Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отказ от преимущественного права покупки земель сельхозназначения

Суды блокируют пути обхода

В № 9 «АГ» за 2017 г. адвокат Виктор Глушаков и юрист Ольга Романова подняли дискуссионный в судебной практике вопрос об оценке сделок в части действия приоритетного права субъекта РФ или муниципального образования, установленного законом субъекта РФ, на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Хотелось бы высказать свое мнение по этой теме.

Обойти правила становится все сложнее
Статья 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) предусматривает правила о преимущественном праве субъекта РФ на покупку земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Очевидно, что юристы пытаются найти пути обхода этих правил. В некоторых регионах до последнего времени практиковались способы отчуждения участков посредством их мены или отступного, однако суды все чаще стали приравнивать такие сделки к продаже участков и требовать соблюдения правил о преимущественном праве. Приходится признать, обойти правила становится все сложнее.

Закон устанавливает следующее: если стороны не обеспечили преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ, то сделка по его отчуждению является ничтожной. В результате ничтожности сделки стороны возвращаются в первоначальное состояние – земельный участок вновь оказывается в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу, уплаченные денежные средства вновь поступают покупателю. Ничтожность представляется очень серьезным последствием, но заметим, что интересы продавца оказываются более защищенными в случае указания в договоре купли-продажи участка заниженной цены (не секрет, по различными причинам это практикуется), чем если бы закон предусматривал право государства требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, как это сделано в ст. 250 ГК РФ.

Такие схемы несут угрозу
Иногда для того, чтобы обойти правила о преимущественном праве, стороны совершают фактическую куплю-продажу земельного участка с уплатой денежных средств «по расписке» под видом дарения. Такие схемы несут угрозу, во-первых, последующего взыскания «покупателем» денежных средств в качестве неосновательного обогащения, а во-вторых, при наличии доказательств фактической возмездности сделки, ее автоматической ничтожности.

Например, в практике Свердловского областного суда представлено интересное суждение по этому поводу, когда покупатель стал ссылаться на фактическую покупку земли вместо дарения: «…даже в случае установления факта возмездности совершенных сделок и, как следствие, их ничтожности в силу п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», требования истца о применении последствий недействительности данных сделок и возврате ему земельных участков удовлетворению не подлежали бы, поскольку с его стороны усматривается злоупотребление правом, что в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ влечет отказ в защите принадлежащего права» (Определение Свердловского областного суда от 11 ноября 2010 г. по делу № 33-13727/2010). Однако вряд ли подобная единичная практика является прецедентной, так как этот подход позволяет игнорировать правила о преимущественном праве покупки таких земель.

Почему ограничен срок расчета?
Еще одна интересная особенность оборота земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что продавец земельного участка должен указать в извещении среди прочего срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, этот срок не может превышать 90 дней. Последняя норма вызывает вопросы. Действительно, почему ограничен срок расчета при продаже земель сельскохозяйственного назначения? Представляется, что здесь законодатель допускает избыточное правовое регулирование, поскольку без особой необходимости вмешивается в экономические взаимоотношения между продавцом и покупателем. Непонятно, какие государственные интересы будут нарушены, если стороны предусмотрят срок расчета в течение, к примеру, года или даже пяти лет? Ведь при использовании преимущественного права выкупа государство также сможет приобрести участок с такой же рассрочкой.

Для ответа на вопрос о практике применения рассматриваемых норм с точки зрения реального выкупа земель государством с использованием механизмов преимущественного права интересно было бы посмотреть на статистику реализации субъектами РФ этого права. В каких случаях принимаются решения о его реализации? Как осуществляется проверка обоснованности цены соответствующих земельных участков? Закладываются ли в бюджетах средства на совершение таких сделок?

Управление Федеральной Службы
по ветеринарному и фитосанитарному надзору
по Томской области
(Россельхознадзор)

  • Главная /
  • Новости РСН /
  • Что делать, если нет возможности обрабатывать земли сельскохозяйственного назначения, либо отсутствует необходимость в земельном участке?

Что делать, если нет возможности обрабатывать земли сельскохозяйственного назначения, либо отсутствует необходимость в земельном участке?

Как показывает практика Управления Россельхознадзора по Томской области (далее – Управление), значительная часть правонарушений на землях сельскохозяйственного назначения связана с фактом неиспользования таких земель. Чаще всего при проведении проверок именно граждане (собственники) привлекаются к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (неиспользование земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности).

Читать еще:  До какого времени можно гулять несовершеннолетним

Большинство граждан на территории Томской области получили безвозмездно земельные участки сельскохозяйственного назначения от бывших колхозов, либо покупали земли сельскохозяйственного назначения в связи с их незначительной стоимостью как вложение средств. Как правило, именно такие земельные участки зарастают сорной и древесно-кустарниковой растительностью. Неиспользование земель сельскохозяйственного назначения зачастую происходит из-за отсутствия технической и финансовой возможности. Однако это не является основанием для неисполнения своих обязанностей по использованию земель сельскохозяйственного назначения.

Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков прописаны в статье 42 Земельного кодекса РФ.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

не препятствовать организации — собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий, возникших на них аварий, катастроф;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

По результатам проведенных Управлением проверок за 9 месяцев 2018 года выявлено 318 нарушений на общей площади более 4 тыс. га. Выдано 277 предписаний об устранении правонарушений.

Наибольшее количество правонарушений (83,9%) установлено по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ (неиспользование земельного участка), а также по части 2 статьи 8.7 КоАП РФ (невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращение других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель).

Самой распространенной мерой правового регулирования по-прежнему остаются административные штрафы, которые достаточно высоки.

У собственников земельных участков часто возникает вопрос, что делать, если нет технической, финансовой возможности обрабатывать земли сельскохозяйственного назначения, либо отсутствует необходимость в земельном участке сельскохозяйственного назначения?

1. Передать в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Техническая возможность обрабатывать земельные участки сельскохозяйственного назначения есть у сельхозпроизводителей. Узнать сельхозпроизводителей на территории Томской области можно по адресу: http://catalog.agro.tomsk.ru/. Передав в аренду свой земельный участок, вы решите вопрос с использованием и останетесь собственником такого участка. Безусловно, привлекательность земельного участка сельскохозяйственного назначения для аренды зависит от его расположения и доступности подъездных путей.

2. Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом Томской области от 13.10.2003 № 135-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Томской области». При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, принадлежит муниципальному району (городскому округу) по месту нахождения земельного участка.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления муниципального района (городского округа) по месту нахождения земельного участка о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В случае если муниципальный район (городской округ) по месту нахождения земельного участка откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

3. Отказ от земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Читать еще:  Срок ответа на претензию между юридическими лицами

Достаточно крайняя мера, возможна в случае отсутствия необходимости в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения.

Отказ от права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем подачи заявления в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения прекращается с даты государственной регистрации прекращения права в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.

Особенности заключения договора аренды, купли-продажи долей в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Отказ от преимущественного права покупки земель сельхозназначения

Порядок рассмотрения извещения и принятия решения о приобретении земельного участка либо об отказе от приобретения земельного участка (далее — Порядок)

1. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок устанавливает процедуру реализации Брянской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Брянской области, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

1.2. Предметом приобретения в собственность Брянской области может быть земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, прошедший государственный кадастровый учет и находящийся в собственности юридического либо физического лица.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме управление имущественных отношений Брянской области и муниципальное образование Брянской области, в границах которого расположен земельный участок о намерении продать земельный участок.

1.3. Извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее – извещение) направляется в управление имущественных отношений Брянской области в письменной форме (далее – управление) собственником земельного участка либо его представителем заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается под расписку.

В извещении указывается:

1) фамилия, имя, отчество собственника (продавца) земельного участка;

2) адрес собственника земельного участка или его представителя;

3) кадастровый номер земельного участка;

4) площадь земельного участка;

5) местоположение земельного участка;

6) цена земельного участка;

7) срок для осуществления взаимных расчетов.

К извещению прилагаются:

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей);

2) копии правоустанавливающих документов на земельные участки;

3) доверенность, в случае если от имени собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения выступает его представитель.

1.4. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

1.5. Извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поступившее в Правительство Брянской области, в тот же день направляется для рассмотрения в управление.

2. Порядок рассмотрения извещения

2.1. Днем поступления извещения считается дата его регистрации в управлении.

2.2. Извещение регистрируется в течение одного рабочего дня.

2.3. В течение десяти дней со дня поступления извещения управление рассматривает и проводит проверку соответствия извещения и документов, указанных в пункте 1.3 настоящего Порядка, требованиям законодательства Российской Федерации.

В случае, если Брянская область откажется от покупки, преимущественное право покупки данного земельного участка имеет муниципальное образование Брянской области, в границах которого расположен земельный участок.

2.4. Отсутствие в извещении сведений и (или) документов, прилагаемых к извещению, предусмотренных пунктом 1.3 настоящего Порядка, является основанием для оставления предложения продавца без рассмотрения.

2.5. В случае оставления предложения продавца без рассмотрения управление в течение двадцати дней со дня поступления извещения направляет продавцу уведомление о необходимости устранения имеющихся недостатков. Срок рассмотрения извещения начинает исчисляться со дня регистрации нового извещения.

2.6. В случае соответствия извещения требованиям Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», управление в течение трех дней направляет информацию о предлагаемом к продаже земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения в орган местного самоуправления муниципального района Брянской области, на территории которого находится земельный участок и департамент сельского хозяйства Брянской области для подготовки заключений о целесообразности (нецелесообразности) приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Брянской области.

Департамент сельского хозяйства Брянской области и органы местного самоуправления муниципальных образований области в течение десяти дней с момента получения информации, по результатам ее рассмотрения в рамках своих полномочий, направляют в управление мотивированное заключение о целесообразности (нецелесообразности) приобретения земельного участка посредством электронной почты и на бумажных носителях.

Отсутствие заключений в течение указанного срока рассматривается как решение о нецелесообразности приобретения земельного участка.

2.7. В случае одобрения реализации преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключение должно содержать следующие сведения:

1) предполагаемая цель использования земельного участка (для сельскохозяйственного производства, строительства объектов социального, культурного, промышленного и иного назначения);

2) обоснование необходимости приобретения Брянской областью земельного участка с учетом уровня развития территории в районе местоположения земельного участка, в том числе близости его к дорогам, возможным пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Читать еще:  Невостребованное имущество предприятий

2.8. Уведомление о намерении приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Брянской области в течение двадцати пяти дней со дня поступления извещения направляется продавцу земельного участка заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в извещении.

2.9. Управление отказывает в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае:

1) отсутствия финансирования;

2) наличии заключений о нецелесообразности приобретения земельного участка в собственность Брянской области;

3) отсутствия потребности Брянской области в земельных участках на территории муниципального образования в Брянской области.

Отказ от приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения оформляется письмом управления и направляется продавцу земельного участка не позднее тридцати дней со дня поступления в управление извещения о намерении продать земельный участок.

3. Заключение договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Брянской области

3.1. При наличии финансирования и мотивированных заключений о целесообразности приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, управление в течение 15 календарных дней с момента направления в адрес продавца земельного участка уведомления о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, готовит проект постановления Правительства Брянской области о приобретении в собственность Брянской области земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

3.2. В течение 15 календарных дней со дня принятия постановления Правительства области о приобретении в собственность Брянской области земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения управление готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его продавцу для согласования и подписания заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в извещении.

3.3. Цена земельного участка, указанная в постановлении Правительства Брянской области о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Брянской области и в договоре купли-продажи, должна совпадать с ценой, указанной в извещении.

3.4. Мероприятия по государственной регистрации права собственности на приобретенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются управлением.

Отказ от преимущественного права покупки земель сельхозназначения

Как прокомментировал член Правительства Новосибирской области – руководитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Роман Шилохвостов, согласно ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

На практике нередки ситуации, когда в адрес Правительства Новосибирской области поступает уведомление о продаже земельного участка по цене, заведомо ниже рыночной стоимости земельного участка (в том числе ниже кадастровой стоимости). Это делается в целях уклонения от уплаты налогов, поскольку в том случае, если уполномоченный орган откажется от покупки земельного участка, данный участок будет отчужден другому лицу с указанием в договоре купли-продажи данной цены, но, как правило, в таких случаях большая часть суммы по сделке проводится неофициально. При этом, в случае получения согласия уполномоченного органа на заключение сделки на условиях, указанных в извещении, продавец, считая себя не связанным какими-либо обязательствами заключить договор купли-продажи, «отзывает» такое извещение и отказывается (уклоняется) от заключения сделки с Новосибирской областью.

Полагая, что подобные действия собственников земельных участков противоречат действующему законодательству и нарушают права Новосибирской области, департамент обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковыми требованиями к собственнику земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, уведомившего Новосибирскую область о намерении продать земельный участок, а затем отказавшегося от заключения договора купли-продажи, об обязании заключить такой договор.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 9727/2016 исковые требования департамента удовлетворены. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что извещение о продаже земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения связывает направившее его лицо обязанностью заключить договор купли-продажи в случае поступления в установленный законом срок согласия уполномоченного органа на предлагаемую продавцом сделку.

Департамент обращает внимание собственников земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на отсутствие возможности отказа от заключения сделки по продаже земельного участка с уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, если на их извещение о намерении продать земельный участок в установленный законом срок получено согласие уполномоченного органа, а также напоминает о том, что в силу п. 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, а продажа земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора возможна исключительно после направления продавцом в адрес уполномоченного органа субъекта Российской Федерации нового извещения по правилам, установленным ст. 8 Федерального закона № 101 ФЗ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector