Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выписать отказника от приватизации

Как выписать отказавшегося от приватизации

Судебная практика снятия с регистрационного учёта

Вопрос о том можно ли выписать отказавшегося от приватизации задаются многими собственниками квартир, которые прибрели право собственности в порядке приватизации. Если ещё 3-5 лет назад это было фактически невозможно, то сейчас судебная практика позволяет избавиться от довеска к квартире, в виде прописанного человека, который отказался от приватизации, но не проживает в ней. СМОТРЕТЬ ПРАКТИКУ: Решение о признании утратившим право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета отказавшегося от приватизации

После того, как Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за январь-июль 2014 года (утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 сентября 2014 года), в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г. по делу № 46-КГ13-6 указал на то, что в случае выезда в другое место жительство право пользования приватизированным жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации — это лицо имело право пользования данным жильём с приватизированным его лицом, стало возможным выписать отказавшегося от приватизации в квартире.

Для того, чтобы выписать отказавшегося от приватизации необходимо признать его утратившим право пользования квартирой, по основаниям ст. 83 ЖК РФ. Это возможно, если человек добровольно выехал из квартиры, не проживает в ней продолжительное время, не оплачивает коммунальные платежи и т.д. Более подробно об этом можно прочитать в предыдущей статье: ПОДРОБНЕЕ ЗДЕСЬ Признание утратившим право пользования квартирой ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Казалось бы, после того, как ВС РФ высказался, проблем быть не должно, но они есть, практика и на настоящий день противоречивая. Хотя, многое зависит и от «подкованности» юриста, которые занимается делом. Многие юристы и по настоящий день считают, что снять с регистрационного учёта, отказавшегося от приватизации нельзя. Другие считают, что можно и очень легко, при этом зачастую путают основания иска, но и те, и другие ошибаются. В основном такие юристы не имеют никакой практики по данной категории дел и дают консультация где-то, что-то прочитав. Хуже всего, когда юрист не имеющий практики по достаточно сложной категории дел, берётся представлять интересы в суде, последствия обычно бывают плачевными, так как малейшая ошибка может привести отрицательному решению.

Автор статьи, имея опыт представления интересов как истца, так и ответчика по делам о признании утратившим право пользования квартирой (снятию с регистрационного учёта отказавшегося от приватизации) имеет представления какие ошибки могут совершать стороны по делу. При определённых юридических хитростях, ошибок истца или ответчика, их представителя, возможен положительный итог по делу, даже в ситуации, когда шансы не слишком большие, или уже состоялось отрицательное решение для заинтересованной стороны.

Так в моей практике было дело, когда истцу было отказано в иске по снятию с регистрационного учёта отказника от приватизации, во многом такое решение было вынесено из-за того, что представитель истца не убедил судью, что практика изменилась, кроме того, были ошибки по доказыванию доводов истца. Когда ко мне обратился клиент, все сроки обжалования были пропущены. Изучив материалы дела, мной было принято решение, поменять собственника квартиры и иск подавать от имени нового истца. В итоге, после проделанной работы, суд удовлетворил исковые требования.

Судебная практика снятия с регистрационного учёта

Рассмотрим, судебную практику на примере конкретных дел. Головинский районный суд г. Москвы решением от 03.06.2014 г. № 2-2692/2014 отказал истцу в признании ответчика утратившим права пользования квартирой, снятию с регистрационного учёта. СМОТРЕТЬ РЕШЕНИЕ

Истец мотивировала свои требования тем, что в 2009 году квартира была приватизирована ответчица отказалась от участия в приватизации квартиры, с 2002 года фактически в квартире не проживает, проживает вместе с мужем и детьми по другому адресу.

Стороной истца не был доказан добровольный выезд из квартиры. Кроме того, истцы по делу не доказали и не убедили суд, что можно выписать отказавшегося от приватизации.

Если подвести итог по данному делу, в иске было отказано из-за выстроенной позиции ответчика по делу и ошибок истцов, которые при грамотной позиции и при наличии опытного представителя могли выиграть дело, а в итоге получили отказное решение.

Зюзинский районный суд г. Москвы 15.10.2014 г. по делу № 2-5078/2014 отказал в исковых требованиях истцов о признании прекратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказавшегося от приватизации. Основанием исковых требований представителем истца были заявлены положения 4 ст. 31 ЖК РФ.

В решение суд сослался на то, что не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям. Ответчики А.Д. и ФИО1 дали свое согласие на передачу квартиры в собственность и отказались от своего права на участие в приватизации занимаемого жилого помещения. Согласно п остановлению Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для прекращения права пользования ответчика А.Д.. жилым помещением, расположенным по , поскольку, давая согласие на приватизацию квартиры на имя Н.М. и А.А. исходил из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер.

Стоит отменить, что ответчик по делу занял пассивную позицию по делу, в заседание не явился, возражения не представил и если был истец заявил правильные исковые требования, то иск бы удовлетворили.

По аналогичным основаниям имеется и иная отрицательная судебная практика снятия с регистрационного учёта. Так, было отказано в признании прекратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта Бабушкинским районным судом г. Москвы решение от 14.05.2014 г. по делу № 2-2026/2014, Бутырским районным судом г. Москвы от 17 декабря 2014 года, которое было оставлено без изменений апелляционной и кассационной инстанцией Московского городского суда (определение от 13.11.2015 г. по делу № 4г/7-11350/15).

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2013 года № 2-4960/13 было отказано в иске о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. В данном случае сторона истца указала в качестве названия правильное основание иска, но при этом ссылалась на ст. 31 ЖК РФ, а не на 83 ЖК РФ. Апелляционная инстанция Московского городского суда 18 марта 2014 года оставила указанное решение без изменений, указав, что доводы апелляционной жалобы о фактическом не проживании ответчика в спорном жилом помещении не могут служить основанием к отмене решения, поскольку указанные доводы основаны на неверном толковании норм права. При этом, основания для признания ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением, предусмотренные ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, указанные в апелляционной жалобе, не были заявлены в качестве основания иска и не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Основанием для отказа в указанных исках стала неверная позиция представителей истцов, которые исковые требования обосновывали нормой права, которая не подлежит применению, а именно должны были ссылаться на ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, а ссылались на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Таким образом, неправильное основание исковых требований приводит к отказу в их удовлетворении. Так, решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2011 года было отказано в иске, так как истец ссылался на норму права, неподлежащую применения, на этот раз на ст. 292 ГК РФ. Судом было установлено, что ответчик на момент приватизации жилого помещения обладал правом пользования жилым помещением, что подтверждается его отказом от участия в приватизации занимаемого жилого помещения. При этом довод представителя истца о том, что ранее ответчик свое право на приватизацию реализовал и его отказ не имел юридического значения, суд находит несостоятельным, так как не основан на законе, которым предусмотрена возможность передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации только с согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении, на условиях социального найма. Положениями ст. 292 ГК РФ предусмотрена возможность прекращения права пользования членов семьи бывшего собственника, в случае, если иное не предусмотрено законом. Законом предусмотрено сохранение право пользования жилым помещением, в случае отказа от приватизации или использовании права на приватизацию. Таким образом, предусмотренных законом оснований для прекращения у В.А. права пользования жилым помещением по адресу: не имеется и исковые требования З.Н. подлежат отклонению.

Кроме того, часто подаются иски изначально проигрышные, например, когда пытаются выписать отказавшегося от приватизации, но проживающего в квартире, смотрим Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации Дело № 13-КГ15-1 16 июня 2015 г.

Но во многом отказные решения выносятся при изначально выигрышном иске, из-за того, что истцы по сложной категории дел подают иски самостоятельно, без участия юриста, смешивают различные основания иска, или заявляют требования не о признании утратившими право пользования квартирой (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ), а основанием иска является признание прекратившим права пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ или ст. 292 ГК РФ). Кроме того, порой сторона истца не подкрепляет свои требования соответствующими доказательствами и практикой.

Если же исковые требования заявлены правильно и подкреплены соответствующей доказательственной базой, то суд выносит положительное решение. Смотрим, например, решение Коптевского районного суда г. Москвы № 2-3551/2015 от 10 декабря 2015 года, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2014 года № 33-33014/14 или решение Пресненского районного суда г. Москвы от 27 августа 2012 года.

Аналогичная положительная судебная практика снятия с регистрационного учёта отказавшегося от приватизации имеется и в других регионах: Определение кассационной инстанции Ульяновского областного суда от 20 октября 2009 года, апелляционное определение Липецкого областного суда от 8.10.2012 г. № 33-2376-2012, апелляционное определение Челябинского областного суда от 2.07.2012 г. № 11-4310/2012 и т.д.

Читать еще:  Можно ли снять алименты с бывшего мужа

Но порой даже когда заявляются правильные исковые требования, суды отказывают в исках. Ссылаясь на то, что человек имеет бессрочное право пользования, не зависимо от того, что он не проживает. Такие выводы судов нельзя считать правильным, возможно, сторона истца не смогла убедить суд, что практика поменялась, или судья считает, что позиция ВС РФ для него не имеет значения. В любом случае, такие решения необходимо обжаловать во все вышестоящие инстанции, так как при всей совокупности доказательств по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, суд должен удовлетворить исковые требования.

Подводя итог, выписать отказавшегося от приватизации в квартире и снять его с регистрационного учета можно, но очень сложно и только при определённых обстоятельствах, для этого нужны основания и должна быть проделана определённая работа перед подачей иска и выверенная позиция в процессе рассмотрения дела.

_______________________

За консультацией юриста или ведением судебного дела о снятии с регистрационного учёта, вы можете обратиться по следующим контактам: email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. , тел.: 8-965-366-2955

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону. .

Осторожно: в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации!

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, в договоре купли-продажи помимо прочих условий — стандартная фраза: «Никто не прописан и не проживает». И вы доверились и не проверили. Ох, уж эти риски при покупке жилья!

Среди множества рисков при покупке квартиры довольно часто встречается реальная опасность обнаружить «скрытого» жильца, которого не указали в договоре купли-продажи, но которого, тем не менее, невозможно выселить.

Как правило, речь в этом случае идет об «отказнике» от приватизации, то есть о таком члене семьи нанимателя, который в своё время отказался от участия в приватизации, но получил право на постоянное (бессрочное) пользование этой квартирой.

Ну вот, например, проживала молодая семья — муж, жена и ребенок — в одной квартире с престарелым родственником. И дабы не осложнять свою жизнь вопросами наследования, приватизировали они её в своё время на троих по 1/3 доли в праве, а старенький родственник подписал отказ от участия в приватизации. И остался пожизненно проживать в этой квартире. Как я уже говорила, выселить его практически невозможно — даже в судебном порядке.

Так какие же нормы закона обеспечивают это самое право постоянного пользования квартирой при отказе от приватизации?

А основано это право на совокупности норм статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Если покороче и попроще, то, чтобы приватизировать жилье, нужно согласие всех совместно проживающих членов семьи. Соответственно отказ кого-то из них от приватизации позволяет остальным членам семьи жилье приватизировать, но запрещает их, отказавшихся, выселить, даже если они членами семьи собственника уже не являются.

Право пользования таким помещением для бывших членов семьи будет носить бессрочный характер. Это необходимо учитывать при переходе права собственности на него к другому лицу, в том числе, при его купле-продаже — приобретение такой квартиры грозит совместным проживанием на постоянной основе с «отказником» от приватизации.

Помните, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

При не указании данного перечня договор купли-продажи не считается заключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Отсюда рекомендация: при приобретении жилья тщательно проверьте, кто прописан в данной квартире или доме. Идеальный вариант: на момент покупки все должны выписаться. Если продавец говорит, что такой-то дяденька или тетенька, или, не приведи, Господи, ребенок будут проживать в покупаемой вами квартире и выпишутся тогда-то, поинтересуйтесь, почему и еще раз взвесьте все «за» и «против» покупки.

Однако, даже в случае, если лицо, имеющее право постоянного проживания, как и положено, указано в договоре купли-продажи квартиры, и вы согласились такую квартиру приобрести, сложности могут возникнуть.

Представьте, что это лицо выселяться и сниматься с регистрационного учета не желает. Желает и далее в квартире – уже вашей! — проживать.

Важно то, что данное лицо может быть признано утратившим право пользования спорным жилым помещением только в установленном законом порядке либо в случае его добровольного отказа от пользования данным помещением.

К такому выводу пришел ВС РФ в определении от 16.06.2015 № 13-КГ15-1.

В данном конкретном судебном деле ответчик — назовём его «Иванов», который ну никак не желал выселяться из квартиры, — отказ от приватизации не подписывал! А договор приватизации спорной квартиры был заключен Ивановой на основании решения суда об устранении препятствия со стороны Иванова — бывшего мужа.

Но наличие решения суда об устранении препятствий в приватизации спорной квартиры Ивановой не свидетельствует о прекращении права пользования Ивановым данной квартирой и не изменяет объем его жилищных прав, в том числе по пользованию данным жилым помещением. И это должно было учитываться при переходе права собственности на эту квартиру по соответствующему основанию к другому лицу.

Кстати, именно это другое лицо, купившее квартиру у Ивановой, и предъявило иск в суд к Иванову о выселении того из квартиры.

Ну, собственно, это дело закончилось тем, что ВС РФ оставил в силе решение суда 1 инстанции, которым нынешнему собственнику в выселении из квартиры Иванова было отказано.

Далее я расскажу вам о двух диаметрально противоположных судебных актах по нашей сегодняшней теме, практически с одинаковой на первый взгляд фабулой дела.

Итак, дело, в котором жильца все-таки выселили.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 25.02.2016 по делу № 11-2136/2016.

Истец — Петров-сын — обратился в суд с иском к Петрову-отцу о признании его утратившим право пользования жилым помещением — квартирой.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанной квартиры на основании договора приватизации. В квартире вместе с ним зарегистрированы мать и отец, которые от участия в приватизации отказались. Отец какое-то время проживал в квартире, после чего выехал из спорного жилого помещения. Брак между родителями расторгнут. В настоящее время семейные отношения с ответчиком прекращены, в квартире отец не проживает, однако с регистрационного учета сняться отказывается. Вещей отца в квартире нет, участия в содержании жилого помещения, оплате жилья и коммунальных услуг он не принимает. Петров — сын полагает, что в связи с выездом в другое место жительства отец утратил право пользования спорным жилым помещением.

Суд 1 инстанции иск удовлетворил.

В апелляционной жалобе Петров-старший просил это решение суда отменить, ссылаясь на то, что имеет бессрочное право пользования квартирой, поскольку в момент приватизации он имел равные права в отношении жилого помещения с лицом, его приватизировавшим. На момент приватизации он являлся нанимателем жилого помещения по договору социального найма, в квартире проживал до 2000 года, после чего бывшая супруга перестала пускать его в квартиру, сменила замки, препятствовала в пользовании жилым помещением. Решением суда он лишен единственного места жительства.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия сочла решение суда 1 инстанции подлежащим отмене в связи с нарушением норм процессуального права, поскольку дело было рассмотрено судом в отсутствие ответчика Петрова-старшего, а необходимых мер для его надлежащего извещения предпринято судом не было.

По существу же спора апелляция пришла к следующим выводам:

Сам по себе факт наличия у отца права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем его добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ним права пользования жилым помещением бессрочно.

Доказательств совершения отцом действий, свидетельствующих о намерении реализовать право пользования спорным жилым помещением, в том числе после его приватизации, в суд не представлено.

Судом отмечено, что сохранение бессрочного права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника обусловлено необходимостью защиты прав граждан, которые проживали в спорном жилом помещении на правах члена семьи нанимателя на момент заключения договора приватизации, продолжают проживать в спорном жилом помещении и не имеют другого жилого помещения для постоянного проживания.

В случае, когда гражданин в таком жилом помещении длительное время не проживает, реализовал свое право выбора на постоянное проживание в другом месте жительства и, тем самым, отказался от гарантированных ему законом прав на спорное жилье, но остался в нем зарегистрированным, собственник жилого помещения может требовать устранения нарушения своих прав.

В итоге апелляция по формальным основаниям отменила решение суда 1 инстанции и приняла решение об удовлетворении исковых требований и признании Петрова-отца утратившим право пользования квартирой.

А вот Тульский областной суд (Апелляционное определение Тульского областного суда от 12.05.2016 по делу № 33-1595/2016) пришел к прямо противоположным выводам и в иске о выселении жильца было отказано. Подробнее об этом.

Истцы (мать и сын) обратились в суд с иском к гражданину о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, указав, что они (истцы) являются собственниками жилого помещения (по 1/2 доли каждый), где, кроме них, зарегистрирован по месту жительства ответчик (бывший супруг и отец), который длительное время фактически по указанному адресу не проживает, добровольно выехал на другое место жительства, забрав с собой принадлежащее ему имущество, в содержании жилого помещения участия не принимает. Добровольно сняться с регистрационного учета из спорного жилого помещения ответчик отказывается, чем препятствует им (истцам) в продаже спорной квартиры.

Читать еще:  Написать исковое заявление в суд бесплатно

1 инстанция в иске отказала.

Что же апелляция?

Она установила, что бывший супруг, зарегистрированный в указанной квартире, от участия в приватизации отказался, дав свое согласие на передачу квартиры в собственность истцов. На момент приватизации он был зарегистрирован в квартире.

Отказ от реализации права на участие в приватизации гарантирует бывшему члену семьи собственника жилого помещения сохранение бессрочного права пользования только при условии его проживания в спорном жилом помещении либо временном иили вынужденном временном непроживании.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, что бывший супруг не проживает в спорном жилом помещении.

Как пояснил ответчик в суде, его выезд из спорного жилого помещения обусловлен невозможностью совместного проживания с бывшей супругой. Он временно проживает по месту работы в арендуемом нежилом помещении.

Приняв во внимание причины непроживания ответчика в спорном жилом помещении, непродолжительный период его отсутствия по месту регистрации, отсутствие у ответчика другого постоянного места жительства, суд 1 инстанции пришел к правильному выводу об отказе в иске, поскольку из совокупности установленных по делу обстоятельств следует, что непроживание ответчика не носит постоянного характера, не свидетельствует о том, что он в одностороннем порядке отказался от права пользования спорным жилым помещением; временное отсутствие по месту регистрации обусловлено уважительными причинами (расторжением брака, прекращением семейных отношений). Другого жилого помещения на праве собственности или постоянного пользования у ответчика не имеется. Решение суда 1 инстанции оставлено в силе.

Так в чем же разница в фабулах рассмотренных нами судебных решений?

В первом случае гражданин в жилом помещении длительное время не проживал, реализовал свое право выбора на постоянное проживание в другом месте жительства и, тем самым, отказался от гарантированных ему законом прав на спорное жилье. А вот во втором случае, не проживал отказник в спорной квартире в связи невозможностью совместного проживания с бывшей супругой. И временно проживает по месту работы в арендуемом нежилом помещении.

Тонкости и нюансы возможности принятия решения о выселении отказника в связи с его непроживанием и можно ли это расценить как добровольный отказ от права постоянного проживания — исключительная прерогатива суда!

Поэтому, покупая приватизированное ранее жилье, будьте бдительны!

8 признаков квартир, которые опасно покупать

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля. К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

Читать еще:  Высчитывают ли алименты с больничного листа в россии

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом. Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Как снять с регистрационного учета лицо, отказавшееся от приватизации жилья «отказник»?

Здравствуйте, уважаемые жители и гости города Санкт-Петербург. В данной статье юридической фирмой «Защита» будет рассмотрена горячая тема по вопросу «Как снять с регистрационного учета лицо, отказавшееся от приватизации жилья?».

По вопросам снятия с регистрационного учета отказника в СПб, а также другим юридическим вопросам, просим Вас звонить и записываться на юридическую консультацию по телефону +7 (812) 934-88-41.

Данный вопрос интересует достаточно большое количество населения в Росси. Это происходит сейчас в связи с массовой приватизацией в прошлые годы. Так называемые «отказники», те физические лица, которые при переходе прав на жилое помещение от государства (муниципалитетов, субъектов Федерации) к лицам, их занимающим, отказались от реализации своего права на получение доли квартиры (комнаты) в собственность. В силу указания Жилищного кодекса такие лица имеют право постоянного проживания в данном жилом помещении, независимо от последующего перехода прав на жилое помещение к иным лицам, как физическим, так и юридическим.
На сегодняшний день точку в судебной практике по данной категории споров Верховный суд РФ не поставил. Семь лет назад о судебных спорах по данной категории дел даже слышно не было. Сейчас уже сформировалась некая практика судов и даже Верховный суд РФ высказал некоторые позиции. Это и понятно. Нынешние собственники, и те кто продают квартиры на достаточно большом рынке недвижимости России сталкиваются с значительной уценкой стоимости квартиры с «отказником».

Есть некоторые условия, при которых так называемого «отказника» можно выписать. Рассмотрим какие же это условия.

Одно из основных — это фактическое не проживание «отказника» в занимаемой квартире. При этом «отказник» должен добровольно выехать из квартиры, не проживать в ней продолжительное время. Будет лучше, если он за период отсутствия не будет оплачивать жилищно-коммунальные услуги за квартиру, в которой числится проживающим. Данные выводы судебной практики подтвердил Верховный Суд РФ в своем Обзоре судебной практики за январь-июль 2014 года (утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 сентября 2014 года), в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г. по делу № 46-КГ13-6 указал на то, что в случае выезда в другое место жительства, право пользования приватизированным жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации это лицо имело право пользования данным жильём с приватизировавшим его лицом.

Кроме того, следует понимать, что для того, чтобы выписать «отказника» необходимо признать его утратившим право пользования квартирой, по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Примеры решений по аналогичным делам:

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУДА АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 1 апреля 2015 г. N 33-4322; САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 25 марта 2015 г. N 33-2642 Однако практика и на настоящий день по данному виду споров неоднозначна. Самому гражданину разобраться с тем, на какое основание ссылаться, что нужно заранее подготовить суду очень сложно и если неверно действовать в судебном заседании можно существенно затруднить все дело. Получить решение суда с отказом в удовлетворении исковых требований. Поэтому необходимость в представлении ваших интересов грамотным юристом это насущная необходимость в таких сложных делах. ООО «Защита» как раз имеет достаточный опыт на рынке консалтинговых услуг и положительных решений.

Так же следует обратить внимание на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную, в частности, в Определении от 15.04.2008 N 320-О-О, согласно которой, в отличие от прежнего правового регулирования, пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в действующей редакции направлен на усиление гарантий прав собственника жилого помещения; вместе с тем, гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.

Также в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» даны разъяснения.

Согласно этим разъяснениям суду необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Однако например, есть решения судов, при которых «отказник», выписался добровольно, а его ребенок все равно сохраняет право постоянного пользования жилым помещением. САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 26 января 2015 г. N 33-916/2014 В силу п. 1 ст. 55 Семейного кодекса Российской Федерации, расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка.

Исходя из системного толкования вышеперечисленных норм, можно сделать вывод, что право несовершеннолетних детей производно от прав их родителей, поскольку лица, не достигшие возраста 14 лет, не могут самостоятельно реализовывать свои права на вселение в жилое помещение и проживание в нем, зависимы от воли обоих родителей. Ребенок имеет право проживать с любым из родителей, и приобретает право на ту жилую площадь, которая определена ему в качестве места жительства соглашением родителей. Одним из доказательств заключения такого соглашения является регистрация ребенка в жилом помещении, которая выступает предпосылкой для приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, могущего возникнуть независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение, в силу того, что несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать право на вселение.

Само по себе проживание ребенка в жилом помещении, не являющемся местом жительства, которое определено ему соглашением родителей, не может служить основанием для признания его не приобретшим права пользования тем жилым помещением, где он зарегистрирован по соглашению родителей.

Исходя из вышеуказанного, сам по себе факт невселения в спорную квартиру достаточным и безусловным основанием для признания ребенка не приобретшим права пользования жилым помещением не является. Существует решение суда, при котором не проживающий «отказник», но платящий исправно начисления за жилищно-коммунальные услуги не был выписан САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 20 января 2015 г. N 33-593/2015 Так, суд первой инстанции достоверно установил факт того, что ответчица несла обязанности по оплате спорной квартиры и содержанию ее, кроме того, на момент приватизации спорной квартиры имела равные права пользования этим помещением с З.В.Н.

Исходя из вышеизложенного, просматривается следующая ситуация. Истцы проигрывают иски данной категории дел ввиду либо неправильного определения основания исковых требований, или недостаточной сформированностью доказательной базы, приобщенной к делу. Это как раз и есть работа грамотного юриста.

По итогу получается, что снять с регистрационного учета «отказника» возможно, но очень сложно и при наличии совокупности определенных обстоятельств. Для этого нужны основания и должна быть проделана кропотливая и выверенная работа юриста перед подачей искового заявления в суд. Отточена позиция истца и его представителя в процессе рассмотрения судебного спора.

Быкович Антон Андреевич юрисконсульт ООО «Арбитраж Приморского района»

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector