Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как через суд продать долю в квартире

Можно ли защититься от квартирных рейдеров?

Есть в современной российской практике такое явление, как «квартирное рейдерство». Суть его состоит в том, что, получая формальное право собственности на ничтожную по своему размеру долю в праве собственности на жилье, мошенники, формально же не нарушая закон (и потому привлечь их к ответственности почти невозможно), в буквальном смысле выживают хозяев квартиры, заставляя последних продавать бандитам жилье за бесценок и просто сбегать. Попробуем разобраться, можно ли защитить свое жилье с помощью ГК РФ.

Что такое доли?
Итак, первоначально доли в праве собственности на жилье образуются, как правило, либо при его наследовании (прежний единственный собственник умирает, и в силу закона или завещания его имущество делится между наследниками), либо при приватизации (жилье приватизируется на двух или более лиц – как правило, членов семьи – и поступает в их собственность). Доли, даже будучи только «виртуальными» объектами (то есть не выделены из общего имущества и (или) порядок пользования жильем не определен), поступают в оборот как любое другое имущество – их можно точно также продавать, покупать, дарить, как и целые жилые объекты. Результатом такого свободного хождения долей нередко является то, что доли начинают дробиться и может возникнуть ситуация, когда, с одной стороны, есть собственник большей доли (основной или «мажоритарный» собственник, который, как правило, и проживает фактически в помещении), и «миноритарный» собственник, которому принадлежит какая-нибудь «одна -дцатая» доля (и на той, и на другой стороне может оказаться по несколько человек, но для удобства изложения будем говорить в единственном числе – «собственник»).

Важно отметить, что владеющее даже копеечной долей лицо имеет право претендовать на то, чтобы входить в помещение, пользоваться им, регистрироваться на своей «жилплощади». То есть получившие в собственность даже 1/16, 1/50, 1/200 и др. долю рейдеры могут совершенно законно проникнуть в ваше жилье.

Принудительный выкуп: есть ли шанс?
Чтобы предотвратить подобное развитие событий, имеет смысл попробовать выкупить пресловутую микродолю у ее владельца, пока он не успел продать ее квартирным рейдерам (сами рейдеры продадут вам свои крохи разве что по цене самого жилья). Если же обладатель доли не захочет ее уступить (либо считая цену выкупа недостаточно высокой, либо в силу того, что действительно что-то замышляет), то можно попробовать воспользоваться пунктом 4 статьи 252 ГК РФ, согласно которому возможен принудительный выкуп доли. Для этого закон называет три условия:

  • доля незначительна;
  • доля не может быть реально выделена (то есть жить на ней физически нельзя);
  • собственник микродоли не имеет существенного интереса в использовании жилья.

При соблюдении этих трех условий можно заставить собственника микродоли продать ее вам по цене, определенной судом.

Но все мы понимаем, что требование закона – это одно, а вот конкретная практика его применения практически всецело определяется судами.

В 2008 году Конституционный Суд РФ постановил, что принудительному выкупу доли миноритария обязательно должно предшествовать требование его самого о выделе доли. То есть, собственник микродоли должен сам заявить о своем желании «отделиться», и без этого принудить его продать свое имущество (каковым является доля, несмотря на свою «невещественность») возможности нет. На первый взгляд, в силу этой позиции Конституционного Суда у хозяев жилья нет шансов противостоять мошенникам – тем более, что есть и соответствующая судебная практика по конкретным спорам, где суды отказывали фактическим владельцам квартир в их попытках стать единовластными собственниками.

Однако, не все так просто. Спустя полгода после решения Конституционного суда Верховный Суд РФ опубликовал свое решение, принятое еще в 2006 году, в котором защищалось право основного собственника выкупить микродолю даже без требования ее собственника о выделе. Тем самым, Верховный Суд по факту не согласился с Конституционным. И – по крайней мере, в московских судах – можно найти целый ряд решений, в которых суды до сих пор руководствуются этой логикой и соглашаются с требованиями хозяев жилья, признавая их право на принудительный выкуп без предварительного требования о выделе.

По идее, коллизия между этими судебными позициями должна была разрешиться после появления другого решения Верховного Суда РФ, принятого в 2010 году, где Верховный Суд продублировал позицию Конституционного. Однако, и по сей день суды даже в рамках московского региона продолжают выносить противоречивые решения, то позволяя мажоритарному собственнику требовать принудительного выкупа микродоли без предшествующего намерения миноритария о ее выделе, то отказывая мажоритарию в этом. Вполне возможно, эта практика все же скоро прекратится и все суды будут следовать позиции ограничения возможностей основного собственника, так как уже этой весной появилось постановление Пленума Верховного Суда, которое требует безусловного и прямого соблюдения Конституции, наивысшее право толкования которой как раз и принадлежит Конституционному Суду.

Шанс есть – пока. Но каковы условия?
Но, даже если суд признает за мажоритарным собственником право требовать принудительного выкупа микродоли без предварительного заявления миноритария о ее выделе, такое право, это еще не означает конец судебных баталий. Ведь в данном случае суд соглашается только с тем, что основной собственник вообще имеет право требовать выкупа. А далее суд рассматривает, возможно ли провести выкуп каждой конкретной доли в каждом конкретном случае, оценивая названные выше три условия для такого выкупа (незначительность доли, возможность или невозможность ее выдела, наличие или отсутствие существенной заинтересованности в жилплощади).

Размер доли и возможность/невозможность ее выдела – как правило, взаимосвязанные параметры: чаще всего долю невозможно выделить именно потому, что она слишком мала. Но здесь могут спать спокойно только те, у кого в сособственниках – обладатель действительно микроскопической доли (то есть при выделе ему полагалась бы площадь вроде нескольких квадратных метров или меньше). Всем остальным стоит быть начеку – суд может не только отказать в требовании выкупа, но и еще (если миноритарий заявит встречное требование о выделе) «додать» ему пару-тройку «квадратов» для того, чтобы получилось выделенное помещение. Так что можно из прежде «виртуального» права сделать совершенно реальный, готовый к использованию объект (например, ваш сособственник получит изолированную комнату).

Читать еще:  Как стать собственником заброшенного дома

Впрочем, последнее происходит далеко не всегда – можно найти как примеры, когда метры добавлялись, так и когда такой «добавки» не происходило. Да и вообще, в целом судебная практика в вопросе критериев возможности/невозможности принудительного выкупа очень противоречива (не меньше, чем по вопросу права на выкуп без требования о выделе).

Так, относительно «существенной заинтересованности» в судах существует еще больший разнобой. При оценке этого вопроса суд оценивает большое количество различных факторов, таких как проживание миноритария в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилплощади (по этой причине требование о принудительном выкупе надо заявлять до продажи помещения рейдерам, так как они, как правило, – по документам – другого жилья не имеют и хотят жить именно здесь, то есть проявляют очевидную заинтересованность). Принимаются во внимание и факторы родственных отношений с основными собственниками, возможность «неконфликтного сосуществования» и проч. Сочетание этих обстоятельств каждый раз неповторимо и потому предугадать решение суда нет практически никакой возможности.

Кроме того, есть еще один интересный вопрос, когда даже при наличии, казалось бы, всех условий для принудительного выкупа доли, суд отказывает в этом. Это – недостаточность у мажоритария средств для выплаты компенсации. То есть, попытка свести спор к выплате за выкупленную долю копеечных сумм (например, из маленькой «белой» зарплаты), скорее всего, потерпит неудачу.

Итак, подведем итоги. Теоретически собственник жилья может упредить риск захвата его жилья рейдерами. Для этого надо попытаться выкупить микродолю до тех пор, пока она не перешла в руки мошенников (в этом случае в действие вступают уже совсем другие механизмы противодействия).

Если собственник микродоли не желает ее продавать, можно воспользоваться механизмом принудительного выкупа через суд. При этом – по крайней мере, в московском регионе – судебная практика очень противоречива: хозяин квартиры вполне может добиться успехов, однако может и проиграть (причем еще и подарить сособственнику лишнюю площадь).

Поэтому, на самом деле, лучший способ разрешить ситуацию – это все же честные переговоры с миноритарным собственником, которые позволят договориться о взаимоприемлемом решении и избежать тех трудностей и рисков, которые неизбежно влечет за собой судебное разбирательство.

Принудительная «продажа» своей доли в квартире в судебном порядке – есть ли шансы?

Типовая ситуация – гражданин владеет долей в квартире, в которой он не проживает. Доля такова, что не дает возможности закрепить за собой в пользование отдельную комнату. Соответственно, экономическая ценность такой доли стремится к нулю – продать ее кому либо, кроме сособственников (живущих в квартире), практически невозможно. Но, сособственники выкупать долю не торопятся — либо цена не устраивает, либо в принципе (денег нет, да и зачем – и так ведь всей квартирой пользуются).

Собственно, вопрос – есть ли шансы взыскать в судебном порядке компенсацию за свою неликвидную долю в судебном порядке с других сособственников? На первый взгляд, ответ неутешителен. Несмотря на то, что аб.2 п.3 ст.252 ГК РФ дает право собственнику, выдел доли в натуре которого невозможен (а в абсолютном большинстве квартир в МКД такой выдел именно невозможен), потребовать выплаты стоимости своей доли, однако, «законодатель исходит из права выделяющегося собственника на выплату ему денежной компенсации в счет выделяемой доли, но не на обязанность других сособственников выкупа этой доли помимо их воли» (цитата из многочисленных апелляционных определений, в частности Свердловского областного суда). Вот так, право есть, а корреспондирующая ему обязанность отсутствует.

Недавно вышедший «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) подтверждает ранее уже сложившуюся судебную практику (п.2, Определение N 56-КГ20-10-К9): положения ст. 252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.

С другой стороны, ВС РФ указывает юридически значимые для дела обстоятельства, которые подлежат установлению судом. И эти обстоятельства не сводятся только лишь к выяснению волеизъявления сособственников-ответчиков. В частности, судам предлагается установить:

— незначительность доли выделяющегося собственника. Незначительность доли – это оценочный критерий, нормативов нет. В качестве критерия можно предложить следующий – размер доли недостаточен для выделения в пользования изолированного жилого помещения (комнаты).

— возможность пользования выделяющимся собственником спорным имуществом. Здесь предлагается выяснить, не препятствуют ли сособственники владению и пользованию данной долей, то есть имеет ли место злоупотребление правом с их стороны (ст.10 ГК РФ). В частности, заявлялся ли иск о вселении, есть ли доказательства препятствования в пользовании жилым помещением или его продаже и т.п. Если сособственники действительно препятствовали в пользовании (в том числе не давали показывать жилое помещение потенциальным покупателям доли) это можно и нужно доказать! Поскольку, установив злоупотребление правом (то есть в данном случае создание искусственных препятствий для владения/распоряжения своей долей) суд может возложить на сособственников обязанность выкупить долю.

— исследовать возражения других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установить, имеют ли они на это материальную возможность. То есть, суд должен подробно выяснить мотивы, по которым сособственники отказываются выкупить долю, простого «не хотим» здесь недостаточно. Также необходимо представить доказательства наличия у сособственников финансовой возможности для выкупа – наличие дорогостоящего имущества, размер официального дохода/пенсии и т.п. Опять же, просто заявить «денег нет/деньги есть» — мало, нужно это доказать.

Резюмируя: требование о выплате компенсации за долю в квартире может быть удовлетворено при условии, что истец (выделяющийся собственник), доля которого незначительна, докажет, что другие сособственники препятствуют ему во владении/пользовании/распоряжении своей долей и у них имеется финансовая возможность для выкупа этой доли («мы выкупить то можем, но не хотим, и тебе продать/пользоваться не дадим – сами будем»).

Экономический аргумент в стиле «а кому я еще продам 1/13 долю в 2-комнатной квартире общей площадью 43 кв.м.» на судей никакого впечатления не произведет.

Читать еще:  Понятие существенный вред в уголовном праве

Предъявлять такой иск нужно не в первую, а в последнюю очередь. Сначала нужно пробовать пользоваться/распоряжаться своей долей (иск о вселении, уведомление о продаже доли, объявления, поиск покупателей и т.п.) и только если все попытки (неоднократные и документально подтвержденные!) не дадут результата вследствие противодействия других сособственников, только тогда можно предъявить такой иск и иметь какие-то шансы на успех.

Против своей доли: суд обязал «профессионального соседа» продать метры

Мосгорсуд принял судьбоносное решение по делу о спорной квартире — обязал «профессионального» скупщика долей продать пол-однушки проживающему в жилье совладельцу по рыночной стоимости. Если такие решения получат распространение, граждане смогут меньше переживать за то, что аферисты-«выживалы» вынудят их продать единственную квартиру по заниженной стоимости или, напротив, купить лоскуток в своем же жилище втридорога. Такая судебная практика сделает бизнес на долях невыгодным. Подробности истории москвички Елизаветы Михайловой — в материале «Известий».

Профессиональный владелец долей

Неприятности в молодой семье москвички Елизаветы Михайловой начались три года назад незадолго до ее свадьбы. Накануне бракосочетания супруг стал наследником однушки в столичном Зюзино по завещанию. Однако родная сестра Ксения оспорила его в суде, заказав посмертную экспертизу, в которой было сказано, что бабушка якобы была невменяемой на момент подписания бумаги. Брат не стал упорствовать, оспаривать судебное решение — всё-таки родные люди. Он и его жена Елизавета сообщили о своем желании выкупить долю и, казалось бы, получили согласие. И вот, когда уже сделка была на носу, взят кредит для выкупа, Ксения сообщает, что доля продана постороннему.

Ксения, сестра мужа Елизаветы Михайловой, размещала объявления о продаже доли квартиры без ведома брата

По закону (согласно ст. 250 ГК РФ) так делать нельзя — у совладельцев есть приоритет в покупке доли и реализовывать метры на стороне можно лишь после их письменного отказа. Но в нашем законодательство множество лазеек, делающих бессмысленным существование этих охраняющих права гражданина запретов. Одна из таких конструкций называется в риелторской сфере сделкой по отступному. То есть собственник якобы берет в долг деньги под свою долю у стороннего лица и не платит по счетам. Таким образом сначала ¼ квартиры перешла от Ксении к некоему гражданину Тропкину. К тому же при такой форме смены собственника не нужно платить налог государству — это же долговые обязательства. Причем Ксении пришлось бы уплатить 30% от суммы сделки в качестве налога как иностранке (она гражданка Украины). Позже Тропкин стал собственником еще одной четверти от доли Ксении. С этого момента для молодой семьи наступил ад.

«Наша первая встреча с Тропкиным происходила в кафе. Он вел себя развязно, говорил как браток из 1990-х. Заявлял, что в квартире мы жить не будем, хотя документы не показывал. Однако предложил выкупить его долю за 2,3 млн рублей», — рассказывает Елизавета.

Рыночная стоимость половины однушки, вокруг которой разгорелась тяжба, составляет от 500 до 750 тыс. рублей.

«Ошибочно думать, что доля в ½ однокомнатной квартиры равнозначна 50% от рыночной стоимости самой квартиры. На эту долю по закону нельзя въехать, даже суд не может «вселить» в одну комнату новых людей, если там уже кто-то проживает. Владение этой долей не дает права проживания в квартире без доброй на то воли первоначального собственника. Я этого не знала, пока не столкнулась с бедой. По сути, когда этот человек пытался насильно проникнуть в нашу квартиру, он нарушил закон. Его действия могли квалифицироваться по ст. 330 УК РФ («Самоуправство»). Но, увы, полиция бездействовала», — рассказывает Михайлова.

Момент проникновения Тропкина в квартиру Михайловой, заснятый на видеокамеру

Этого юридического нюанса многие жертвы «профессиональных соседей» не знают и мирятся с произволом новых совладельцев.

Как продать долю в квартире?

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение. Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Читать еще:  Как оформить развод если есть несовершеннолетние дети

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор — Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Вам так же может быть интересно:

Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector