Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

– Как оспорить кадастровую стоимость участка земли и частного дома на ней, чтобы уменьшить налог?

Отвечает генеральный директор строительной компании Werkhaus Татьяна Петухова:

Для снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением. К нему необходимо приложить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об оценке объекта на бумаге и в электронном виде.

На это заявитель в течение 30 дней получает положительный или отрицательный ответ. В случае отказа собственник в течение 10 дней может обратиться в суд. Для этого пишется исковое заявление, в роли истца выступает сам собственник, а в роли – ответчика отделение кадастра.

Исковое заявление подается по адресу нахождения ответчика в районный суд. Необходимо приложить документы, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ ее исправить от администрации ГКН. Вам потребуются:

  • правоустанавливающий договор, акт и т. п.;
  • свидетельство о виде права, гражданский паспорт собственника;
  • справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости;
  • отчеты от независимых оценщиков;
  • отказ Росреестра;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • копия искового заявления для ответчика.

Нотариально заверенные копии перечисленных документов отправляются по почте заказным письмом с уведомлением в Государственный кадастр недвижимости. Если в течение месяца не будет получен ответ с мотивированным отказом, то к документам, подаваемым в суд, можно подать почтовую квитанцию, опись отправленных документов и уведомление. Но существуют и иные причины снижения кадастровой стоимости, такие как: изменение категории земель, изменение площади участка, изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка.

Очень внимательно и даже осторожно нужно относиться к предлагаемым на рынке услугам по снижению кадастровой стоимости. По опыту наших клиентов, люди сталкиваются с компаниями, которые за немаленькую плату берутся за понижение кадастровой стоимости. Однако, получив отказ от ГКН, не продолжают работу по снижению в судебном порядке. Так как подобные случаи, к сожалению, не редкость, я рекомендую собственникам заранее оговаривать с юридическими компаниями, что именно входит в стоимость услуги по понижению, в частности – входят ли в нее судебные процессы. Также не оплачивайте всю сумму до получения самой услуги в полном объеме.

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Как правило, кадастровая стоимость во всех регионах страны завышена, а должна быть равна рыночной стоимости. Поэтому цель оспаривания кадастровой стоимости – установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) и в суде.

Необходимо определиться, кто будет заявителем: юрлицо или физлицо (гражданин). Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», юридическому лицу необходимо обратиться сначала в комиссию, а потом только в суд. Гражданин вправе обращаться сразу в суд. Как показывает практика, лучше сразу идти в суд, так как комиссия практически никогда не принимает положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости составляется отчет, который определяет рыночную стоимость объекта недвижимости. Ранее действовало правило об обязательной экспертизе данного отчета в СРО оценщиков. В настоящий момент экспертизу проводить закон не требует, но, как показывает практика, суды считают отчет без экспертизы недопустимым доказательством.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, отчет и экспертиза направляется в комиссию; к заявлению также прикладываются: нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимое имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Также целесообразно приложить копию паспорта заявителя.

В случае отказа комиссии в удовлетворении заявления заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для комиссии, а также иные документы, которые предусмотрены процессуальным законодательством. Оплачивается госпошлина. Для физлица – 300 рублей, для юрлица – 2 тысячи рублей (за каждый объект недвижимости).

Еще можно изменить кадастровую стоимость в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть ошибки. А если это земельный участок, то изменить вид разрешенного использования или категорию земли. Однако самый распространенный, возможный и действенный способ – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Отвечает ведущий юрисконсульт группы компаний «Юриспруденция Финансы Кадры» (ГК «ЮФК») Александр Стратийчук:

Исправлять ляпы оценщиков спешить не стоит, так как каждый случай и каждая переоценка несет бремя материальных и нематериальных расходов.

Прежде чем инициировать процесс переоценки, следует учесть несколько моментов. В первую очередь оценить реальную стоимость Вашего имущества, то есть элементарно проштудировать рынок недвижимости, изучить спрос и предложение, тем самым примерно установить реальную стоимость. Окончательную же процедуру переоценки будет проводить специализированная организация.

Второй шаг – изучить процедуру переоценки (несколько подробнее об этом ниже), сроки ее проведения, затраты на ее проведение, в том числе нематериальные, и практику изменений цены по Вашему субъекту и даже муниципалитету.

В третью очередь Вам необходимо рассчитать рентабельность своих затрат к итоговой выгоде в случае успешной переоценки.

Ко всему вышесказанному стоит еще добавить знание Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – 237-ФЗ). Положениями 237-ФЗ уже с января 2017 года закрепляются новые стандарты, правила и методические указания проведения кадастровой оценки. Согласно п. 1 ст. 11 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Из этого следует, что уже с января 2018 года уполномоченные органы начнут проводить оценку по новым методикам.

Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 237-ФЗ, будет применяться с первого января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию об оспаривании кадастровой стоимости. А это значит, что вернуть переплаченные налоги выйдет за период не более одного года при условии, что дело рассматривалось в «межсезонье» (например, в период с декабря 2016-го по январь 2017-го) или просто дольше года. Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2018 года Ваш объект попадет под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.

Однако предположим, что Вы все просчитали, оценили и пришли к выводу о необходимости сделать переоценку самостоятельно. Тогда Вас ожидает один из двух путей. Первый подразумевает оспаривание стоимости в специализированной комиссии, а затем, в случае неуспеха, в суде. Второй путь процедуры оспаривания направляет сразу в суд в обход комиссии.

Какой из названных путей окажется быстрее и дешевле – достоверно нельзя сказать. Все зависит от случая и различных влияющих факторов, таких как сумма предполагаемого занижения, правильность составления заключения оценщиков, глубина анализа комиссией и (или) судом конкретного случая и иных. Уточнить данный вопрос лучше у специалистов.

Следует отметить, что, согласно абз. 1-3 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, по второму пути могут пойти только физические лица, но 237-ФЗ такой обязанности не устанавливает. Также п. 2 ст. 24 237-ФЗ закрепляет возможность проведения кадастровой оценки в течение переходного периода (с 01.01.2017 года по 01.01.2020 года). Как это будет реализовываться, если еще не стало реализовываться, в настоящее время не ясно.

Мы же рассмотрим переоценку, начиная с комиссии. Оба названных закона фиксируют строгий срок на рассмотрение поданных заявлений в 1 месяц с момента поступления документов в комиссию. В комиссию подаются заявления и документы, установленные ст. 24.18 135-ФЗ или п. 9 ст. 22 237-ФЗ, в зависимости от того, по какому закону Вы решили действовать. По сути, оба закона примерно одинаково регулируют порядок действий комиссии с незначительными различиями и больше влияют на содержание первичного пакта документов для подачи.

Итого, без учета возможных комиссий, Ваши расходы по любому из названных законов составят от 20 тысяч рублей за оценку объекта, от 15 тысяч рублей за заключение СРО на оценку (данный документ в комиссию предоставлять не обязательно, но на практике лучше приложить), 400 рублей за выписку ЕГРН и иные дополнительные расходы, в том числе на транспорт, то есть минимум 35 тысяч 400 рублей плюс месяц ожидания с даты подачи документов в комиссию.

Читать еще:  Как узнать о наследстве в другом городе

Если Вам повезет, то на этом все, если же нет, то идем в суд. Согласно ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), для подачи искового заявления в суд Вам понадобятся документы, названные выше, а также исковое заявление. Если сами не сможете его составить, то за него придется заплатить от 5 тысяч рублей. Также в расходы входит квитанция об оплате госпошлины за обращение в суд (300 рублей – для физлиц; 6 тысяч рублей – юрлица).

Судебное разбирательство займет от двух месяцев с момента подачи документов в суд, а также потребует один месяц на вступление в силу судебного акта. Только после этого Вы сможете получить судебный акт на руки, но это при условии, что вторая сторона не пойдет в апелляционную инстанцию. С вступившим в законную силу решением Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган для внесения новой стоимости в реестр. Судебные сроки, названные выше, следует воспринимать как примерные, так как на практике они почти всегда больше.

Теперь подведем итоги. В лучшем случае, если все дело ограничится только комиссией, расходы по времени займут примерно два месяца, один из которых пойдет на оценку. Расходы по финансам составят от 35 тысяч 400 рублей.

При успешном течении дела в суде рассчитывайте на четыре месяца (месяц на сбор документов + два месяца на рассмотрение в суде + месяц на вступление в законную силу решения; срок на внесение изменений уполномоченным органом – до месяца с момента подачи документов) и финансовые расходы от 40 тысяч 800 рублей.

Худшие расчеты приводить в пример не будем, так как они бывают, мягко говоря, намного худшими.

Отвечает судебный юрист Павел Смирнов (Екатеринбург):

Итак, Вы получили извещение от налоговой службы. Внимательно посмотрите в документ, который Вам прислали из ИФНС: за что предлагается платить и как называется этот налог. Прежде всего нужно определиться, какими документами Вы располагаете и какой налог хотите уменьшить. Встречается несколько вариантов оформления земли и дома на ней: в собственность оформлен земельный участок «с постройками», либо в собственность оформлен только дом, либо оформлен отдельно дом и отдельно земельный участок. Почему это важно? Потому что за дом и за землю предусмотрены разные налоги. Налог на дом (на имущество) исчисляется по формуле, включающей кадастровую стоимость дома, а налог на землю зависит от кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость земли и кадастровая стоимость дома устанавливается разными государственными органами в разных документах.

Если Вы не располагаете временем или желанием вникать, как исчислена итоговая цифра налога, лучше сразу обратиться с этим вопросом к юристу. Если же располагаете, все равно без юриста не обойтись: согласно Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ), выступать в суде по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли вправе только лица с высшим юридическим образованием, копию диплома нужно даже приложить к исковому заявлению!

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в обязательном порядке необходимо обратиться к лицензированному оценщику для переоценки земли. Это недешево. Но без заключения оценщика – документа с «новой» цифрой невозможно обосновать неправильность «старой» цифры.

Рекомендую с калькулятором вычислить свою экономию на налогах с учетом оплаты работы оценщика и юриста в суде. Может оказаться, что сальдо не в Вашу пользу, и игра не стоит свеч.

Утешают два момента: во-первых, пенсионеры (как правило) освобождены от уплаты земельного налога под жилым домом решением органа местного самоуправления, и, во-вторых, граждане (в отличие от организаций) вправе обращаться непосредственно в суд, минуя «непрозрачные» комиссии при Росреестре, тем самым экономя время и нервы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости

Юристы компании «Бизнес Недвижимость» предлагают профессиональные услуги по решению кадастровых споров в Москве и Московской области. Проводим консультации, оформляем документы, представляем интересы клиентов в судах и административных инстанциях. Мы помогаем понизить имущественные налоги на следующие объекты:

Владельцы, арендаторы
крупных земельных участков

Объекты незавершенного строительства

Гарантируем ответственный подход и надежную правовую защиту.

Как понизить налог на земельный участок, здание или жилой дом?

С каждым годом возрастает налоговая нагрузка на собственников недвижимости. Многие недовольны размерами обязательных платежей в бюджет. При этом на сегодняшний день россияне оплачивают еще не полную сумму налога на землю и другие объекты. Эксперты проанализировали законодательство в этой сфере. По их оценкам, к 2020 году размер налога на недвижимость увеличится в 10 раз. Сумма этого платежа рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Сведения о ней содержатся в ГКН (с 1 января 2017 года — в ЕРН). На практике кадастровая стоимость земли превышает рыночную в среднем на 20 %. Уменьшение налоговой ставки возможно только путем оспаривания сведений в ЕРН.

Срок оказания услуги по снижению кадастровой стоимости в компании «Бизнес Недвижимость» 1,5 месяца.

Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости

Закон предоставляет собственникам недвижимого имущества два способа снижения налога:

  1. путем подачи заявления в соответствующую комиссию при Росреестре. Этот вариант возможен в течение 6 месяцев с момента внесения сведений о кадастровой стоимости;
  2. в судебном порядке. Этот способ применяется, если со дня оценки прошло более 6 месяцев. Для подачи иска в суд нужно подготовить комплект документов, включая отчет независимого оценщика.

Порядок снижения кадастровой стоимости недвижимости

  • Обращение за услугой по оспариванию кадастровой стоимости в компанию «Бизнес Недвижимость». Специалисты анализируют документы, оценивают перспективы дела и информируют клиента о возможных вариантах решения проблемы.
  • Проведение независимой оценки. При расчете точной рыночной стоимости земельного участка или другого объекта эксперт учитывает различные факторы: местоположение, назначение, площадь и т. д. Оценка проводится с помощью специальных подходов и методов.
  • Оформление отчета. Это официальный документ о результатах оценки. В нем указывается точная рыночная стоимость объекта, его описание, приводятся выполненные расчеты и их обоснование. Объем отчета — около 200 страниц формата А4.
  • Подача документов в комиссию при Росреестре или в суд. В их перечень входят: заявление, нотариально удостоверенные копии документов о собственности на квартиру или другой объект (рег. свидетельства, договоры, выписки из ЕРН и т. д.), справка о кадастровой стоимости, отчет об оценке, результаты экспертизы СРО.
  • Рассмотрение дела в комиссии при Росреестре или в суде. В разбирательстве участвует оценщик, который подготовил отчет. Он представляет презентацию для защиты новой стоимости жилого дома или другого объекта.

При благоприятном исходе дела собственник получает новый кадастровый паспорт. Документ предоставляется в ИФНС для пересчета налога.

Дополнительную информацию об услуге по уменьшению кадастровой стоимости можно узнать по телефону в Москве +7 (495) 989-11-38.

«В закон о кадастровой оценке внесли поправки: как теперь оспаривать кадастровую стоимость?»

Людмила Степанова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует изменения в Федеральном законе о государственной кадастровой оценке.

Сегодня, если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде. Это нужно, например, чтобы снизить налог, который зависит от кадастровой стоимости. Но скоро этот порядок изменится. С 2023 года (или раньше, если такое решение примут в субъекте РФ) сначала нужно будет обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ, и только после этого можно будет обратиться в суд.

В Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) внесены значительные изменения. Речь идет о Федеральном законе от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ). Он вступил в силу 11.08.2020, но многие важные поправки начнут действовать позже – с 2021 или 2023 г.

Читать еще:  Можно ли сносить стены в монолитном доме

В Законе № 269-ФЗ предусмотрен обновленный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, исправления ошибок, а также исключены прежние положения об оспаривании кадастровой оценки.

Как теперь снизить кадастровую стоимость?

По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ. В случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения.

Пока что действует такой порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая, что сроки рассмотрения заявления об оспаривании в комиссии короче, на практике заинтересованные лица чаще обращаются в комиссию, а в случае несогласия с ее решением – в суд.

С 2023 г. будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как и ранее, заявление смогут подать те лица, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость. К таким лицам относятся:

  • собственник объекта недвижимости,
  • субъекты ограниченных вещных прав (лица, которым объект принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения),
  • лица, имеющие обязательственные права в отношении объекта недвижимости, если кадастровая оценка оказывает влияние на их права (например, арендатор госимущества, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости).

Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на кадастровый учет до даты снятия с учета. На подачу заявления дается шесть месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Эта дата должна быть указана в отчете об оценке рыночной стоимости. Заявление об установлении рыночной стоимости рассмотрят в течение 30 календарных дней (ч. 2, 3, 7, 10 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

  • об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке;
  • об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Что делать при несогласии с кадастровой стоимостью, установленной бюджетным учреждением?

Теперь в Законе о кадастровой оценке нет такого института как «оспаривание кадастровой оценки» (результатов определения кадастровой стоимости). Соответствующая ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку).

По новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Комментарий Людмилы Степановой, адвоката, юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: «Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению (ч. 16 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

Необходимо отметить, что с точки зрения сущности процесс «оспаривания» кадастровой стоимости не изменился — изменились уполномоченные органы, терминология, но, как и ранее, смысл процедуры заключается в установлении рыночной стоимости объекта с использованием подготовленного правообладателем отчета об оценке. Если бюджетное учреждение будет незаконно отказывать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в то время как отчет об оценке соответствует требованиям законодательства, то данное решение должно быть признано незаконным судом».

С 2021 г. вступит в силу обновленный порядок исправления ошибок (ст. 21 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).

Скорректированы предусмотренные ст. 21 Закона о кадастровой оценке сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).

Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения. Об этом свидетельствует то, что исключена ч. 16 ст. 21 Закона о кадастровой оценке (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения).

«Необходимо разграничивать два разных способа защиты: исправление ошибки в кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Об ошибке в кадастровой стоимости можно говорить, если:

  • при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке;
  • была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Закона о кадастровой оценке);
  • при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Если допущена одна из указанных ошибок, надлежащий способ защиты – подача заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Если указанных нарушений нет (кадастровая стоимость определена в соответствии с методическими указаниями, счетных ошибок нет, данные об объекта использовались верные), но кадастровая стоимость не отражает реальную рыночную стоимость объекта (например, часто встречается в отношении домов в деревне, иной недвижимости в «непривлекательных» с точки зрения местоположения местах), то надлежащим способом защиты является подача заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В рамках рассмотрения этого заявления будут максимально учтены все характеристики объекта, которые способны повлиять на условия его оборота на рынке» — отмечает Людмила Степанова.

Материал опубликован на сайте Шортрид 26.08.2020

Оспаривание кадастровой стоимости

В Ярославской и других областях завершена государственная кадастровая оценка (земельных участков и объектов капитального строительства). В Ярославской области она проведена по состоянию на 01.01.2019 года. Результаты оценки объектов капитального строительства, а также земельных участков различного назначения в Ярославской области будут использоваться в целях определения налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц в течение ближайших четырех лет по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Также результаты кадастровой стоимости применяются при определении размера арендной платы за пользование земельными участками и налога на доходы физических лиц при совершении сделок с имуществом (купля-продажа, дарение и т.п.).

Читать еще:  Правила возврата денег за товар надлежащего качества

Практика показала, что в ряде случаев кадастровая стоимость оказывается необоснованно завышенной. Массовый порядок проведения государственной оценки объектов недвижимости не может гарантировать абсолютную справедливость результатов (когда цена не завышена и не занижена). Из-за качества исходной собираемой информации, ряда неточностей, допущенных при проведении оценки, или неучтенных особенностей объекта, кадастровая стоимость, которая по смыслу закона должна быть максимально приближенной к рыночной, зачастую оказывается существенно выше последней. Это приводит к увеличению налоговой нагрузки на собственников недвижимости, владельцев бизнеса, арендаторов земельных участков, иногда в многократном размере.

От результатов кадастровой оценки зависит ежегодный налог и арендные платежи, выплачиваемые владельцами объекта недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости позволяет собственникам не переплачивать налоги. Оспаривание результатов оценки дает владельцу недвижимости возможность:

1. Уточнить кадастровую стоимость, установленную методами массовой оценки, приведя ее к рыночной стоимости;

2. Получить защиту своего права на правомерное определение кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости позволяет уменьшить:

  • налог на имущество;
  • земельный налог;
  • арендную плату за земельный участок, коммерческую недвижимость;
  • плату за фактическое пользование земельным участком (например владельцы гаражных боксов в многоуровневых ГСК);
  • величину НДФЛ (налог на доходы физических лиц) при совершении сделок дарения или купли продажи, когда в соответствии с законом величина налога определяется от кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • стоимость выкупа объекта недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Законом предусмотрено несколько способов оспаривания кадастровой стоимости. После публикации проекта отчета об оценке кадастровой стоимости заинтересованное лицо согласно положениям статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вправе направить обращение об исправлении ошибок в специализированное государственное бюджетное учреждение, в Ярославской области это ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов». Срок подачи замечаний к промежуточным отчетным документам ограничен пятьюдесятью днями со дня размещения сведений в фонде данных государственной кадастровой оценки.

После утверждения кадастровой стоимости и внесения ее в базу Росреестра оспорить ее можно двумя способами:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра;
  • в суде.

В суде могут быть оспорены как результаты определения кадастровой стоимости, так и решения комиссии Росреестра об отказе в ее пересмотре.

Сложившаяся судебная практика показала, что в 99% случаев в суд обращаются заявители именно с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Досудебная процедура оспаривания в комиссии в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не является обязательной как для физических, так и для юридических лиц. Оспаривание кадастровой стоимости в суде при положительном его решении влечет за собой изменение информации о кадастровой стоимости объекта в Росреестре.

Как понять, что платежи завышены?

В ряде случаев оспаривание кадастровой стоимости объекта позволяет снизить арендные платежи и налоги до 70% и выше. Для многих объектов разница в суммах платежей до и после снижения стоимости является очень существенной. Стоит задуматься об оспаривании кадастровой стоимости, если:

  • кадастровая стоимость аналогичных объектов существенно ниже вашей;
  • кадастровая стоимость объекта выше его рыночной стоимости (вы не сможете продать ваш объект по кадастровой стоимости в условиях реального рынка).

ООО «ОК «Канцлер» проводит оценку рыночной стоимости и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости для следующих объектов:

· торговые и офисные центры;

· крупные земельные участки;

· коттеджные поселки и садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ).

Что нужно предпринять, чтобы снизить кадастровую стоимость?

Прежде, чем начать оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, необходимо провести предварительный анализ. На основе расчета потенциального снижения кадастровой стоимости объекта делается вывод о целесообразности ее оспаривания.

Алгоритм процедуры пересмотра кадастровой стоимости состоит из следующих этапов:

  1. Анализ стоимости объекта. Предварительная оценка для оспаривания кадастровой стоимости позволяет рассчитать возможный процент ее снижения и, соответственно, экономию на арендных платежах или налогах. (Для анализа необходимо сообщить оценщику кадастровый номер объекта недвижимости, для зданий и помещений необходимо предоставить несколько информационных фотографий фасада здания и внутренних помещений).
  2. Заключение договора и подготовка отчета об оценке. На данном этапе происходит сбор необходимого пакета документов, подписывается договор. Далее профессиональный оценщик компании (член ассоциации СРО), готовит отчет об определении рыночной стоимости объекта. Для заключения договора заказчик предоставляет оценщику выписки из ЕГРН: о кадастровой стоимости объекта недвижимости и о технических характеристиках и зарегистрированных правах. (получаются в МФЦ).
  3. Подготовка и подача документов в комиссию при Росреестре или суд. Сложившаяся практика показала, что 99% заявлений в комиссии по рассмотрении споров о кадастровой стоимости остаются без удовлетворения, поэтому основная масса наших клиентов направляются сразу в суд с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
  4. Сопровождение в суде. При необходимости наши специалисты готовы оказать юридическую поддержку — подготовить иск в суд, представлять ваши интересы в судебном процессе.
  5. Внесение новой стоимости объекта в ЕГРН. Спустя несколько недель можно увидеть ее на сайте Росреестра, либо запросив новую выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости.

Сложившаяся практика позволяет предположить следующие сценарии развития судебного процесса:

  • На отчет об оценке предоставляются замечания заинтересованных лиц, которыми являются ДИЗО Ярославской области, Агентство по аренде земельных участков, ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов». В ответ на замечания оценщик готовит отзыв, с обоснованием своей позиции, и опровержения доводов оппонентов, их претензий к отчету. Оценщик вызывается судом в суд, и в качестве свидетеля проводится его допрос. В случае, если пояснения оценщика устраивают суд, оценщик в полном объеме дает пояснения, и вопросы у сторон отсутствуют, суд выносит положительное решение.
  • В случае, если ответчики/заинтересованные лица просят суд назначить судебную экспертизу, в большинстве дел суд идет им навстречу и назначается судебная экспертиза, в которой ставятся вопросы о соответствии отчета требованиям закона и стандартов, достоверности величины рыночной стоимости, а в случае недостоверности, то какова же рыночная стоимость объекта недвижимости. В качестве эксперта могут быть назначена как кандидатура предложенная заявителем, так и кандидатура предложенная ответчиком/заинтересованным лицом. Расходы на экспертизу возлагаются на заявителя.
  • Практика оспаривания показывает, что экспертиза может быть не одна. В случае, если суд усомнится в полноте и объективности исследования, может быть назначена повторная экспертиза другому эксперту.
Некоторые примеры из практики ОК «Канцлер»
Кейс 1.

Проблема

  • Кадастровая стоимость земли по результатам государственной оценки: 23 млн. руб.

Владелец компании «Специализированный застройщик Жилстройсити» обратился в ОК «Канцлер» с целью оценки земельного участка площадью почти 2 га. На участке расположена производственная площадка по изготовлению железобетонных изделий, их складированию, а также складированию сырья. К участку подходят подъездные железнодорожные пути, однако, ни сами пути, ни участок под ними не принадлежат собственнику оцениваемого земельного участка ни на праве собственности, ни на праве аренды. На участке расположен козловой кран, имеются сети газоснабжения. Также особенностью участка является то, что он имеет двухконтурную форму.

Задача

  • Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Результат

Кадастровая стоимость участка после оспаривания: 16,9 млн. руб.

Оспаривание результатов кадастровой стоимости позволило снизить ее на 26,5%, что, в свою очередь, привело к уменьшению затрат собственника по арендной плате за землю на 26,5%, а также увеличению чистой прибыли компании. Результаты оценки были успешно защищены в Ярославском областном суде.

Кейс 2

Проблема

  • Кадастровая стоимость участка до оспаривания: 32,4 млн. руб.

Владелец «Оптово-торгового комплекса», расположенного по адресу: г. Рыбинск, Ярославский тракт, обратился в ОК «Канцлер» с целью оценки земельного участка площадью 1 га.

Бизнес собственника земельного участка основывается на сдаче в аренду помещений торгово-офисного назначения и складских помещений. Район расположения земельного участка – путейная промзона.

Задача

  • Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Результат

Кадастровая стоимость участка после оспаривания: 13,0 млн. руб.

Оспаривание результатов кадастровой стоимости позволило снизить ее на 60%, что, в свою очередь, привело к уменьшению затрат собственника на 60% по налогу на землю и увеличению прибыли бизнеса на 1,1 млн рублей.

Результаты оценки были успешно защищены в Ярославском областном суде.

Познакомиться с другими примерами можно в разделе сайта «Кейсы».

Специалисты ООО «ОК «Канцлер» готовы оказать консультационные услуги, профессиональную поддержку и защиту Ваших интересов на любом из этапов оспаривания кадастровой стоимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector