Lb66.ru

Экономика и финансы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Налог с продажи недвижимости

Вы планируете продать квартиру, дом? В этом случае возможо возникновение налогооблагаемого дохода. Сделку лучше планировать заранее. Попробуем разобраться, как рассчитать налог с продажи квартиры или дома, чтобы знать к чему готовиться.

Чтобы определить сумму налога с продажи, например, квартиры, надо знать сколько лет вы ею владели. От этого будет зависеть, облагается доход по сделке налогом или нет. Также необходимо понимать возможности уменьшения налогооблагаемого дохода.

Налог с продажи недвижимости, приобретенной до 01.01.2016

Если квартира приобреталась вами в периоде до 01.01.2016, то на вашу квартиру распространяется правило «трех лет». Это означает, что если квартира была куплена вами до 01.01.2016, и на момент продажи квартира находилась у вас в собственности более трех лет, то налог с продажи такой квартиры будет равен нулю. В таком случае налог с продажи недвижимости не возникает в принципе. Декларация 3-НДФЛ в таком случае также не составляется и не подается.

Если же квартира приобретена вами до 01.01.2016 года, но находилась в собственности у вас менее трех лет, то налог с продажи квартиры будет рассчитываться как 13% с разницы между суммой дохода по сделке от ее продажи и имущественным вычетом в размере 1 млн. рублей или суммой расходов, потраченных на ее приобретение. В этом случае декларация 3-НДФЛ составляется и подается в инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.

Будьте осторожны в этом случае с коммерческой недвижимостью, так как доходы от ее продажи могут принести неприятные сюрпризы в виде приличных сумм налогов, даже если недвижимость находилась в собственности более трех лет.

Налог с продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016

Если недвижимость (квартира, дом) приобретались после 01.01.2016, то действует «правило пяти лет».

Это означает, что если квартира куплена вами после 01.01.2016, то налог с ее продажи будет равен нулю, только, если продажа состоится через 5 лет ее владения. Если же такая квартира находилась в собственности менее 5 лет, то расчет налога с продажи квартиры (дома) будет происходить по формуле:

Налог = (0,7*кадастровая стоимость – 1 млн рублей/(или расходы)) * 13%

ИЛИ, если цена сделки больше чем 0,7*кадастровая стоимость

Налог = (цена сделки – 1 млн рублей/(или расходы)) * 13%

Что означает этот расчет? Все просто. Если в договоре купли-продажи недвижимости будет указана цена ниже чем 70% от ее кадастровой стоимости, то даже, если это реальная цена, налог будет рассчитываться налоговым органом, исходя из минимально возможного дохода, который равен 0,7*кадастровая стоимость (70% от кадастровой стоимости).

Но есть исключение. Существуют ситуации, когда даже при продаже квартиры, приобретенной после 01.01.2016 сохраняется правило трех лет.

Итак, если квартира досталась вам после 01.01.2016 в результате:

-наследства от близких родственников;

-дарения от близких родственников;

-отношений по договору ренты

, то при ее продаже налога не будет,если вы владели ею более трех лет.

Рассмотрим пример. Картира приобретена в апреле 2016 года за 3 000 000 рублей. В декабре эта квартира продана за 3 500 000 рублей.

Как посчитать налог с продажи квартиры?

1. Срок владения- меньше пяти лет. Вывод- доход облагается, декларация 3-НДФЛ заполняется.

2. Сравниваем доход по сделке 3 500 000 с кадастровой стоимостью, а точнее с размером, равным 70% от кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость смотрим на сайте rosreestr.ru

Допустим, что кадастровая стоимость равна 4 000 000 рублей, тогда 70% кадстровой стоимости= 2 800 000 рублей. Полученные по сделке 3 500 000 больше чем 2 800 000, применяем в качестве дохода полученные 3 500 000.

3. Уменьшаем сумму полученного дохода на расходы, понесенные при ее приобретении. 3 500 000-3 000 000=500 000 руб. Получили налогооблагаемый доход.

4. Умножаем на ставку 13%. 500 000*13%=65000

А теперь предположим, что адастровая стоимость составляет 5 500 000 рублей, тогда 70% кадастровой стоимости будет равняться 3 850 000. И в этом случае в качестве дохода необходимо применять именно эту сумму, а не сумму по договору, которая составила 3 500 000.

Налог с продажи квартиры в этом случае составит 3 850 000-3 000 000=850 000*13%=110 500 рублей.

Как уменьшить налог с продажи недвижимости

1. Необходимо всегда сохранять документы, подтверждающие приобретение недвижимости, тогда при расчете налога по ее продаже, можно уменьшить полученный доход от продажи квартиры на сумму расходов, потраченных на ее приобретение. Если при приобретении недвижимости вы отражали в договоре ее реальную стоимость, то и при продаже вам с высокой долей вероятности удастся избежать больших налогов.

2. Если расходов по той или иной причине нет, то законодатель предусмотрель фиксированный вычет в размере 1000 000 рублей, который предоставляется независимо от наличия документов.

Применить и расходы и вычет в 1 млн. одновременно не получится. Вычет в 1 млн. применяется ко всей сумме доходов от недвижимости за год. То есть, если вы за год продали 2 или 3 квартиры, то применить вычет в 1 млн. по каждой их них не получится. А вот если вы можете подтвердить расходы по их приобретению, то, пожалуйста, расходы можно подтверждать по каждому объекту.

Читать еще:  Сроки капитального ремонта многоквартирного дома где посмотреть

Как определить срок владения недвижимостью

В общем случае дату можно определить исходя из Свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. В связи с его отменой (с 15.07.2016) теперь эту дату можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но в жизни существует много ситуаций, когда срок владения исчисляется особо, например, при продаже наследованного имущества, при продаже имущества супругов.

При продаже недвижимости важно понимать и свои права по применению имущественных вычетов. При грамотном налоговом планировании удается на законных основаниях избежать уплаты налога с продажи недвижимости или значительно минимизировать такую сумму.

Очень часто налог с продажи квартиры к уплате возникает из-за неправильного оформления сделок. Сделки продажи одного жилья и покупки другого, как правило, следуют друг за другом. И в этом случае важно сопоставить налог при продаже квартиры и возможности налогоплательщика в части использования его прав на имущественный вычет со всеми нюансами отношений собственников, семейных и т.д. при расчете налога с продажи недвижимости.

Можно посоветовать заранее продумывать и планировать свои сделки с недвижимостью, чтобы не было мучительно больно

Вы хотите знать до копейки сумму налога, который возникнет у вас в случае продажи вами недвижимости, или одновременной продажи и покупки, мены?
Звоните прямо сейчас по тел.(863)3003107 и записывайтесь на консультацию.

Из уважения к Вам и Вашим проблемам, мы не консультируем и не рассчитываем налоговые последствия по сделкам с недвижимостью по телефону. Чтобы ответить на ваш вопрос «какой налог с продажи квартиры мне надо заплатить» нам необходимо увидеть ваши документы.

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

Условия приобретения и продажи:
В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2020 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2018 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2020 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2018 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2020 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2019 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2020 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2020 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Читать еще:  Получить инн по интернету через сайт налоговой

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2020 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2019 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2020 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2020 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2020 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2020 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).
В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2020 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Как рассчитать налог с продажи квартиры?

Добрый день. Хотел задать один вопрос, если я купил квартиру за 1000000, а продают за 1450000, при этом покупаю за 1320000, я налог 13% буду платить с суммы 450000 или с суммы 130000?

По общему правилу, установленному пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи имущества находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (по объектам, приобретенным в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет).

Согласно пункту 2 статьи 214.10 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества
принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Читать еще:  Сколько времени делается кадастровый паспорт на квартиру

НДФЛ платится с суммы дохода, полученного от продажи. При этом у налогоплательщика есть право уменьшить эту сумму, заявив имущественный вычет:

1) на имущественный вычет в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, недвижимого имущества находившегося в собственности менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

2) фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости.

В то же время согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир).

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке.

Управление федеральной налоговой службы по Нижегородской области

Как не платить налог при продаже квартиры по ДДУ или ЖСК?

Если вы собираетесь продавать квартиру, которую вы покупали ранее по ДДУ или ЖСК, то обязательно прочитайте эту статью, чтобы узнать, в каком случае вам можно не платить налог с дохода от ее продажи.

Когда налог нужно платить по закону?

Вы обязаны заплатить подоходный налог с продажи квартиры, т.к. деньги, полученные от покупателя, являются вашим доходом. Хотите вы или нет, но 13% придется отдать.

Напомним, что если вы были собственником квартиры дольше предельного минимального срока владения, то при продаже такого жилья, вы освобождаетесь от уплаты налога.

Предельный срок разный. В основном это 5 лет, но в некоторых случаях он равен 3 годам. К покупке квартиры по ДДУ или ЖСК имеют отношения следующие ситуации:

если квартиру вы купили до 2016 года

если сейчас вы продаете свою квартиру как единственное жилье. Или если вы уже купили второе жилье и теперь продаете первое, но между сделками прошло не более 3 месяцев.

Если у вас одна из них, то срок владения для продажи без налога будет равен 3 годам.

Какие правила действуют для квартир, купленных по ДДУ и ЖСК?

Для квартир, приобретенных по ДДУ и ЖСК, и продаваемых (или проданных) с 2019 года действуют отдельные правила расчета минимального срока владения — он рассчитывается с момента внесения всей стоимости жилья по договору. По старым правилам срок владения считался с даты оформления собственности на приобретенное жилье.

На практике это означает, что если вы купили квартиру по ДДУ или ЖСК, и сейчас хотите ее продать без уплаты налога, вы должны рассчитывать срок владения с даты полной оплаты по договору. А дата получения выписки из ЕГРН (оформления в собственность) уже не важна.

Обратите внимание, что если налог при продаже вы уже заплатили, хотя по новым правилам вы могли этого не делать, то вы имеете право подать уточненную 3-НДФЛ и вернуть уплаченный налог.

Как уменьшить налог, если его все равно нужно платить?

Если вы налоговый резидент, то есть проживаете в РФ более 183 дней в году, то вы можете воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере и уменьшить доход при продаже на расходы при покупке.

Рассмотрим чуть подробнее.

Налоговый вычет в размере 1 млн руб уменьшает налоговую базу (ваш доход от продажи) и позволяет заплатить меньше налога, т.к. 13% вы должны будете заплатить с разницы между суммой продажи и вычетом.

Если вы можете подтвердить документами сумму покупки квартиры, то при ее продаже, вы имеете право уменьшить доход от продажи на расходы от покупки, а налог рассчитать с разницы.

Какой способ выгоднее — выбирать вам. Но воспользоваться вы можете только одним из них.

При этом если после расчета налогового вычета, вы увидите, что налог с продажи вам платить не нужно (сумма вычета или расхода при покупке превышают доход от продажи), то вам все равно нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и направить ее в ИФНс по месту своей прописки не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (получения дохода).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector