Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка нежилого здания по градостроительному кодексу

Перепланировка нежилых помещений

Сложно даже представить: как много собственников, не задумываясь, реконструируют свои коммерческие объекты без получения на это необходимых разрешений, а потом сталкиваются с проблемами при регистрации права собственности на реконструируемый объект.

Узнать точную стоимость перепланировки именно в Вашем случае

Как правило, собственники нежилых объектов, экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию. Они рассчитывают, что раз недвижимость – это их собственность, то и согласовывать с кем-то перестройку объекта мероприятие затратное и не имеющее особого смысла.

Но так думают они до тех пор, пока не решат совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать.

И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки, надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой в принципе никак нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты.

Во избежание таких случаев, необходимо учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений.

Однако все ли изменения нужно согласовывать? Все зависит от того реконструкция это или перепланировка. Несмотря на то, что и реконструкция и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия. Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкция связана, прежде всего, с изменением границ объекта, чаще в сторону его увеличения: возведение пристроек, дополнительных этажей, тамбуров, устройство проемов в несущих стенах. Либо может производится в пределах границ объекта, но в результате такой реконструкции изменяется назначение объекта, к примеру складское помещение за счет устройства внутри него второго уровня и подключения к дополнительным инженерным мощностям переоборудовано под офисное.

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуется представить правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектную документацию, получить согласие всех собственников объекта на его реконструкцию, получить заключения (согласования) территориального управления Роспотребнадзора;Управления государственного пожарного надзора Г У МЧС России; Мосгосзкспертиза и прочих уполномоченных органов и организаций.

После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию.

Все эти процедуры оформления довольно длительны и будет проще доверить их выполнение профессионалам.

Перепланировка нежилого объекта – это изменения внутренней конфигурации помещений (снос перегородок и возведение новых) без выхода за пределы границ объекта, без затрагивания несущих конструкций, не влекущее изменение статуса (назначения) помещения. Перепланировка, как правило, связана с незначительным изменением площади объекта, последнюю оформить гораздо проще.

Если производится только внутренняя перепланировка в нежилых помещениях, не затрагивающая несущих конструкций здания, то не требуется прохождение той процедуры, которая необходима для осуществления реконструкции.

Получается, что собственник коммерческой недвижимости вправе по своему усмотрению производить перепланировку в принадлежащих ему помещениях, конечно при условии, что не нарушаются конструктивные характеристики здания и санитарные и противопожарные требования. Чтобы все эти требования соблюсти, рекомендуется оформить проектную документацию на перепланировку. Тогда ответственность за соответствие перепланировки строительным нормам и правилам перейдет к проектировщикам. При отсутствии проекта всю ответственность за нарушение строительных норм будет нести собственник или арендатор, сделавший перепланировку без проекта.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство.

Можно оспаривать такие действия ФРС как незаконные в судебном порядке. Но, как известно, судебные тяжбы времени отнимают немало. В таких ситуациях гораздо эффективнее предоставить документы, которые подтвердят, что произведенные в помещении изменения не требуют получения разрешения и ввода в эксплуатацию.

Доверьте реконструкцию /перепланировку, оформление своего коммерческого объекта профессионалам

Разработку проекта реконструкции /перепланировки должна осуществлять организация имеющая допуск к работам, влияющим на безопасность строительства.

Обратитесь к Нам, и вы получите:

  • полное экспертное архитектурное, строительное, техническое, юридическое сопровождение планируемой или уже произведенной реконструкции/перепланировки Вашего коммерческого объекта;
  • исчерпывающую профессиональную консультацию;
  • экспертное заключение строительно-технической возможности провести реконструкцию/перепланировку;
  • наши дизайнеры и архитекторы помогут Вам разработать проект, в котором ваши пожелания по перепланировке будут реализованы в полном соответствии с действующими нормами и правилами;
  • согласование проекта в соответствующих инстанциях и разрешение на производство работ;
  • авторский архитектурный и технический надзор над выполнением работ;
  • оформление всех необходимых документов для ввода в эксплуатацию (акты на скрытые работы , сертификаты на материалы и пр.);
  • участие наших представителей в комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию реконструированного/перепланированного помещения;
  • оформление всех технических и правоустанавливающих документов на объект;
  • мы предоставим экспертное заключение по реконструированному объекту для суда, банка и любых прочих юридических процедур.

Мы готовы предложить приемлемые цены и наиболее удобные варианты сотрудничества.

Александр Сопалёв → РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ. ПАРАДОКС ДВУХ КОДЕКСОВ

Я впервые решил опубликовать свою статью, поэтому прошу не судить строго за литературный стиль (до этого момента я практиковался только в написании процессуальных документов), но вопрос о котором пойдет речь в моей статье настолько меня заинтересовал, что я посчитал необходимым поделиться своими рассуждениями с широкой аудиторией. Надеюсь, что мою заинтересованность этим вопросом поддержат собственники коммерческой недвижимости, а также юристы, которые так или иначе, занимаются этой темой.
Итак, в этой статье речь пойдет о реконструкции объектов капитального строительства, которые можно разделить на два основных вида – здания жилого типа (например, многоквартирные дома) и здания в которых расположены нежилых помещения (в качестве примера можно назвать административные здания, в которых расположены офисные помещения).
В случае если такое объекты принадлежат одному лицу, вопросы связанные с распоряжением таким имуществом, в том числе и реконструкции, решаются довольно просто, но если недвижимость принадлежит нескольким лицам, т.е находится в долевой собственности, то этот вопрос выглядит следующим образом.
22 декабря 2004 года Государственной Думой Российской Федерации Федерального Собрания Российской Федерации был принят Жилищный Кодекс Российской Федерации, который 24 декабря 2004 года был одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. В соответствии с Федеральным Законом № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года Жилищный Кодекс Российской Федерации был введен в действие с 01 марта 2005 года.
В свою очередь, поскольку правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях прямо законом не были урегулированы, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С момента вступления в законную силу Жилищного Кодекса Российской Федерации порядок реконструкции регулировался и регулируется ч. 3 ст. 36 ЖК РФ (3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.) ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.) п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;)
Разъясняя вышеуказанные нормы права Верховный Суд Российской Федерации в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г. (в редакции 04 июня 2014 г.), указал, что «… как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.»

Читать еще:  Отказали в приватизации квартиры что делать

22 декабря 2004 года Государственной Думой Российской Федерации Федерального Собрания Российской Федерации был принят Градостроительный Кодекс Российской Федерации, который 24 декабря 2004 года был одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. В соответствии с Федеральным Законом № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года Градостроительный Кодекс Российской Федерации был введен в действие с 01 марта 2005 года.
В первоначальной редакции пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации предписывал застройщикам любых объектов капитального строительства, в том числе и застройщикам многоквартирных домов, для получения разрешения на строительство получать согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Таким образом после вступления в законную силу Жилищного Кодекса Российской Федерации и Градостроительного Кодекса Российской Федерации сложилась парадоксальная ситуация по рассматриваемому вопросу.
С одной стороны согласно ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ для проведения реконструкции многоквартирного дома требовалось решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, в то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции, в любом случае требовалось согласие всех собственников объекта капитального строительства. Эти противоречия между Жилищным Кодексом РФ и Градостроительным Кодексом РФ имели место вплоть до 2014 года.
В 2014 году в пункт 6 ч.7 ст. 51 ГрК РФ были внесены изменения, которые устранили противоречия Жилищного и Градостроительных Кодексов Российской Федерации, но только в отношении порядка реконструкции многоквартирных домов. В частности в официальном отзыве Правительства РФ № 187п-П9 от 20.01.2014 г. на проект Федерального Закона № 279138-6 «О внесении изменений в статью 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации», указывается: По мнению автора законопроекта ( прим. — депутат Русских А.Ю.), его принятие позволит устранить имеющиеся противоречия между нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, возникающие на практике при осуществлении реконструкции многоквартирных домов. В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства и его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, при этом указанные параметры такого объекта могут как увеличиваться, так и уменьшаться. Реконструкция многоквартирного дома, приводящая к уменьшению указанных параметров, может непосредственно повлиять на размер общего имущества в многоквартирном доме, что требует согласия всех собственников помещений. Вместе с тем решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением и надстройкой) принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов таких собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим в целях обеспечения единообразия в правоприменительной практике необходимо уточнить, в каких случаях в соответствии с положениями жилищного законодательства требуется согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, а в каких — решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»
Т.е., другими словами, на официальном уровне было признано наличие противоречий между Жилищным и Градостроительными Кодексами Российской Федерации по вопросу реконструкции многоквартирных домов на которые не обращали внимание на протяжении почти 10 лет ( 2005-2014 г.г.).
Приводя требования Жилищного и Градостроительного Кодексов РФ в соответствие только по порядку реконструкции многоквартирных домов, законодатель дополнил п.6 ч.7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации подпунктом 6.2. в следующей редакции «К указанному заявлению (примечание- к заявлению о выдаче разрешения на строительство) прилагаются следующие документы: …6.2. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством, в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

При этом, при внесении изменений в п.6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, с моей точки зрения не было принято во внимание то обстоятельство, что, как было указано выше, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Пленума от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следствие противоречия между Жилищным Кодексом РФ (положения которого применяются к правоотношениям собственников помещений в нежилых зданиях) и Градостроительным Кодексом РФ по вопросу порядка реконструкции нежилых зданий находящихся в долевой собственности в 2014 году не были устранены.
Это повлекло за собой то, что в настоящее время с одной стороны к правоотношениям собственников помещений в нежилых зданиях применяются ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ законодательно указывающие, что для проведения реконструкции дома требуется решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений, в то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции нежилого здания, в любом случае требуется согласие всех собственников объекта капитального строительства, т.е. положение какое было в отношении реконструкции многоквартирных домов в период с 2004 по 2014 г.г.
Существующий порядок реконструкции нежилых зданий, находящихся в долевой собственности, вызывает целый ряд вопросов не только у меня, но наверное у всех кто хоть немного сталкивался с этим вопросом. Мне например непонятно почему перечень общего имущества собственников нежилого здания (лифты, крыша, лестницы и др.) аналогичен перечню общего имущества собственников жилого здания, а порядок реконструкции этого имущества имеет существенные отличия? Почему вопросы, которые необходимо согласовать и при эксплуатации жилого здания, и при эксплуатации нежилого здания (управление, текущий и капитальный ремонт, использование земельного участка и др.), одни и те же, а вот порядок согласования этих вопросов, по непонятным причинам, различный?
Кроме того создается устойчивое мнение о том, что лица, установившие вышеописанный порядок, не совсем ясно представляют что собой в действительности представляет такой порядок согласования. Я, как практикующий юрист неоднократно принимал участие в общих собраниях членов СНТ, ГСК, ТСЖ, собственников многоквартирных домов, и с уверенностью могу сказать, что очень трудно найти общее согласие в объединении, включающем более одного члена, а если таких членов 10, 20,50… Не побоюсь такого сравнения, но это, как говориться из области научной фантастики.
Очень бы хотелось надеяться, что в обозримом будущем порядок и основания реконструкции нежилых зданий, находящихся в долевой собственности, будет аналогичным порядку реконструкции жилых зданий находящихся в долевой собственности, что с моей точки зрения не только устранит противоречия между Жилищным и Градостроительным Кодексом Российской Федерации по вопросу реконструкции нежилых зданий, находящихся в долевой собственности, но и будет соответствовать элементарному здравому смыслу.
Александр Сопалёв.

Читать еще:  Порядок трудоустройства иностранных граждан в рф

Олег ЛИЗГУНОВ: «Росреестр приостановил в Омске регистрации по всем нежилым объектам, где были перепланировки, а крайними опять остались предприниматели и инвестиционный климат. »

Еще один удар по инвестиционному климату Омской области.

Об очередных неожиданных проблемах, с которыми опять стали сталкиваться омские предприниматели из числа собственников нежилых помещений, пытающиеся зарегистрировать права на свою недвижимость после перепланировки, обозреватель «Коммерческих вестей» Николай ГОРНОВ побеседовал с директором ООО «Лизгунов и Партнеры» Олегом ЛИЗГУНОВЫМ.

– Олег Леонидович, достаточно долгое время, насколько я помню, никаких проблем у предпринимателей с перепланировками не возникало. Вернее, сначала их не было, потом они возникли, потом правительством региона утверждался соответствующий регламент, регулирующий этот вопрос.

– Вы правы, тема эта имеет довольно длинную предысторию. И я был участником всех этих событий. Собственно, как это было в конце 90-х? Тогда после перепланировки нежилого помещения БТИ изготавливало новый технический паспорт, в который вносились уточненные данные о площади помещения, которая менялась за счет демонтажа или установки новых перегородок, и на основании этого нового паспорта регистрирующий орган – в то время этот было Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество – вносил изменения в ЕГРП. И это была не новая регистрация, естественно, а просто изменение характеристик

В начале 2000-х регистрирующий орган стал сомневаться и в некоторых случаях запрашивал дополнительные документы. Тогда уже приняли Градостроительный кодекс РФ, в котором имеется ст. 51 «Выдача разрешений на строительство», и там в части 17 перечислены все случаи, когда это разрешение на строительство не требуется. В частности, выдача разрешения на строительство не требуется в случае, «если произведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом». Эта норма, кстати, существует в неизменном виде с момента принятия Градостроительного кодекса РФ.

И вот регистрирующий орган стал в некоторых случаях требовать от предпринимателей, желающих зарегистрировать перепланировку в своем нежилом помещении, чтобы они предоставили некий документ, подтверждающий, что в результате этой перепланировки ничего «не затронуто и не превышено». Заявители пытались одно время получить эти разъяснительные письма в городском департаменте архитектуры, но департамент им отказывал, мотивируя отказы тем, что это не его полномочия. И это на самом деле так. Потом – и это был достаточно долгий промежуток времени – предприниматели обращались в Главное управление Госстройнадзора Омской области, прикладывали проектную документацию, получали разъяснительные письма, что в результате перепланировки «не затронуто и не превышено», и этого вполне хватало для регистрирующего органа.

– А потом выяснилось, что в нежилых помещениях не бывает перепланировок, а есть только реконструкция?

– Совершенно верно. Но сначала в управлении Росреестра по Омской области стали периодически возникать сомнения по поводу, кто именно из госорганов должен подтверждать, что в результате перепланировки нежилого помещения «не затронуто и не превышено». Практически одновременно с этими сомнениями Госстройнадзор Омской области перестал выдавать такие письма, что вполне объяснимо, поскольку госорган действительно не может гарантировать такое, это сфера ответственности исключительно проектировщика. А потом в апреле 2015 года вышло разъяснение Минэкономразвития РФ, и вот в нем впервые прозвучало, что в Градостроительном кодексе РФ применительно к нежилым помещениям не содержится такого понятия, как перепланировка. К нежилым помещениям, мол, применяется только понятие реконструкция. И Росреестр отреагировал единственно доступным ему способом – приостановил регистрации изменений по всем объектам недвижимости, где были выполнены перепланировки. И такая ситуация имела место больше года – до июля 2016-го отказывали всем подряд.

– Но ведь это так? В Градостроительном кодексе по каким-то причинам не используется термин «перепланировка»?

– Да, там используется такое понятие, как изменения. Тем не менее все понимали, что это ненормальная ситуация. И спасибо региональному министерству строительства, по его инициативе в 2016 году был разработан и принят тот самый временный регламент, о котором вы упоминали в самом начале. Мне тоже довелось принять активное участие в разработке проекта этого регламента, все мои замечания к тексту были учтены, кстати, и в итоге документ приняли после очередной встречи губернатора Виктора НАЗАРОВА с предпринимательским сообществом, на которой вопрос с регистрацией перепланировок в нежилых помещениях опять поднимался и обсуждался.

– Это был местный нормативный акт?

– Строго говоря, временный регламент – это вообще не нормативный акт, а просто процедура, порядок действий, которого должен придерживаться собственник нежилого помещения при оформлении перепланировки, которая не требует получения разрешения на строительство. Регламент опирается на те нормы, которые заложены в Градостроительном кодексе РФ. И действовать этот регламент должен был до принятия соответствующего нормативного акта. И, самое главное, он носит рекомендательный характер. Но Росреестру этого регламента вполне хватало, и больше трех лет у регистрирующего органа не возникало вопросов к предпринимателям, регистрирующим изменения характеристик своего объекта недвижимости.

– Почему этот регламент внезапно перестал всех устраивать?

– Это произошло не совсем внезапно, конечно, у Росреестра периодически возникали некие сомнения, причины которых они и сами не могли порой объяснить, и тогда регистрирующий орган делал персональные запросы в областной минстрой с просьбой растолковать тот или иной момент. Вопрос обычно звучал так: подпадает данная ситуация под временный регламент или не подпадает? Минстрой такие разъяснения сначала давал, а в последние полгода перестал отвечать на запросы Росреестра. Почему это произошло – я не знаю. Но на молчание минстроя регистрирующий орган опять ответил единственно доступным ему способом – без объявления войны приостановил регистрации изменений по всем объектам нежилой недвижимости, где были выполнены перепланировки. Решение об этом принял, насколько я знаю, руководитель управления Росреестра по Омской области, а крайними опять остались предприниматели. Мы словно вернулись на три года назад, и регистрирующий орган на трех листах своего решения о приостановке подробно и сумбурно пытается нам объяснить, что в Градостроительном кодексе нет понятия «перепланировка», а есть «реконструкция», что временный регламент не является нормативным правовым актом. А кто с этими суждениями спорит-то? От нас опять требуют для преодоления приостановки принести им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Хотя еще месяц назад, и год назад, и три года назад подобные ситуации не вызывали у Росреестра вопросов и возражений. И предприниматели опять не знают, что им делать и куда обращаться.

– Можно обжаловать отказ в суде?

– Конечно. Я думаю, что получившие отказ предприниматели именно так и поступят, пойдут в арбитражный суд и скорей всего добьются отмены приостановки или отказа. Порой у Росреестра логики нет никакой. И аргументов в пользу своей позиции тоже. Приведу пример из недавних, когда наша компания участвовала в процессе по переводу индивидуального жилого дома в нежилое помещение. Есть проект, что конструктивных изменений в несущие конструкции не вносилось, есть заключение об обследовании, но Росреестр настаивал на том, что была произведена реконструкция, и отказал, требуя у собственника разрешение на ввод. Мы считаем, что это не была реконструкция, и нашу правоту подтвердили три инстанции арбитражного суда. Об этом процессе, кстати, была недавно подробная публикация в «Коммерческих вестях». Росреестру в процессе суд задавал прямой вопрос: «На чем вы основывались, когда писали, что это реконструкция? Вот истец в своих противоположных выводах основывается на двух заключениях двух проектировщиков, имеющих соответствующие допуски СРО, содержащихся в проекте и в заключении об обследовании, а вы на чем строите свои выводы?». И суду был дан удивительный ответ: «А мы не специалисты». Суд в недоумении задает еще вопрос: «Если вы не специалисты, почему не доверяете заключениям специалистов?». И на это следует ответ: «Такова наша позиция». Суд интересуется: «Так на чем позиция-то основана?». И в ответ слышит вновь: «Мы не специалисты». Круг замкнулся.

– Какое, на ваш взгляд, требуется решение, чтобы оно было последним и окончательным? Помните, как говорил профессор Преображенский в «Собачьем сердце»? Чтобы это была такая бумажка, при наличии которой ни Швондер, ни кто-либо другой не мог бы даже подойти к двери моей квартиры. Окончательная бумажка. Настоящая. Броня! Это должен быть какой-то нормативный правовой акт правительства Омской области?

– Не факт. Хотя многие думают, что он нужен, уже проводятся по этому поводу совещания в минстрое, приглашают на них предпринимателей и проектировщиков. Основная идея – дополнить уже действующее постановление регионального правительства № 150, принятого во исполнение пункта 5 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Но лично я убежден в том, что ничего не нужно принимать сверх того, что уже есть. Почему? Во-первых, эти совещания и рабочие группы можно собирать целый год и ни к каким результатам не прийти. Во-вторых, анализ ситуации показывает: формулировка п. 4 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не меняется с 2005 года, и это вовсе не случайность.

Читать еще:  Как быстро — или сколько времени занимает развод через суд

Практически все пункты части 17 (равно как и постановления регионального правительства 150) вполне конкретны, в них перечислены объекты, при строительстве, реконструкции которых не требуется получения разрешения на строительство. И лишь пункт 4 не имеет конкретики, поскольку невозможно дать исчерпывающий перечень случаев, в которых «изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».

А делать обоснованные выводы о том, в каких данных конкретных случаях изменения объектов недвижимости «затрагивают» или «не затрагивают», могут, как я уже говорил, только проектировщики, имеющие соответствующий допуск СРО. Это принципиально важно. Градостроительный кодекс РФ наделяет этим правом только проектировщика. Не государственного чиновника. Ведь проектировщик не просто использует проектное решение, которое не «затрагивает и не превышает», он берет на себя еще и ответственность за это решение, а ответственность у проектировщика, напомню, вплоть до уголовной. И не будем забывать, что проектное решение по перепланировке должен проверить еще один проектировщик, который тоже несет ответственность вплоть до уголовной, и он уже выполнит обследование объекта после завершения строительных работ по перепланировке. И тоже сделает свой вывод по поводу «затрагивает» или «не затрагивает».

И Минстрой России, кстати, думает так же. В 2015 году директор ООО «Кадастр-М» Марина ДМИТРЕНКО делала запрос по этому поводу и получила от руководителя департамента нормативно-правового регулирования Минстроя России недвусмысленный ответ, в котором, во-первых, сказано, что проектную документацию могут изготавливать только проектные организации, имеющие соответствующие допуски СРО, и, соответственно они же и несут за свои проекты ответственность, во-вторых, государственные или муниципальные органы не могут давать заключения о том, «соответствует» или «не соответствует», ну, не наделены они такими полномочиями, и, наконец, «нормативными правовыми актами в сфере градостроительной деятельности должным образом регламентирован порядок подготовки проектной документации, в том числе в части выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, и дополнительного нормативно-правового регулирования данного вопроса не требуется». Ну что еще нужно? На мой взгляд, ничего.

– Ну а что делать, если все таки Росреестр не удастся убедить? Если эта организация не сможет без местного нормативного правового акта?

– Еще раз повторю: я убежден, что ничего не нужно сверх того, что уже есть. Но если все же найдет коса на камень, то лучше правительству Омской области уступить федеральному регистрирующему органу. И ни в коем случае не нужно вносить изменения в постановление № 150, поскольку, как уже говорилось, постановление 150 ДОПОЛНЯЕТ перечень КОНКРЕТНЫХ случаев, предусмотренных частью17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, для которых разрешение на строительство не требуется. Тогда как перепланировки нежилых помещений полностью укладываются в уже имеющийся в Кодексе пункт 4 части 17 статьи 51. Более того, пункт 4 охватывает более широкий круг случаев, нежели только изменения (перепланировки) нежилых помещений. Так например, как было сказано выше, арбитражный суд всех трех инстанций полностью согласился с порядком действий, предусмотренных Временным Регламентом, при оформлении перепланировки в процессе перевода индивидуального жилого дома в нежилое помещение. Хотя там ссылок на временный регламент не звучало. Но порядок действий был применен аналогичный. Поэтому новый документ (Постановление Правительства Омской области) я бы назвал так: «Об утверждении Регламента (или Положения) об оформлении изменений объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом». Документ можно изготовить и принять очень быстро, если взять за основу тот самый временный регламент, который, если верить «Консультанту плюс», до сих пор действует. Всего-то и нужно придать ему форму постановления и убрать рекомендательный характер. Если в правительстве мало юристов, и некому этим заняться, то мы поможем. Нам не трудно. Я член общественного совета при департаменте имущественных отношений, и общественного совета при министерстве имущественных отношений и мы, общественность, действительно беспокоимся об инвестиционном климате Омской области, который и без этого не самый хороший. Ведь деньги то у предпринимателей есть! И они готовы их инвестировать в развитие Омска! Но КАК это делать в условиях Омска – они действительно не понимают. Вот и уезжают… кто в Москву, кто в Питер, кто в Краснодар…

Ранее интервью можно было прочитать только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 6 ноября 2019 года.

Документы для перепланировки нежилых помещений, как перевести жилое помещение в нежилое стоимость

Перепланирование нежилых помещений требуется как для старта новой сферы деятельности, так и для более рационального использования площадей при устоявшемся бизнесе.

✅ Документы для перепланировки нежилых помещений необходимо согласовывать в различных инстанциях.

Важное значение имеет вопрос, в жилом или нежилом здании расположено помещение и значительный или незначительный масштаб предполагаемых изменений.

Общий порядок согласования приблизительно одинаков: подготовка проекта перепланировки, процесс согласования его в различных инстанциях, затем получение разрешения. Существует лишь несколько небольших особенностей, которые незначительно влияют на процесс согласования.

Перепланировка нежилых помещений проводится согласно с действующими строительными нормативами и санитарными нормами, этот процесс регламентируется российским законодательством. Порядок и условия проведения работ по реконструкции и перепланировке объектов капитального строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации. Вопрос перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах отображен в Жилищном кодексе, а также Постановлении правительства Москвы № 73-пп.

При незаконном переустройстве предусмотрена ответственность на основании положений Кодекса об административных правонарушениях. Некоторые строительные изменения не требуют разрешений, например замена оборудования на подобное, или косметический ремонт помещения. Незначительная и значительная перепланировка нежилых помещений в нежилом здании требует утверждения Префектуры округа. В этом случае разрабатывается и согласовывается проект, если изменения касаются любого отклонения от косметического ремонта. Требует согласования даже такие незначительные изменения как устройство двери в ненесущей конструкции или установка кондиционера.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме имеет свои особенности. Основное предназначение жилых домов – это проживание людей в квартирах. Согласно с этим основным предназначением работы по перепланированию должны соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья людей, а также не нести опасность разрушения для здания в целом. При этом для любых помещений должен соблюдаться общий принцип безопасности всех видов перепланирования.

Как перевести жилое помещение в нежилое стоимость

Стоимость от 900 т.р.

Как перевести жилое помещение в нежилое стоимость данного процесса и другие вопросы связанные с юридическим переоформлением недвижимости из одной формы собственности в другую будут рассмотрены в этой статье. Для переоформления необходимо соблюдение ряда условий соответствия помещения определённым критериям и правилам, закреплённым в законодательстве. Одним из таких важных условий является его нахождение на первом этаже, если речь идёт о многоквартирном доме. Существуют и другие условия, которые могут ограничить возможность переоформления недвижимого имущества.

✅ Перевод жилого помещения в нежилое цена которого зависит от сложности мероприятия, обусловленного характеристиками недвижимости, можно узнать на нашем сайте в соответствующем разделе.

Необходим определённый пакет право устанавливающих документов для осуществления переоформления. Юридический процесс занимает 45 суток, по истечении которых заказчику будут предоставлен новый пакет документов с новыми данными определяющими субъект недвижимости как нежилой. Ваша задача предоставить по списку документы, все остальные вопросы мы берём на себя и преподносим вам готовый результат.

Когда есть необходимость сделать перевод квартиры в нежилой фонд цена, и другие подробные инструкции предоставляет данный сайт вместе с услугой осуществления данной операции. Вам будет обеспечена полная информационная, юридическая, сопровождающая поддержка с соответствующим проведением переоформления недвижимого объекта. Консультация и ответы на все возникшие у вас вопросы относительно данной темы всегда к вашим услугам на нашем сайте. Сотрудничество с нами является залогом грамотного решения юридических задач в сфере недвижимого имущества и в переоформлении жилого фонда в нежилой фонд в частности.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector