Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли взять в ипотеку нежилое помещение

Коммерческая ипотека

Кредит предоставляется для приобретения объектов коммерческой недвижимости

Юридическое лицо:

  • участник(-и), обладающий(-ие) совокупной долей в уставном капитале не менее 51% (акционер(-ы), владеющие контрольным пакетом акций 1 в совокупности)
  • все бенефициарные владельцы бизнеса
  • взаимосвязанные компании/лица, участвующие в финансовом анализе
  • залогодатели по Кредитной сделке

    Сельскохозяйственный потребительский кооператив:

  • УОЗВ 2 , входящий в состав СПоК (при наличии), при отсутствии УОЗВ – иной член СПоК
  • взаимосвязанные компании/лица, участвующие в финансовом анализе
  • залогодатели по Кредитной сделке

    Сельскохозяйственный производственный кооператив:

  • председатель кооператива и член(-ы) кооператива, обладающий(-ие) совокупной долей в паевом фонде не менее 10% (при количестве членов в кооперативе 20 и менее – не менее 20%);
  • взаимосвязанные компании/лица, участвующие в финансовом анализе
  • залогодатели по Кредитной сделке

    Крестьянское (фермерское) хозяйство, зарегистрированное в статусе юридического лица:

  • глава КФХ
  • совершеннолетний член КФХ (не менее одного), при отсутствии — поручительство физического или юридического лица/ИП, в т. ч. ИП-главы КФХ
  • взаимосвязанные компании/лица, участвующие в финансовом анализе
  • залогодатели по Кредитной сделке

    Индивидуальный предприниматель (в том числе индивидуальный предприниматель – глава КФХ):

  • взаимосвязанные компании/лица, участвующие в финансовом анализе
  • если Заемщик состоит в браке – поручительство супруга/супруги Заемщика
  • залогодатели по Кредитной сделке

    Возможно принятие поручительства гарантийного фонда.

    Залоговым обеспечением по кредиту может являться недвижимое имущество, транспортные средства, оборудование и товары в обороте.

    Обеспечением так же может выступать гарантия акционерного общества «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства» (АО «Корпорация «ММСП»)

    Список необходимых документов:

    1 Контрольный пакет акций –не менее 50% + 1 обыкновенная акция.

    2 УОЗВ – участник СПоК, который может оказывать значительное влияние на финансово-хозяйственную деятельность кооператива — члена СПоК (юридическое лицо или ИП, включая КФХ), доля участия которого в хозяйственной деятельности кооператива превышает 25% от общего объема услуг СПоК (в стоимостном выражении), предоставленных за последний финансовый год. Доля участия члена СПоК в хозяйственной деятельности СПоК исчисляется путем деления объема услуг (в стоимостном выражении) по реализации/переработке/поставке продукции/выполнению работ, планируемых к предоставлению/предоставляемых члену СПоК за плановый/отчетный период, на общий объем услуг кооператива за аналогичный период и умноженный на 100. Под значительным влиянием понимается такое влияние члена СПоК на финансово-хозяйственную деятельность СПоК, которое может обуславливать ухудшение финансового положения СПоК и делать вероятным неисполнение (ненадлежащее исполнение) им кредитных обязательств перед Банком, в том числе по причине ухудшения финансового положения данного члена СПоК.

    Кредит на приобретение объектов коммерческой недвижимости под их залог

    Кредит выдается на приобретение объектов коммерческой недвижимости, в том числе:

    • нежилого здания/сооружения, размещенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности/аренды по договору аренды со сроком аренды не менее одного года и не менее чем на 2 месяца превышающего окончательный срок возврата кредита;
    • помещения нежилого назначения, расположенного, в том числе на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых или нежилых зданиях (с правами или без прав на земельный участок под ними).

    Под объектами коммерческой недвижимости понимаются здания, сооружения и помещения нежилого назначения (за исключением объектов недвижимости промышленного/производственного назначения).

    Требования к приобретаемым объектам коммерческой недвижимости:

    Объект коммерческой недвижимости должен:

    • принадлежать продавцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном законодательством Российской Федерации порядке и удостоверенном правоподтверждающими документами;
    • быть свободным от обременений правами третьих лиц по договорам залога, лизинга;
    • не находиться в аварийном состоянии;
    • не являться памятником архитектуры или иным особо охраняемым объектом;
    • не являться предметом судебных споров, не находиться под арестом;
    • не находиться на территории закрытого административно-территориального образования;
    • иметь кадастровый паспорт, выданный в соответствии с требованиями законодательства о государственном кадастре недвижимости.

    здание/сооружение должно:

    • размещаться на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности или аренды по договору аренды, срок аренды по которому не менее чем на 2 месяца превышает окончательный срок возврата (погашения) кредита;
    • наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления;
    • иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, исправное состояние внутренних коммуникаций и инженерного оборудования, дверей, окон и крыши (для зданий в целом и помещений на последних этажах в частности);
    • иметь несущие стены и межэтажные и чердачные перекрытия выполнены из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей, металла;
    • не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
    • не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос;
    • иметь фактический износ здания/сооружения не более 50%;
    • не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
    • по местоположению, площади и другим характеристикам соответствовать специфике текущей/предполагаемой хозяйственной деятельности предприятия-заемщика, но быть пригодным для использования другими субъектами рынка недвижимости в иных целях в случае возможной его реализации как предмета залога.
    Читать еще:  Пришло заказное письмо волгоград дти, что это и как быть

    Дополнительные требования к помещениям:

    • наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/ газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления.

    Можно ли купить нежилое помещение в ипотеку?

    Вы хотели бы купить в ипотеку машино-место, но не уверены, что вам дадут такой кредит? На самом деле, дадут. Все привыкли к тому, что ипотека оформляется при покупке жилья. Но ее можно получить и на нежилое помещение. Главное, чтобы это была недвижимость, которую банк согласится принять в виде залога.

    Итак, в банке вполне можно занять деньги на покупку машино-места, гаража, кладовки в жилом доме и т. п. Мы не будем говорить про склады, офисы или магазины – кредиты на такие масштабные объекты, как правило, оформляют юридические лица, а для них предусмотрены особые условия кредитования. Но если вы не бизнесмен, не предприниматель и покупаете нежилую недвижимость не для своей компании, а исключительно в личных целях, то можно подумать об ипотеке. Допустим, есть у вас квартира, но вот на машино-место денег не хватило, а оно вам необходимо. В этом случае действительно может пригодиться кредит.

    Имейте в виду, что у ипотеки на нежилые помещения есть несколько минусов. Основной – такой кредит всегда обходится заемщику дороже. Даже при самом выгодном раскладе ставка будет на 1-2% выше, чем при покупке жилья.

    Условия кредитования на нежилой объект тоже, как правило, жестче. Для сравнения: оформить ипотеку на квартиру можно вообще без первоначального взноса, многие банки в партнерстве с застройщиками предлагают такие программы. Если же вы берете ипотеку на гараж, то даже самый лояльный банк потребует первоначальный взнос от 25% до 50% от стоимости недвижимости.

    Существенным недостатком любой «коммерческой ипотеки» является также отсутствие налоговых вычетов, которые, положены при приобретении жилых помещений. Например, при покупке квартиры можно вернуть 13% с максимальной суммы 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Кроме того, можно рассчитывать на 13% с максимальной суммы 3 млн рублей за проценты по кредиту.

    Если вы займете у банка деньги на гараж или кладовку, то налоговую льготу в форме вычета уже не получите.

    Поскольку кредиты на покупку машино-мест сейчас довольно востребованы, некоторые банки даже разработали специальный продукт – гаражную ипотеку. По такой программе можно приобрести машино-место или отдельный гараж – причем не обязательно в новостройках, можно оформить кредит и на вторичном рынке.

    Хотим предупредить: получить ипотеку на нежилые помещения сложнее, чем обычную ипотеку на жилье. Если вы собираетесь купить, например, гараж, расположенный на земельном участке, то при оформлении в обеспечение по кредиту залога объекта недвижимости потребуется одновременное оформление залога этого земельного участка. А общая проблема «нежилой» ипотеки заключается в том, что банку в качестве залога передается нежилое помещение от физического лица, и это довольно специфическая процедура.

    Ипотека на нежилое помещение

    Как получить ипотеку на нежилое помещение, нюансы нежилой ипотеки для физлиц, как получить коммерческую ипотеку, чем отличаются условия жилой и нежилой ипотеки

    Оглавление

    1. Кому доступна нежилая ипотека
    2. Особенности нежилой ипотеки для физических лиц
    3. Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
    4. Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку
    5. Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
    6. Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

    Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.

    Читать еще:  Понятие займ гражданский кодекс

    Кому доступна нежилая ипотека

    Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.

    Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.

    Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.

    Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».

    Особенности нежилой ипотеки для физических лиц

    По основным правилам данный формат банковского кредита схож с условиями жилищной ипотеки:

    • кредитуемый минимум составляет 45 тыс. руб.;
    • размер первоначального взноса, определяемый от цены недвижимости – 15-20%;
    • минимальная ставка кредитования – 8,5%;
    • наибольший период погашения кредита – 30 лет;
    • приобретаемая ипотечная недвижимость до погашения кредита становится залоговой, т.е. состоящей в обременении.

    Однако некоторые условия нежилой ипотеки, предоставляемой физлицам, менее выгодны в сравнении с жилищной ипотекой. В частности, нельзя воспользоваться материнским капиталом и иными госсубсидиями. И возвратить налог по нежилой ипотеке физические лица не смогут.

    В остальном для физических лиц, намеренных кредитоваться по нежилой ипотеке, действуют стандартные правила.

    Уровень дохода. Подтверждением возможности несения кредитных обязательств физлицом служит его зарплата или иной подтверждаемый документально доход (т.е. легальный, «белый»). Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, идущий на оплату ипотечного кредита – 40%. Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика на ипотеку потребуется расходовать больше средств (более 40% зарплаты), то банк откажет в кредите.

    Состояние недвижимости. Личный осмотр жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, сотрудники банка-кредитор осуществляют редко. Однако нежилое помещение под ипотеку кредитный отдел проверит обязательно – направит своего специалиста, который осмотрит недвижимость.

    Отсутствие обременений. Это обычно для залоговой недвижимости по ипотеке – проверка финансовых обременений по ЕГРН. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат кредитованной суммы, оно не должно состоять под другими обязательствами.

    «Физическим» соискателям нежилой ипотеки следует знать, что кредитование без первоначального взноса будет невозможным. Что касается повышенного процента, чем при жилой ипотеке – ликвидность нежилых помещений ниже жилой недвижимости, поэтому банк путем более высокой процентной ставки старается компенсировать финансовые риски.

    Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц

    Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.

    Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:

    • кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
    • кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
    • первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
    • минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
    • предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
    • объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).

    ** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).

    *** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.

    Общие банковские требования к юрлицам-заемщикам нежилой ипотеки:

    • обязательность резидентуры РФ;
    • годовая выручка до 400 млн. руб. (Сбербанк);
    • хозяйствующая деятельность ведется сроком более 6 месяцев (виды деятельности за исключением сезонных) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).

    Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, состоит ли бизнес юридического лица в обслуживании данного ипотечного банка. К примеру, «Сбербанк» при обязательности ежемесячной оплаты процентов допускает погашение основной задолженности бизнес-кредита по договоренности в равных долях помесячно, поквартально или согласно индивидуального графика (при сезонной деятельности).

    Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юрлицом без предварительного осмотра состояния приобретаемой в ипотеку нежилой недвижимости. Большинство ипотечных банков, работающих с бизнес-кредитами по недвижимым объектам, выполняют осмотр кредитуемой недвижимости силами своих специалистов и за свой счет.

    Читать еще:  Понятие производственная необходимость в трудовом кодексе

    Напоминаем, что объект недвижимого залога по бизнес-ипотеке будет состоять под обременением банка-кредитора до полного погашения суммы нежилой ипотеки с процентами. Обременение не означает перехода права собственности к банку, но любые операции с залоговой недвижимостью (включая капитальный ремонт) требуют предварительного согласования с банком-залогодержателем.

    Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку

    Кредитная организация не предоставит займа, если приобретаемое заемщиком помещение не будет нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учесть юрлицам и предпринимателям-физлицам, намеренным приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажки.

    Внешне реконструированный вид такого помещения – под офис, торговую точку, кафе или салон красоты – вовсе не означает полностью выполненного переоформления объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое требуется тщательно проверить, изучив документы по переводу.

    Возможно, более рациональной будет ипотека на жилое помещение с последующим переоформлением в нежилое (по согласованию с банком, это обязательно) – смотрите порядок и процедуры перевода жилья в нежилой фонд здесь.

    Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

    Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

    Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

    Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

    Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

    Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

    При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).

    Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.

    Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.

    К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.

    Вопрос-ответ (1)

    Купила квартиру в феврале 2018г за 6,5 млн.руб, в ипотеку по ДДУ. Ипотеку плачу по сей день, выплатила по % 1,5 млн.руб. Жильё не единственное. Хочу продать за 13,5 млн по рыночной стоимости. 1. Если начну продавать сейчас, то уплачу налог в 700 000 руб, т.к. нет 5 лет? 2. Если прежнюю квартиру перепешу на маму, тот уже будет 3 года и платить налог не нужно? 3. Дождаться истечения 5 лет и спокойно продать, тогда налог будет 0? 4. Если я с вырученных денег гашу кредит 5 млн и покупаю себе жильё дешевле, за 7 млн, с какой суммы не придётся платить налог?

    Задать вопрос

    Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

    Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

    голоса
    Рейтинг статьи
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector