Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры образец

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Чтобы скачать пустой бланк или составить документ онлайн рекомендуем воспользоваться шаблоном: Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Понятие предварительного договора купли продажи квартиры

Типовой образец предварительного договора купли продажи квартиры представляет собой соглашение, фиксирующее намерение сторон (продавца и покупателя) в будущем заключить типовую сделку купли-продажи.

Предварительный договор используется для оформления отношений между продавцом и покупателем при наличии обстоятельств, препятствующих заключению сделки в данный момент.

К примеру, у продавца отсутствуют документы, необходимые для заключения сделки, или у покупателя отсутствует нужное количество денежных средств. Такое соглашение может заключаться при приобретении покупателем квартиры у застройщика на этапе строительства.

Согласно документу, стороны обязуются в будущем заключить сделку купли продажи квартиры на условиях, по которым они пришли к соглашению в предварительном договоре.

Договор заключается в письменной форме. По желанию сторон его можно нотариально заверить. Государственная регистрация не требуется.

Содержание типового образца предварительного договора купли продажи квартиры

Документ должен содержать существенные условия основного договора купли продажи о предмете договора и цене квартиры. При отсутствии условий, документ будет считаться недействительным.

Согласно действующему законодательству РФ, соглашение должно содержать:

  • описание объекта продажи (квартиры);
  • стоимость и порядок проведения расчетов;
  • срок, в который продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли продажи квартиры.

Внесение в документ этих условий является гарантией для обеих сторон. Для покупателя в том, что он купит квартиру по цене, установленной соглашением. Для продавца в том, что покупатель купит квартиру в срок, установленный соглашением.

Если в течение срока действия предварительного договора продажи квартиры, покупатель или продавец будут уклоняться от заключения основного соглашения, закон предоставляет пострадавшей стороне право через суд потребовать заключения сделки купли продажи квартиры.

Структура образца предварительного договора купли продажи квартиры

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Наименование сторон.
  3. Предмет договора. Из предварительного соглашения должно однозначно следовать, что продавец и покупатель договорились заключить в будущем (указывается срок) основной договор купли продажи на условиях, установленных предварительным договором. Здесь же необходимо точно и подробно описать квартиру, указав данные, позволяющие ее идентифицировать. К ним относятся: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь, количество комнат, этаж и т.д.
  4. Существенные условия основного договора купли продажи. Перечисляются условия, по которым стороны пришли к соглашению.
  5. Срок действия. Указываются даты (или события) вступления в силу и окончания действия соглашения.
  6. Права и обязанности сторон. Главной обязанностью сторон является обязательство заключить в будущем основной договор. Другие права и обязанности сторон включаются в документ, в зависимости от соглашения сторон.
  7. Ответственность сторон. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение.
  8. Основания и порядок расторжения соглашения. Предварительный договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в одностороннем порядке по письменному требованию продавца или покупателя по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством РФ.
  9. Разрешение споров. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение и действующего законодательства РФ.
  10. Форс-мажор.
  11. Прочие условия.
  12. Адреса и реквизиты сторон.
  13. Список приложений.
  14. Подписи сторон.

Заполнить и скачать бланк предварительного договора купли продажи квартиры можно на нашем сайте вместе с сопутствующими документами:

  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

______________, именуемое(ый, ая) в дальнейшем Продавец, в лице Тип должности ФИО подписанта, действующего(ей) на основании Основание полномочий подписанта, с одной стороны, и ______________, именуемое(ый, ая) в дальнейшем Покупатель, действующий(ая) как физическое лицо вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона, заключили настоящий предварительный договор купли-продажи (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет

Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, существенные условия которого указаны в статье 2.

Договор должен быть заключен сторонами в срок до ______________.

2. Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Стороны договорились считать существенными условиями следующее:

Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а он принять и оплатить квартиру, расположенное по адресу: Адрес недвижимости, обладающее следующими индивидуальными характеристиками: ______________.

Право собственности на квартиру подтверждается: ______________.

Продавец гарантирует, что на дату заключения предварительного договора купли-продажи, квартира принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременена правами третьих лиц.

Продавец гарантирует, что имущество находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к его целевому использованию.

Настоящим продавец информирует покупателя о перечне лиц, имеющих право проживания в квартире после ее продажи, а именно: ______________.

Стороны пришли к соглашению, что государственную регистрацию перехода права в регистрирующем органе осуществляет Продавец.

Расходы по государственной регистрации перехода права несет Продавец.

Недвижимое имущество подлежит передаче непосредственно покупателю по месту нахождения жилого помещения. Передача квартры оформляется двусторонним актом приема-передачи, подписываемыми сторонами или уполномоченными представителями. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на покупателя со дня государственной регистрации перехода права.

Право собственности переходит к покупателю после государственной регистрации перехода права в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним.

Недвижимое имущество должна быть передана в соответствии в срок до ______________.

Оплата осуществляется в следующем порядке:

  • предоплата в срок до ______________ в сумме ______________, в т.ч. НДС 20% в сумме ______________;
  • окончательный расчет в течение 5 банковских дней со дня получения покупателем квартиры в сумме ______________ рублей, в т.ч. НДС 20% в сумме ______________.

Оплата осуществляется в следующем порядке:

  • 50 процентов от цены квартиры, до подачи документов для государственной регистрации перехода права;
  • оставшиеся 50 процентов, в течение 5 банковских дней со дня государственной регистрации перехода права.

Способ оплаты: перечисление Покупателем денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет Продавца. При этом обязанности Покупателя в части оплаты считаются исполненными со дня списания денежных средств банком со счета Покупателя.

3. Срок действия пердварительного договора

Договор вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует до ______________.

4. Права и обязанности сторон

  • В срок, указанный в п. 1 заключить с покупателем основной договор.
  • Подготовить проект договора купли-продажи в срок до ______________.
  • Известить Покупателя об одобрении протокола разногласий либо об отклонении в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня его получения.
  • В срок, указанный в п. 1 заключить с продавцом основной договор.
  • Направить продавцу извещение об одобрении проекта договора купли-продажи либо направить протокол разногласий в течение 10 рабочих дней со дня получения проекта от Продавца.
  • Отказаться от заключения основного договора в случае нарушения существенных условий, указанных в предварительном договоре.
  • Отказаться от заключения основного договора в случае нарушения существенных условий, указанных в предварительном договоре.

5. Ответственность сторон

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств в соответствии с договором и законодательством России.

Неустойка выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Сторон.

Выплата неустойки не освобождает от выполнения обязанностей.

В случае уклонения одной стороны от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана возместить причиненные таким неисполнением убытки. Бремя доказывания убытков лежит на потерпевшей стороне.

В случае нарушения продавцом срока подготовки проекта договора, он обязуется выплатить штраф в размере ______________ рублей.

6. Основания и порядок расторжения предварительного договора

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным договором и законодательством.

Расторжение в одностороннем порядке производится только по письменному требованию сторон в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения такого требования.

Обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который должен быть заключен договор купли-продажи, он не будет заключен либо одна из Сторон не направит предложение об этом.

Стороны вправе расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке в случаях:

  • В случае нарушения существенных условий.
  • В случае если до окончания срока, указанного в п. 1, Сторона не направит предложение заключить договор купли-продажи.

7. Разрешение споров

Претензионный порядок является обязательным. Спор может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии.

Читать еще:  Состав наследственного имущества гк рф

Споры разрешаются в судебном порядке в ______________.

8. Форс-мажор

Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.

Если любое из таких обстоятельств непосредственно повлекло неисполнение обязательств в установленные сроки, то они соразмерно продлеваются на время действия соответствующих обстоятельств.

Если эти обстоятельства будут длиться более 1 (одного) календарного месяца, то каждая из Сторон будет вправе выступить с инициативой о расторжении предварительного договора в связи с невозможностью его исполнения. В случае принятия решения о расторжении договора по названному основанию ни одна из сторон не будет иметь права на возмещение возможных убытков.

Сторона, которая не может выполнить обязательства, должна своевременно, но не позднее 5 (пяти) календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую Сторону, с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.

Неуведомление или несвоевременное уведомление о возникновении форс-мажорных обстоятельств, лишают права ссылаться на любые вышеуказанные обстоятельства, как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств.

Стороны признают, что неплатежеспособность не является форс-мажорным обстоятельством.

9. Прочие условия

Стороны не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста договора полностью соответствует действительному волеизъявлению Сторон.

Вся переписка по предмету предварительного договора, предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня его заключения.

Стороны признают, что, если какое-либо из положений становится недействительным вследствие изменения законодательства, остальные положения обязательны в течение срока действия договора.

Договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из сторон.

Условия и способы расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Как правило, участники сделки купли-продажи квартиры заключают предварительный договор. Данный документ является своеобразной гарантией того, что и покупатель, и продавец осознают взятую на себя ответственность. Следовательно, при одностороннем расторжении одна из сторон, инициировавшая данное действие, должна компенсировать второй причиненные неудобства.

Процедура расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор может быть расторгнут как продавцом, так и покупателем. Несмотря на то, что чаще всего сторона, инициировавшая прекращение действие соглашения, может потерпеть определенные убытки, причины все же могут оказаться достаточно вескими, чтобы расторжение состоялось.

В одностороннем порядке

Выше уже говорилось о том, что соглашение можно расторгнуть по своему усмотрению, просто поставив в известность вторую сторону о том, что вы планируете это сделать. Чаще всего это происходит по стандартным причинам:

  1. Со стороны продавца – если покупатель намеренно затягивает окончательную оплату, жалуется, что не может своевременно собрать сумму, просит отсрочку и т.п. В случае, если продавцу важно просто продать недвижимость, и сроки при этом роли не играют, он может и подождать дольше срока, прописанного в предварительном соглашении. Но если принципиальны именно оговоренные сроки, владелец недвижимости может инициировать прекращение действия документа.
  2. Со стороны покупателя речь чаще всего идет о двух причинах. Первая касается исключительно случаев приобретения жилья в новостройке. Если застройщик затягивает сроки, не сдает объект вовремя – покупатель вправе не ждать. Второй случай касается любого жилья, и заключается он в выявлении существенных недостатков, не указанных продавцом при заключении предварительного договора.

В любом их этих случаев инициатор расторжения предлагает второй стороне решить все по договоренности. В зависимости от принятого второй стороной решения, возможны варианты развития дальнейших событий.

По согласованию сторон

Если вторая сторона признала, что инициатор разрыва соглашения прав, она принимает все условия и договор расторгается либо на условиях, заранее в нем прописанных, либо же на новых, достигнутых по соглашению участников сделки.

К сожалению, далеко не всегда вторая сторона соглашается на условия инициатора расторжения. Если речь идет о сроках – продавец может предоставить документы, подтверждающие обоснованность их увеличения. Если же причиной выступают дефекты – продавец может оказаться несогласным с тем, что они являются поводом для расторжения предварительного договора или даже для внесения коррективов в него.

В случае, когда вторая сторона отказывается от условий, предложенных инициатором, последний может обратиться в суд. Потребуется грамотно составленный иск, а также все необходимые документы, подтверждающие обоснованность претензий.

По решению суда

Как правило, в суд обращаются участники сделки в том случае, если по обоюдной договоренности не удалось достичь соглашения относительно того, на каких условиях будет расторгнут договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев все разногласия касаются финансовой стороны вопроса. В таком случае заинтересованная сторона (она же – инициатор расторжения) должна выполнить несколько простых действий:

  • Подать исковое заявление с указанием своих требований (возврат аванса, выплата неустойки и т.п.);
  • Предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
  • Лично присутствовать на всех проводимых разбирательствах;
  • После получения решения суда – принять и выполнить его или же оспорить.

Получить заключительное решение суда чаще всего удается на протяжении двух-трех месяцев с момента подачи заявления. Если в течение десяти дней с момента вынесения решение суда не было оспорено, считается, что обе стороны с ним согласны и готовы выполнять.

Если предоплата была незначительной

Чаще всего предварительные соглашения без внесенной предоплаты или с внесением незначительной предоплаты расторгаются просто по согласованию сторон.

Расторжения договора лучше всего не просто зафиксировать в письменном виде, но и заверить составленную бумагу у нотариуса. Это обезопасит участников сделки от неприятностей, если одна из сторон решит изменить свое решение.

Если причина инициации разрыва договора – несоблюдение сроков одной из сторон, то пострадавшая сторона вправе требовать материальную компенсацию даже в том случае, если предоплата была незначительной. В этом случае расторжение по взаимному согласию возможно, если вторая сторона согласится выплатить требуемую сумму.

При наличии существенной предоплаты

Если изначально покупатель уплатил существенную часть полной стоимости приобретаемой квартиры, документ уже приобретает все те свойства, которыми наделен обычный договор купли-продажи. В идеале, в таком соглашении следует прописать условия одностороннего расторжения.

Если инициатором расторжения с существенной предоплатой является продавец (например, он не хочет ждать, пока покупатель соберет необходимую сумму), то он обязан вернуть весь задаток. Разумеется, в случае отсутствия в договоре регулирующих данный момент пунктов.

Если инициатор — покупатель, то продавец может потребовать возместить ему определенную сумму компенсации. Если возможности достигнуть соглашения нет, сторонам придется обращаться в суд.

Нужно ли уведомление второй стороны?

Возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке нет. Исключение – если в соглашении прописаны определенные даты, а вторая сторона не соблюдает их. В таком случае действие документа прекращается по причине наступления указанного срока, и уведомлять вторую сторону нет необходимости.

Чем полнее будут расписаны условия сделки в предварительном договоре, тем выше вероятность того, что при его расторжении не возникнет недопониманий.

Как составить соглашение о расторжении: образец

Составлять документ о расторжении лучше всего с участием квалифицированного юриста.

Даже несмотря на то, что вы можете скачать образец о расторжении предварительного договора купли-продажи, нюансы конкретного случая все же необходимо учитывать.

Чтобы расторжение предварительного договора не причинило особых неудобств ни одной из сторон, нужно, в первую очередь, попытаться предугадать все возможные варианты развития событий и прописать такие моменты в самом документе. Кроме того, для составления разного рода документов не помешает привлекать компетентных в таких вопросах юристов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Чтобы предотвратить большинство неприятностей, которые могут сопровождать разрыв предварительного договора купли/продажи недвижимости, следует знать, как его правильно составить, как проходит данная процедура и какие проблемы могут стать на пути к заключению основной сделки. Так вот, чтобы не потерять деньги, разыскивая пути, как расторгнуть предварительный договор купли/продажи квартиры следует быть предельно осторожными ещё на момент его заключения, ведь этот документ возлагает определенную ответственность на обе стороны, и разорвать его просто так не получится.

Основания для расторжения

Этот документ почему-то мало кто воспринимает всерьез, тем не менее он является решительным шагом к заключению основной сделки, и довольно часто сопровождается процессом передачи денег в виде аванса или задатка. Кроме того, в этом договоре указываются окончательные параметры сделки, которые оговорены на этот момент, стороны указывают свои обязательства и т.п. Конечно, подписывая основной договор, эти пункты могут измениться, но, как правило, изменения мизерные.

Читать еще:  Возврат излишне взысканных денежных средств судебными приставами

Разрыв подобных договорных отношений тоже нужно проводить в письменной форме, составляя другой документ, где отменяются все обязательства, которые указывались в предварительном договоре.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

На каких основаниях расторгается предварительный договор:

  • Когда покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то через год документ аннулируется либо разрывается раньше. Если же покупатель действительно хочет сделать покупку, то есть альтернатива – он уведомляет продавца в письменном виде и в таком случае, если вторая сторона согласна, документ продолжает быть актуальным;
  • Когда договор разрывается по согласию сторон. Например, в том случае если продавцу нужно продать квартиру быстро, а у потенциального покупателя проблемы с кредитом и нужную сумму надо подождать, чего продавец делать не хочет. Тогда он разрывает договор, но должен выплатить несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере;
  • Когда после подписания договора были обнаружены существенные недостатки жилья либо какие-то непреодолимые обстоятельства, которые мешают продаже квартиры. В таком случае покупатель вправе отказаться от выполнения своей части сделки и не покупать недвижимость. Тогда покупателю возвращается сумма задатка, а если продавец не согласен возвращать деньги, на него следует подать заявление в суд.

Таким образом, можно выделить только две главные причины, в связи с которыми расторгается сделка:

  • Нарушение указанных в договоре сроков;
  • Отсутствие желания заключать финальный документ одной или двумя сторонами.

Как провести процедуру расторжения

Инструкция, которую должны предпринять стороны в этом случае довольно простая, особенно если оба участника сделки понимают, что не хотят продолжать сотрудничество, и желают поскорее разорвать все связи. Мы постарались продемонстрировать пошаговую схему для того, чтобы людям было проще выполнить процедуру расторжения договора.

  • Нужно внимательно прочитать ранее составленный договор. Как правило, в нем описывают условия расторжения сделки, если в ней возникнет необходимость. Когда стороны подписывают бумагу, они соглашаются со спецификой указанной в нем процедуры. Если такого пункта нет, значит нужно самостоятельно или с помощью юриста определить условия аннулирования договора;
  • Убедитесь, что все условия договора выполнялись. Если нет, это тоже весомое обстоятельство для того, чтобы считать договор недействительным или аннулировать его до того, как истечет срок действия документа;
  • Кроме того, важно правильно составить договор, поскольку если это было сделано некорректно, соглашение не будет иметь юридической силы. Например, если указали неправильные имена сторон, или вообще забыли о них упомянуть, не указаны паспортные данные и т.п. Но точной формы документа не существует, как правило, его составляют, беря для примера основной договор. Но при наличии серьезных ошибок, соглашение не может восприниматься всерьез;
  • Если в расторжении договора заинтересована только одна из сторон, то вторую нужно оповестить о решении. Если второй участник сделки отказывается расторгать договор, это является поводом для обращения в суд, где дело будут рассматривать в судебном порядке.

Также основанием для расторжения может быть бездействие. Если основной договор не был заключен на протяжении года, то предварительное соглашение аннулируется автоматически. Тут уже проблема в том, что в таком случае несостоявшийся покупатель не всегда получает назад свои деньги, которые он выплатил в качестве задатка.

Если покупатель внес предоплату

Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки. Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.

А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца. Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему. Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.

Как вернуть предоплату за квартиру, если продавец отказывается возвращать деньги или скрылся, не давая о себе знать? На этот случай тоже есть своя процедура, но лучше перестраховаться, чтобы в суде было легче доказать свою правоту:

  • В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;
  • После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги. Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;
  • Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата. Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;
  • Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;
  • Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.

Но в любом случае, чтобы в суде не было проблем, с самого начала сделку должен сопровождать юридически грамотный человек. Он поможет составить документы при покупке квартиры, образец которых пусть и можно скачать в интернете, но важно взять актуальный пример, иначе в суде даже не будут его рассматривать.

В документе указывают:

  • На каких условиях может быть проведено одностороннее расторжение договора, причем указываются даже малейшие нюансы;
  • Кроме того, в договоре нужно обозначить в каком порядке будет возвращаться аванс, если в этом возникнет необходимость;
  • Установлены сроки, на протяжении которых может быть заключен основной договор. Они могут быть меньше или больше обозначенного в законодательстве года;
  • А также чётко прописывается порядок заключения завершающего документа.

Таким образом, как продавец, так и покупатель смогу доказать что выполняли условия сделки либо не делали этого.

Если квартира продается по ипотеке

Особенность сделок такого формата в том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока все средства не будут возвращены покупателю, а тот, в свою очередь, вернет их в банк. Причем даже расторжение договора не освобождает от этого, поскольку пока не будут возвращены ипотечные средства, недвижимость так и останется заложенной. Таким соглашением банк пытается себя обезопасить.

Самым благоприятным окончанием всех событий, является заключение договора, но если его расторгли, важно вернуть суму задатка. Но, к сожалению, так бывает не всегда, ведь квартиру подыскивает не банк, который тысячу раз все перепроверит, перед тем как дать разрешение на передачу средств, а сам человек. Только ему отвечать за добросовестность продавца.

Потому бывают ситуации, когда деньги выплачены, но квартиры нет, так как присутствовал факт мошенничества. Но с клиента банка это не снимает отвесности. Он должен выплатить те средства, которые были предоставлены ему в качестве задатка на квартиру, пусть сделка сорвалась, а возвращение средств пришлось добиваться через суд. Именно потому чтобы отстоять свои права, нужен опытный юрист, который тщательно проверит все документы при покупке, ведь с банками лучше не шутить, а то придётся всю жизнь выплачивать деньги за чужую жилплощадь.

Читать еще:  Как найти участок по старому кадастровому номеру

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Купля-продажа квартиры: предварительный договор с задатком

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и с авансом – бланк и образец 2019

Дом и земельный участок: предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли продажи с задатком

Соглашение о расторжении договора купли/продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако, если стороны решили заверить основной договор у нотариуса, то предварительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.

Какие могут быть риски заключения предварительного договора?

При заключении предварительного ДКП важно предусмотреть возможность возникновения следующих рисков:

  • Риск уклонения от заключения основного договора — если один из участников сделки уклоняется от оформления купли-продажи, другой участник вправе требовать заключения основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег — в случае судебного спора, покупатель квартиры может претендовать только на возврат предоплаты и выплаты неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.
  • Риск двойной продажи — так как по предварительному договору у покупателя не возникает права собственности на квартиру, то застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и продать ему эту квартиру.
  • Риск признания предварительного договора не заключенным — одним из существенных условий предварительного соглашения является указание всех параметров приобретаемой квартиры. Если квартира еще не построена, точно определить ее характеристики не всегда возможно. В этом случае, если стороны не достигнут соглашения по существенным условиям договора, то он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

  1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
  3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Если предварительное соглашение заверялось у нотариуса, акт о его расторжении должен быть также заверен нотариально.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector