Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ндфл при продаже имущества физическим лицом юридическому

ВНИМАНИЕ. Обзор о разграничении понятий «предпринимательская деятельность»/ «не предпринимательская деятельность» для целей налогообложения

Разграничение понятий «предпринимательская»/ «не предпринимательская деятельность» для целей налогообложения.

В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области регулярно поступают обращения предпринимателей, которые сталкиваются с доначислением налогов при продаже недвижимости (как НДФЛ, так и НДС).

Эта касается и разовой продажи объектов нежилого назначения, и систематической продажи недвижимости (и жилой, и нежилой) на протяжении определенного периода времени в связи с квалификацией налоговыми органами данных сделок, как совершенных при осуществлении предпринимательской деятельности.

Необходимо отметить, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, для целей исполнения обязанностей, установленных НК РФ, фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям. При получении физическим лицом доходов от предпринимательской деятельности без регистрации ИП, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей.

При этом у такого физического лица нет понимания о механизмах начисления налогов в таких случаях и почему, например, не учитываются расходы на приобретение недвижимости. Это вызывает напряженность, доначисления могут приводить к банкротству физических лиц. С такими же ситуациями могут сталкиваться самозанятые, которые не являются субъектами предпринимательства.

В случае применения индивидуальным предпринимателем специальных режимов налогообложения, а также в случаях, когда налогообложение операций, связанных с предпринимательской деятельностью, отличается от налогообложения операций, совершаемых физическим лицом вне рамок предпринимательской деятельности, необходимо точно определить к какому типу операций относится та либо иная сделка.

Действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, но только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Вместе с тем, Гражданский кодекс не содержит четких критериев того, как определить, что деятельность физического лица носит систематический характер и, как следствие, приводит к обязанности регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, чтобы квалифицировать деятельность физического лица, как предпринимательскую, нужно доказать сам факт наличия такой деятельности и неоднократность получения таких доходов.

Правоприменение указанной нормы вызывает существенное затруднение. Отсутствие ясных и понятных норм, направленных на разграничение доходов физического лица от предпринимательской деятельности и доходов, не относящихся к предпринимательской деятельности, при условии различных правил налогообложения таких доходов, приводит к нарушению конституционного принципа юридического равенства и вытекающего из него требования равенства налогообложения, закрепленного в пункте 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Исходя из судебной практики, о наличии предпринимательской деятельности может свидетельствовать, в частности:

— приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации (например, нежилые помещения, которые не могут использоваться для личных нужд);

— систематический характер деятельности (неоднократность сделок по продаже недвижимости),

— получение дохода от использования имущества (сдача в аренду, возмещение расходов на содержание);

— наличие устойчивых связей с контрагентами;

— ведение учета совершенных сделок и операций, связанных с ними.

Суды исходят из понятия предпринимательской деятельности как систематической, направленной на получение прибыли деятельности. При этом способ получения прибыли не имеет существенного значения.

Таким образом, для квалификации деятельности физического лица как предпринимательской, существенным является установление фактов получения им дохода, в частности от покупателей имущества.

Также обращаем особое внимание, что в случае квалификации деятельности физического лица, как предпринимательской, налог исчисляется со всей суммы продажи недвижимого имущества, без учета расходов на его приобретение.

Судебная практика:

Следующие дела рассмотрены в пользу налоговых органов области: А76-37562/2017, А76-32636/2017, А76-17290/2017, А76-39624/2017, А76-2553/2018, А76-34483/2017, 2а-1952/2018, 2а-3725/2018, 2а-4674/2018, 2а- 2708/2018, 2а-2369/2018, 2а-2426/2018, 2а-2731/2018, 2а-1453/2018, 2а-1934/18, 2а-1539/2018; № 88а-1263/2019 кассационное определение по делу; 2а-2428/2020; 2а-2306/2020 и др.

Однако имеются дела, по результатам рассмотрения которых судами сделаны выводы о недоказанности инспекциями факта получения налогоплательщиками дохода от реализации имущества, подлежащего квалификации в качестве полученного от предпринимательской деятельности.

Решения в пользу налогоплательщиков:

Дело № А76-39578/2017, ИП Сагитов А.Р. к Межрайонной ИФНС России № 17 по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2018, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018, решение инспекции признано недействительным в части. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.11.2018 судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения.

В ходе проверки установлено, что ИП Сагитовым А.Р. не включена в состав доходов при исчислении налоговой базы по УСН выручка от реализации объектов недвижимости (3 жилых объектов и земельных участков, на которых расположены данные объекты) в сумме 8 600 000 руб., которая связана с осуществлением Сагитовым А.Р. предпринимательской деятельности, о чем свидетельствуют постоянный (систематический) характер деятельности по возведению жилых домов и их последующая реализация через незначительный промежуток времени с целью извлечения прибыли, жилые дома реализованы с черновой отделкой, что свидетельствует об отсутствии возможности проживания в них.

Судом в рассматриваемой части решение инспекции признано недействительным. По мнению суда, налоговым органом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что приобретение земельных участков и последующее строительство Сагитовым А.Р. жилых объектов на данных земельных участках было обусловлено исключительно целью извлечения прибыли, а не целью обеспечения жильем близких родственников Сагитова А.Р. При этом характер использования имущества прямо свидетельствует об отсутствии цели получения прибыли и систематического характера деятельности по строительству и реализации объектов недвижимого имущества.

Дело № А76-20930/2018, ИП Пастухов А.В. к ИФНС России по Центральному району г. Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.08.2018, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018, решение инспекции признано недействительным. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.02.2019 судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения.

Инспекцией выявлено неотражение предпринимателем дохода по УСН, полученного от реализации нежилого помещения, используемого ИП Пастуховым А.В. в предпринимательской деятельности (предоставлялось в аренду для осуществления коммерческой деятельности ООО «Сталь-Инжиниринг», в котором Пастухов А.В. является единственным учредителем и руководителем).

Решение инспекции признано недействительным со ссылкой на то, что сделка по купле-продаже спорного недвижимого имущества осуществлена налогоплательщиком единожды, что свидетельствует об отсутствии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности. Доказательств внесения ООО «Сталь-Инжиниринг» арендных платежей в адрес заявителя в отношении спорных объектов налоговым органом не представлено. Суд посчитал, что сама по себе характеристика спорных объектов (нежилое помещение и земельный участок), а также то, что заявитель являлся руководителем ООО «Сталь-Инжиниринг» не может свидетельствовать об использовании спорных объектов в предпринимательской деятельности.

При отсутствии доказательств получения заявителем дохода от использования спорных объектов судом не принят довод инспекции о том, что реализованные объекты изначально предназначались по своим характеристикам не для использования для личных нужд.

Дело № А76-39765/2017, ИП Мильковский Б.И. к ИФНС России по Ленинскому району г. Челябинска.

Инспекцией доначислены НДФЛ и НДС вследствие невключения в доход от предпринимательской деятельности дохода от реализации недвижимого имущества — нежилых помещений (7 объектов).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2018 в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано, однако Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2018, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.10.2018, решение суда первой инстанции отменено, требования индивидуального предпринимателя удовлетворены.

Судом указано, что сделка по купле-продаже недвижимого имущества была осуществлена налогоплательщиком единожды (реализация всех объектов произведена в один день), что свидетельствует об отсутствии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности.

Дело № А76-39832/2017, ИИ Полякова О.В. к ИФНС России по Центральному району г. Челябинска.

Инспекцией установлено получение налогоплательщиком дохода от предпринимательской деятельности, реализованный объект недвижимого имущества предназначен для использования в предпринимательской деятельности (сдачи в аренду в качестве салона красоты).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2018 в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано, однако постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2019, решение суда первой инстанции отменено, требования индивидуального предпринимателя удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что сделка по купле-продаже недвижимого имущества была осуществлена налогоплательщиком единожды, что свидетельствует об отсутствии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности.

Суд также пришел к выводу о недостаточности доказательств для утверждения, что объект недвижимого имущества предназначен для использования в предпринимательской деятельности (только на основании показаний свидетеля).

Тот факт, что реализованное налогоплательщиком помещение является нежилым, не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещения в предпринимательской деятельности в отсутствие доказательств получения дохода от использования такого помещения.

Читать еще:  Кто может взять ипотеку на покупку квартиры

Купля-продажа транспортных средств: налогово-рисковые последствия для продавца и покупателя, — Татьяна Савчук, аудитор ID Legal Group

Налогов в некоторых случаях придется платить больше.

Мы уже неоднократно размещали аналитические материалы, касающиеся изменений в налогообложении при продаже недвижимости (недвижимого имущества), связанные с введением в действие Закона Украины от 16.01.2020 г. № 466-IX с 23 мая 2020 года.

Учитывая, что у законодателей руки дошли до изменения правил налогообложения также и по движимому имуществу, которыми фактически переписано содержание статьи 173 НКУ, информация о порядке налогообложения операций по продаже или обмену объектов движимого имущества требует актуализации.

Сначала — спойлер: налогов в некоторых случаях придется платить больше. Дальше — подробнее об особенностях налогообложения НДФЛ, военным сбором и сбором на пенсионное страхование при продаже, обмене, приобретении права собственности на движимое имущество.

Несмотря на то, что определение НКУ движимого имущества базируется на положениях гражданского законодательства, согласно которому признаком имущества является его «материальность» и возможность перемещения в пространстве (очевидно без дальнейшего ущерба). Логично добавить, что признаком движимого имущества (далее -ДИ) является отсутствие признаков, по которым его можно отнести к недвижимости. Учитывая, что перечень движимого имущества достаточно разнообразен, остановимся на налогообложении операций с теми объектами ДИ, о которых прямо говорится в измененной статье 173 НКУ, а именно, легковые авто, мотоциклы и мопеды (далее — легковые ТС), а также другой транспорт (грузовые автомобили и т.д.).

До мая текущего года налогоплательщики-физические лица имели устоявшееся мнение, что за первую продажу (или обмен) в течение календарного налогового отчетного года одного из объектов: легкового автомобиля, мотоцикла и мопеда, НДФЛ и военный сбор не уплачиваются. Зато с доходов, полученных при второй и последующих продажах одного из таких объектов продавцом уплачивался НДФЛ в сумме 5%, а учитывая, что налогооблагаемые доходы определены в соответствии со статьей 163 НКУ, то и военным сбором в сумме 1,5% (такой порядок существовал согласно предыдущей редакции статьи 173.2 НКУ).

В новации в п.173.2 НКУ, в котором предусматриваются специальные нормы в виде пониженных ставок, речь о возможности применения ставки 5% для следующих после второго продаж легковых авто (и мотоциклов с мопедами) уже не идет.

Зато появился новый абзац, который вводит новые специальные правила налогообложения, а именно: третий на следующей продаже любого транспортного средства (в том числе легкового и мотоциклов с мопедами) облагается полной ставкой налога в размере 18%.

Рядового налогоплательщика может сбить с толку определения очередности продаж транспортных средств для определения размера ставки, но на самом деле не так уж и сложно понять фискальную логику этих норм. Если сформулировать коротко, то общая норма устанавливает, что доход от продажи (обмена) объектов движимого имущества составляет 5% (п.173.1). Специальные исключения в отношении легковых авто (и мотоциклов с мопедами): первая продажа 0%, вторая 5%. А вот третья продажа (или обмен), конечно, в течение одного календарного года любого транспортного средства уже подлежит налогообложению по ставке 18%. Например, если последовательно продано сначала два грузовых авто, а потом два легковых, то для грузовых имеем ставку по 5% по общему пункту 173.1, для легковых, соответственно, 0% и 5% по специальному п.173.2. Последующая продажа как легкового, так и грузового — применяем полную ставку 18%.

Если развить тему: как определить очередность продажи, если заключается договор купли-продажи транспортного средства между физическим лицом-продавцом и, в частности, юридическим лицом-покупателем и как определяется цена такой продажи, то, к счастью, есть конкретика непосредственно в нормах статьи 173 НКУ. В частности, очередность документально отмечает продавец-физлицо (отдельная заявка или договор). Цена продажи (или обмена) легковых ТС по выбору продавца определяется не меньше уровня среднерыночной стоимости (например, на официальном сайте Минэкономразвития для каждой марки, с учетом модели, года выпуска и модели есть обнародованная рыночная стоимость) или установленной по закону рыночной стоимости методом независимой оценки. Для других транспортных средств оценку проводить обязательно, потому что выбор не предусмотрен, а цена определяется не ниже оценочной.

Следует обратить внимание на расширение круга налоговых агентов, поскольку есть еще одно новшество в п.173.3 НКУ. Отныне не только юридические лица выступают налоговыми агентами при покупке движимого имущества, но и самозанятые физические лица, являющиеся стороной договора, то есть непосредственными покупателями ТС. В этом контексте возникает другой вопрос: целесообразности включения этих лиц в круг налоговых агентов, потому что в этом случае стороной договора-покупателем отмечается непосредственно физическое лицо (а не субъект хозяйствования самозанятое лицо), поскольку в последующем права собственности регистрируются именно на физическое лицо, несмотря на то, что оно может быть и самозанятым и физическим лицом-предпринимателем. Это обосновывается требованиями Порядка государственной регистрации ТС (Постановление КМУ №1388), в котором предусмотрена регистрация исключительно на юридических и физических лиц.

В решении этого вопроса последнее слово, видимо, остается за юристами.

Уплата сбора на пенсионное страхование при приобретении права собственности касается исключительно легковых автомобилей в случае первичной отечественной государственной регистрации. Объектом налогообложения является документально подтвержденная стоимость автомобиля по ставкам, размер которых дифференцировано в процентном отношении с учетом количества размеров прожиточного минимума по сравнению со стоимостью. Шкала ставок 3%, 4% и 5% процентов применяется в зависимости от шкалы стоимости ТС в прожиточных минимумах: до 165 ПМ, от 165 до 290 ПМ, более 290 ПМ. В абсолютных величинах имеем в 2020 году: 3% от стоимости ТС в 346 830 грн; 4% — от стоимости от 346 830 грн. в 609 580 грн; 5% — от стоимости ТС более 609 580 грн.

Для целей бухгалтерского учета уплаченный сбор включается в первоначальную стоимость приобретенного юридическим лицом легкового автомобиля и в дальнейшем амортизируется как составная часть стоимости основного средства.

Когда речь идет о продаже и приобретении права собственности на транспортные средства, то не избежать и вопроса начисления транспортного налога.

На момент подготовки данного аналитического материала, транспортным налогом в сумме 25,0 тыс. грн. в год облагаются легковые автомобили с годом выпуска не ранее 2015 года (то есть возраст авто должен составлять не более 5 лет) и среднерыночная стоимость составляет более 1 771 125 грн. (в расчете превышения 375 размеров минимальной заработной платы). Среднерыночная стоимость устанавливается с помощью инструмента, размещенного на сайте Минэкономразвития в разрезе марок с учетом модели и года выпуска. Но, несмотря на то, в налоговом законодательном поле мало осталось устоявшегося, очередные изменения по этому налогу (еще его называют налогом на роскошь) не замедлят. Существует законопроект, которым предлагается уменьшить порог налогообложения вместо 375 до 200 МЗП, или 1,2 млн. грн в абсолютной сумме.

Подытоживая вышеизложенное, операции купли-продажи транспортных средств для сторон договора имеют определенные предостережения в части налогообложения, определения адекватной стоимости объекта продажи, документального подтверждения сделки, а также предсказания будущих платежей за приобретенное движимое имущество.

Руководитель практики трансфертного ценообразования и аудита

Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?

Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.

Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ. Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Изменения относительно сроков владения продаваемой недвижимостью

Имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, при продаже облагается налогом по прежним правилам:

  • доход физических лиц от продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% (согласно статье 224 Налогового кодекса РФ);
  • если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Для имущества, купленного после 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов при продаже увеличился до пяти лет. Однако есть и исключения из правил.

С 1 января 2016 года физическое лицо может продать недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 29.11.14 г. № 382-ФЗ, по истечении пятилетнего срока владения объектом, при этом доход от продажи не будет облагаться налогом. До внесения изменений срок владения, не облагаемый налогом, был три года. Важно отметить, что это не коснется сделок с недвижимостью, которая была приобретена по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации.

Читать еще:  Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов, т.е. физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати, следующих подряд, месяцев.

Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается.

Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е. исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг). Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

Варианты уменьшения суммы налога

Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году.

Также есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи, вычитая из продажной стоимости деньги, которые владелец объекта недвижимости потратил на ее покупку три или пять лет назад (в случае, если эти расходы подтверждены соответствующими документами и одновременно с налоговой декларацией подано заявление о предоставлении этого вычета). У продавца есть возможность выбрать вариант в зависимости от того, насколько он выгоднее.

  1. Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%.
  2. Доходы, полученные от продажи имущества, можно будет снизить или на сумму подтвержденных расходов на покупку проданного имущества, или на имущественный вычет (для квартиры, дачи и комнаты составит 1 миллион рублей, на иные объекты – 250 тысяч рублей). При этом следует иметь в виду, что если вы продали нескольких объектов недвижимости, вычет будет оформляться не за каждый объект, а на весь доход, который вы получили».

Заметим, что уплаченная агентству комиссия может быть заявлена как расход по покупке, вычтена из продажной стоимости и, соответственно, также не облагается налогом.

Особенности налогообложения для юридических лиц

В отношении юридических лиц действуют несколько иные правила налогообложения. Так, ИП при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности, платят 6%. Таким образом, физические лица, чтобы снизить налог от продажи недвижимости, могут пойти по пути образования юридического лица (став индивидуальным предпринимателем) исключительно под продажу объекта недвижимости.

При продаже недвижимости физическое лицо должно уплатить налог 13%, юридическое – либо 13, либо 6%. При таком раскладе физическому лицу, если он продает недвижимость сразу, выгодно открыть ИП, осуществить продажу и закрыть ИП.

Коммерческая и жилая недвижимость также попадают под действие налога: 13 и 6% соответственно.

Разберем два примера: квартира за 50 миллионов рублей и квартира за 3 миллиона рублей (продавцы – физическое лицо и юридическое лицо «по упрощенке»).

  1. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:
    50 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 4 420 000 налог для физического лица;
    50 000 000 * 0,7 и 6% = 2 100 000 налог для юридического лица.
  2. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:
    3 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 143 000 налог для физического лица;
    3 000 000 * 0,7 и 6% = 126 000 налог для юридического лица.

Из примеров видно, что чем выше сумма, тем выгоднее получается продавать ее в статусе юридического лица. Но не стоит забывать о налоге на имущество. У юридического лица налог на имущество выше, чем у физического. Поэтому чем дольше происходит продажа недвижимости, тем меньше будет выгода у юридического лица.

Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ

Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент. И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.

Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.

Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.

Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.

По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.

Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).

Ндфл при продаже имущества физическим лицом юридическому

Налогообложение доходов, полученных от продажи движимого имущества

1 января 2013 года вступили в силу нормы Закона N 5413, которыми внесены изменения в ст. 173 НК Украины относительно порядка налогообложения операций по продаже объектов движимого имущества. Рассмотрим порядок налогообложения доходов, полученных от продажи движимого имущества, в соответствии с нормами НК Украины, действующими в 2013 году.

От количества осуществленных операций по продаже
движимого имущества зависит ставка НДФЛ

Пунктом 173.1 ст. 173 НК Украины предусмотрено, что доход налогоплательщика от продажи (обмена) объекта движимого имущества в течение отчетного налогового года облагается НДФЛ по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 НК Украины, то есть 5 %.

Как исключение из положений п. 173.1 ст. 173 НК Украины, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) в течение отчетного (налогового)года одного из объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля и/или мотоцикла либо мопеда, не подлежит налогообложению.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) в течение отчетного (налогового) года двух и более объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля и/или мотоцикла либо мопеда, подлежит налогообложению по ставке, определенной и. 167.2 ст. 167 НК Украины (5 %).

В соответствии с п. 173.4 ст. 173 НК Украины при проведении операций по отчуждению объектов движимого имущества в порядке, предусмотренном ст. 173 НК Украины, нотариус удостоверяет соответствующий договор купли-продажи (мены) объектов движимого имущества (кроме легковых» автомобилей, мотоциклов, мопедов) при наличии документа об оценке имущества и документа об уплате в бюджет продавцом (сторонами договора мены) налога на доходы физических лиц, исчисленного исходя из цены, указанной в договоре.

Читать еще:  Может ли даритель проживать в подаренной квартире

При продаже (обмене) легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов соответствующие договоры удостоверяются нотариусом при наличии документа об уплате в бюджет продавцом (сторонами договора мены) налога на доходы физических лиц , исчисленного исходя из указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже среднерыночной стоимости таких транспортных средств.

Если при продаже (обмене) легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов проводится их оценка в соответствии с законом, то нотариус удостоверяет соответствующие договоры при наличии документа об уплате в бюджет продавцом (сторонами договора мены) налога на доходы физических лиц, исчисленного исходя из такой оценочной стоимости таких транспортных средств, и документа об оценке транспортных средств.

Нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого движимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально предоставляет органу ГНС по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога на доходы физических лиц, в порядке, установленном разд. IV настоящего Кодекса, для налоговых расчетов.

Продажа движимого имущества по поручению (доверенности)

Пунктом 173.8 ст. 173 НК Украины установлено, что для целей этой статьи под продажей понимают любой переход права собственности на объекты движимого имущества, кроме их наследования и дарения. Нормы ст. 173 НК Украины не применяются также к операциям с валютными ценностями, которые облагаются налогом в соответствии с пп. 165.1.51 п. 165.1 ст. 165 НК Украины.

Согласно ст. 1000 ГК Украины по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Сделка, совершенная поверенным, создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности доверителя.

То есть непосредственно по факту нотариального удостоверения договора поручения, например, права пользования или распоряжения имуществом (транспортным средством), не происходит переход права собственности на объект от поверенного к доверителю и не возникает обстоятельств для налогообложения (нет объекта обложения налогом на доходы физических лиц).

При передаче права пользования и распоряжения транспортным средством физическим лицом-владельцем транспортного средства (доверителем) на основании доверенности другому лицу право собственности на транспортное средство остается неизменным, то есть не осуществляется отчуждение имущества и право распоряжения собственностью (транспортным средством) остается за доверителем — владельцем.

Согласно ст. 1003 ГК Украины в договоре поручения или выданной на основании договора доверенности должны быть четко определены юридические действия, которые надлежит совершить поверенному. Такие действия должны быть правомерными, конкретными и осуществимыми.

То есть для того, чтобы произошло изменение собственности, необходимым усг ловием является совершение обусловленной сделки поверенным лицом в соответствии с содержанием доверенности или содержанием договора поручения.

Таким образом, если лицо (поверенный), которому выдана доверенность, осуществляет от имени доверителя продажу имущества (транспортного средства), то происходит переход права собственности на указанное имущество, то есть у налогоплательщика-доверителя возникает объект налогообложения, который подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 173.1 ст. 173 НК Украины доход налогоплательщика от продажи (обмена) объекта движимого имущества в течение отчетного налогового года облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 5 %.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) в течение отчетного (налогового)года одного из объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля и/или мотоцикла либо мопеда, не подлежит налогообложению согласно п. 173.2 ст. 173 НК Украины.

Продажа движимого имущества физическим лицом другому физическому лицу

Согласно подпункту «б» пп.168.4.5 п. 168.4 ст. 168 НК Украины физическое лицо, ответственное согласно требованиям разд. IV НК Украины за начисление и удержание налога на доходы физических лиц, уплачивает (перечисляет) его в соответствующий бюджет в случае нотариального удостоверения договоров купли-продажи имущества резидентами и нерезидентами, удостоверения договоров дарения или выдачи свидетельств о праве на наследство нерезидентам — по месту нотариального удостоверения таких договоров (получения свидетельств).

Таким образом, доход, полученный физическим лицом от продажи объекта движимого имущества в течение отчетного налогового года другому физическому лицу, облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 5 %.

Налог на доходы физических лиц уплачивается (перечисляется) физическим лицом до нотариального удостоверения договора купли-продажи движимого имущества.

При этом при продаже одного из объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля, мотоцикла, мотороллера не чаще одного раза в течение отчетного налогового года доходы продавца от указанных операций не облагаются налогом на доходы физических лиц.

Продажа движимого имущества физическим лицом — нерезидентом

Пунктом 173.6 ст. 173 НК Украины установлено, что доход от операций продажи (обмена» объектов движимого имущества, которые осуществляются физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом на доходы физических лиц согласно ст. 173 НК Украины в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным п. 167.1 ст. 167 НК Украины, то есть 15 и/или 17 % в зависимости от размера полученного дохода.

Налоговый агент — юридическое лицо или предприниматель

В соответствии с п. 173.3 ст. 173 НК Украины, в случае если стороной договора купли-продажи объекта движимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, такое лицо считается налоговым агентом налогоплательщика и обязано выполнить все определенные разд. IV НК Украины функции налогового агента.

При этом налоговый агент удерживает налог на доходы физических лиц по ставкам, определенным пунктами 173.1-173.2 ст. 173 НК Украины, с учетом информации об очередности продажи движимого имущества, указанной налогоплательщиком в договоре купли-продажи или в отдельном заявлении.

Таким образом, при продаже физическим лицом движимого имущества юридическому лицу или физическому лицу — предпринимателю функцию налогового агента будут выполнять юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель.

Налоговый агент — банковское учреждение

В случае если стороной договора купли-продажи объекта движимого имущества является юридическое лицо — банк, такое лицо считается налоговым агентом налогоплательщика и обязано выполнить все определенные разд. IV НК Украины функции налогового агента.

Например, при взятии банком залогового имущества на свой баланс в виде основного средства следует считать, что физическое лицо совершило операцию отчуждения (продажи) своего собственного движимого имущества банку.

Банк при покупке у физического лица имущества должен выполнить все функции налогового агента относительно стоимости приобретения имущества в соответствии со ст. 173 НК Украины.

В случае принятия судом, третейским судом решения о смене владельца и переходе права собственности на движимое имущество сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, в собственности которого находился объект движимого имущества, отчужденный по такому решению, на основании отражения им дохода от такого отчуждения в составе общего годового налогооблагаемого дохода (п. 173.4 ст. 173 НК Украины).

Операции по обмену

Статьями 715 и 716 ГК Украины предусмотрено, что к договору мены применяются общие положения договоров купли-продажи. По договору мены любая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Любая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен.

То есть сутью договора мены имущества является купля-продажа имущества.

Кроме того, для целей ст. 173 НК Украины под продажей, согласно п. 173.8 ст. 173 НК Украины, понимают любой переход права собственности на объекты движимого имущества, кроме их наследования и дарения. Нормы ст. 173 НК Украины не применяются к операциям с валютными ценностями, которые облагаются налогом в соответствии с пп. 165.1.51 п. 165.1 ст. 165 НК Украины.

Таким образом, порядок налогообложения дохода налогоплательщика, полученного от операций по обмену объектов движимого имущества, аналогичен порядку налогообложения дохода от продажи такого имущества, установленному ст. 173 НК Украины.

Продажа иного объекта движимого имущества

Обращаем внимание на то, что если физическое лицо продает иной объект движимого имущества, нежели указанный в п. 173.2 ст. 173 НК Украины, например судно внутреннего плавания, такое движимое имущество не будет рассматриваться в порядке исключения из положений п. 173.1 ст. 173 НК Украины и будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 5 %.

Список использованных документов

ГК Украины — Гражданский кодекс Украины

НК Украины — Налоговый кодекс Украины

Закон N 5413 — Закон Украины от 02.10.2012 г. N 5413-VI «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования налогообложения при отчуждении транспортных средств»

«Экспресс анализ законодательных и нормативных актов», N 10 (896),
11 марта 2013 г.
Подписной индекс 40783

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector