Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Объекты права частной формы собственности на землю

Формы собственности на землю

Ст. 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности на землю:

    1. государственная,
    2. муниципальная,
    3. частная.

Государственная собственность на землю

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

    1. федеральной собственности;
    2. собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

Объект права государственной собственности на землю (презумпция права государственной собственности на землю):

    • земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ, ст. 16 ЗК РФ).

Основания возникновения права государственной собственности на землю (ст. 17, 18 ЗК РФ):

    1. нормы федеральных законов;
    2. процедура разграничения государственной собственности на землю;
    3. гражданско-правовые основания;
    4. безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации.

Муниципальная собственность на землю

Право муниципальной собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.

Объекты права муниципальной собственности:

  • индивидуально обособленные земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность на основании (ст. 19ЗК РФ):
    1. законов РФ и субъектов РФ;
    2. при разграничении государственной собственности на землю;
    3. гражданско-правовых сделок;
    4. безвозмездной передачи в муниципальную собственность из федеральной собственности.

В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.

Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ.

Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

Право частной собственности на землю

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (ст. 35 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на 2 вида:

    • право частной собственности граждан (физических лиц);
    • право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных размеров.

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:

    1. административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
    2. приобретательная давность;
    3. приватизация.

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной собственности добровольно прекращается при:

    • отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
    • прекращении деятельности юридического лица;
    • смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
    • добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности прекращается в случаях:

    1. обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
    2. неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
    3. использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
    4. реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
    5. выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
    6. отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
    7. национализации земель;
    8. конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки , отнесенные к землям:

    1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
    2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны

    • своевременно платить земельный налог,
    • осуществлять мероприятия по охране земель,
    • соблюдать требования градостроительных регламентов,
    • своевременно приступать к использованию земельного участка,
    • эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.

В Германии идентичны понятия земельной собственности и недвижимости

В отличие от РФ, где 92% земли — государственная собственность («ЭЖ», № 32), в ФРГ в собственности государства всего 13% земельных ресурсов. 90% этой государственной собственности — автомобильные и железнодорожные пути.

Читать еще:  Дележ имущества при разводе с детьми

В последние годы в ФРГ стабильно снижается и доля муниципальной собственности на земельные участки. Она колеблется от 15% в малых общинах до 30% территории общин в крупнейших городах. Заметим, что общая площадь застройки в Германии составляет около 8% всей площади страны. Таким образом, в Германии частная собственность на землю распространяется в среднем на две трети территории муниципальных образований.

В законодательстве нет понятия «земельный участок»

Субъектами публичной земельной собственности в ФРГ, как и в России, являются Федерация, федеральные земли (субъекты Федерации) и оба уровня местного самоуправления — общины и районы.

При этом в законодательстве понятия «земельная собственность» и «недвижимость» идентичны. Говорят о недвижимости, подразумевают — земельная собственность, и наоборот. В § 94 Германского гражданского уложения — основе земельного законодательства — определено, что к земельной собственности относятся вещи, неразрывно связанные с землей, в первую очередь здания, строения.

В соответствии с Положением о поземельной книге следует, что земельный участок — это территориально ограниченная часть поверхности земли, которая учтена на отдельном листе в поземельной книге либо под индивидуальным номером в инвентарной описи на персонифицированном листе поземельной книги.

Здесь принципиально важно отметить, что конституирующее значение для признания того или иного объекта земельным участком имеет факт его отражения в поземельной книге. Сам по себе этот факт регистрации является основанием для того, чтобы объект регистрации расценивался и рассматривался как земельный участок.

Единицей земельной собственности является земельный участок, который включает в себя составные части и принадлежности. Существенную группу составных частей представляют продукты земли. Например, растения, но до тех пор, пока они связаны с данным участком. Принципиально важно, что в Германии здание не рассматривается в качестве самостоятельного объекта собственности, а является составной частью земельной собственности.

Гражданское уложение также допускает (и это весьма экзотично для россиянина), что к принадлежности земельного участка относятся и некоторые движимые объекты. Согласно § 97 к этой категории относятся вещи, которые не являются самостоятельными объектами права, так как предназначены для обслуживания земельного участка.

В целом понятие недвижимости, то есть земельной собственности, включает в себя:

земельные ресурсы, то есть земельные участки с находящимися на них составными частями и принадлежностями;

наследуемое право застройки, очень близкое к праву собственности, каковым не является;

жилищная собственность в трактовке закона «О жилищной собственности», что в первую очередь связано с общей долевой собственностью.

В отношении муниципальной земельной собственности действует принцип целевого назначения, который позволяет выделить две группы объектов.

Первая — имущество, которое служит общему благу жителей общины. Это могут быть объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, имущество, предназначенное для общеуправленческих потребностей.

Вторая, нередко признаваемая теоретической, поскольку связана со сложно доказуемым на практике «обеспечением развития общины», — недвижимость, приобретаемая муниципалитетом для жилищного строительства или промышленного развития. Согласно статистическим данным, в настоящее время в среднем ежедневно 114 га земельных ресурсов переводится под застройку. За последние 20 лет Германия прирастила таким образом 5% застроенной территории. Увеличение площади застройки — достаточно серьезная проблема, которая начинает будоражить многие умы внизу, в местных сообществах, и вверху, во властных структурах.

О немецком земельном налоге

Земельная собственность (земельные участки) подлежит налогообложению. Земельный налог, как и в России, является местным налогом. Он в полном объеме поступает в бюджеты общин.

Как и в России, существует освобождение от уплаты земельного налога. Но освобождение от налогообложения осуществляется в зависимости от формы собственности — государственной или частной, исходя из вида использования земельного участка. От уплаты земельного налога освобождаются немецкие хозяйствующие субъекты, организации, физические лица, которые используют собственность или часть ее в общественно значимых целях. И не имеет значения, кто осуществляет публично значимые, в том числе благотворительные, мероприятия — юридическое или физическое лицо, церковь или государство, община или инициативная группа граждан.

При налогообложении земельной собственности важна точная информация о ценах на нее на конкретной территории.

По информации Федерального агентства недвижимости Германии (BImA), определение стоимости всегда осуществляется на принципах оценки по рыночной стоимости, складывающейся на основе предложений покупателя и продавца. Учитываются также правила застройки в данной местности. Наличие связи стоимости земельного участка с правом застройки и правилами застройки конкретной территории значительно влияет на земельный рынок.

Факторами, влияющими на определение цены, являются также:

расположение земельного участка относительно других земельных участков;

назначение и категория земель данной местности;

степень и плотность застройки участков;

наличие разрешения на строительство;

обремененность различными сервитутами.

Эти сведения содержатся в поземельной книге и кадастре. Например, в Бонне цены колеблются от 4000 евро за квадратный метр до 5000 евро. Самые дорогие участки расположены, главным образом, на юге и юго-западе Германии. Однако в Берлине есть участки, по стоимости сопоставимые с участками в южной части страны.

Оценку земельных участков проводят независимые эксперты, специалисты, состоящие на государственной службе, или специалисты, числящиеся в штате банков и страховых компаний. Основные методы оценки традиционны: сравнительный, оценка объекта и оценка доходности. Допускаются споры об оценке. При этом главная цель — обеспечить прозрачность сделок на земельном рынке.

Когда объект недвижимости выступает в качестве залога, то оценивается он в залоговых стоимостях по специальным коэффициентам.

В России самый слабо администрируемый налог — земельный

В отличие от Германии и других европейских стран в России нет дефицита земельного ресурса. Это обилие ведет к тому, что очень сложно все земельные участки в одинаковой степени интенсивно вовлечь в экономический оборот. Ясно, что при плотности 2,1 человека на квадратный километр физически отсутствует достаточное количество физических и юридических лиц, способных эффективно осваивать огромные территории. И наблюдается парадоксальная ситуация. В стране нет законодательных ограничений на право земельной собственности, но у главного латифундиста — государства — нет стимулов к тому, чтобы передавать земельные участки в экономический оборот. Все годы реформы местного самоуправления самым больным остается вопрос о земельном налоге, зачисляемом в полном объеме в местные (муниципальные) бюджеты. Поскольку публичная земельная собственность не разграничена между уровнями власти, отсутствуют земельные участки как объекты собственности и налогообложения, то и земельный налог не взимается с гигантской площади. И это — одна из причин столь нищенского состояния подавляющего большинства поселений (около 98% поселений — получателей этого налога — являются дотационными).

Читать еще:  Обязательно ли проводить межевание земельного участка

Поземельная книга — ведомственный реестр о собственниках, правах и обременениях, установлении залога (ипотеки) земельного участка.

Кадастр — ведомственный реестр о земельных наделах (участках), зданиях, топографии.

ИСТОЧНИК: Федеральное агентство недвижимости ФРГ (BImA)

Комментарий

Флориан Шнайдер, эксперт Российско-Германской внешнеторговой палаты:

Отсутствие публичного (правового) доверия к российскому реестру объектов недвижимости — самая большая трудность при работе на рынке недвижимости России. Зачастую земельные участки, даже не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, невозможно приобрести в собственность и реализовать проект по строительству предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции.

Работа над ошибками

В предыдущем выпуске «Муниципального форума» допущена досадная ошибка — неверно указан номер федерального закона о приграничном сотрудничестве. Вместо № 190-ФЗ следует читать № 179-ФЗ.

Формы права собственности на земельный участок. Содержание права собственности на землю

Право собственности на землю представляет собой общие принципы пользования, владения, распоряжения землей. Подобные правоотношения регулируются нормами современного российского законодательства. Земля является объектом гражданского права, и лицо, имеющее земельный участок наделяется особыми правомочиями в отношении него. Регистрации земли в собственность дает право продавать земельный участок, дарить, сдавать его в аренду и бессрочное пользование, отчуждать любыми способами. Порядок использования земельного участка определяется рядом нормативно-правовых актов, в частности Конституцией РФ, гражданским и земельным законодательством. Порядок пользования землей определяется в зависимости от категории земельного участка.

Понятие частной личной собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участок могут иметь как физические, так и юридические лица на общих основаниях, предусмотренных нормативными положениями современного российского законодательства. Эти категории лиц обладают равными правами на приобретение земли. Если говорить о субъектах подобных правоотношений, то ими выступают граждане России, юридические лица, иностранные граждане. Земельные участки могут находиться в собственности у данной категории лиц. Право собственности на землю возникает при узаконивании земельного участка через органы местного самоуправления, куплю-продажу или дарение земельного участка, а также при наследовании земли. Земля может находиться в единоличной собственности либо в долевой собственности.

Иные виды собственности на земельные участки

Гражданское законодательство нашего государства предусматривает также и иные виды права собственности на землю, такие как муниципальная и государственная собственность. Природные ресурсы и земельные участки особого назначения находятся в ведении государственных органов. При этом эти земли считаются федеральной собственностью страны. Есть земли, принадлежащие муниципальным и городским образованиям. Переход права собственности на земельный участок от муниципальных образований к физическим или юридическим лицам возможен на основании решения специального земельного комитета, в который желающий подает специальное заявление. В соответствии с положениями земельного кодекса в муниципальном ведении находятся следующие земельные участки:

  • Земли признанные муниципальными на основании Закона о введении в действие Земельного Кодекса России;
  • Земли, которые появились при разграничении государственных земельных участков;
  • Приобретенные участки земли по специальным основаниям принятым действующим законодательством России;

Если земля приобретается у муниципальных образований, то права собственника земельного участка от его имени осуществляют органы местного муниципалитета. Собственность муниципалитета охраняется также как и частная собственность физических либо юридических лиц. Земля муниципальных органов делится на два основных типа. Это участки, предназначенные для общего пользования и распоряжения. На такую землю могут претендовать физические и юридические лица. При этом Земельный комитет выносит решение о передаче в пользование подобных земель индивидуально по каждому заявление. И есть земли в виде охраняемых природных объектов, промышленные земли, которые недоступны для индивидуального пользования.

Формы собственности на землю. Их виды и различия.

24 ноября 2018 года

Все без исключения земельные участки на территории Российский Федерации находятся в собственности. Они могут быть собственностью частых лиц, администрации или государства, но, так или иначе, ничейной земли в нашей стране нет. При этом за каждым собственником закрепляются права и обязанности, которые отличаются в зависимости от того, кто именно является землевладельцем.

Частная собственность на землю

Вид собственности, при котором владеть и распоряжаться землей могут физические лица и коммерческие организации называется частной. Под физическими лицами подразумеваются не только граждане РФ, но и иностранные граждане, а так же лица вообще не имеющие гражданства.

Важно не путать частную собственность с личной. Землей в личной собственности можно только пользоваться, а если собственность частная, то землей можно распоряжаться по своему усмотрению.

При этом во владение входит все, что расположено на участке, включая водоемы и леса, конечно, если иное не предусмотрено законом. Обязательным условием является документальное подтверждение права собственности. Если лицо не может доказать свое право, его нельзя назвать собственником.

Читать еще:  С какой стоимости платится налог на имущество

Виды частной собственности

Частное владение землей можно разделить на три вида:

  • Собственность физических лиц или фирм. Вид владения, при котором у земельного участка только один собственник.
  • Совместное обладание. Владение, при котором земельный участок принадлежит нескольким лицам, но доли при этом не выделены.
  • Общая долевая собственность. Вид владения, при котором земля разделена на доли и имеет несколько собственников.

При этом совместно пользоваться одним участком земли могут не только частные лица, но и организации.

Как распорядиться

При распоряжении землей действует правило, разрешено все, что не запрещено. Это означает, что собственник может распоряжаться землей и использовать ее по своему желанию. Дарить, продавать, возделывать, застраивать, выделять доли, завещать, сдавать в аренду — делать все, что не противоречит законодательству. Иначе своей земли можно лишиться.

Налоги

Все собственники недвижимости в нашей стране обязаны платить налоги. Стоит ли говорить, что земля не является исключением?

Налог на землю для физических лиц равен 0,3% от кадастровой стоимости земли. Это значение почти универсально, потому что почти все участки используются для строительства жилых домов, земельного или фермерского хозяйства, если же участок используется под другие нужды, то налог будет составлять 1,5% от стоимости.

Вне зависимости от того, кто является собственником земельного участка, налоги обязаны платить все. В противном случае неуплата грозит штрафами. До 20% для физических лиц и до 40% для коммерческих организаций.

При расчете налога для фирм нужно узнать, используется ли земля аграриями. Если используется, то ставка будет пониженной 0,3%, если нет, то значение вырастет в 5 раз и составит 1,5%. Однако у фирм есть возможность вообще избежать налогообложения. Таким правом, к примеру, пользуются застройщики, которые занимаются строительством многоквартирных домов.

Муниципальная собственность на землю

Муниципальная собственность является частью государственной, но при этом ее принято выделять отдельно, потому что такими участками распоряжаются органы самоуправления.

Земли могут стать муниципальными в следующих случаях:

  • если они переданы из государственной собственности
  • в случае их специального отнесения к муниципальным
  • на основании судебных актов о разграничении участков
  • если они приобретены у различных субъектов

Каким бы образом земля не перешла к муниципалитету, она должна использоваться для нужд населения. А именно обеспечивать работой, жильем или использоваться для отдыха граждан. Несмотря на то, что земли используются для граждан, они делятся на участки открытые для общего пользования и закрытые.

Распоряжение землей

Муниципалитеты в праве распоряжаться своими участками, главное, чтобы все операции были в рамках законодательства РФ. Все деньги, вырученные за операции с муниципальными земельными участками, должны переходить в местный бюджет. Сами земли могут быть переданы в аренду или в собственность как гражданам, так и организациям. При чем последним при определенных обстоятельствах участок может достаться бесплатно.

Аренда муниципальной земли

Как известно бюджет субъектов РФ состоит из федеральных средств и местных. Одним из эффективных способов пополнения местного бюджета является сдача в аренду земельных участков. Арендовать земельный участок можно через аукцион и по упрощенной схеме в обход аукциона.

Когда местные власти хотят отдать земельный участок в аренду, организуется аукцион, информацию о котором можно получить из газет или узнать на сайте муниципалитета.

Аренда через аукцион

Для участия в аукционе необходимо найти интересующий лот, подать заявку по форме, которую установила администрация, предоставить необходимые документы и внести задаток. После этого участник аукциона должен ждать начала торгов. Торги могут состояться, если в них принимают участие минимум 2 человека, при этом проигравшим отдается уплаченный залог. Заключительным этапом будет регистрация договора аренды с победителем аукциона.

Аренда без аукциона

Избежать процедуры аукциона можно, если земля арендуется для ведения крестьянского хозяйства. Здесь есть свои трудности, потому что претенденту необходимо найти несформированный участок и самостоятельно подготовить его схему. После чего необходимо подать два заявления в администрацию, поставить участок на кадастровый учет и только после этого написать заявление на его аренду.

Если физическое лицо никогда не участвовало в приватизации, то у него есть возможность приватизировать полученный у государства земельный участок и стать его собственником. Своим правом могут воспользоваться граждане, которые получили в аренду участки до 1 ноября 2001 года.

Так же не участвовать в аукционах могут льготные категории граждан. Главный минус такой земли в том, что ее нельзя выбрать. Земельный участок предоставляется в результате розыгрыша или жеребьевки. Никто заранее не знает, будет ли этот участок вообще пригоден для использования.

Государственная собственность на землю

Все земли, которые не относятся к частной и муниципальной собственности, считаются государственными. Из-за своей площади эти земли очень значимы как экологически так и экономически. Почти все производственные, промышленные и природоохранные предприятия расположены на государственной земле. Но несмотря на всю значимость эти земли можно арендовать, купить и даже бесплатно получить в собственность путем приватизации или после получения участков под ИЖС.

Виды государственной собственности

Государственные земельные участки могут быть в федеральной собственности или в собственности субъектов РФ. Различаются эти виды органами управления. Так земельными участками в собственности субъектов управляют уполномоченные на это органы управления самих субъектов. К примеру, участками Пермского края, которые не принадлежат муниципалитетам и частным лицам, будут распоряжаться органы управления Перми. А всей федеральной землей распоряжаются в Москве. При этом деньги, вырученные с земель субъектов, пополняют бюджет этого субъекта, а средства, полученные с федеральных земель, идут в федеральный бюджет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector