Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Захват общего имущества многоквартирного дома

«Самозахват» общедомового имущества: как бороться с нарушителями?

Ситуация довольно распространенная. Многие из нас не препятствуют такому вторжению, так как не знают своих прав, а те, кто знает, предпочитают не связываться с нарушителем, чтобы не провоцировать конфликт. Однако существуют правила, которые одинаковы для всех жильцов в доме.

Лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, чердак и подвал в многоквартирном доме принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности и предназначены для совместного использования. Это значит, что каждый собственник имеет право пользования, владения и распоряжения общим имуществом в размере, пропорциональном площади помещения, которое находится у него в собственности. При этом выдел части общего имущества в натуре законом запрещен.

Чаще всего предприимчивые соседи преграждают доступ в общую кладовую, самовольно устанавливают двери или решетки, ограничивают доступ на крышу дома, оборудуют подвальные помещения под всевозможные мастерские, склады и т.д. Часто собственники строят тамбуры на 2-3 квартиры, устраивая в них общую прихожую. Либо хранят там имущество – велосипеды, автомобильные покрышки и даже мотоциклы… В этом случае они не только занимают общедомовое имущество, но и создают угрозу безопасности всех жильцов подъезда – потому, что в случае пожара дверь тамбура будет препятствовать своевременной эвакуации людей, а имущество тамбура будет дополнительным материалом горения. Вдруг становятся частными мусоропроводные ниши на этажах – предприимчивые соседи их закрывают тяжелыми дверями с замком, а внутри оборудуют сарайчик для запасов на зиму или просто захламляют тем, что жалко выбросить. Это тоже расценивается как самозахват общего имущества.

Однако, для того чтобы «отгородиться» нужно разрешение 100% собственников в доме. Если такого решения ранее принято не было, заявление о принятии мер необходимо направить в управляющую организацию, ТСЖ или специальную комиссию при муниципалитете. Можно приложить фотоматериалы в качестве доказательства факта самовольного захвата общего имущества. Также можно обратиться в службу пожарного надзора (контакты можно взять в на сайте муниципалитета или при личном визите в администрацию) с заявлением о том, что в подъезде создана угроза для жизни и здоровья проживающих. Если «захватчики» не прислушаются к предупреждениям ответственных органов, соответствующие инстанции обратятся в суд, который определен законом последней инстанцией для разрешения такого спора. Суд вынесет решение демонтировать все незаконные постройки и привести места общего пользования в первоначальное состояние. Если нарушитель и в этом случае проигнорирует предписание, то организация, допущенная к выполнению работ по демонтажу построек, проведет работы по приведению помещения общего пользования в первоначальное состояние, а затем взыщет понесенные расходы с виновной стороны.

Но есть и другой способ решить проблему – договориться с «захватчиком», предложив ему за определенную плату арендовать общее имущество, и использовать этот доход на нужды дома. Полученные таким образом средства можно направить на любые цели, связанные с благоустройством и ремонтом многоквартирного дома. Правда, соответствующее решение также должно быть принято на общем собрании.

Стоит отметить, что правом передачи в пользование объектов общего имущества можно пользоваться не только в случае самозахвата. Так, размещение на фасаде дома рекламных щитов, оборудования провайдеров (телевидение, интернет, телефон) сдача в аренду подвального помещения под фотостудию или тренажерный зал может стать дополнительным источником дохода для собственников помещений в многоквартирных домах.

Добавим, что права собственников многоквартирных домов нарушаются во всех регионах. Чердаки, подвалы, колясочные, лифтерные, помещения для консьержных служб должны находиться в общей собственности всех собственников дома. По факту же 20 процентов домов (каждый пятый!) в стране вообще не имеют общего имущества. Оно находится в собственности города или, что еще хуже оказывается проданным частным лицам и организациям. До 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей многоквартирных домов. Сейчас больше 40 регионов создали при правительствах рабочие группы, призванные решать такие задачи. В работу по восстановлению прав жителей на общее имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и другие. За год удалось вернуть собственникам около 1500 общих помещений в многоквартирных домах. Обращение в рабочие группы при правительстве зачастую позволяет решить вопрос возврата общедомового имущества в досудебном порядке, что экономит время и деньги собственников.

Захват общего имущества многоквартирного дома

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела интересное дело о самовольном захвате общего имущества многоквартирного дома собственником нежилого помещения в нем (дело № 304-ЭС16-10165, определение СКЭС ВС РФ от 5 декабря 2016 года).

Коммерческий банк «Взаимодействие», являющийся собственником нежилого помещения в жилом доме, самовольно занял вестибюль, примыкающий к его помещению (тем самым незаконно увеличив используемые им помещения фактически в два раза). Провел ремонт в вестибюле для приема клиентов банка, ограничил доступ к вестибюлю жильцов дома.

ТСЖ предлагало Банку оплачивать пользование общим имуществом, но жадность банков известна, Коммерческий банк «Взаимодействие» не является исключением.

Тогда ТСЖ обратилось в суд со следующими требованиями:

— истребовать из незаконного владения ответчика помещения вестибюля;

— обязать привести помещение в первоначальное состояние и освободить помещение от имущества банка;

— передать помещение истцу по акту приема-передачи;

— взыскать с ответчика неосновательное обогащение.

Судом первой инстанции требования были удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции частично отменил решение суда первой инстанции и фактически отказал в удовлетворении исковых требований, приняв странное решение — истребовал помещение у Банка, но отказал в освобождении Банком помещения, приведении помещения в первоначальное состояние и его передаче. Во взыскании неосновательного обогащения также было отказано.

Данный незаконный судебный акт был отменен Верховным Судом РФ, а решение суда первой инстанции оставлено в силе. Соответственно требования жильцов были удовлетворены.

Читать еще:  Можно ли сносить стены в монолитном доме

Верховный Суд РФ, удовлетворяя требования, указал следующее.

Спорное помещение является местом общего пользования в этом доме, и соответственно принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Банк не отрицает факт использования спорного помещения в качестве офиса, а также размещение в вестибюле своего оборудования, тем самым нарушал права других собственников квартир и помещений указанного многоквартирного дома. Банк использовал спорное помещение не только без правовых оснований, но и безвозмездно.

Жилищный кодекс в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса установил, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса).

Решения общего собрания собственников указанного многоквартирного дома о предоставлении спорного помещения в пользование только ответчику для осуществления им в нем своей деятельности и проведения для этих целей ремонта, не принималось.

В отсутствие соблюдения установленного порядка пользования общим имуществом, действия Банка по выполнению в спорном помещении ремонта, необходимого для использования вестибюля под офисное помещение, размещения в нем принадлежащего ему оборудования и осуществления своей деятельности, что повлекло ограничение доступа иных лиц в помещение, обоснованно оценены судом первой инстанции, как нарушающие ответчиком права общей долевой собственности.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона.

ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.

Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества. В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.

«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».

Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Читать еще:  Договор купли продажи долей квартиры несколько продавцов

«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю. Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников. Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства. Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений. В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п. 7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования. Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань. – В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества. «Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение. Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.

Общедомовая собственность: кто на нее покушается и как ей распоряжаться?

Если упростить, то общедомовое имущество – это все, что находится за пределами квартиры, но в пределах границ придомового участка. Начиная от лестничной клетки, лифта, подъезда, кровли и заканчивая собственно территорией двора и всем, что на нем находится (лавочки, растения, детские площадки и т.п.).

Описание общего имущества в многоквартирном доме (МКД) даёт Гражданский кодекс РФ (ст. 290), в котором написано, что к общему имуществу относятся общие помещения, несущие конструкции, инженерное оборудование. Причем если это оборудование (помещение) обслуживает нужды жильцов более одной квартиры, но находится внутри одной из квартир, (скажем, короб для вентиляционной трубы), оно также считается общим имуществом.

Читать еще:  Условия возврата товара надлежащего качества

Уточняет описание Жилищный кодекс (ст. 36), который включает в общее имущество собственников МКД межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование (в том числе и оборудование для маломобильных граждан), а также другие помещения, используемые для социально-бытовых нужд, досуга, культурного развития, детского творчества, занятия физкультурой и спортом, и, наконец, земельный участок дома, с элементами озеленения и благоустройства.

По словам Игоря Козельцева, генерального директора УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), при покупке квартиры в многоквартирном доме клиент получает в собственность не только приобретенные квадратные метры. На праве общей долевой собственности ему принадлежит и общее имущество дома.

«Состав общей собственности может меняться, – рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если, к примеру, собственники квартир решили оснастить дом системой видеонаблюдения или контроля доступа (то есть вообще каким-либо дополнительным оборудованием) или законно пристроить какие-либо сооружения (скажем, деревянный настил на заднем дворе дома), обустроить новые площадки (к примеру, теннисный корт, детскую площадку), то они также включаются в общую собственность».

Владеют общим имуществом МКД собственники квартир. Их доля в праве общей собственности равна площади помещения в частной собственности. Тем не менее, собственник не вправе выделять в натуре свою долю в общей собственности или отчуждать её. Гипотетическое выделение этой доли из общего имущества служит только для того, чтобы рассчитать бремя расходов на содержание этой собственности для каждого владельца квартиры. Однако закон допускает передачу общего имущества или его части в пользование иным лицам, если это не противоречит интересам собственникам квартир и с их согласия.

«Распоряжаться общедомовым имуществом можно на основании решения собрания жильцов (собственников помещений), – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Например, ТСЖ или часть жителей решили установить на крыше рекламную конструкцию, чтобы зарабатывать деньги, за счет которых, например, озеленить территорию. Самовольно принять такое решение никто не вправе, поэтому нужно провести собрание жильцов, и в случае, если на голосовании будет принято положительное решение, ТСЖ или управляющая компания смогут заключить договор на размещение рекламной конструкции. При этом «за» должно проголосовать не менее 2/3 собственников квартир».


Жильцы вправе самостоятельно выбрать предпочтительный способ управления домом – подписать договор с управляющей компанией или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Первый вариант является и самым распространенным, считает Игорь Козельцев. За порядок в доме отвечают профессионалы своего дела – специализированная организация, деятельность которой лицензируется государством.

«Отдельно отмечу, что в проектах крупных застройщиках обычно работают аффилированные УК, и в ряде случаев они работают лучше «независимых» компаний, – отмечает эксперт. – Во-первых, управляющая компания застройщика знает объект «от» и «до», во-вторых, известные девелоперы заинтересованы в том, чтобы на их репутацию не упала тень некачественного управления домом».

Между тем соседи иногда «приватизируют» общие квадратные метры. Наиболее частые случаи «захвата» касаются распоряжения лестничной площадкой (тамбуром), придомовым участком и крышей дома.

«Редкий случай сосем недавно произошел в Подмосковье: там предприимчивый бизнесмен захватил… коммуникации коттеджного поселка и теперь требует с остальных жителей плату за пользование сетями (включая водяную скважину, насосную станцию и систему очистки воды). Эта ситуация уже практически разрешилась, так как правоохранительные органы установили факт мошенничества», – рассказывает Ирина Доброхотова.

А вот «войны» за право владеть лишним квадратным метром на лестничной клетке могут длиться годами. Кто-то отгораживает часть коридора железной дверью, кто-то просто размещает шкафы, создавая тем самым места хранения за пределами квартиры. Воздействовать на соседей можно через управляющую компанию или сразу через суд.

Посягательства на общее имущество происходят постоянно, и они весьма разнообразны. Нередко собственники двух соседних квартир пытаются перегородить часть лестничной клетки, прилегающей к их дверям (так называемый «тамбур»). Хотя это редко противоречит интересам других жителей, такие действия незаконны.

Жители верхних этажей могут попытаться обустроить над своей квартирой мансардный этаж на чердаке дома, что также незаконно. Перенос внутри квартиры общедомовых инженерных коммуникаций также является частой проблемой. На прилегающей территории классический пример – захват парковочных мест с установкой препятствий для автомобилей.

«Посягательством на общую собственность являются не только попытки её отчуждения, но и использования не по назначению. Скажем, несогласованная с другими жителями дома установка какого-либо оборудования (в частности, видеонаблюдения). При этом есть и исключение – для обустройства общего имущества для нужд маломобильных граждан согласие собственников не требуется, если это оборудование не нарушает их интересы», – отмечает Надежда Коркка.

Но как бороться с самозахватами, например, если речь идет о парковочных местах. Отдельные предприимчивые граждане устанавливают ограждения во дворах или закрывают выезд машинам, которые «посягнули» на захваченное место.

«По закону самовольное занятие земельного участка – это административное правонарушение, – говорит Игорь Козельцев. – В таком случае граждане могут сфотографировать номера машины, припаркованной на незаконно огражденной территории, и написать заявление в префектуру округа или управу района. На основе жалобы компетентный орган должен выдать владельцу автомобиля предписание об устранении нарушения. В противном случае в его отношении будет открыто административное делопроизводство. Нарушителя ждет штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка и составляет не менее пяти тысяч рублей».

Аналогичная ситуация – с размещением хозяйственных построек. Чтобы использовать земельный участок, который принадлежит жильцам на праве общей долевой собственности, сначала нужно провести общее собрание и вынести вопрос на обсуждение жильцов.

Подготовил Виталий Простаков

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector