Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Управление общим имуществом нежилого здания

Как правильно провести общее собрание в нежилом здании

Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?

Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.

Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.

В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п. 41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 — 48 Жилищного кодекса РФ.

Статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ как раз регулируют порядок проведения общих собраний собственников.

Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015

Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил. Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2014 N Ф06-18364/2013 по делу N А65-3512/2014

Суд, указав на необходимость применения по аналогии норм жилищного законодательства, при разрешении спора руководствовался ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой доля лица в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения, если принятым до вступления в силу этого Федерального закона собственники на общем собрании или другим соглашением не решили иначе.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 N Ф07-1022/2015 по делу N А56-37850/2014

Суды при рассмотрении спора о решениях общего собрания в нежилом здании применяли статьи 44-46 Жилищного кодекса РФ, в том числе про обязательность таких решений для всех собственников, про возможность и порядок оспаривания таких решений. Также суд указал, что собственники помещений в нежилом здании по аналогии с жилищным законодательством имеют право избрать способ управления таким зданием.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2018 N Ф08-3708/2018 по делу N А32-39251/2017

Суд рассматривал спор по иску управляющей компании к товариществу о взыскании задолженности по договору управления. Договор был заключен товариществом на основании решения общего собрания собственников. Суд при рассмотрении дела руководствовался Жилищным кодексом РФ, указав, что товарищество не вправе в одностороннем порядке отказаться от оплаты тех или иных видов расходов, установленных общим собранием и договором.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/2016 по делу N А35-6384/2015

Суды взыскали с собственника нежилого помещения в здании задолженность по оплате расходов на содержание. Доводы собственника об отсутствии заключенного с ним договора суд отклонил, сославшись на обязанность собственника нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, а также на решение общего собрания, принятого в соответствии с Жилищным кодексом РФ, о выборе способа управления.

Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-39233

В данном деле суды рассматривали вопрос о действительности решения общего собрания о выборе управляющей организации в нежилом здании, проверяя соблюдение порядка его проведения требованиям ст. 45-47 Жилищного кодекса РФ, в том числе процедуру уведомления собственников о собрании. В иске собственника было отказано, так как неучастие истца, обладающего 3% голосов, в голосовании не могло повлиять на принятое решение (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодека РФ).

Апелляционное определение Омского областного суда от 01.09.2017 по делу N 33-4814/2017

Собственник обратился в суд в связи с несогласием о проведении текущего ремонта в здании. Решение о текущем ремонте было принято на общем собрании. Суд по аналогии сослался на пп. 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ и указал, что в компетенцию общего собрания входит решение о текущем ремонте общего имущества.

Принятое решение собрания о текущем ремонте не оспаривалось в суде, недействительным не признано, в связи с чем «принимается судебной коллегией в качестве надлежащего доказательства согласования собственниками порядка проведения ремонта общего имущества, которое обязательно для истца».

Читать еще:  Договор купли продажи недвижимости по доверенности образец

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2018 N Ф04-471/2018 по делу N А45-14594/2017

Суды указали, что к отношениям собственников нежилых объектов применяются по аналогии нормы жилищного законодательства.

Аналогичная позиция выражена также в определение Краснодарского краевого суда от 21.10.2016 N 44г-1755/2016 и других решениях.

Часто суды распространяют действие Жилищного кодекса РФ не только на собрания собственников, но и на другие вопросы, например, на порядок переустройства, реконструкции, установления платы за содержание общего имущества.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 19.02.2019 по делу N 11-2028/2019

Рассматривался вопрос о наличии согласия всех собственников в нежилом здании на уменьшение общего имущества. Суд для разрешения спора посчитал возможным применение положений главы 6 Жилищного кодекса РФ, в частности статей 36 и 40, регулирующих вопросы пользования общим имуществом, по аналогии. Он указал, что «Протокол общего собрания собственников помещений нежилого здания подтверждением согласия собственников административного здания на уменьшение общего имущества в виде подвала, несущих и ограждающих конструкций, земельного участка не является, поскольку явно выраженного согласия именно на уменьшение общего имущества данный документ не отражает. »

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2016 N Ф01-3598/2016 по делу N А79-7332/2015.

Возник спор о размере платы за содержание общего имущества. Суд установил, что собственники на собрании размер такой платы не определяли, в связи с чем применил по аналогии ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае, если собственники не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта).

Далее суд указал, что в постановлениях Правительства города Москвы утверждены ставки планово-нормативных расходов на содержание и ремонт общего имущества, и пришел к выводу, что сумма расходов на содержание и ремонт общего имущества должна определяться исходя из согласованных сторонами в твердом размере платежей и тарифа, установленного в постановлениях уполномоченного органа власти.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2018 N Ф05-974/2018 по делу N А40-54498/2017.

Если вы проводите собрание собственников в нежилом здании, не забывайте проверять свои действия на соответствие ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. В случае существенных нарушений решения собрания могут быть признаны судом недействительными. Лучше потратить немного времени на изучение этих норм и провести всё грамотно, чем потом организовывать новое собрание.

Управление общим имуществом нежилого здания

  • Наукоград
  • Выборы
  • Строительство
  • ЖКХ
  • Торговля
  • Здравоохранение
  • Образование
  • Спорт
  • Культура
  • Пресс-центр

Управление многоквартирным домом — упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:

· благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

· благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;

· надлежащего содержания общего имущества дома;

· предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.

Жилье — одно из основных благ и потребностей человека. И потому решение жилищных вопросов имеет первостепенное значение и для граждан, и для государства. Все большая часть жилья в настоящее время переходит в частную собственность граждан (приватизация) или становится собственностью граждан в результате строительства.

Новый ЖК РФ — один из основных нормативных актов, регламентирующих реализацию права на жилище.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения и нежилые помещения полезного назначения (например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей /офисные, торговые, общественного питания, социального назначения, парковочные места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах). Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

· им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

· обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества МКД (ст. 39 ЖК РФ);

· вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД (ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ);

· вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления МКД (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;

· обязаны участвовать в управлении МКД и в выборе способов управления (ст. ст. 161 — 164 ЖК РФ) и др.

Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество МКД и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:

· рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;

· получать необходимые коммунальные услуги.

Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество МКД предполагает необходимость согласования их воли. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме (далее — собственники, собственники помещений) осуществляется посредством проведения общего собрания собственников.

Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома, а также решает вопросы управления этим домом.

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:

· принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);

· является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Управление МКД должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Читать еще:  Как арендовать место на улице для торговли

· ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

· ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации

· МКД – многоквартирный дом

· ТСЖ — товарищество собственников жилья

© 2004—2021, Администрация городского округа Реутов. Все права защищены

Управление общим имуществом

Если в районе нет управляющих компаний, а жители МК хотят выбрать способ управления общим имуществом именно управление управляющей компанией, как быть?

Нежилое помещение (муниц. Собственность) передано в опер управление муниципальному казенному учреждению с кем управляющая компания должна заключить договор управления общим имуществом многоквартирного дома.

Не прописаны услуги управления, что они включают. Как составить акт ненадлежащего оказания услуг по управлению? Что делала Упр. компания по управлению неясно. Является нарушением неуказание существенных условий договора-отсутствие перечня работ по управлению общим имуществом и ведению технической документации. А также составление дефектной ведомости на дом.

У УК не документов подтверждающих согласие жильцов на использование общего имущества третьими лицами, но есть договор управления МК согласно которого УК по заданию Заказчика обязуется оказывать услуги по содержанию общего имущества МК. При этом управление МК включает в себя обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом Собственников МК. Согласно договора управления (п 1.8) УК обеспечивает реализацию решений вопросов пользования общим имуществом в МК и вступает в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом МК от имени и в интересах Собственников а также в собственных интересах. Соответствующие отношения УК с Собственниками регулируются дополнительным соглашением к договору управления, заключаемому после принятия соответствующего решения Собственниками. У УК также отсутствует подписанный договор управления с собственником нежилого помещения встроенного в данный МК, хотя тот регулярно оплачивает все счета.

В соответствии с ПП 491 от 13.08.06 г. состав общего имущества. перечисляется тест ПП.

В ходе проверки Роспотребнадзором установлено на стене МК размещены кондиционеры встроенного нежилого помещения. Данные устройства размещены без согласия собственников МК.

— что УК была обязано обязана заключить договор управления общим имуществом с собственником нежилого помещения/

— УК не представлено дополнительное соглашение по вопросу пользования общим имуществом, предусмотренного п.1.8 договора управления, следовательно не определен, а значит, не соблюдается режим пользования общим имуществом МК.

Таким образом УК не исполнило обязательство по заключению договора в котором должен быть определен режим пользования общим имуществом собственников МК, нарушив п.16 правил содержания общего имущества МК №491 от 13.08.06 г.

Нежилые помещения в многоквартирном доме: выстраиваем работу с собственниками

В большей части современных домов проектной и технической документацией предусмотрено размещение нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома. Обычно нежилые помещения располагаются на первых этажах многоквартирных домов, имеют отдельный вход и используются для ведения предпринимательской деятельности. При управлении многоквартирным домом взаимодействие управляющей организации с собственниками нежилых помещений имеет ряд особенностей.

Понятие и виды нежилых помещений

В отличие от апартаментов (которые пока не имеют законодательного регулирования), понятие нежилое помещение в многоквартирном доме раскрывается в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

Нежилое помещение – это помещение:
— указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома
— не является жилым помещением
— не включено в состав общего имущества (независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения)
— может быть встроенным и пристроенным помещением.

Закон приравнивает к нежилым помещениям части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

В данном материале мы говорим только те нежилые помещения, которые не предназначены для размещения транспортных средств. Исходя из этого, основными видами нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть:
— нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома (без встроенного выступа)
— встроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
— встроенно-пристроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. (СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий).

В любом случае право собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации 131 ГК РФ) и часто именно факт регистрации подтверждает отнесение или не отнесение помещения в состав общего имущества многоквартирного дома.

Оплата нежилыми помещениями текущего и капитального ремонтов

Собственник нежилого помещения наравне с жилыми помещениями несет бремя расходов за содержание своего имущества в составе, установленном в ст. 154 ЖК РФ, но с учетом ряда особенностей, предусмотренных Правилами № 354. Название ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» в части отсутствия указания в законе на нежилые помещения – не должно вводить в заблуждение: обязанность оплаты едины для всех. Нужно учитывать, что само понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» появилось в законе лишь с 1 января 2017 года, Жилищный кодекс был принят в 2004 году и не учитывал всей специфики жилищного управления.

Нежилые помещения вносят:

1. Плату за содержание помещения, включающую в себя плату:
— за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
— за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

Читать еще:  Ответственность управляющей компании за непредоставление информации

оммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

При этом размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

В соответствии с п. 31 Правил № 491, размер платы за содержание помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (жилых или нежилых помещений). Однако в постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.

Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Позиция, например, более высокого тарифа для нежилых помещений подтверждается, в том числе судебной практикой (например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению).

2. Взнос на капитальный ремонт

Собственники нежилых помещений оплачивают взнос взносов на капитальный ремонт не ранее 3 и не позднее 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (либо с момента актуализации региональной программы капитального ремонта) (п. 3 ст. 169 и п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ). Нужно отметить, что по долгам старого собственника платит новый собственник. Это также следует из ст. 36.1 ЖК РФ.
Особенность оплаты взноса на капитальный ремонт для нежилых помещений состоит в том, что управляющие организации вправе представить платежный документ, содержащий расчет размера взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года (единая квитанция с фиксированным расчетом взноса на весь год). Далее собственник оплачивает либо всю квитанцию целиком авансом, либо с помесячной разбивкой.

Нежилые помещения и коммунальные услуги

В части оплаты коммунальных услуг нежилыми помещениями есть некоторые особенности, отличающие данный порядок от жилых помещений.
В соответствии с п. 6 Правил № 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, нежилые помещения (за исключением собственников машино-мест) должны заключить письменные договора с поставщиком ресурсов, а в управляющую домом организацию предоставить копии данных договоров в течение 5 дней после их заключения (п. 18 Правил № 354). В ситуации, когда собственниками помещений принято решение о предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ, копии таких договоров могут не предоставляться (однако лучше, чтобы они были у управляющей организации или ТСЖ).

Кроме того, на управляющую домом организацию возлагается ряд обязанностей, в случае наличия в многоквартирном доме нежилых помещений:
— она обязана предоставить ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме;
— направить уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил № 354).

В случае, если собственник нежилого помещения не заключит письменный договор с поставщиком ресурса, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). А это большие штрафные санкции и финансовые издержки.

Однако в ситуации, когда плата за коммунальные услуги выставлялась управляющей домом организацией как для жилых, так и для нежилых помещений на базе платежных документов, такие отношения могут быть признаны судом как фактически сложившиеся.

Судебная практика идет по тому пути, что отсутствие письменного договора ресурсоснабжения после прекращения правоотношений собственника нежилого помещения с управляющей организацией (товариществом собственников жилья) не является достаточным основанием для квалификации потребления ресурса на основании абз. 5 п. 6 Правил №354 в качестве бездоговорного и применения соответствующего расчетного способа определения объема ресурса. Для квалификации потребления ресурса в качестве бездоговорного необходимо принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, связанные с оценкой действий (бездействия) потребителя на предмет уклонения от обязательного заключения договора ресурсоснабжения после получения соответствующего уведомления от управляющей организации и действий ресурсоснабжающей организации, направленных на заключение договора (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А49-3616/2019 от 19.06.2020 г.).
Нежилые помещения в многоквартирном доме способны доставить много проблем управляющей организации и очень часто «рабочие» отношения не складываются. В такой ситуации важно строить коммуникации правильно, но установленных в законе правовых рамках.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector