • стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
  • незаконных действий третьих лиц.

«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.

Процедура страхования жилья

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:

  • одобрили квартиру в ипотеку;
  • обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
  • отправили в них оценочный альбом;
  • получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.

«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин

Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.

Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.

Читать еще:  Сведения о задолженности по налогам физических лиц

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.

Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.

Документы для страхования квартиры

Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • независимая оценка стоимости квартиры.

В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:

  • паспорт;
  • заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
  • договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • независимая оценка квартиры;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги;
  • документы, подтверждающие получение льготы.

Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.

Заложенное имущество подлежит страхованию

Договор об ипотеке (он же договор залога недвижимого имущества) должен содержать описание закладываемой недвижимости, ее оценку и сведения об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой. Чаще всего договор не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 Гражданского кодекса РФ; п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке»).
По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется.
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме. Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.
Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах годовых, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех совершенных заемщиком платежей. Данные об этом должны быть нанесены цифрами и прописными буквами в верхний правый угол первого листа кредитного договора (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).
Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).
В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).
На первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) (ч. 6 ст. 6.1, ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 6 Закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ).
Запрещается взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, за исполнение обязанностей, возложенных на кредитора законом, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако кредитным договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).
Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):
— ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
— 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.
Заранее поинтересуйтесь в банке о наличии (отсутствии) условия о страховании. Как правило, банки требуют от заемщика застраховать заложенное имущество от утраты и повреждения. Кроме того, может быть предусмотрено страхование от потери права собственности (страхование титула), а также страхование жизни и здоровья заемщика. Тем самым банки обеспечивают свою безопасность.
Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы. Однако страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика по закону обязательным не является (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ; п. 4.1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).
Также неправомерно требование банка о страховании в конкретной названной им организации, а также навязывание условий страхования при заключении кредитного договора (п. 4.2 Обзора).
Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).
Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector