Lb66.ru

Экономика и финансы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что значит лот при продаже квартиры

Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Читать еще:  Виды территориальной подсудности в арбитражном процессе

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Покупка квартиры с торгов

Напоминаем, что любое взаимодействие с финансовыми инструментами сопряжено с риском. Идти на него или нет – решать только вам. Прогнозы, которые делает автор, остаются прогнозами и не гарантируют прибыли. Все потому, что финансовые рынки бывают непредсказуемыми, и избежать неожиданностей не помогает даже глубокая проработка темы. Данные статьи подходят для первого знакомства с миром финансов: автор рассказывает об особенностях работы на различных рынках и дает общие рекомендации. Если же вы хотите получать доход посредством торговли, рекомендуем пройти специальное обучение, а также потренироваться на демонстрационных счетах. Материалы, представленные ниже, носят ознакомительный характер и не относятся к деятельности, подлежащей лицензированию согласно Федеральному закону «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ (в том числе к деятельности по инвестиционному консультированию, указанной в ст. 6.1).

Зачастую в различных рекламных источниках можно встретить объявления о продаже квартиры с торгов по довольно привлекательной цене.

В Москве торги по жилью проводятся регулярно и в большом количестве. Квартиры в продажу предлагают муниципальные и федеральные власти, структуры, связанные с банкротством физических и юридических лиц, а также банки. Изначальная цена лота (квартиры) устанавливается, как правило, ниже рыночной, но в ходе торгов может подниматься и выше рынка. Торги по продажам квартир проводят на нескольких специализированных площадках.

На федеральном портале www.torgi.gov.ru представлены предложения о проведении торгов для разных видов имущества. Здесь можно найти объекты недвижимости, расположенные во всех регионах России.

С московскими торгами можно ознакомиться на площадке столичного Тендерного комитета: mos-tender.com.

Торги по продаже недвижимого имущества (в т. ч. зданий и квартир) проходят также на площадке «Росэлторг» – www.roseltorg.ru. Эта площадка была создана и предназначена для торгов по госзакупкам. Тем не менее теперь здесь можно купить и жильё, собственником которого является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»).

Городские новостройки составляют большую часть квартир, представленных на торгах. Кроме нового жилья, на аукционах выставляются также квартиры, которые в обиходе называют «бабушкиными». Социальной поддержкой инвалидов и одиноко проживающих пенсионеров занимается ГУП «Московская социальная гарантия». «Моссоцгарантия» осуществляет помощь пенсионерам и инвалидам в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность Москвы. Такие квартиры потом тоже реализуются на торгах.

Всё более активно участвует в аукционной деятельности ДОМ.РФ. Эта площадка обоснованно и заслуженно считается одним из самых надежных ресурсов по проведению торгов. К недостаткам можно отнести сравнительно небольшое количество предложений в Москве и Санкт-Петербурге. При этом на площадке ДОМ.РФ представлено более 1000 региональных объектов.

Большое количество квартир на торгах продается от банков. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в частности законом №102-ФЗ «Об ипотеке», параграф 3 ГК РФ «Залог» и др., в случае приобретения недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка, право владения и распоряжения недвижимостью ограничены залогом, а у заёмщика остаётся только право пользования (в случае с квартирой – это право проживания). Предметом залога до момента погашения кредита выступает квартира.

С момента приобретения квартиры по ипотеке возникает и регистрируется в Росреестре обременение на такое жильё. Обременение действует до полного погашения ссудной задолженности заёмщика перед банком. В кредитном договоре, который подписывают банк и заёмщик в день сделки, указываются все согласованные сторонами цены, сроки и условия взаимодействия сторон.

Если у заёмщика возникают негативные обстоятельства, и он не может осуществлять положенные по кредитному договору ежемесячные платежи, то к банку-кредитору в конечном итоге переходят все три составные части права собственности (право владения, пользования и распоряжения) на квартиру в полном объёме. То есть банк становится полноправным собственником жилья.

При этом квартира, как объект для проживания, банку не интересна, и с этого момента банк занимается продажей квартиры, как своего непрофильного актива, который в этот период приносит банку только расходы.

Торги по продаже квартир проходят в виде аукциона, аналогично любому другому аукциону по продаже имущества.

Лот (квартира) в результате торгов достается покупателю, предложение которого окажется наиболее выгодно. То есть тому из покупателей, кто предложит максимально высокую цену. Лот изначально выставляется по явно заниженной цене, и перед началом аукциона устанавливается так называемый «шаг повышения». Шаг повышения аукциона бывает разный: обычно в пределах от 1% до 5% от установленной цены. Хотя иногда шаг определяется фиксированной суммой в размере, например, 50 тысяч рублей.

Торги по квартире прекращаются в тот момент, когда участники перестают повышать свои предложения по цене. Покупатель, чью цену никто не превысил, признаётся победителем. Иногда бывает, что какое-то предложение вовсе никого не заинтересовало. В этом случае второй этап торгов начинается уже с меньшей цены квартиры.

Перед началом торгов участник должен пройти регистрацию и внести задаток. В случае его победы в аукционе задаток засчитывается в стоимость объекта. В случае проигрыша задаток возвращается.

При участии в торгах, участники, по обыкновению, придерживаются правила, что малоликвидная квартира должна стоить не дороже, чем её рыночная цена минус 10-15%, а цена привлекательного, высоколиквидного объекта должна быть определена в размере его рыночной цены минус 5-10%.

Сегодня на территории России частные аукционы не проводятся. В Европе же существует опыт применения двух схем, по которым проводятся частные аукционы: классический аукцион «на повышение» и так называемый «голландский аукцион», при котором цены идут с определённым шагом, но не вверх, а вниз. В обеих случаях у участника торгов есть шанс приобрести квартиру ниже её рыночной стоимости.

Читать еще:  Незаконная постройка на земельном участке в собственности

Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами

Квартира продается с торгов – что это значит и как это происходит?

Сейчас очень часто в рекламе можно встретить объявления о том, что квартира продается с торгов. Цена бывает настолько привлекательна, что многие просто мечтают её купить. О том, как и какую недвижимость можно приобрести с торгов и на каких площадках это можно сделать, рассказывает заместитель генерального директора АН «Триумфальная Арка» Леонид Муравин.

— Как квартира попадает на торги для продажи?

— В Москве торги по жилью проводятся регулярно и в большом количестве. Квартиры предлагают к продаже муниципальные и федеральные власти, структуры, связанные с банкротством физических и юридических лиц, а также банки. Обычно, начальная стоимость лотов (квартир) устанавливается ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше рыночной цены.

Торги по квартирам ведутся на нескольких специализированных площадках.

На федеральном портале www.torgi.gov.ru представлены предложения о проведении торгов для разных видов имущества. Здесь можно найти объекты недвижимости, расположенные во всех регионах России.

С московскими торгами можно ознакомиться на площадке столичного Тендерного комитета: mos-tender.com

Торги по продаже недвижимого имущества (в т.ч. зданий и квартир) проходят и на площадке «Росэлторг»: www.roseltorg.ru Эта площадка была создана и предназначена для торгов по госзакупкам. Тем не менее, теперь тут можно купить и жильё, собственником которого является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»).

Городские новостройки составляют большую часть квартир, представленных на торгах. Кроме нового жилья, на аукционах выставляются квартиры, которые в народе назвали «бабушкиными». Социальной поддержкой инвалидов и одиноко проживающих пенсионеров занимается ГУП «Московская социальная гарантия». «Моссоцгарантия» осуществляет помощь пенсионерам и инвалидам в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность Москвы. Такие квартиры потом тоже реализуются на торгах.

Всё более активно участвует в аукционной деятельности и ДОМ.РФ Эта площадка обоснованно и заслуженно считается одной из самых надежных ресурсов по проведению торгов. К недостаткам здесь можно отнести сравнительно малое количество предложений в Москве и Санкт-Петербурге. Московское жильё пока не представлено вовсе, а северная столица представлена всего одним объектом. При этом, на площадке ДОМ.РФ представлено более 1000 региональных объектов.

— Очень много квартир продают банки. К примеру, не может человек выплачивать ипотеку, квартира выставляется на торги. Скажите, а как проходит продажа банками недвижимости через аукцион? И на каких основаниях банк этим занимается?

— Перед тем, как ответить на поставленный вопрос по существу, я должен напомнить нашему читателю информацию, без которой трудно понять суть торгов. Право собственности со времён Юстиниана (527 – 565 гг. н.э.) состоит из трёх частей: право владения, право распоряжения и право пользования.

В соответствии с действующим законодательством РФ, в частности закон № 102 ФЗ «Об ипотеке», параграф 3 ГК РФ «Залог» и др., в случае приобретения недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка, право владения и распоряжения недвижимостью ограничены залогом, а у заёмщика остаётся только право пользования (в нашем случае это право проживания). Предметом залога до момента погашения кредита выступает квартира.

С момента приобретения «ипотечной» квартиры возникает и регистрируется в Росреестре Откроется в новой вкладке.»>обременение на такое жильё. Такое обременение действует до полного погашения ссудной задолженности заёмщика перед банком. В кредитном договоре, который подписывают банк и заёмщик в день сделки, указаны все согласованные сторонами цены, сроки и условия взаимодействия сторон.

Если у заёмщика возникают негативные обстоятельства, и он не может осуществлять положенные по кредитному договору ежемесячные платежи, то к банку-кредитору в конечном итоге переходят все три составные части права собственности на квартиру в полном объёме. То есть, банк становится полноправным собственником жилья, так как у него возникают права владения, распоряжения и пользования квартирой.

При этом квартира, как объект для проживания, банку не нужна, и с этого момента банк занимается продажей этой квартиры, как своего непрофильного актива, который в этот период приносит банку одни расходы. Поэтому банк выставляет квартиру на торги на законных основаниях.

— Какова процедура продажи квартир с торгов? Что и как там происходит?

— Теперь несколько слов о самой процедуре. Торги проходят в виде аукциона. Аукцион по продаже квартир проходит так же, как и аукцион по продаже любого другого имущества.

Лот (в нашем случае это квартира) в результате торгов достанется покупателю, предложение которого окажется наиболее выгодно. То есть, тому из покупателей, кто предложит максимально высокую цену. Лот изначально выставляется по явно заниженной цене, и перед началом аукциона устанавливается так называемый «шаг повышения». Шаг повышения аукциона бывает разный: обычно в пределах от 1% до 5% от установленной цены. Хотя иногда шаг определяется фиксированной суммой в размере, например, 50 тысяч рублей.

Торги по квартире прекращаются в тот момент, когда участники перестают повышать свои предложения по цене. Покупатель, чью цену никто не превысил, признаётся победителем. Иногда бывает, что какое-то предложение вовсе никого не заинтересовало. В этом случае второй этап торгов начинается уже с меньшей цены квартиры.

— Проводят ли в РФ частные аукционы?

— Сегодня на территории России частные аукционы не проводятся. А зря. В Европе есть интересный опыт, который мог бы нам пригодиться. Существуют две схемы, по которым проводятся частные аукционы:

  1. Классический аукцион «на повышение».
  2. Так называемый «голландский аукцион», при котором цены идут с определённым шагом, но не вверх, а вниз.

И в первом, и во втором случае у участника торгов есть шанс купить квартиру ниже её рыночной цены.

— Леонид Аркадьевич, чтобы вы посоветовали нашим читателям, которые хотят впервые поучаствовать в торгах?

— Данная информация будет очень полезна для новичков, которые впервые хотят принять участие в торгах по продаже квартир в качестве покупателей. Так что прочитайте ее очень внимательно:

  1. Нужны достаточно глубокие и актуальные знания о состоянии рынка недвижимости, о тенденциях в развитии городской инфраструктуры в разных районах города, об изменениях в макроэкономической ситуации в стране и в мире.
  2. Необходимо уметь делать сравнительный маркетинговый анализ, который позволит узнать о том, сколько и каких объектов было продано в том или ином районе за определённый период.
  3. Важно суметь понять, насколько тот или иной лот ликвиден на сегодняшний день, и будет ли он ликвиден в ближайшей перспективе.
  4. До начала торгов нужно выбрать стратегию, которая позволит участнику одержать победу на самых выгодных для него условиях.
  5. Существует опасность переплатить. Как этого избежать? Нужно заранее для себя определить стоимость квартиры, которую можно считать максимальной (предельной). Многие опытные участники торгов обычно пользуются простой, но проверенной формулой. Малоликвидная квартира должна стоить не дороже, чем её рыночная цена минус 10-15%. Цена привлекательного высоколиквидного объекта должна быть определена в размере его рыночной цены минус 5-10%.

Главное во всём этом – ни в коем случае не выходить на торги самостоятельно. Нужен совет знатока. Уж очень высока вероятность пустой потери денег.

— И какие же опасности подстерегают покупателя квартиры на торгах? Что может вылезти наружу после ее покупки?

— Вы правы. Приобретение жилья в Москве – это всегда сложная высокозатратная инвестиционная операция, связанная с колоссальными рисками. Причём, эти риски могут быть очевидны (ошибки, опечатки или нестыковки в документах, неоплаченные долги по коммунальным платежам, и т. д.), а могут быть и скрыты для неопытного глаза. Они могут быть выявлены только при проведении дополнительных проверок и глубоких исследований. Я говорю о проверке личностей продавцов, о «чёрных дырах» в истории квартиры, о частых и необоснованных переходах права и многом другом. Стоит ли, заранее зная обо всем перечисленном, подвергать себя таким рискам и самостоятельно участвовать в торгах? Вывод снова на поверхности.

Читать еще:  Чем отличается дарственная от завещания на дом

— Но можно же на торгах купить квартиру и ниже рыночной цены.

— Действительно, участие в торгах может привести к серьёзному ценовому выигрышу в решении жилищного вопроса. Но это будет лишь в том случае, когда рядом с вами серьёзный риэлтор из солидной компании с большим опытом успешной работы на столичном рынке недвижимости. Выгода от участия риэлтора может быть в несколько раз выше, чем размер его комиссионного вознаграждения.

Привожу самый простой пример. Недавно клиент нашего агентства, работая с нами по договору, приобрёл на торгах замечательную квартиру по цене 12 600 000 рублей при её средней рыночной стоимости примерно в 15-15,2 млн. рублей. Даже с учётом всех дополнительных издержек и расходов, становится ясно и понятно: заплатив фирме по прейскуранту примерно 2,5% от стоимости квартиры, клиент получил выгоду в размере двух с лишним миллионов рублей.

Так что вопрос «нужна ли помощь риэлтора при покупке квартиры на аукционе?» я бы назвал риторическим.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Впускают с молотка

Покупатели заинтересовались проблемными квартирами

На рынке очень много квартир, находящихся в залоге у банков, отмечает управляющий партнер сети офисов «Миэль» Александр Москатов. Две трети жилья покупается с помощью ипотечных кредитов, около 30% квартир на продажу — с еще невыплаченной ипотекой. Причины могут быть разными — не только нехватка денег у заемщика, но и, например, планы по расширению жилья, не дожидаясь окончания ипотеки.

Если платежи по ипотеке стали непосильными, у заемщика есть несколько вариантов действий, рассказал Раев. Он может договориться с банком, что сам продаст жилье, после чего погасит долги из полученных денег. Либо его жилье выставляется на торги, это менее выгодный для заемщика вариант — нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.

То, что продаваемая квартира находится в залоге, ее недостаток, она менее ликвидна, отмечает Москатов. Однако рынок уже научился работать с таким жильем. Некоторые банки проводят сделки с одновременным погашением кредита или с получением займа новым владельцем, так что скидка «за сложность» в последние годы небольшая — около 5%. Снизить цену больше, процентов на 10, продавец может, если задолженность по ипотеке относительно общей стоимости квартиры еще велика. «Дело в том, что в такой ситуации покупатель, как правило, должен дать продавцу аванс на то, чтобы тот сначала рассчитался с банком», — поясняет Москатов. Все это, конечно, оформляется документами, однако ситуация все равно рискованная, считает риелтор. «Квартира, например, стоит 25 млн рублей, и 10 млн продавец еще должен банку, — рассуждает он. — То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 млн рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер. Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется».

Это самый опасный вариант для покупателя — когда заключается предварительный договор купли-продажи и передается часть денег, а основной договор купли-продажи заключается после снятия обременения, отмечает адвокат Наталья Тарасова. «В этом случае есть риск потерять средства, если заемщик не исполнит свои обязательства. Если же продавец берет потребительский кредит или иным способом находит средства на погашение ипотеки, покупателю такая схема ничем не грозит», — говорит она.

На большие скидки можно рассчитывать, если квартира продается на специальных торгах. Дисконт связан с непривычной процедурой продажи, отсутствием широкодоступной информации о продаже такого имущества, считает Раев. При этом, если до пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% дешевле среднерыночной цены, то сейчас скидки значительно уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса в 2020 году ликвидных квартир в принципе стало мало.

Информацию о распродаже жилья должников можно найти на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве, torgi.gov.ru и fssprus.ru. Физлица вполне могут стать участниками торгов. Для этого нужно получить электронную цифровую подпись, аккредитоваться на площадке, подать заявку и внести задаток — до 20% от стоимости лота. Проигравшим эта сумма возвращается в течение пяти рабочих дней, победителю торгов — засчитывается в сумму продажи. Первые торги проводятся на повышение. Если они не состоялись, следующие объявляются по цене на 10-15% ниже первоначальной. Если и они не состоялись, далее цена объекта постепенно, например каждые две недели, снижается. И может уменьшиться даже до половины от первоначальной.

Через торги продаются «неблагополучные» квартиры, отмечает Москатов, это значит, что заемщик не пошел на переговоры с банком, не хочет или не может выехать из жилья. Так что покупатели недвижимости на аукционе могут столкнуться с тем, что им придется самостоятельно выселять прежних владельцев. Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно, говорит Москатов. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс будет длиться несколько месяцев.

Если не удалось продать жилье ни добровольно, ни через торги, то квартира переходит в имущество банка, который позже продает ее самостоятельно. В 2020 году на баланс банка было принято на 50% меньше объектов, чем в 2019 году, а реализовано из ранее принятых — больше, сообщает пресс-служба Сбербанка. За год увеличилось число обращений по добровольной продаже залоговой недвижимости, увеличилась доля успешных продаж, отмечает замдиректора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Елена Дорофеева.

«Объем банкротного рынка квартир с приходом пандемии, скорее всего, увеличился, но самый пик, по нашему мнению, еще не наступил, — отмечает Раев. — Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора».

Официальные цены на жилье во втором квартале нынешнего года подрастут в 50 регионах России. Минстрой рассчитал среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья для каждого региона.

В 50 регионах, как указывается в проекте приказа ведомства, стоимость «квадрата» по сравнению с первым кварталом года увеличится. Существеннее всего — примерно на 4 тысячи рублей — поднимется официальная стоимость жилья в Москве (до 122 636 рублей), Якутии (91 425 рублей) и Амурской области (82 266 рублей). Подорожание около 2,5 тысячи рублей будет в Подмосковье и Севастополе.

Изменятся цены во всех регионах Дальнего Востока. Но если в шести регионах они заметно повысятся (примерно на две тысячи рублей), то в Сахалинской области метр станет даже дешевле (86 699 рублей против нынешних 87 063 рубля). В конце года сильнее всего на Дальнем Востоке цены пересматривались опять же в Якутии и Амурской области, а также в Приморье, подорожание составило около 3-4 тысяч рублей.

При этом норматив стоимости одного «квадрата» общей площади жилья по Российской Федерации в целом останется прежним — 49 173 рубля, его меняют раз в полугодие.

«Эти значения не влияют на показатели, формирующие стоимость жилья на рынке. Они рассчитываются по утвержденной методике и используются для расчетов размеров социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья», — отмечал ранее замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Лидерство по ценам на жилье удержит Москва. Самые дешевые квартиры, по расчетам минстроя, в Кабардино-Балкарии — по 31 968 рублей за кв. м. Близки к лидеру по доступным ценам также Брянская, Смоленская области, Калмыкия, Дагестан и Ингушетия, где стоимость квадратного метра колеблется от 32 до 33 тысяч рублей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector