Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка второй квартиры в собственность налоги

Новый налог на продажу квартир. Как изменятся цены на первичке

Правительство предлагает изменить систему налогообложения продажи жилой недвижимости, чтобы закрыть дыры в Налоговом кодексе, которыми пользуются инвесторы

В Верховную Раду подан законопроект №5600, который предусматривает повышение налогов для тех, кто зарабатывает на инвестировании в строящееся жилье на этапе котлована, а продает его уже после сдачи дома в эксплуатацию, когда риски, что стройка может остановиться, исчезают, а стоимость квадратного метра — повышается. Это основная новация, однако мы сразу начнем анализ с другой инициативы, которая уже успела вызывать волну негодования в интернете: некоторые СМИ написали, что теперь квартиры на первичном рынке подорожают на 20%…

НДС на продажу недвижимости: для большинства — все по-старому

В частности, правительственный законопроект вносит некоторые изменения в статьи Налогового кодекса, которые регулируют уплату налога на добавленную стоимость (НДС). Сегодня кодекс предусматривает, что операции по поставке жилья освобождаются от налогообложения, кроме первой поставки, то есть передачи жилья от компании-застройщика физлицу-покупателю. Кабмин же предложил внести изменения, согласно которым будут освобождены от уплаты НДС операции по первой поставке доступного жилья и жилья, которое строится с привлечением государственных средств. Таким образом, исходя из логики текста, первичная поставка жилья как облагалась НДС, так и будет облагаться впредь. По словам Артема Устюгова, адвоката адвокатского объединения Moris Group, в контексте НДС в этом законопроекте для граждан ничего существенно не изменится, поскольку сегодня облагается этим налогом лишь первая поставка жилья (продажа от строителя первому покупателю), а в дальнейшем при перепродаже квартиры операция уже не будет объектом налогообложения НДС.

Продавцам придется раскошелиться

Концептуальные изменения, по словам Устюгова, касаются уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Сегодня первая продажа жилья, находящегося в собственности более трех лет, не облагается налогом, при второй и последующей продаже объекта жилой недвижимости на протяжении календарного года продавец уплачивает 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Предложенный же правительством законопроект предполагает, что если владелец будет продавать первую квартиру, находящуюся в собственности более трех лет, то НДФЛ уплачиваться так и не будет. При продаже второго объекта недвижимости на протяжении календарного года продавец также должен будет уплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора. А вот продажа в тот же срок третьего объекта недвижимости и последующих уже подпадает под НДФЛ по ставке 18% (конечно, тоже плюс 1,5% военного сбора).

Резкое увеличение уровня налогообложения третьей по счету сделки предусмотрено для закрытия схем минимизации налоговых обязательств. Такие схемы используются, когда, например, инвестором строительства жилого комплекса на 100 квартир выступает физлицо, оформляющее на себя их по балансовой стоимости, которая значительно ниже рыночной, а потом уже продает их реальным покупателям, но при этом платит всего лишь 6,5% от дохода, хотя прибыль при таких операциях — довольно значительная. Второй нюанс связан с тем, что даже если продажа квартир продавцом носит системный «предпринимательский» характер, Налоговый кодекс Украины по состоянию на сегодня не содержит норм, которые могли бы заставить продавца платить налоги по более высокой ставке.

Налоговая уже много раз пыталась закрыть эти операции с системной перепродажей физлицами квартир, но до сих пор не может похвастаться множеством успешных кейсов, поскольку данный вопрос не был должным образом урегулирован в Налоговом кодексе.

По мнению Артема Устюгова, если предложенный правительством механизм налогообложения будет принят, это не существенно повлияет на рядовых граждан, однако заставит застройщиков пересматривать свои механизмы продажи жилой недвижимости.

Впрочем, сами участники рынка не столь оптимистичны, ведь такие новшества могут повлиять на цены и условия продажи квартир.

Застройщики насторожились

Инициатива правительства уже взбудоражила застройщиков. «Безусловно, принятие законопроекта №5600 приведет к негативным последствиям для всего рынка недвижимости, который только недавно восстановился после тяжелого 2020 г.», — прокомментировала коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская. Добавив, что это приведет к повышению стоимости квадратного метра жилья, а потом и к падению объемов продаж, снижению объемов строительства и общему застою на строительном рынке.

По ее словам, налогообложение по ставке 18% доходов физлиц, полученных от продажи в течение года третьего и следующего объектов недвижимости, будет ударом по инвестициям в жилую недвижимость. Поскольку именно недвижимость на сегодня является альтернативой для сохранения денег от инфляции, а также средством для зарабатывания на удорожании квадратного метра: 25-30% — в ликвидных объектах «комфорт+» и до 40% — в среднем и бизнес-классе. «Это действенный инструмент, который генерирует поступления в строительную отрасль», — сказала она.

Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости, также считает, что этот законопроект будет ударом для рынка. Особенно если участь, что в последнее время количество частных инвесторов, которые вкладывают деньги на начальных стадиях строительства в ликвидные проекты «комфорт+» и бизнес-класса, выросло на 15%, и сегодня доля инвестиционный договоров (одна из форм приобретения жилья на первичке) в среднем по рынку составляет 35%.

Читать еще:  Возврат ювелирных изделий ненадлежащего качества

В то же время эксперт в сфере жилищной политики Павел Федоров уверен, что инвесторы, которые приобретают жилье с целью его перепродажи и заработка, на самом деле только поддерживают своими капиталами цены на недвижимость и не позволяют тем самым увидеть реальный платежеспособный спрос на жилье, как на крышу над головой, а не как объект инвестиций.

Уже хотят сдать назад

Строители, возмущенные инициативой увеличить налоги для тех, кто активно скупает у них квартиры и дает средства для финансирования строек (кстати, и программ рассрочки тоже), уже обратились к депутатам и в комитет Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики с письмом, в котором описали все негативные последствия от принятия этого законопроекта.

И буквально 8 июня в Раде группа депутатов во главе с Еленой Шуляк («Слуга народа») был зарегистрирован законопроект №5638, в котором предлагается (как указано в пояснительной записке к законопроекту) «прекратить давление на физлиц», которые продают больше трех объектов недвижимости в год, приобретенных ранее у застройщика, и платят при этом 5% НДФЛ. В то же время для физлиц, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без регистрации и продают недвижимость после строительства, предлагается установить ставку НДФЛ на уровне 10%. Это можно считать попыткой пусть не полного, но явного отката нашумевшей инициативы назад.

НТД объясняет: когда следует платить подоходный налог с продажи недвижимости?

Скоро начнется период подачи деклараций о доходах, и перед теми людьми, которые в прошлом году продали недвижимость, встает вопрос – нужно ли декларировать сумму, полученную от продажи, и платить с нее подоходный налог в размере 20%?

В отношении продажи недвижимости основное освобождение от налогов действует в том случае, если человек продает свое место жительства. Однако, зачастую люди забывают о том, что подобное освобождение от налогов можно использовать один раз в течение двух лет и только в том случае, если недвижимость (например, квартира) используется в качестве места жительства вплоть до ее продажи.

Поскольку продажа квартиры может затянуться, Налогово-таможенный департамент (НТД) руководствуется тем фактом, что квартира использовалась в качестве места жительства как минимум до начала процесса продажи. Однако, квартиры часто сдаются в аренду в течение того периода, пока ведется поиск покупателя и в таком случае возможность использовать освобождение от налогов сразу же пропадает, и возникает необходимость заплатить подоходный налог с дохода, полученного от продажи квартиры. Таким образом, если Вы использовали недвижимость в качестве своего места жительства и хотите продать ее без обложения налогом, Вы не должны сдавать ее в аренду ни на один месяц до продажи.

Например, НТД рассматривал следующий случай: Пилле продала свою квартиру, расположенную в небольшом городе, и использовала освобождение от налога по причине продажи места жительства. Затем она купила в Таллинне квартиру за 80 000 евро, взяв в банке жилищный кредит. В новой квартире она прожила один год, однако обнаружила, что это ей не подходит, т.к. обязательство по уплате займа и коммунальные платежи оказались слишком большими. Пилле удалось за пару месяцев продать квартиру за 90 000 евро. Таким образом, она получила доход в размере 10 000 евро, который она должна задекларировать в декларации о доходах физического лица. У Пилле не было возможности второй раз использовать освобождение от налога по причине продажи места жительства, т.к. с момента продажи прежнего жилья прошло менее двух лет.

Помимо места жительства, освобождение от налога также действует в отношении продажи дачи или садового домика, однако лишь при условии, что недвижимость находилась в собственности продавца более двух лет, и размер недвижимости не превышает 0,25 гектаров. Также немаловажна цель использования дачи или садового домика: например, согласно судебной практике дача должна использоваться в качестве дачи (а не для постоянного проживания).

Имущество, полученное в наследство или в качестве подарка, будь то квартира, дом или земля, не подлежит налогообложению. Тем не менее необходимо заплатить подоходный налог в случае перепродажи такого имущества, за исключением случаев, когда полученная в наследство или в подарок недвижимость используется в качестве места жительства до момента продажи. В отношении подарков также следует учитывать то обстоятельство, что в ходе дальнейшей сделки стоимость приобретения для лица, получившего подарок, составляет 0 евро.

Например, Мари решила продать квартиру, полученную в подарок от пожилой тетушки. Поскольку квартира была в хорошем состоянии и не требовала ремонта, Мари сразу же выставила ее на продажу и получила с продажи квартиры 70 000 евро. У нотариуса она заплатила за оформление сделки 100 евро. Поскольку сама Мари не использовала квартиру в качестве места жительства, освобождение от налогов в отношении данной продажи не действует. Таким образом, в декларации о доходах физического лица она должна задекларировать свой доход в сумме: 70 000 – 100 = 69 900 евро и заплатить с него подоходный налог.

Читать еще:  В порядке камеральной налоговой проверки налогоплательщика проверяются

Проще говоря, стоимость приобретения – это стоимость покупки объекта недвижимости вместе с расходами, которые необходимо оплатить для усовершенствования недвижимости. Стоимость приобретения включает в себя расходы на реновирование жилья и сооружение пристройки. В стоимость приобретения не входят общие расходы, связанные с администрированием недвижимости, например, на покраску стен, наклеивание обоев, административные расходы, коммунальные расходы, счета за электричество и т.д. Подоходным налогом облагается разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, из которой вычитаются непосредственно связанные с продажей расходы, например, расходы на сделку у нотариуса. Иногда люди ошибочно думают, что если продаваемая недвижимость была куплена при помощи банковского кредита, и сам продавец реально не получил на свой банковский счет денег после сделки продажи, то облагаемая налогом прибыль не образуется. Это не так. Прибыль возникает, если стоимость продажи превышает стоимость покупки. Если невозможно применить освобождение от налога, налогообложению подлежит вся полученная прибыль, независимо от того обстоятельства, что она была потрачена на погашение жилищного кредита банку или на покрытие других текущих расходов. Тот факт, что недвижимость приобретается из собственных средств, за счет взятого у друга или полученного в банке кредита, в данный момент роли не играет.

Например, Пеэтер увидел объявление о продаже, в котором дешево продавалась квартира в плохом состоянии. Хотя у Пеэтера был дом, и он не хотел его менять, он купил квартиру с целью привести ее в порядок и перепродать по более выгодной цене. Покупная цена квартиры составила 50 000 евро, а на ремонт квартиры и внесение усовершенствований для того, чтобы сделать ее пригодной для проживания, было потрачено 25 000 евро. Пеэтер сохранил все документы (счета, квитанции, выписку со счета), связанные с ремонтом квартиры. Для продажи он также нанял маклера, которому должен был выплатить маклерское вознаграждение в размере 3000 евро. Квартиру удалось продать за 110 000 евро, плата за нотариальные услуги составила 300 евро. Пеэтер не смог использовать освобождение от налога, т.к. фактически он не использовал квартиру в качестве места жительства. Следовательно, он должен задекларировать полученный доход в декларации о доходах физического лица и заплатить подоходный налог. Декларированию подлежит доход, полученный от продажи квартиры: 110 000 – 50 000 — 25 000 – 3 000 — 300= 31 700 евро.

Таким образом, очень важно сохранить все документы, которые подтверждают, сколько денег было потрачено на ремонт. Если бы у Пеэтера не сохранились счета и квитанции, он бы не смог списать с покупной стоимости квартиры 25 000 евро, потраченные на ремонт.

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Какие налоги вы обязаны платить при продаже жилья? Нужно ли подавать декларацию, если доход нулевой? Кто может получить налоговый вычет, покупая квартиру? Мы собрали главные тексты Domofond.ru о налогах на куплю-продажу квартир, долей и домов.

5 главных изменений 2017 года в законах о недвижимости

Принципиально важные изменения в законодательстве о недвижимости, которые начали действовать в 2017 году.

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Покупая квартиру, вы вправе получить имущественный налоговый вычет. Рассказываем, как это сделать.

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Можно ли получить налоговый вычет еще раз, купив недвижимость по ипотеке, если он уже однажды использовался?

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Я купила и продаю квартиру. Могу ли я оформить налоговый вычет на эту покупку?

Могу ли я получить налоговый вычет в декрете?

Нахожусь в отпуске по уходу за ребенком. Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры?

Andrey Cherkasov/Fotolia

Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

Продаю квартиру. Могу ли я получить налоговый вычет, если я неработающий пенсионер?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Продала дом родной сестре. В возврате налога с покупки дома ей было отказано. Правы ли налоговики?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Все, что вы хотели знать о налоге с продажи квартир, раскладывает по полочкам юрист из компании недвижимости.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Правила расчета сумм для уплаты НДФЛ на основе кадастровой оценки при продаже квартиры раньше установленного минимального срока владения.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Унаследовал в квартире долю ценой менее 1 млн, хочу продать. Плачу ли я налог?

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Что можно и что нельзя указать в декларации, чтобы уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

Квартира получена по программе расселения ветхого жилья. Нужно ли платить налог с ее продажи и почему?

Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?

Получаю квартиру по программе сноса. Какой налог я заплачу при продаже?

Читать еще:  Состав наследственного имущества гк рф

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

При разводе получена доля в квартире, которая была куплена в браке. Нужно ли платить подоходный налог со своей доли при продаже квартиры?

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Хочу передать квартиру племяннику. Можно ли оформить дарственные и сэкономить на налогах?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Если продаже квартиры происходит в одном регионе, а покупка – в другом, какая используется база для расчета налога на доход, учитывается ли стоимость ремонта?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Что писать в налоговой декларации, если продал квартиру и купил новую за ту же цену?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Я купил квартиру за 1,3 млн и через два месяца решил ее продать. В договоре будет прописана эта же сумма. Буду ли я платить налог 13%?

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Эксперты поясняют, какой налог следует платить при продаже квартиры, которая была унаследована по частям.

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Приватизируем комнату в коммуналке. Планируем сразу продать и купить большую площадь. Как нам избежать больших налогов?

Как рассчитывается налог на продажу апартаментов в Ялте?

Я купил апартаменты в Крыму в 2010 году. Какой налог я буду платить, если продам их сейчас?

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Какие налоги должны платить граждане России после переезда за границу, когда продают свою недвижимость?

Какой налог нерезиденты платят, продавая жилье в Крыму?

Я нерезидент. Какой налог я буду платить при продаже квартиры в Крыму?

Правила налогообложения при продаже подаренной квартиры

Сделки с недвижимостью, которая была подарена, зачастую вызывают у новых собственников множество вопросов.

Когда налог с подаренной квартиры нужно платить

Начнем с главного: если вам сделали столь щедрый подарок, как квартира, продать ее после этого можно в любой момент по вашему желанию. Но вот нужно ли при этом платить налог в размере 13%, будет зависеть от нескольких факторов.

Первый — период нахождения объекта у вас в собственности:

  • От 3 лет и более. В ситуации, когда квадратные метры были подарены близкими родственниками, налог при их реализации оплачивать не нужно, если прошло три года и более.
  • От 5 лет и более. Такой период должен пройти, чтобы не вносить в счет налога средства. Это правило действует, если квартиру подарили любые категории лиц, кроме близких родственников, а также организации.

Как уменьшить налог при продаже квартиры, подаренной близким родственником

Законом предусмотрена возможность уменьшить налог при продаже подаренной квартиры до окончания описанных выше сроков. Благодаря изменениям в Федеральном законе от 29.09.2019 № 325-ФЗ, теперь при расчете налога с продажи подаренного объекта будут учитываться и расходы дарителя, которые он понес на его приобретение.

Но есть 3 условия:

  • Даритель при покупке квартиры не получал на нее налоговый вычет.
  • У дарителя есть на руках все подтверждающие покупку документы и чеки.
  • Даритель должен быть близким родственником.

Например, отец подарил вам квартиру, которую сам когда-то купил за 4 млн рублей, что можно документально подтвердить. Ранее он не оформлял на квартиру положенный ему налоговый вычет. С момента перехода прав собственности к вам 3 лет еще не прошло, но вы решили эту квартиру продать — тоже за 4 миллиона. Таким образом, суммы будут взаимозачтены, налог платить не придется. А если бы вы решили продать эту квартиру, например, за 6 миллионов, то налог пришлось бы заплатить с излишка в 2 миллиона.

Другие способы уменьшить налог от продажи подаренной квартиры

Есть еще несколько ситуаций, в которых налог от реализации полученной в дар недвижимости можно снизить или даже не платить совсем. Так, всем продавцам доступен необлагаемый налогом фиксированный вычет в размере 1 миллиона. То есть, если вы продали квартиру за 5 млн рублей, налог придется заплатить с 4 млн.

Второй случай — недвижимость подарил не близкий родственник. В рамках процедуры дарения за нее был уплачен налог. Например, человеку подарила квартиру троюродный дядя — дальний родственник. Цена квартиры составляла 2 миллиона рублей, то есть пришлось заплатить 260 тысяч рублей налога. Через год новый собственник решает квартиру продать уже за 2 миллиона 200 тысяч. В этом случае налог составит всего 26 тысяч — с 200 тысяч рублей.

Продажа подаренной недвижимости возможна без ограничений. Также есть предусмотренные законом случаи, которые позволят не платить налог с реализации. Это даст возможность получить больший доход от сделки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector