Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Совместное содержание общего имущества нежилого здания

Как организовать товарищество собственников нежилых помещений?

У нас офисное здание — деловой центр. Как собственники нежилых помещений, мы платим управляющей компании за техническое обслуживание очень много. Хотелось бы организовать по аналогии с ТСЖ товарищество собственников нежилых помещений взамен действующей УК.

Распространяются ли нормы жилищного кодекса на нежилые помещения? Каков порядок проведения собраний для офисных зданий?

Если отвечать коротко, то организовать товарищество собственников нежилых помещений вы можете. В законе нет названия для такой формы организации владельцев, хотя в народе ее называют ТСН. Но это и не важно: любые долевые собственники недвижимости, в том числе собственники нежилых помещений, вправе совместно принимать решения, как управлять своей собственностью.

Напрямую в законе ничего не сказано о том, какие есть способы управления нежилыми помещениями и общим имуществом в нежилом здании. Нет ничего и о том, можно ли управлять таким зданием через объединение собственников. Однако Верховный суд РФ в пункте 41 своего постановления № 25 отмечает, что в таких случаях нужно руководствоваться нормами законодательства, которые регулируют сходные отношения, то есть гражданским и жилищным кодексами. К сожалению, это не устраняет все пробелы, особенно те, которые регулируют порядок пользования общим имуществом.

Управление нежилыми помещениями

Любой собственник недвижимости вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Жилищно-коммунальное обслуживание нежилых помещений — составная часть права пользования. Но каждый собственник помимо прав несет еще и обязанности. В том числе он должен содержать свое имущество. Это касается и долевой собственности: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей платить налоги, сборы и другие платежи по содержанию общего имущества, а также издержки, чтобы его сохранить.

Собственникам нежилых помещений в нежилом здании, как и собственникам квартир в многоквартирном доме, принадлежит право собственности не только на само помещение, но и на общее имущество: общественные пространства, технологическое оборудование, сети, крыши, стены и так далее.

Если у здания один собственник, он единолично выбирает компанию, которая будет обслуживать его дом. Или он может обслуживать его сам, за исключением поставок ресурсов: воды, электричества, тепла, канализации, обслуживания и прочего. Поставки в любом случае осуществляют специализированные организации, которые имеют на это право.

Проблемы возникают, когда у здания много собственников. Особенно если есть доминирующий — мажоритарный — собственник, которому принадлежит больше 50% площади здания, а остальная часть разделена между множеством мелких собственников.

Доли в праве общей собственности на общее имущество при этом определяются пропорционально площади помещений, которые находятся в собственности. Это позволяет по аналогии с жилыми помещениями проводить общее собрание собственников нежилых помещений, чтобы принимать совместные решения.

Как победить выгорание

Что относится к общему имуществу

Высший арбитражный суд считает, что к общему имуществу следует относить помещения, которые обслуживают более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного помещения.

У Конституционного суда другой подход. По его мнению, четкого перечня общего имущества нет, и в каждом случае он определяется индивидуально. Для этого суды должны понять, отвечает имущество признакам общего или нет. При этом должны соблюдаться два основных признака общего имущества, причем одновременно:

  1. Имущество используют, чтобы обслуживать более чем одно помещение.
  2. У него нет самостоятельного назначения.

Например, в трехэтажном нежилом здании один этаж полностью принадлежит одному собственнику, а два других — множеству собственников. Даже в этом случае коридоры, холлы, технические помещения, вентиляционные камеры и прочие общие пространства этажа, у которого один собственник, будут общими для тех, кто находится на других этажах. Дело в том, что даже если все помещения на отдельном этаже принадлежат одному собственнику, то общие помещения на этом этаже входят в общее имущество всех собственников.

Именно из-за таких вещей часто возникают споры между собственниками. Собственники помещений на других этажах не хотят платить за условный обогрев коридоров целого этажа, где у них вообще ничего нет и они ничем не пользуются.

При этом если в отношении нежилых помещений в жилых зданиях суды чаще пользуются мнением Конституционного суда, то в арбитражных судах в отношении нежилых зданий чаще ссылаются на мнение Верховного суда. То есть законодатель пока не выработал никакого четкого подхода и единого мнения. И это порой порождает множество проблем.

Общее собрание собственников нежилых помещений

Есть вопросы, которые по закону должно решать общее собрание собственников помещений. Это все, что связано с эксплуатацией общего имущества в здании, утверждением управляющей компании и стоимостью содержания общего имущества. Порядок проведения таких собраний точно такой же, как для жилых помещений. Мы уже писали, как правильно уведомить собственников и провести такое собрание. В определенной степени вам будет проще, ведь собственников не несколько сотен человек и вы все друг друга знаете.

Проблема возникает, если есть мажоритарный собственник, который может принимать решения практически единолично. В отличие от жилого дома, где собственников много, а перекос в пропорции площадей незначительный, в нежилых зданиях одному собственнику может принадлежать и 50, и 60, и все 90% площади. И это ставит собственников малых площадей полностью в зависимое положение.

Собственник вправе обжаловать решение общего собрания, если его приняли с нарушением требований закона, а он голосовал против или не участвовал в голосовании. Однако в законе есть указание, что суд может оставить обжалуемое решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты собрания, нарушения несущественные и принятое решение не повлекло за собой убытки этого собственника.

Таким образом, у мажоритарного собственника большое пространство для маневров практически в единоличном принятии решений, которые будут обязательны для всех собственников. Механизма противодействия этому в законе нет, а злоупотребление правом почти недоказуемо.

Например, мажоритарный собственник может единолично выбрать управляющую компанию, которая будет подконтрольна ему. Она утвердит необоснованно высокие тарифы на обслуживание и будет вынуждать остальных собственников продать мажоритарному собственнику помещения ниже рыночной стоимости. Доказать злоупотребление правом в судебном порядке в таком случае практически невозможно, и собственники вынуждены или продать помещения на невыгодных условиях, или платить за обслуживание выше рынка.

Именно так произошло в Москве. Мажоритарный собственник, у которого было подавляющее преимущество в квадратных метрах, провел общее собрание, утвердил управляющую компанию и тарифы на обслуживание сильно выше рыночных. Остальные собственники были не согласны и пытались платить меньше. Тогда обслуживающая организация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности.

Собственники меньших площадей пытались доказать, что решение собрания собственников нарушает их права и тарифы установлены несправедливые. В итоге они проиграли: суд посчитал, что номинально требование о большинстве голосов на собрании о способе управления соблюдалось. И само по себе это не нарушает права других собственников. А решение отдельно собственники не обжаловали.

Постановление Арбитражного суда Московской области от 21.02.2018 по делу № А40-76700/2017 PDF, 229 КБ

Можно ли самостоятельно обслуживать здание

В целом можно самостоятельно обслуживать здание, отказавшись от услуг УК. На общем собрании собственников вы можете решить, что расторгаете договоры с УК и образуете, например, товарищество собственников нежилых помещений. Товарищество от имени собственников, которые вступят в него, может как самостоятельно управлять и обслуживать здание, так и заключить договор с другой УК, которая предложит более выгодные тарифы.

В этой части вы можете действовать так же, как собственники жилья. Никаких препятствий нет, если сумеете договориться между собой, а это, видимо, для вас проблема, потому что вы уже платите УК по тарифам, которые вас не устраивают.

Другая проблема: не все могут согласиться вступить в товарищество, и тогда могут возникнуть сложности с заключением договоров на поставки ресурсов: воды, электричества, тепла и прочего. Входные сети обычно одни на всех, и разделить ресурсы между собственниками довольно тяжело, а иногда и технологически невозможно.

Что в итоге

Собрание собственников нежилых помещений организовать можно. Чтобы его провести, можно взять за основу правила, которые действуют в отношении жилых помещений.

Общее собрание может как сменить управляющую компанию, так и договориться обслуживать помещение своими силами. Но будут вопросы, как заключить договоры с энергоснабжающими организациями: не всегда технически возможно обслуживать каждого собственника отдельно. Иногда можно только все здание целиком.

Читать еще:  Разрыв семейных отношений во время беременности

Если в здании есть доминирующий мажоритарный собственник, который владеет большой площадью, он может блокировать решения. Разрешить эту ситуацию практически невозможно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

Основные понятия

Местами совместного пользования являются те места и комнаты, которые являются необходимыми для обслуживания нескольких помещений. Также такими объектами считаются коридоры, лестницы и другие области строения, через которые осуществляются проходы в различные помещения.
Таким объектами в здании нежилого типа считаются:

  • объекты, которые используются для обслуживания более одного помещения;
  • лестничные клетки и сами лестницы;
  • холлы;
  • лифты;
  • этажи технического назначения;
  • коридоры;
  • крыша;
  • подвальные помещения;
  • инженерные коммуникации.

к содержанию ↑

Кто является собственником?

Этот вопрос считается довольно сложным, так как понятие не имеет точного законодательного регулирования. Конечно, если здание принадлежит только одному владельцу, то тут все просто.

Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
  2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Бывают случаи, когда кто-то из собственников претендует на исключительное владение какой-либо частью долевого имущества, например, санузлом или подвальным помещением. Но на настоящий момент это не возможно, так как владельцы не имеют право отдавать свою долю в общем имуществе другим лица, без передачи права собственности на другие части строения.

  • Какие вопросы задавать при покупке квартиры или жилого дома
  • Формирование земельного участка под многоквартирным домом
  • Квартира с террасой: реальная альтернатива загородному дому или мимолётный тренд
  • Подробно о сроках исковой давности по сделкам с недвижимостью: можно ли продлить или восстановить сроки давности?
  • Ипотека с материнским капиталом и развод: как делится, проблемы и их решение
  • ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ к договору аренды нежилого помещения
  • Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

То есть для того чтобы стать единственным владельцем совместного имущества, собственник должен выкупить все здание.

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
  • иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п.

161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Определить перечень вопросов для голосования.

В ситуации, когда количество собственников не превышает трех, нет смысла в определении председателя и секретаря собрания. Но их определение первым вопросом, рассматриваемым собранием, обязательно при большем количественном составе и предполагаемых разногласиях по вопросам повестки дня (если бы разногласий не было, мы бы ограничились подписанием соглашения между собственниками).

Вопросы, не относящиеся к управлению общим имуществом, необходимо решать иным способом – см. Определение ВС РФ от 13.04.2018. по делу А42-693/2017

Определение перечня общего имущества.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование и помещения, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). Как видим, перечень разнообразен и не всегда точен.

Настоятельно рекомендуем соглашением либо опять же решением собрания зафиксировать состав общего имущества для того, чтобы избежать разногласий как в его использовании, так и в определении расходов на его содержание. Возможно, инициатору потребуется привлечение технических специалистов для определения перечня общего имущества, но эту работу лучше сделать до проведения собрания, а не в процессе судебного оспаривания его результатов.

Содержание мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания. Образец договора

Общее имущество и придомовая территория нежилых зданий и помещений нередко становятся предметом судебных разбирательств. Это связано с отсутствием четкого регулирования взаимоотношений собственников в законодательстве РФ. Данное обстоятельство требует детального анализа общих понятий, прав и обязанностей владельцев, а также порядка содержания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое общедолевая собственность и места общего пользования в МКД?

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Читать еще:  Отец подал алименты на дочь что делать

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

В реестр включаются:

  1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
  2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
  3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
  4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Статус придомовой территории нежилого здания

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты, шахты и др.

Каков статус площадей и конструкций здания?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

  • несущие конструкции;
  • крыша;
  • лифты;
  • трубы;
  • перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Порядок содержания общего имущества и прилегающей территории

Другими словами, собственники помещений имеют право установить правила использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Оно может проводиться в очной, заочной либо смешанной форме. По итогам составляется протокол. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и решение принимается путем голосования.

Требования по содержанию придомовой территории аналогичны. Содержание прилегающей территории регламентируется муниципальными правилами благоустройства. В них указаны правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, отвечающих за эксплуатирование здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Обязанности по содержанию собственниками нежилых помещений

Согласно гражданскому законодательству (ГК РФ, ст. 249) обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер. В соответствии со своим долевым участием собственник должен оплачивать налоги и сборы, издержки по содержанию и страхованию. Для этого на собрании устанавливаются эксплуатационные платежи с учетом текущего ремонта, а также определяются отчисления на капремонт и намечается график проведения ремонтных работ.

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Возможен и другой вариант участия при взаимном соглашении собственников, к примеру, уборка территории, проведение субботников и т.д. Содержание мест общего пользования должно осуществляться согласно СанПиНов и ГОСТов. Инженерные системы и приборы учета должны быть в исправном состоянии, а внешний вид здания соответствовать проекту.

Обязаны ли собственники содержать совместные площади и какой участок возле дома положен по нормативу?

Владелец нежилого помещения в МКД обязан участвовать в содержании общедомового имущества по долевому принципу. Законодательство не обязывает собственника заключать договор с управляющей компанией (УК), выбранной собранием жильцов МКД. Он может выбирать обслуживающие организации по своему усмотрению и заключать с ними индивидуальные договора. Однако это не дает право отказаться от платежей на содержание по тарифам УК.

Придомовая территория также входит в общее имущество МКД. Собственник может претендовать на участок, соответствующий его доле. Это касается прежде всего организации парковки для машины. В состав придомовой территории (ст.36 ЖК РФ) входит:

  • отмостка;
  • проезд;
  • тротуар;
  • участок придомового озеленения;
  • детские и спортивные площадки;
  • площадки для официальной парковки и для сбора мусора.

В среднем ее ширина составляет 4-7 м, располагается по периметру дома.

Согласно СП 30-101-98 площадь придомовой территории соответствует такой норме:

  • К – удельная норма, приходящаяся на 1 м 2 жилой площади (устанавливается местной властью с учетом строительных норм);
  • Sk – общая жилая площадь всех квартир в МКД.

Должен ли собственник платить за лифт и другие общедомовые нужды?

В соответствии с п.1 ст.39 и п.1.ст.158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать собственные коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, а также долю в платежах на содержание дома, в т.ч. платежи на капитальный ремонт. Больше о правилах оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома читайте тут.

Это требование установлено независимо от того, пользуется ли владелец этим имуществом и помещениями, даже при наличии отдельного входа. Например, он обязан оплачивать лифт, несмотря на то что располагается на 1-м этаже. Какие-либо льготы и особые условия могут устанавливаться только по решению общего собрания.

Плата за пользование общим имуществом многоквартирного дома

Оплата содержания общедомового имущества собственником недвижимого помещения производится по правилам и тарифам, установленным для собственников жилых квартир. Они рассчитываются УК и принимаются на собрании жильцов. Перечисление осуществляется на основании полученной от УК платежки на эксплуатационные расходы, а также отдельно на капитальный ремонт.

В платеж входят такие статьи:

  • расходы на освещение ПОП;
  • обслуживание домофонов и специальных средств (в т.ч. усилитель для общей телевизионной антенны);
  • отопление ПОП;
  • поддержание чистоты;
  • озеленение;
  • обустройство и обслуживание детских площадок;
  • содержание лифта;
  • обслуживание домовой котельной (при ее наличии);
  • расходы на текущий ремонт.

Больше о том, что такое капитальный и текущий ремонт нежилых помещений, а также должны ли собственники платить за них, читайте в отдельной статье.

Расходы на уборку мусора выведены из эксплуатационных расходов и оплачиваются по отдельной платежке. График работ и расходы на текущий ремонт устанавливаются собранием жильцов ежегодно или 1 раз в 3 года.

Как составить договор на финансовое участие владельца?

Целью соглашения является уточнение участия владельца во владении общедомовым имуществом и пользовании инженерно-техническим оборудованием для получения коммунальных услуг.

Обязательной формы договора не установлено, но рекомендуется включать в него такие разделы:

  1. Данные о договаривающихся сторонах, фамилии, адреса.
  2. Описание. Приводится полный перечень общего имущества, которым имеет право пользоваться собственник, и в содержании которого он должен участвовать.
  3. Сущность предмета договора. Владелец берет на себя обязательство участвовать в содержании, а ТСЖ обязуется обеспечить определенные действия по обслуживанию нежилого помещения. Можно включить такие пункты:

  • представление Товариществом интересов собственника в обслуживающих организациях и госструктурах;
  • заключение договоров от имени собственника;
  • представление интересов в суде;
  • контроль за оказанием коммунальных услуг;
  • содействие в регистрации производств и страховании.

Права и обязанности договаривающихся сторон. ТСЖ можно поручить:

  • заключение договора с УК;
  • определение тарифов на содержание имущества и ремонт;
  • контроль за платежами;
  • составление реестра и контроль его состояния;
  • обеспечение санитарных и противопожарных мер;
  • накопление средств на капремонт.

Одновременно ТСЖ обязано:

  • обеспечивать нормальное функционирование общего имущества и энергообеспечение нежилого помещения;
  • реагировать на претензии собственника;
  • обеспечить равные права владельца с другими жильцами МКД;
  • содействовать в устранении последствий аварий и установлению причин.

В свою очередь, собственник имеет право:

  • распоряжаться помещением по своему усмотрению;
  • участвовать в общем собрании ТСЖ;
  • получать необходимую информацию;
  • обжаловать неправомочные решения.

В то же время он обязан:

  • бережно относиться к общему имуществу;
  • не использовать его в собственных интересах в ущерб другим собственникам;
  • выполнять решения общего собрания;
  • не нарушать права жильцов;
  • своевременно оплачивать выставленные счета по содержанию имущества;
  • предоставлять свободный доступ к приборам учета;
  • соблюдать все требования безопасности.
  • Обязательства сторон. Следует особо выделить, что стороны не несут ответственность по обязательствам другой стороны. Кроме того, предусматриваются санкции при нарушении обязанностей по договору.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия и порядок досрочного расторжения договора, а также порядок решения споров.
    • Как составить акт затопления?
    • Как заключить договор с уборщицей служебных помещений?
    • Как формируются тарифы и рассчитывается оплата за электроэнергию и отопление?
    • Что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?
    • Каковы нюансы технического обслуживания и ресурсоснабжения?
    Читать еще:  Какие нужны документы для оформления гражданства рф

    Ответственность за отказ от оплаты ОДН в МКД

    Отказ от оплаты содержания нежилых помещений считается административным правонарушением. Ответственность за него предусматривает ч.14 ст.155 ЖК РФ. УК или ТСЖ имеет полное право подать иск в суд, а он своим решением может истребовать оплату путем наложения взыскания на имущество собственника (движимое или недвижимое). Контроль исполнения решения возлагается на судебных приставов.

    Собственники нежилых помещений в жилых или отдельно стоящих нежилых зданиях имеют полное право пользоваться общим имуществом. При этом действует долевой принцип. При этом имеется важное условие – собственник должен в полном объеме оплачивать причитающуюся ему сумму расходов на содержание имущества. Оплата производится независимо от пользования им.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Совместное содержание общего имущества нежилого здания

    Сообщение пресс-центра
    Конституционного Суда Республики Беларусь

    В Конституционный Суд поступают обращения граждан и организаций по вопросам изменения действующего законодательства и практики его применения.

    Так, в обращении Республиканской коллегии адвокатов поставлен вопрос об определенных противоречиях и несогласованности норм Гражданского кодекса, Закона «О совместном домовладении» и Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

    Согласно положениям Закона «О совместном домовладении» совместное домовладение имеет место с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. При этом доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.

    Указанные требования Закона «О совместном домовладении» распространяются как на жилые здания, так и нежилые, поскольку совместное домовладение может возникать в жилых, нежилых и многоцелевых зданиях.

    В силу этого собственник нежилого строения фактически лишен права произвести отчуждение изолированного (вычлененного) нежилого помещения с установлением сервитута на места общего пользования либо вспомогательные помещения, необходимые для целевого пользования изолированным помещением.

    На практике имеют место случаи, когда собственником нежилого здания отчуждается только изолированное помещение с установлением сервитута на пользование вспомогательными помещениями, что в принципе допускается статьей 52 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», а также Гражданским кодексом (статья 1351). Цена сделки определяется соглашением сторон и не включает часть стоимости подсобных и иных помещений, обслуживающих здание в целом. Тем не менее, Закон «О совместном домовладении» предоставляет возможность собственникам таких изолированных помещений становиться сособственниками общего имущества нежилого здания фактически без соответствующей оплаты, так как по действующему законодательству независимо от цены сделки покупатель приобретает и долю в праве собственности на общее имущество здания.

    Конституционный Суд считает оправданным наличие в Законе «О совместном домовладении» императивной нормы, предусматривающей неотделимость доли в праве собственности на общее имущество дома от права собственности на изолированное помещение, в силу чего собственник изолированного помещения автоматически становится обязанным участвовать в расходах по содержанию и эксплуатации общего имущества дома применительно к жилым домам.

    Вместе с тем, распространение подобного режима на отношения сособственников изолированных (вычлененных) помещений в нежилом здании не совсем оправдана с точки зрения защиты интересов собственника здания. Он должен иметь возможность по своему усмотрению (т.е. в договорном порядке) решать вопрос, касающийся установления долевой собственности на общее имущество в здании. В связи с этим в Законе «О совместном домовладении» можно было бы предусмотреть, что норма статьи 8 в отношении нежилых зданий применяется в случае, если соглашением сторон не установлено иное. При диспозитивности нормативных предписаний стороны могли бы в договорном порядке, в том числе и через установление сервитута, определить порядок пользования вспомогательными и иными помещениями и размер платы за такое пользование.

    Конституционный Суд в своем письме в Совет Министров отметил, что поставленный Республиканской коллегией адвокатов вопрос можно разрешить путем подготовки соответствующего законопроекта и внесения его в порядке законодательной инициативы в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь.

    В обращении граждан — владельцев облигаций государственного целевого беспроцентного займа СССР 1990 года ставится вопрос о необходимости проведения регистрации держателей облигаций государственного целевого беспроцентного займа СССР 1990 года с целью определения финансовых средств, необходимых для расчета с ними.

    Не оспаривая то обстоятельство, что проблема совершенствования механизма компенсации потерь гражданам-владельцам облигаций государственного целевого беспроцентного займа СССР 1990 г. не может быть решена исключительно методами правового регулирования, поскольку гарантией реализации правовых предписаний выступает надлежащее финансовое обеспечение, что, в свою очередь, зависит от реальных экономических возможностей государства, Конституционный Суд неоднократно обращал внимание на то, что денежная компенсация в данном случае не является единственной.

    Учитывая социальную важность проблемы справедливой компенсации потерь граждан-владельцев облигаций государственного займа, Конституционный Суд не исключает необходимость дополнительного рассмотрения вопроса о возможности компенсации владельцам облигаций их стоимости выдачей товаров отечественного производства. Одним из вариантов такой компенсации могло бы стать изучение возможности выдачи определенных товаров за счет конфискованной продукции, выдачи части акций, держателем которых является государство, использования иных источников. Однако для принятия соответствующего решения необходимо провести учет всех владельцев облигаций, включая, возможно, и выявление их согласия на замену товара, указанного в облигации.

    Конституционный Суд ранее отмечал, что выработка более совершенного механизма расчетов с гражданами-владельцами облигаций, предусматривающего реальную компенсацию потерь, способна восстановить доверие граждан к государству как заемщику по государственным займам, позволит использовать государственные займы в качестве эффективного источника внутреннего инвестирования, о чем свидетельствует практика других государств.

    Также в обращении граждан ставится вопрос о невозможности малоимущих граждан защитить свое конституционное право на обращение в государственные органы путем подачи жалобы в суд на действия (бездействие) государственных органов, должностных лиц, ущемляющих права граждан, по причине высокого размера государственной пошлины.

    Применительно к своей ситуации один из граждан, обратившихся в Конституционный Суд, сообщил, что он должен был уплатить 95000 рублей, что составляло 67 процентов его пенсии и являлось для него обременительным. Из-за неуплаты государственной пошлины его жалоба в суде на действия Национального банка была оставлена без движения.

    Конституционный Суд отмечает, что постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. «О ставках государственной пошлины и предоставлении дополнительных льгот по ее уплате» предусмотрено, что с жалоб, подаваемых в суд на действия (бездействия) государственных органов и иных юридических лиц, а также организаций, не являющихся юридическими лицами, и должностных лиц, ущемляющие права граждан, а в случаях, предусмотренных актами законодательства, — и права юридических лиц, ставка государственной пошлины составляет 5 базовых величин.

    Конституционный Суд полагает, что для большинства граждан — пенсионеров, получающих пенсии по возрасту, социальные пенсии, пенсии по инвалидности и др., уплата государственной пошлины по делам об обжаловании действий государственных органов и должностных лиц, ущемляющих их права, в размере 5 базовых величин (в настоящее время это составляет 120000 рублей) является обременительной, поскольку превышает 50 процентов размера пенсии.

    По мнению Конституционного Суда, высокий размер государственной пошлины в определенной степени является фактором, не способствующим восстановлению нарушенных прав граждан, поскольку из-за неуплаты пошлины жалобы на действия (бездействие) государственных органов, должностных лиц остаются без движения.

    Конституционный Суд отмечает, что с учетом социальной направленности политики нашего государства, необходимости повышения эффективности и качества работы с обращениями граждан существует необходимость в пересмотре установленного размера государственной пошлины по жалобам на действия (бездействие) государственных органов, должностных лиц для малообеспеченных категорий граждан (инвалидов, пенсионеров и др.).

    Данное предложение принято на заседании Конституционного Суда 8 декабря 2004 г. и внесено на рассмотрение в Совет Министров.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector