Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответственность нотариуса при оформлении договора купли продажи

Будьте внимательны

Нотариусы рассказали, какие риски ждут граждан при заключении сделок с недвижимостью.

В начале года, с момента перехода полномочий Бюро технической инвентаризации к государственным регистраторам, наряду с некоторыми удобствами, появился и ряд проблем и рисков, связанных с регистрацией сделок на недвижимость.

Нотариусы объясняют, что не стоит полагаться только на регистратора при заключении сделки, ведь в полномочия и сферу ответственности нотариуса входит по сути только поверхностная проверка документов и прав собственности на недвижимость (которые проверяются по электронным базам, которые на данный момент заполнены не полностью).

И в то время, как нотариус застрахован от ошибки — существует даже специальная профессиональная страховка на сумму около $100 тыс. на случай, если деятельность нотариуса стала причиной нанесения материального ущерба клиенту, — свои же ошибки, каждый клиент должен подстраховывать самостоятельно.

Следует также отметить, что нотариус не должен и не будет нести уголовную или какую-либо другу ответственность за чьи-либо преступные действия — ведь по нынешнему законодательству стороны договора сами отвечают за документы, которые они подают.

Нотариусы не могут нести ответственность за регистрацию подделанных документов уже потому, что не имеют инструментов, необходимых для проверки таких документов. Единственный инструмент в руках регистраторов — электронные базы данных. Но поскольку они заполнены не полностью, то и быть на 100% уверенными в результатах такой проверки нельзя.

Ситуация 1:

Если же квартира была приобретена давно, то нужно быть готовым, что сделка будет отложена. Нотариус будет делать запрос в БТИ.

Зачем это делается? Технический прогресс – палка о двух концах. Сейчас не составляет труда «изготовить» правоустанавливающий документ, голограммы и штамп БТИ. То есть, не совсем честные люди могут продать не принадлежащее им имущество – просто «состряпав» нужные документы. Новый реестр пуст, и это дает возможность для различных злоупотреблений. Продаст такой «не-продавец» чужую квартиру, получит деньги и исчезнет восвояси. А нотариусу – отвечать.

Ситуация 2:

Был себе собственник квартиры. Потерял он правоустанавливающие документы на нее. Сделал себе дубликат. По дубликату продал квартиру, а сейчас «неожиданно» нашел оригинал. И, пользуясь «пустотой» нового реестра пытается продать уже проданную квартиру. И снова нотариусу отвечать.

Именно для того, чтобы избежать подобных ситуаций, нотариус делает запрос в БТИ – за кем, собственно, числится недвижимость, для продажи которой к нему, нотариусу, обратились.

После того, как БТИ подтвердит регистрацию права собственности (ответит на запрос), нотариус сможет внести сведения о нынешнем собственнике в реестр, провести сделку и зарегистрировать право собственности за новым собственником (покупателем).

Однако не все нотариусы будут поступать таким образом. Нужно быть готовыми, что нотариус, не увидев подлежащую продаже квартиру в РПВН (старом реестре), сразу направит продавца в регистрационную службу (по первому пути). Это, конечно, безопаснее. В таких случаях можно поискать другого нотариуса либо все-таки внести сведения о квартире в новый реестр своими силами, навестив регистрационную службу.

Рано или поздно, все процедурные вопросы приходят к логическому завершению. Венцом всей этой процессии, естественно, будет заключение договора купли-продажи.

Еще одним риском при оформлении документов является то, что нотариус не проверяет перепланировку и переоборудование помещений. Это является лазейкой для мошенников. Ведь хозяин квартиры мог в результате перепланировки и несущие стены снести. Нотариусу ничего не остается, как поверить на слово. Проверка же квартиры — задача и обязанность покупателя.

Работая с нами вы гарантированно получаете – ожидаемый результат!

Работая с нами вы гарантированно получаете – ожидаемый результат!

Московская городская нотариальная палата

Ответственность нотариуса: застрахована и реальна

В 2019 году нотариусы России совершили более 46 млн нотариальных действий. За каждое из них нотариус несет полную имущественную ответственность, то есть полностью возмещает весь ущерб, если он был причинен вследствие его ошибки. Такое случается, но в единичных случаях — благодаря высокому профессионализму нотариусов. И в этом случае выплаты гарантированы системой страхования профессиональной ответственности нотариусов.

Ингосстрах, один из крупнейших страховщиков ответственности нотариусов по всей стране. Московская городска нотариальная палата также много лет подряд страхует коллективную ответственность нотариусов Москвы в этой компании. По их данным, в текущем году вследствие ошибок нотариусов страховщик уже выплатил пострадавшим 6 убытков на общую сумму 7,5 млн рублей (в 2019 году количество выплаченных убытков было тем же, но на меньшую сумму). Самый крупный убыток, выплаченный в 2020 году, составил 5,1 млн рублей: удостоверенная нотариусом доверенность на продажу квартиры признана недействительной. У покупателя квартиры возникли сомнения в действительности документов, и он обратился в суд. Выяснилось, что предыдущий собственник квартиры имел недействительный договор купли-продажи. В соответствии с решением суда нотариусом был возмещен ущерб.

Напомним, на сегодняшний день имущественная ответственность нотариуса в силу закона обеспечивается четырьмя ступенями гарантий: личное страхование нотариуса — минимум на 5 млн рублей; коллективное страхование нотариальной палаты; личное имущество нотариуса и Компенсационный Фонд ФНП, если вдруг ущерб превысил размер всех предыдущих ступеней. Ведущие страховщики в течение последнего времени отмечают, что нотариусы и нотариальные палаты все чаще страхуются на суммы, которые значительно выше тех, что определены законом как минимальные. Так почти половина нотариусов Москвы в индивидуальном порядке страхуются на сумму более 5 млн рублей, а каждый шестой московский нотариус страхуется на сумму свыше 10 миллионов рублей. Плюс к этому МГНП обеспечивает коллективную страховку, лимит ответственности по которой составляет 30 миллионов рублей по одиннадцати страховым случаям на каждого нотариуса Москвы. Этапы индивидуального и коллективного страхования гражданской ответственности нотариусов Москвы позволяют покрыть очень значимый даже по меркам столицы ущерб, однако этот мощный потенциал страховой защиты никогда не был использован в каком-либо заметном объеме.

Читать еще:  Как обращаться к судье в арбитражном процессе

По данным страховщика, общая сумма заявленных претензий за 2019 стала рекордно низкой. Что касается географии убытков, то в 2019 году на первом месте по заявленным убыткам была Москва, на второе место вышла Пермь, а за ней — Курск и Красноярск. В нынешнем году Красноярск неожиданно вышел на первое место по числу заявленных убытков, за ним следуют Иваново и Московская область. Не все из заявленных претензий впоследствии подтверждаются, поэтому эти сведения не могут точно говорить о количестве нотариусов, ошибающихся в тех или иных городах России.

Самой «дорогой» ошибкой нотариуса в 2019 году для Ингосстраха стало завещание, которое было признано судом недействительным. Ущерб составил 1 190 000 рублей. Дважды возмещать убытки пришлось из-за ошибок в согласиях на выезд. В одном случае ошибка в дате выезда стала причиной отказа в пересечении границы, в итоге потребовалось повторная покупка билетов, которая обошлась в 49 000 рублей. В другом случае неверно был указан предельный срок согласия на выезд, что привело к ущербу в 29 000 рублей.

Федеральная нотариальная палата ежегодно аккредитует страховые компании, отвечающие требованиям Положения о порядке аккредитации страховых организаций в качестве страховщиков гражданской ответственности нотариуса. К таким требованиям относятся подтвержденная надежность страховой организации, разветвленная филиальная сеть, отсутствие каких-либо претензий со стороны органа страхового надзора и т.д. Строгие критерии отбора и требования к страховым организациям, претендующим на получение аккредитации ФНП, призваны обеспечить надежность страхования профессиональной ответственности нотариусов как одного из неотъемлемых условий для исполнения ими обязанностей по защите прав и законных интересов физических и юридических лиц.

Последствия ошибки нотариуса могут быть разными. Несколько лет назад, например, из-за погрешности, допущенной нотариусом при оформлении доверенности, гражданину был причинен ущерб в размере стоимости квартиры — 5 миллионов рублей. Он был полностью возмещен. Как и ущерб, возникший из-за ошибки нотариуса, заключавшейся в том, что договор не был зачитан сторонам вслух. В тексте договора купли-продажи была допущена ошибка: вместо суммы в 5,4 млн, была указана сумма в 1,4 млн. Продавец и его юристы, работавшие с договором, опечатку пропустили, покупатели тоже то ли не заметили, то ли не захотели заметить ошибку, нотариус не зачитала договор вслух, в итоге документ был подписан сторонами. Ответственность легла на нотариуса. Он возместил 4 млн нанесенного стороне сделки ущерба, а также судебные расходы. Безусловно, самые «весомые» ошибки, с самыми крупными суммами возмещения, происходят в сделках с недвижимостью, однако они — единичны. Это говорит о том, что нотариусы России являются высококвалифицированными юристами, которые исполняют свою работу добросовестно и ответственно.

© 2008 — 2021 Московская городская нотариальная палата.

Преимущества заключения сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса.

Благодаря ФЗ-457 или закону о нотариате сегодня нотариусы обладают расширенными правами и возможностями. За счет этого они могут серьезно помочь при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости, хотя стоимость их услуг после введения обновленного законопроекта изменилась. Но она все равно меньше комиссии риэлтора. Существует ряд оснований, по которым лучше подписывать ДКП в присутствии нотариуса.

Проверка недвижимости перед оформлением

Нотариус имеет полный доступ к данным реестра прав на российское недвижимое имущество. А соответственно, чтобы была проведена качественная проверка недвижимости — юрист может получить выписку ЕГРН в кратчайшие сроки. Помимо этого он имеет доступ к Единой информационной нотариальной системе. Это особенно актуально в случае заключения ДКП с использованием доверенностей. Т.е. при покупке квартиры человек, оформляя сделку с нотариусом, может быть уверен в ее легитимности. Также нотариус не станет заверять договор, если у него будут сомнения в правомерности его заключения.

Доказательная база при оспаривании сделки

Оспаривание документов, которые оформлены с нотариусом, трудно оспорить. Нотариальное заверение – это дополнительный защитный фактор для всех участников сделки. Это связано с тем, что все этапы заключения договора проходят при непосредственном присутствии нотариуса, который имеет существенные полномочия. Оспорить его в судебном порядке чрезвычайно сложно. Фактически нотариус – это дополнительный свидетель и компетентный эксперт, который гарантирует юридическую чистоту (основываясь на таких документах как – Выписка из ЕГРН и т.п.) Также благодаря закону о нотариате сегодня нотариусы могут обеспечивать доказательства даже в том случае, если дело уже находится в суде.

Ускорение государственной регистрации

Если документы при нотариальном оформлении поданы в электронном виде, срок государственной регистрации прав составляет 1 день. Если же стороны сделки подают бумажные документы, то этот срок увеличивается до 3 суток. Это касается любых сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации.

Читать еще:  В каких случаях наступает административная ответственность

Депозит нотариуса

Покупка квартиры через нотариуса дает право воспользоваться его депозитом. Он аналогичен банковской ячейке, но имеет дополнительные степени защиты. Аренда такого депозита дешевле аренды обычной ячейки в банке.

Выдача дубликатов документов о регистрации права

Сегодня при необходимости каждый человек может получить дубликаты документов, которые стали основанием возникновения права собственности на имущество. Для этого нужно лишь доказать, что человек или организация является владельцем объекта недвижимости. Подчеркнем, что согласно действующему законодательству Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности больше не выдается!

Страхование ответственности

Деятельность нотариуса застрахована. Существует несколько способов компенсации вреда, причиненного нотариусом:

  • личное страхование;
  • из средств Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты;
  • ответственность всем личным имуществом;
  • коллективное страхование.

Если нотариус своими действиями приведет к утере права собственности на недвижимость, покупателю будет возмещена стоимость жилья. Риэлторы и простые юристы не могут предоставить подобную компенсацию.

Нотариальное оформление сделки с недвижимостью – дополнительное основание ее законности. Закон о нотариате расширил права этих специалистов, поэтому их присутствие при заключении ДКП является дополнительным плюсом даже в присутствии квалифицированных риэлторов.

Оформление договора купли-продажи у нотариуса

Самым распространенным видом юридических действий между физическими и юридическими лицами являются сделки купли-продажи, часть из которых требует обязательного нотариального оформления. Стороны также могут добровольно удостоверить договор у нотариуса, чтобы исключить возможные правовые осложнения в будущем.

Как оформляются договоры по закону

Российским законодательством допускается следующие формы заключения сделок: устная, письменная и нотариальная. Устно допускается заключение сделок, если одновременно имеет место исполнение обязательств. Исключения — сделки, для которых требуется соблюдение простой письменной или нотариальной формы, отсутствие чего приводит к их недействительности (п. 2 ст. 159 ГК РФ). Примером является купля-продажа товара в магазине, когда кассир принимает деньги непосредственно в момент его передачи покупателю.

«Письменная сделка возможна в простой и нотариальной форме (ст. 158 ГК РФ). Она совершается путем составления документа — договора, отражающего ее содержание и требующего подписи обеими сторонами. В письменной форме заключаются все сделки стоимостью свыше 10 тыс. рублей, а также независимо от суммы, если это прямо предусмотрено законом. Например, ст. 550 ГК РФ устанавливает, что договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменной форме, невыполнение этого условия влечет его недействительность.»

Помимо простых письменных, законом предусмотрены нотариальные сделки. Несоблюдение обязательной формы договора влечет его ничтожность (ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма предусмотрена, например, для договора ренты (ст. 584 ГК РФ); купли-продажи доле в праве собственности на недвижимость, уступки требования, если первичная сделка была совершена у нотариуса.

Договор купли-продажи у нотариуса

Согласно действующему законодательству нотариальная форма удостоверения сделки обязательна в случае:

купли-продажи доли предприятия, компании, функционирующих в виде ООО;

продажи недвижимости несовершеннолетним лицом (ограниченно дееспособным);

купли недвижимости (квартиры, дома, дачного земельного участка) в долевую собственность супругов (и детей);

продажи объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности нескольких граждан;

при подписании основного договора купли-продажи, если предварительный договор был удостоверен у нотариуса.

Все чаще в целях безопасности стороны договариваются о передаче денег в счет оплаты по сделке через депозит нотариуса, к которому применяются правила о банковском счете эскроу. Такой подход является гарантией для участников, так как нотариус через банк перечисляет деньги продавцу только при наступлении определенного условия или события. Например, после регистрации перехода прав на квартиру к покупателю и поступлению выписки из ЕГРН.

Нотариальное удостоверение договора

Обязательное требование оформления договора через нотариуса закон устанавливает в наиболее сложных случаях, когда в результате сделки могут пострадать интересы многих лиц, несовершеннолетних детей. Но даже, если закон этого не требует, многие участники предпочитают добровольно удостоверить договор у нотариуса, чтобы получить своего рода страховку от непредвиденных обстоятельств.

«Нотариус, оформляющий договор купли, продажи любого объекта, будь то автомобиль, квартира или доля в бизнесе, осуществляет тщательную юридическую проверку всех обстоятельств и документов участников. Он консультирует стороны, разъясняет им законодательство, условия совершения подобных действий и их возможные последствия. Это существенно сокращает возможности для мошенничества и поводы для возможного оспаривания сделки в суде.»

Если стороны предусмотрели в договоре условие нотариального удостоверения, его неисполнение влечет за собой ничтожность документа.

При заключении любой сделки существует несколько видов рисков Их можно избежать, если провести заключение договора купли продажи через нотариуса в добровольном порядке. Например, часто встречаются следующие ошибки:

Условия сделки не соответствуют, противоречат требованиям закона или иных нормативных правовых актов (порок содержания).

Подписание документа лицом, не имеющим соответствующих полномочий или права распоряжаться имуществом (порок субъектного состава).

Один из участников может выступать под принуждением, влиянием заблуждения, болезни (порок воли).

В документе отсутствуют обязательные по закону реквизиты, указания и оговорки (порок оформления).

Все перечисленные обстоятельства могут повлечь за собой недействительность договора, вследствие чего сделка может быть признана ничтожной или оспоримой:

Читать еще:  Как поделить наследство без завещания

ничтожная — недействительна в силу нарушения законодательных норм, такое соглашение незаконно с момента его заключения;

оспоримая — ее недействительность устанавливается судом на основании заявления заинтересованного лица.

Оформление договора купли продажи у нотариуса оберегает стороны от совершения многих ошибок и неприятных последствий. Он действует строго в рамках закона, проверяет личные документы продавца и покупателя, их подлинность, соблюдение всех законодательных требований, формы составления и заверения документа.

Порядок оформления в нотариальной конторе

Договор купли (продажи) нотариус составляет на основании достигнутого сторонами соглашения об основных условиях сделки, поэтому нет необходимости заказывать услугу по его составлению не у нотариуса, а у других лиц — может оказаться лишней тратой времени и денег. Далеко не всегда обычные граждане владеют знаниями законодательства в договорной сфере, кроме того один из участников может быть значительно грамотнее другого в этом отношении, что несет определенные риски. Нотариус, как нейтральное лицо, составляет договор, соблюдая интересы обеих сторон.

Для заключения договора купли-продажи потребуются документы:

подтверждающие право собственности продавца на продаваемый объект;

выписки из государственных реестров;

личные документы продавца и покупателя (паспорта с пропиской);

при продаже дома, земельного участка — документы на землю;

при купле-продаже жилого помещения — выписка из домовой книги;

свидетельство о браке продавца/покупателя, согласие супруга на продажу/покупку.

В каждом конкретном случае перечень документов может быть разным, в зависимости от того, что является предметом купли-продажи. Нотариус разъяснит, что необходимо представить. При подписании договора участники сделки должны оплатить госпошлину по установленному тарифу. Расходы на оформление договора делятся между сторонами по договоренности. Оплата услуг правового и технического характера осуществляется по установленным в регионе нотариальной палатой ставкам, и, как правило, производится заранее.

Стоимость оформления договора у нотариуса

За совершение нотариальных действий, для которых установлена законом обязательная нотариальная форма, предусмотрена оплата госпошлины, размер которой регулируется ст. 333.24 НК РФ. Дополнительно к этому взыскивается плата за правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ) по тарифам, установленным местной региональной палатой. Это значит, что все нотариусы в городе работают по единым расценкам, можно обращаться в наиболее удобную по расположению и набору услуг нотариальную контору. Ниже в таблице приведены цены на оформление договора купли продажи недвижимости у нотариуса в Москве.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному заверению (с долями, участием несовершеннолетних)

Жилые и нежилые помещения, земельные участки, гаражи

0,5 % от суммы сделки, не менее 300 и не более 20 тыс. руб.

Договоры купли-продажи, не обязательные к удостоверению у нотариуса (по желанию участников)

При наличии родственных связей продавца, покупателя (супруги, дети, родители)

3 тыс. руб. + 0,2 % от суммы сделки (оценки недвижимости)

6 600 руб., а если в договоре указано больше 1 объекта — то плюс 1 тыс. руб. за каждый следующий объект, начиная со 2-го, но не более 13 тыс. руб.

свыше 10 млн. руб.

23 тыс. руб. + 0,1 % от цены договора, превышающей 10 млн. руб., но не более 50 тыс. руб.

Договор купли-продажи с посторонними лицами

до 1 млн. руб. вкл.

3 тыс. руб. + 0,4 % от стоимости объекта (суммы сделки)

свыше 1 до 10 млн. руб. вкл.

7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы сделки, превышающей 1 млн. руб.

Свыше 10 млн руб.

25 тыс. руб + 0,1 % от стоимости договора, превышающей 10 млн. руб.

К правовым и техническим услугам нотариуса относится работа по проверке документов, их составлению, копированию, заполнению электронной базы нотариата, консультирование участников, оформление и направление запросов в реестры. Кроме того, если продаваемый объект подлежит регистрации в ЕГРН, нотариус самостоятельно и бесплатно направляет заявление в Росреестр на переход права собственности. В этом случае процедура регистрации занимает всего один день, тогда как при подаче документов через МФЦ — 12 рабочих дней. Важно, что это возможно, если нотариус делает договор купли продажи, эта услуга по регистрации права в Росреестре не оплачивается отдельно.

Страхование ответственности нотариуса

Согласно закону нотариус, оформляющий договор купли продажи, несет полную имущественную ответственность за свои действия. Если в результате его ошибки, невнимательности сторонам сделки будет нанесен реальный ущерб, и это установлено решением суда, вступившим в законную силу, нотариальная контора обязана возместить его в полном размере.

Выплата за нанесенный клиенту ущерб обеспечивается из четырех источников:

личное страхование гражданской ответственности (обязательное условие для ведения практики);

коллективное страхование нотариальной палаты;

все личное имущество нотариуса;

компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

Таким образом, оформление договора купли продажи у нотариуса, цена которого относительно невелика по сравнению со стоимостью недвижимости, обеспечивает участникам сделки правовые и финансовые гарантии ее законности. Это дополнительное преимущество ее заключения в нотариальной конторе.

Наш офис находится в центре Москвы, вблизи трех станций метро. Контора работает ежедневно до 19.00, а также с октября по май — в субботу до 17.00 вечера. Записаться к нам возможно по телефону, электронной почте, WhatsApp, мы согласуем удобное для вас время посещения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector