Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог при переводе из жилого в нежилое

Как влияет перевод жилого помещения в нежилое на исчисление сроков в целях освобождения дохода от продажи от НДФЛ

Перевод помещения из жилого в нежилое не влечет за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. Если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то независимо от изменения назначения объекта доходы, полученные от продажи указанного имущества, не облагаются НДФЛ.

Вопрос: В 2007 г. налогоплательщик приобрел четырехкомнатную квартиру в общую долевую собственность с тремя несовершеннолетними детьми. В 2013 г. произведены перепланировка и разделение квартиры на две однокомнатные и осуществлен перевод квартиры в нежилое помещение. Собственниками нежилого помещения являются двое совершеннолетних и двое несовершеннолетних граждан (1/4 доли у каждого собственника). В 2013 г. нежилое помещение продано за 2 100 000 руб.

Как исчисляется трехлетний срок нахождения квартиры в собственности: с 2007 г., когда была приобретена квартира, или с 2013 г. — даты перевода квартиры в нежилое помещение?

Правомерно ли применить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 250 000 руб. при продаже имущества?

Обязаны ли несовершеннолетние собственники нежилого помещения уплачивать НДФЛ с доходов от продажи?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 28 октября 2013 г. N 03-04-05/45695

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества, переведенного из жилого помещения в нежилое, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно положениям Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменение назначения объекта при переводе жилого помещения в нежилое не влечет за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

Учитывая изложенное, поскольку нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то независимо от изменения назначения объекта доходы, полученные от продажи указанного имущества, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Читать еще:  Изменения в материнском капитале

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Сколько стоит перевод

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Читать еще:  Порядок нахождения иностранных граждан на территории рф

Налог на доход от продажи НЕжилого помещения ЕСЛИ жилое покупалось более 3х лет назад, а перевод в нежилое и получение свидетельства менее 3х лет.

Максим

В период с 2007 по 2009 расселил коммуналку и последний договор купли продажи на жилое помещение мной как физ.лицом был заключен и получено свидетельство на право собственности на жилое помещение в конце 2009 года. Т.е. прошло более 3х лет.
Затем до конца 2011 года реконструировал помещение в том числе как физ.лицо оплачивал все строительно-ремонтные работы через банк по договору со строительной организацией.
В конце 2011 года перевел помещение в нежилой фонд и получил новое свидетельство о праве собственности на нежилое помещение. С его получения 3х лет не прошло.
Кроме того являюсь ИП с прописанным видом деятельности «сдача внаем собственного нежило недвижимого имущества» (74.13.2). И сдавал указанное помещение в аренду с конца 2011го до середины 2013го года о чем есть договор аренды, приходы по банку, отчисления 6% по упрощенке и сдача соответствующей налоговой отчетности от имени ИП.

А вот теперь три вопроса.
1. Если я сейчас продам это нежилое помещение (как физ.лицо естественно), то три года будут отсчитываться от начала владения «нежилым объектом» (по дате выдачи последнего свидетельства) или от начала владения «просто объектом» (квартирой) который я покупал как жилое помещение и который в итоге стал нежилым? Иными словами попадаю я на необходимость платить налоги с дохода от продажи такого помещения или нет?
2. Если все таки попадаю то с какой суммы? т.е. уменьшают ли расходы на реконструкцию и ремонт помещения налогооблагаемую базу? Ведь именно в результате этой реконструкции помещение и стало нежилым. Уменьшают ли налогооблагаемую базу нежилого объекта расходы на покупку жилого объекта которым помещение было до перевода в нежилой фонд?
3. В интернете попадались замечания, что т.к. сдача в аренду нежилого имущества физ.лица является самостоятельным видом деятельности, то и налоги я должен был с таких доходов платить как физическое лицо по ставке 13%, а не как ИП на упрощенке по 6%. Это не попадаю ли я ещё до кучи и на нарушение налогового законодательства?

Огромное спасибо за ответы! Особенно если они будут с указаниями на конкретные статьи законов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот такой позиции придерживается Минфин:
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб. Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на нежилое помещение является дата его государственной регистрации, в Вашем случае это «конец 2009 г.».

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

На счет вопроса №2, то Минфин, по вопросу аналогично Вашему отвечает весьма условно и расплывчато: «Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов». Все, более никаких разъяснений нет.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

По вопросу №3 (тоже позиция Минфина, только внимательно читайте).
Согласно ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
При этом, в случае когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Надо полагать поняли верно)))
Опечаток у меня нет.

Таким образом, раз я использовал это имущество в своей предпринимательской деятельности, то:
— доходы от его продажи облагаются налогом как любой другой доход полученный от деятельности ИП
— в смоем случае это 6% от полной суммы продажи объекта
— вычеты в данном случае не предусматриваются вообще
— от налога на доходы от продажи помещения я как физическое лицо освобождаюсь
Я все верно понял ?

Читать еще:  Расторжение брачного договора по соглашению сторон или в судебном порядке

А на счет даты возникновения права собственности может у вас опечатка? Т.к. «органы» сначала регистрировали право собственности на квартиру, а потом право собственности на вновь появившийся объект с одновременным аннулированием прав на пропадающий объект? И кадастровые номера у объектов разные, значит и объекты разные? Значит право собственности на нынешний объект возникло в 2011м году?

Подкину еще статеечку:
Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Если все, что мы с Даниилом написали перевести на человеческий язык, то вывод таков: Вам придется платить 6% от суммы продажи, независимо от срока владения.

Есть мнение, что если вывести имущество из использования всвязи с предпринимательской деятельностью хотя бы на один налоговый период, то тогда на него будут распространяться правила налогообложения ст. 220 НК, и п. 17.1 ст. 217 НК. Но это мнение надо проверять.

О, одновременно «выстрелили».)) Да, Вы поняли правильно. НДФЛ Вы тогда платить с дохода от продажи не будете.

Отлично. Нет, ну точнее плохо конечно, лучше бы налогов не платить вообще, 🙂 но в моем случае 6% от всей суммы будут меньше чем 13% даже с учетом вычетов на приобретение исходной квартиры. Однако если чуть развить вариант с выводом объекта из деятельности ИП, вплоть до полного закрытия ИП и продажа объекта уже как физическим лицом. это тогда возвращаемся к отсчету трех лет от даты регистрации вновь появившегося нежилого объекта?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Собственность у Вас менее 3-х лет, продавайте как ИП.

А вот Даниил утверждает, что право собственности у меня возникло в 2009м году и трансформация объекта не прерывала этот срок и не запускала его заново в 2011м когда я получил новое свидетельство на новый объект. Правда я так и не понял из чего это вытекает.

В смысле я имел ввиду, что вы и утверждаете в двух местах прямо противоположное. Это таки опечатка.

«Таким образом, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на нежилое помещение является дата его государственной регистрации, в Вашем случае это «конец 2009 г.».»

В моем случае это как раз 2011й год когда новый объект был зарегистрирован.

1889 12.09.2019 О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 7 июня 2010 года № 1463 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»

Документы

  • Постановления главы муниципального образования Город Саратов
  • Постановления, распоряжения
  • Торги
  • Всероссийская перепись населения
  • Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
  • Рынок выполнения работ по благоустройству городской среды
  • Государственная инспекция труда в Саратовской области информирует
  • Инициативное бюджетирование
  • Бюджет города
  • Земля в Саратове: оформление, приватизация, необходимые документы, земельный налог
  • Сфера ЖКХ
  • OnLine сервис заполнения электронных паспортов
  • Раскрытие информации об управляющих организациях
  • Социальная сфера
  • Летняя оздоровительная кампания
  • Обладатели премии «Успех»
  • Лауреаты премии «Юные дарования Саратова»
  • Музей-усадьба Н.Г. Чернышевского
  • Антинаркотическая кампания
  • Избирательная комиссия муниципального образования «Город Саратов»
  • Антиалкогольная кампания
  • Проекты решений внесенных в Саратовскую городскую Думу
  • Информация о признании утратившими силу, о признании судом недействующими, о государственной регистрации муниципальных нормативных актов
  • Муниципальный контроль
  • Памятки населению
  • Телефон доверия для детей и подростков
  • Обеспечение жильём молодых семей
  • Инвесторам
  • Бренд Саратова
  • Поддержка малого и среднего бизнеса
  • Схемы размещения нестационарных торговых объектов и сезонных (летних) кафе на территории муниципального образования «Город Саратов»
  • Границы прилегающих к некоторым организациям и объектам территорий, на которых не допускается розничная продажа алкогольной продукции, на территории муниципального образования «Город Саратов»
  • Защита прав потребителей
  • Рынок труда города Саратова
  • Охрана труда
  • Открытые конкурсы по определению исполнителя для аудиторской проверки
  • Профилактика терроризма и экстремизма
  • Центр занятости населения города Саратова
  • Закупки для муниципальных нужд»
  • Отбор перевозчиков для перевозки пассажиров и багажа
  • Пассажирский транспорт
  • Административная реформа
  • Открытые данные
  • Реализация антикоррупционной политики
  • Конкурсы по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
  • Реклама
  • «Горячая линия» по вопросам обеспечения функционирования объектов жизнеобеспечения и транспортного сообщения
  • «Телефон доверия» по вопросам применения «серых схем» выплаты заработной платы
  • Городской центр размещения рекламы»
  • Защита населения и территорий г. Саратова от ЧС
  • Бесплатная юридическая помощь
  • Общественные и межнациональные отношения
  • Переселение граждан из аварийного жилья
  • Оценка регулирующего воздействия
  • Опрос населения по оценке эффективности деятельности руководителей органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Саратовской области
  • Прокурор разъясняет
  • Зеленая карта
  • Сведения о местах проведения ярмарок, наличии свободных торговых мест
  • Документы стратегического планирования
  • 01 сообщает
  • Нормативные правовые акты Российской Федерации
  • Дорожная инспекция ОНФ
  • Комиссия по контролю за сохранением и созданием зеленых насаждений
  • Правила благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов»
  • Рынок ритуальных услуг

© Администрация муниципального образования
«Город Саратов», 2021

При полном или частичном использовании материалов ссылка на ресурс обязательна.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector